Гоголевский, 11

История проекта
Рассказывать об истории этого проекта весьма непросто, поскольку первоначальный девелопер, компания Krest Development, прекратила свою деятельность в России, а ее генеральный директор Андрей Муниковский отказался от комментариев. Работы на Гоголевском, 11 начались в 1993 г., когда Школа международного бизнеса начала девелопмент на участке с целью построить административное или образовательное здание. Позже права на проведение девелопмента были переданы другой компании - Krest Development. Компания Architects Mikhail Mandrigin Associates (именуемая сегодня MMA + Fitzroy Robinson International) подписала контракт с Krest Development в декабре 1994 г. Архитекторы изменили первоначальный проект, сохранив при этом исторический облик здания. Для восстановления деталей фасада здания к работе над архитектурным проектом были также привлечены реставраторы. «Гоголевский, 11 был полуразрушенным доходным домом, - говорит Михаил Мандрыгин, генеральный директор MMA + Fitzroy Robinson International - Часть нашего задания, сформулированного главным архитектором города, заключалась в том, чтобы перестроить фасад здания, сохранив при этом внешний вид жилого дома». Проект, подготовленный MMA, был одобрен Москомархитектурой, и макет здания был выставлен на стенде московского правительства на международной выставке в Каннах. По ряду причин, одной из которых был кризис 1998 г., отрицательно сказавшийся на деятельности Krest Development, единственным реконструированным ею зданием стал дом по адресу: Гоголевский, 11.
Возведение современного офисного здания класса А, которое к тому же выглядело бы как жилой дом, - задача не из легких. Сергей Киселев, руководитель архитектурного бюро «Сергей Киселев и партнеры», рассказывает: «Это была реконструкция шестиэтажного доходного дома, который ранее занимал этот участок. Архитекторы должны были идти на компромиссы. С точки зрения стиля это здание не является стопроцентно офисным».
К концу строительства Krest Development согласовала продажу здания с Credit Suisse First Boston, который планировал разместить в нем свое представительство. Это требовало адаптации здания под нужды банка - дальнейшего усовершенствования технических систем и надстройки еще одного этажа. Ситуация осложнялась тем, что официальное одобрение проекта было получено лишь к моменту его завершения.
Независимо от трудностей, с которыми пришлось столкнуться на стадиях проектирования и строительства, строение на Гоголевском стало образцом офисного здания в посткризисной Москве. «Мы считаем, что оно было и все еще остается жемчужиной офисного рынка. Здание построено на совесть, имеет прекрасное местоположение и хорошую инфраструктуру», - комментирует Владимир Пинаев, заместитель директора Jones Lang LaSalle Москва.
Как отмечает, Михаил Мандрыгин, structial engineer выполнял российский специалист Игорь Ленточников, а специалисты компании Oscar Faber были приглашены в качестве инженеров-механиков. Cost и project management вначале были поручены компании Hanscombe, однако в процессе строительства Krest решил заняться этими областями сам, пригласив на работу российских и зарубежных специалистов.
Строительные работы поделили между собой два подрядчика. Для экономии времени был проведен тендер среди компаний, осуществляющих подземные работы. Одновременно с этим осуществлялась детальная проектная проработка верхних этажей. Тендер на проведение подземных работ выиграл югославский подрядчик, компания Industragradnia. Когда фундаментные работы завершались, был объявлен второй тендер - на строительство остальной части здания. Его выиграла итальянская компания Codest, которая и произвела эти работы. Электрика, механические детали и сантехника в здании были установлены скандинавской фирмой ABB, выполняющей обязанности субподрядчика Codest. Установку лифта, изготовленного по дизайну MMA, осуществила компания Kone.
Перед завершением строительства, в августе 1996 г., Krest Development продала его CSFB. Закончено строительство было в декабре 1997 г.
Общая площадь здания составляет 10 900 кв. м, полезная - 7968 кв. м. Поскольку CFSB первоначально планировал использовать его в качестве головного офиса в России, оно отличается высококачественной отделкой с использованием гранита и мрамора, роскошными деталями.
В здании BMS-системы компании Siemens, 1000 пожарных датчиков, 30% которых установлены под полом. Управление всеми системами осуществляется одним оператором. Система контроля доступа включает в себя APACS-видео, а также смарт-карты с различными уровнями доступа. Территории парковки тоже подключены к системе контроля доступа, что позволяет службе безопасности идентифицировать не только транспортное средство, но и каждого входящего и выходящего на территории подземной и наземной стоянок.
В здании размещаются 18 серверных комнат, по 2 на каждом этаже, имеющие собственную систему пожаротушения. Здание также оснащено собственным запасным водным резервуаром на 25 куб. м - на случай, если доставка из городских запасов будет затруднена, и запасным генератором Wilson мощностью 800 кВт. На девятом этаже построенном для высшего руководства, организована собственная система вентиляции и отдельная четырехтрубная система кондиционирования.
Системы связи от - «Совинтел», впрочем, каждый арендатор может выбрать собственного оператора связи. Так, например, один из арендаторов, компания KPMG, использует услуги компании «Комбеллга».

История продажи
Кризис 1998 г. явился причиной принятого CSFB решения о сдаче в аренду этой собственности. Как сообщалось в прессе, за период российского кризиса CSFB потерял 1,3 млрд долл. и треть штата. С 1999 г. CSFB, расположившийся отныне в Никитском пер., стал рассматривать здание на Гоголевском не как штаб-квартиру, а как предмет для инвестиций.
Компания Jones Lang LaSalle была вовлечена в проект в марте 2002 г. и консультировала CSFB по вопросам активов. Владимир Пинаев комментирует эту ситуацию следующим образом: “О желании продать здание, которое было привлекательным активом, стало известно после назначения в июле 2001 г. нового CEO Джона Мака, который глобально пересмотрел имущественные активы и принял решение избавиться от объектов, которые не были связаны с бизнесом компании напрямую. Мы произвели оценку этой категории зданий, оценили ситуацию на рынке, проанализировали выгоды от продажи, выбрали удачный момент. Эти факторы определяют многое на рынке недвижимости”. Компания Colliers International участвовала в работе как консультант фонда FF&P.
На вопрос: «Почему вы купили здание № 11 на Гоголевском?” - Максим Кунин, глава фонда FF&P, ответил: “Потому что оно было одним из немногих в Москве зданий уровня investment grade – по местоположению, по уровню арендаторов, по качеству управления собственностью и т. д. Мы провели большую работу по увеличению доходов и уменьшению расходов. Управление недвижимостью на уровне собственности – не наш ключевой бизнес, поэтому мы многое отдаем на аутсорсинг».
Цифры, опубликованные FF&P, демонстрируют, что после переговоров с арендаторами доход от аренды увеличился на 15%. А операционные расходы были уменьшены на 33 % по сравнению с 2003 г. По прогнозам, CapRate во втором квартале 2004 составит 13,87 %.

Управление и маркетинг
В апреле 1999 г. CSFB подписал контракт с компанией Hines об управлении и маркетинге для Гоголевского, 11 и Гоголевского, 13, где расположена автомобильная стоянка. Кроме того, компания Hines способствовала поиску основных арендаторов, среди которых - KPMG, «Дженерал Моторс» CIS, IMF и Delta Airlines.
Подписанное год спустя соглашение включило компанию Jones Lang LaSalle в операции по исследованию рынка, хотя главной задачей Jones Lang LaSalle оставалось консультирование тогдашних владельцев, CSFB, относительно возможной продажи собственности, а также последующий маркетинг наряду с внутренним реструктурированием арендных договоров с арендаторами, например Delta Airlines и KPMG. Возможно, по причине того, что здание на Гоголевском теперь полностью сдано в аренду, FF&P не назначила в настоящее время маркетингового агента.
Галина Яковлева, property manager компании Hines в здании на Гоголевском, подчеркивает, что цель Hines состоит не только в том, чтобы сохранить ценность здания, что само по себе является непростой задачей в Москве, но и в том, чтобы фактически увеличивать его ценность в дальнейшем.
Высочайшее качество обслуживания здания компанией Hines явственно ощущается, как только вы в него входите. “Мы старались заставить охранников улыбаться, сначала это было непросто, потом они к этому привыкли”, - говорит Галина Яковлева. Общие площади в здании находятся под постоянным контролем видеокамер. Инженерные службы используют BMS-системы для обеспечения быстрого реагирования. Компания ScanClean производит работы по уборке помещений, компания DSL Armor Group обеспечивает безопасность здания.

Нет предела совершенству
«С нашей точки зрения, дизайн здания все же несовершенен, главным образом из-за того, что участок земли, на котором оно расположено, не идеален - говорит Максим Кунин. - Михаил Мандрыгин блестяще выполнил работу, однако он был скован необходимостью сохранения исторического облика этого дома. Внутреннее пространство гармонично, не слишком велико и не слишком мало. Однако некоторые детали все же небезупречны – потолки, например, могли бы быть повыше, floor plates неидеальны. Недостаточно парковочных мест, особенно для больших машин».
Ни один арендатор, однако, не разрывает договор аренды, несмотря на весьма высокую арендную плату – около $750 за 1 кв. м в год, что лучше всяких слов свидетельствует о качестве здания и его обслуживания.
Здание № 11 на Гоголевском стал для нового фонда FF&P Russia Real Estate Ltd. превосходным первым активом. «Мы извлекли огромную пользу из этого проекта, приобрели ценный опыт, особенно в области управления собственностью, и готовы двигаться дальше», - говорит Николай Каретников, asset manager фонда FF&P.

Информация:

Ближайшая станция метро: 3 мин. пешком

Общая площадь: 10 900 кв. м

Полезная площадь: 7968 кв. м

Высота от плиты до плиты: 3,4 кв. м

Парковка: 44 машиноместа на двух подземных уровнях плюс 11 охраняемых мест перед зданием № 13 по Гоголевскому б-ру

Арендаторы: KPMG Ltd, «Дженерал Моторс» СНГ, IMF, Delta Airlines

Системы кондиционирования: четырехтрубная система кондиционирования, 2 chillers на 530 кВт каждый.

Системы BMS: Siemens Building Technologies

Арендная ставка: $750 за 1 кв. м в год