«Звезды» переменной величины

Великолепная четверка
Рынок пятизвездочных отелей, отвечающих международным требованиям, сложился в Петербурге в начале 90-х, когда одна за другой открылись после реконструкции гостиницы «Европейская» (ныне гранд-отель «Европа»), «Астория» и «Балтийская» (сменившая имя на «Невский Палас»). Их превращение в респектабельные отели произошло при участии государства. Работы в основном финансировались за счет кредитов зарубежных банков. Директор по оценке группы компаний «Аверс» Владимир Жуковский полагает, что ни один из этих проектов нельзя считать рыночным, поскольку реализованы они были еще до формирования самой рыночной экономики. Отсюда проблемы с возвратом кредитов, корректировкой изначальных бизнес-планов и судебные конфликты, связанные с перераспределением акций. Тем не менее именно эти гостиницы являются визитной карточкой Петербурга. Первое место в рейтинге традиционно принадлежит гранд-отелю «Европа», расположенному на углу Невского пр. и ул. Михайловской. Это одна из старейших гостиниц города, в 2005-м она отметит свое 130-летие. «Европа» принята в организацию The Leading Hotels of the World и удостоена престижнейшей награды Американской академии гостеприимства - «Пять алмазных звезд». С 1995 года отелем управляет международная компания Kempinski. В гостинице 301 номер, рассчитанный на 602 постояльца. Большинство из них обставлены антикварной мебелью. Диапазон цен - от 390 у. е. за стандартную комнату до 3906 у. е. за президентские апартаменты («Лидваль», «Росси» и «Империал»). В отеле семь ресторанов, баров и кафе в общей сложности на 880 посадочных мест («Европа», «Росси», «Чопстикс» и др.). Реконструкция «Европейской», происходившая в 1989–1991 гг., осуществлялась на кредиты в сумме свыше 90 млн. долл. Десять лет спустя долговые обязательства ЗАО «Европа-Отель» (владельца гостиницы) перед скандинавскими и российскими банками, а также собственными акционерами все еще составляли примерно 60 млн. долл. В этой ситуации город, не получавший дивиденды на свои акции, решил реализовать принадлежавший ему 40-процентный пакет. В конце
2001 г. городские акции приобрела швейцарская фирма GHE Holding AG, которая к тому моменту уже владела 30,5 % уставного капитала «Европы». Цена сделки составила чуть больше миллиона долларов. Столь скромная сумма (как-никак речь идет о контроле над лучшей гостиницей Петербурга) вызвала недоумение у Счетной палаты РФ, специалисты которой сочли стоимость акций существенно заниженной. Против оценщиков, которые рассчитывали цену сделки, был инициирован арбитражный процесс, а сама продажа поставлена под сомнение. Однако эксперты из Петербургской оценочной компании сумели доказать свою правоту. По словам генерального директора этой фирмы Людмилы Малаховой, рыночная стоимость основных средств, находящихся на балансе общества, действительно чрезвычайно высока и составляет около 69 млн. долл., но без учета долгов. В настоящее время акции ЗАО «Европа-Отель» распределяются следующим образом: GHE Holding AG - почти 71 %, Mir Hotels (кипрская компания) - около 18 %, North Western Tours – 11 %. Первоочередная задача, стоящая перед акционерами, - реструктуризация долгов на 10–15 лет. Кроме того, в 2003–2005 гг. в гостиницу нужно вложить около 20 млн. долл., чтобы поддерживать ее на уровне стандарта 5 звезд.
По схожим причинам петербургские власти отказались от своего участия и в другом пятизвездочном отеле - «Невском Паласе», расположенном на Невском пр., 57. Причем долговая проблема этой гостиницы стояла куда более остро.
В 1989 г. австрийский банк «Кредитанштальт АГ» профинансировал реконструкцию «Паласа» под гарантийное обязательство тогдашнего исполкома Ленсовета. Заемные средства так и не были возвращены. Спустя десять лет австрийцы подали иск в суд Международной торговой палаты по поводу взыскания долга с Петербурга. Городская администрация попала в неприятную ситуацию. Реальным выходом стало привлечение инвестора, который в обмен на отель согласился бы погасить долг. В конце 2001 г. такая сделка состоялась. Мальтийская компания International Hotel Investments plc (IHI) получила в собственность имущественный комплекс гостиницы примерно за 130 млн. долл. Новый владелец отеля расторг контракт с прежним туроператором ITT Sheraton, а к названию «Невский Палас» прибавилось слово «Коринтия». Теперь «Палас» входит цепочку из 25 четырех- и пятизвездочных гостиниц, принадлежащих компании Corinthia Group (IHI - ее дочерняя структура.) Смена вывески практически не повлияла на жизнь действующего предприятия. Прежними остались его классность и концепция - бизнес-отель. Развитие «Паласа» будет происходить за счет присоединения к гостиничному комплексу и реконструкции соседних аварийных зданий – домов 55 и 59 по Невскому пр. IHI получила их у города целевым назначением на инвестиционных условиях. В доме под номером 55 будут оборудованы дополнительные 150 номеров люкс, а в 59-м доме появятся конференц-центр минимум на 1200 мест, фитнес-клуб и торговая галерея. Сумма инвестиций в расширение отеля составляет 45 млн. долл. Проект должен быть полностью реализован в 2006–2007 гг.
Гостиничный комплекс «Астория» на Исаакиевской площади, построенный в начале прошлого века в стиле северный модерн, был реконструирован и заново введен в эксплуатацию в 1991 г. Он состоит из 5-звездочной «Астории» и 4-звездочного «Англетэра», расположенных в соседних зданиях. «Астория» - член организации The Leading Hotels of the World. «Англетэр» не попал в этот перечень избранных. Он присоединился к немецкой отельной цепочке SRS. Гостиницами владеет единое акционерное общество. Более 50 % уставного капитала принадлежит британской компании Rocco Forte Hotels. Она же выступает в роли управляющего. 23 % акций владеет администрация Петербурга. Еще несколько лет назад город рассчитывал избавиться от своей доли и дважды выставлял ее на торги. Однако результаты продаж были аннулированы через арбитражный суд. Вокруг отеля разгорелись нешуточные страсти, а спорный пакет так и остался пока в госсобственности.
Единственный в Петербурге отель класса 5 звезд, который был построен в период реформ на средства частного капитала, - «Рэдиссон САС Ройал». Он открылся в 2001 г. на пересечении Невского и Владимирского проспектов в здании бывшего ресторана «Москва». Гостиница принадлежит ЗАО «Корпорация «Отель». Его учредители - инвестиционный фонд «США–Россия», ЗАО «Москва–Америка» (владелец здания-памятника), турецкая компания UCGEN (генподрядчик) и Radisson SAS. Стоимость проекта - примерно 30 млн. долл. Он реализован на кредит ЕББР и средства учредителей. Ориентировочный срок возврата вложений - 8 лет. Управляет гостиницей компания Radisson SAS Hotels & Resorts - дочерняя фирма стокгольмской авиакомпании SAS.

Юбилейные дивиденды
Менеджеры всех действующих отелей категории люкс оценивают 2003 год как весьма удачный. По словам генерального директора ЗАО «Европа-Отель» Андрея Микешина, за 11 месяцев выручка гостиницы увеличилась на 19 % по сравнению с аналогичным периодом 2002 г. Такого существенного роста доходов не было отмечено за последнюю пятилетку. Среднегодовая загрузка увеличилась в разных отелях на 4–9 %. Удлинился «высокий сезон». Эту тенденцию комментирует директор по связям с общественностью отеля «Коринтия Невский Палас» Наталья Белик: «Благодаря очень широкому освещению юбилейных торжеств в зарубежных СМИ интерес к Петербургу значительно возрос, и число гостей в последующие месяцы увеличилось. Так, в августе загрузка нашей гостиницы составляла 95 % (на 20 % больше, чем в августе 2002-го). Такая же высокая заполняемость сохранилась и в сентябре». В «Астории» в октябре было занято 85 % номеров. Андрей Микешин полагает, что постъюбилейный эффект будет ощущаться на гостиничном рынке еще в течение 2–3 лет.
Впрочем, ведущие городские гостиницы и сами активно работают над тем, чтобы увеличить загрузку в «низкий сезон» (в январе она пока, увы, не превышает 35–38 %). Наиболее известна программа «Белые дни», реализуемая при поддержке Комитета по туризму администрации Санкт-Петербурга и нацеленная на привлечение в город гостей в период с ноября по март. В программе участвуют все гостиницы 5 звезд, а также 4-звездочная «Пулковская». Отели предлагают клиентам специальные трехдневные пакеты по выгодным ценам. Постояльцы получают билеты на спектакли и вернисажи, гостиница обеспечивает трансфер. Партнерами «Белых дней» стали Мариинский театр, Русский музей, городская филармония. Организаторы полагают, что эта программа способна привлекать в зимний Петербург до 1 млн. туристов. Пока результаты ее работы куда более скромные, но положительная динамика очевидна. Например, если в сезон 2001/2002 гг. в гранд-отеле «Европа» в рамках акции «Белые дни» было продано 38 туристических пакетов, то в сезон 2002/2003 гг. - уже 437. В те кущем году шесть отелей, участвующих в программе, намерены потратить 5,3 млн. долл. на продвижение Петербурга на международном рынке туристических услуг. «Белые дни» ориентированы в основном на иностранцев, которые составляют около 85 % клиентов гостиниц категории 5 звезд.

Отельные новинки
Новые объекты размещения, которые вышли на рынок в юбилейный год, существенно скорректировали сложившиеся в городе представления о пятизвездочных гостиницах. Во-первых, высококлассные отели появились в пригородах Петербурга (прежде они были сосредоточены лишь на Невском проспекте и в его окрестностях). Во-вторых, владельцы недавно открывшихся гостиниц не стремятся работать с крупными международными операторами и стандартизировать обслуживание. Напротив, они делают ставку на индивидуальный подход к постояльцам и стремятся предложить им эксклюзивные услуги. В-третьих, новинки отельного рынка нельзя считать объектами классического формата. Это сравнительно небольшие объекты, в том числе клубного типа, более простые в управлении и сулящие сравнительно быструю отдачу вложений.
К примеру, отель «Балтийская звезда», построенный к юбилейным торжествам в Стрельне (15 км от города), рядом с Константиновским дворцом, своей архитектурой напоминает дворянскую усадьбу. Его первыми гостями стали члены официальных делегаций стран - участниц саммита «Россия – ЕС». «Балтийская звезда» принадлежит Управлению делами президента РФ и является филиалом московского «Золотого кольца». Комплекс состоит из двухэтажной гостиницы на 106 номеров и 20 коттеджей, расположенных на берегу Финского залива (Консульская деревня). Коттеджи площадью 1200 кв. м носят названия российских городов и отличаются индивидуальной отделкой. В каждом есть VIP-апартаменты, 3 гостевых номера, гостиная, кабинет, столовая, бассейн, сауна, тренажерный зал, а также спутниковое телевидение и пр. Несмотря на президентскую «ауру», «Балтийская звезда» не является закрытым заведением. Управление делами президента поставляет меньшую часть постояльцев. Гостиница располагает шестизальным конференц-центром (в общей сложности на 430 мест) и ориентирована в основном на корпоративных клиентов.
В октябре на Суворовском пр., 18 (в нескольких кварталах от Невского) заработал гранд-отель «Эмеральд», рассчитанный на 93 номера. Изначально застройщик - КБ «Ганзакомбанк» - планировал построить здесь бизнес-центр класса А, но после кризиса 1998 г. отказался от этой идеи. По доверенности банка функции застройщика и заказчика выполняла компания «Неваль», которой в 2002 г. банк передал права на этот объект. Строительство и оборудование гостиницы обошлось примерно в 20 млн. долл. Финансирование обеспечили российские и иностранные инвесторы.
Архитектурный облик этого здания площадью 10 тыс. кв. м разработан в мастерской «Евгений Герасимов и партнеры». Отель украшает изумрудная стеклянная башня, в которой расположились люксы. Атмосферу роскоши подчеркивают изящные хрустальные люстры, пушистые ковры, а также отделка из натурального камня. Техническая начинка здания позволяет считать его «интеллектуальным». Все номера оснащены автономной системой кондиционирования и отопления, сейфами, системой интерактивного спутникового телевидения. Отель оборудован подземной парковкой. Кроме традиционной гостиничной инфраструктуры здесь имеются фитнес-центр, водный комплекс с сауной, русской и турецкой банями, SPA-центр, казино, бильярд и пр.
Управляет отелем сама компания «Неваль». «Эмеральд» уже вступил в международную ассоциацию независимых гостиниц Summit Hotels & Resorts. Персонал имеет стаж работы на Западе или прошел соответствующее обучение. Директор по продажам гранд-отеля «Эмеральд» Сергей Яблонский полагает, что новая гостиница нашла свою рыночную нишу: «Это небольшой эксклюзивный отель, ориентированный на гостей-индивидуалов или корпоративных клиентов. Туристические группы мы готовы принимать в очень ограниченных количествах, чтобы не нарушить атмосферу камерности». В первый месяц работы загрузка «Эмеральда» составляла примерно 20 %. Новый год управляющие рассчитывали встретить с 80-процентной заполняемостью.
Закрытый «Елисеев Палас Отель» на 29 номеров появился в мае на наб. р. Мойки, 59, по соседству с Невским проспектом. Он входит в состав престижного «Талион Клуба», который объединяет владельцев и топ-менеджеров крупных отечественных и иностранных компаний, сотрудников консульств, деятелей культуры и науки. Остановиться в новой гостинице могут только члены клуба или их протеже. В «Елисеев Палас Отеле» проживают и официальные делегации. Интерьеры роскошных номеров уникальны, а гостей встречают и обслуживают настоящие дворецкие. Клубный комплекс, расположившийся в реконструированном особняке купца Елисеева, включает, кроме мини-гостиницы, казино с несколькими залами, рестораны, сигарный салон, фитнес-центр, сауну и бани. Его владелец - холдинг «Центр гуманитарного и делового сотрудничества» (ЦГДС). В начале 90-х эта компания получила здание-памятник местного значения в аренду у Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга (КУГИ), а затем приватизировала его. В соседнем доме было рас
селено около 30 коммуналок, а двор-колодец превратился в атриум с панорамными лифтами. Проект реализован на собственные средства ЦГДС. По словам заместителя генерального директора центра Виталия Кондратюка, клубный комплекс будет развиваться и дальше. В частности, за счет прилегающих зданий планируется расширить отель еще на 100 номеров. Сейчас постоянная загрузка «Елисеев Палас Отеля» составляет не менее 60 %.
Еще одна новая диковина гостиничного рынка - пятизвездочный отель «Президент», расположенный в курортной зоне на берегу Финского залива, в 50 км от Петербурга. Строительство VIP-гостиницы на 18 номеров обошлось инвестору - ОАО «Совет по туризму и экскурсиям СПб» (СТЭ) - в 7 млн. долл. Отель появился на месте туристического кемпинга в Зеленогорске. Он занимает территорию в 3 га, на которой разместились теннисные корты, футбольное поле, баскетбольная площадка, беговая дорожка, бассейн. Постояльцам предлагают оздоровиться по полной программе (4 бани, лечебные грязи, мыльный массаж, винотерапия, сеансы в соляной пещере). Номера отделаны экологически чистым деревом. В выходные дни «Президент» загружен на 80 %, в будни - на 40–50 %. Есть клиенты, которые предпочитают бронировать номера на целый год, хотя и не живут здесь постоянно. По словам президента ОАО «СТЭ» Валерия Никифорова, «Президент» в Зеленогорске - пилотный проект. Вскоре начнется реконструкция гостиницы «Репинская» под SPA-отель.
Мнения экспертов относительно того, нужны ли Петербургу новые объекты размещения класса 5 звезд, расходятся. С одной стороны, вторая российская столица занимает последнее место среди крупных европейских городов по количеству качественных гостиничных номеров на душу населения. Но, с другой стороны, отели продолжают испытывать проблемы с загрузкой во время длинной петербургской зимы, а у инвесторов по-прежнему есть более доходные альтернативы вложений средств в недвижимость. Владимир Жуковский полагает, что рассчитывать в ближайшем будущем на серьезный всплекс инвестиционной активности в этом секторе не приходится: «По сравнению с Москвой в Петербурге деловая активность ниже и VIP-гостей к нам приезжает меньше. Городская администрация заявляет, что городу не хватает высококлассных отелей, но, как правило, эту тему чиновники активно муссируют накануне пиковых событий вроде юбилея, по факту же серьезных усилий для развития туристистического потенциала Петербурга не предпринимается». Наталья Белик считает, что сей час для инвесторов наиболее интересен рынок гостиниц среднего класса.
Впрочем, в ближайшие два-три года в городе все же должны появиться несколько отелей 5 звезд. Есть надежда, что наконец завершится строительство «Северной Короны» на наб. р. Карповки, на апарт-отель на пл. Островскиого, здание напротив Эрмитажа, в Зоологическом переулке.