Каждый год требования к офисным помещениям повышаются за счет выходящих на рынок новых зданий с самым современным уровнем строительства, инженерии, отделки, архитектурных и интерьерных решений. Новые офисные помещения отодвигают на второй план некогда престижные деловые центры, и владельцам «былого величия» в ответ на развитие рынка не остается ничего другого, как пересматривать «классность» своего здания, и, как следствие, понижать арендные ставки. Однако не все помещения со временем теряют в цене. Выгодное месторасположение объекта, грамотная маркетинговая политика, современные строительные и отделочные материалы, используемые при возведении здания, хорошая эксплуатация помещения - это и многое другое способно сохранить актуальность проекта и через 15–20 лет.

Концепция проекта
Существует достаточно факторов, из-за которых здания теряют былую привлекательность. Специалисты рынка недвижимости уверены: со временем обесцениваются прежде всего помещения, при проектировании которых не была детально определена концепция. Что имеется в виду? Иногда застройщик не отдает себе полного отчета в том, какое здание и для кого он строит. Между тем сегодня без четкого позиционирования проекта, без представления, кто будущий арендатор, чем он занимается, какие рабочие и инфраструктурные возможности ему необходимы для полноценной работы, есть риск построить объект, не отвечающий потребностям ни одной целевой группы. Таким образом, объект сразу потеряет в цене, не говоря уже о снижении привлекательности комплекса с течением времени. «Вы, конечно, можете купить участок в Бибирево и построить там здание с очень высокими строительными, отделочными и инженерными характеристиками, но вы никогда не сможете заполучить арендаторов класса А, потому что им нужно другое месторасположение. Придется снижать ставки, терять доходность и существенно увеличивать срок окупаемости, - считает Михаил Вовшин, директор по развитию компании «Мой дом. Управление недвижимостью». – Планируя концепцию будущего помещения, необходимо исходить из «возможностей» участка, инфраструктуры района, месторасположения и других параметров».

Месторасположение
Расположение здания во многом определяет, быть или не быть помещению востребованным через несколько лет. «Сегодня, перед тем как возводить объект, девелопер проводит тщательный маркетинговый анализ места, на котором собирается строить. Это позволяет ему понять, насколько расположение будет выигрышным для арендатора, насколько возможно обеспечить высокий уровень занятости площадей, - говорит Михаил Вовшин. – Расположение для старых помещений выбиралось по приоритетам, которые были актуальны 5–10 лет назад. Именно поэтому эти комплексы менее конкурентоспособны, чем здания, выходящие на рынок сегодня».
По мнению экспертов, сейчас идет некое переосмысление строительства офисных комплексов в центре Москвы. Если еще несколько лет назад возведение здания в пределах Садового кольца было предприятием выгодным, перспективным и окупаемым в максимально сжатые сроки, то теперь все больше девелоперов поглядывают в сторону Третьего транспортного кольца и других районов Москвы (запад, юго-запад и т. д.), где нет проблем с транспортной доступностью и где достаточно места для парковочных площадок. «Очевидно, что сегодня центр перегружен. Здесь постоянные пробки, проблемы с паркингом, сильная загазованность. В этих условиях арендаторы предпочитают помещения за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца, что года полтора-два назад считалось крайне непрестижным, и многие испытывали шок от мысли, что их офис будет находиться где-то на периферии, - говорит Владимир Рыбаков, консультант по недвижимости компании GVA Sawyer. – Сейчас же потенциальные арендаторы заранее оговаривают расположение офиса за пределами Центрального административного округа, там, где хорошие транспортные развязки, отличная доступность».

Архитектурная и планировочная концепции
Архитектура, как и многое другое, подвластна моде. Однако, по мнению экспертов, чтобы обеспечить актуальность здания на 15–20 лет, не стоит гнаться за ультрасовременными архитектурными решениями – завтра они выйдут из моды, и арендатору захочется «сменить наряд». «Большепролетные конструкции – вот, пожалуй, самое перспективное направление сегодня, которое будет востребовано еще не один десяток лет, - говорит Ксения Соломатина, главный архитектор компании GVA Sawyer. – Подобные конструкции позволяют обеспечить гибкость при планировке внутреннего пространства». Что касается непосредственно архитектуры зданий, то сегодня в распоряжении любой мастерской достаточно стилевых решений, которые остаются востребованными не один десяток лет. В любом случае самой распространенной моделью, по мнению Ксении Соломатиной, является каркасное здание с навесными панелями, декорировать которые можно как угодно.
Если же говорить о внутреннем пространстве, то здесь в почете открытые планировки. Коридорная система и нарезка на комнаты уже давно не востребованы арендодателем. «Внутри помещений лучше всего использовать максимально простые и легкие материалы, для того чтобы можно было легко вносить изменения, сообразуясь со вкусом и желаниями конкретного арендатора», - говорит Ольга Бубенцова, специалист по маркетингу компании «АЛМ-Девелопмент». Так, для межкомнатных перегородок лучше использовать гипсокартон: если возникнет желание поменять планировку, не придется делать капитальную реконструкцию. Гипсокартон - очень гибкий и легкий в использовании материал, у которого, ко всему прочему, звукоизолирующие свойства лучше, чем у кирпича. «Существует старое предубеждению, что кирпич надежнее, что у него отличная звукоизоляция, - говорит Елена Шевчук, старший консультант по недвижимости компании GVA Sawyer. - Приходится развенчивать этот стереотип советского времени и объяснять, что будущее за легкими материалами и конструкциями».

Качество строительства и отделки
Одной из самых распространенных причин, по которым здание со временем теряет в цене, является низкое качество строительства и используемых при строительстве материалов. «Масштабное и агрессивное возведение зданий в очень сжатые сроки, - комментируют специалисты Knight Frank, - зачастую влияет не самым лучшим образом на качество. А поскольку профессионалов, строящих на перспективу, на рынке немного, важнейшей целью пока является сбыт построенного. При таком подходе проблемы качества становятся головной болью последующих владельцев».
Стоит также отметить, что не всегда уровень отделки здания соответствует тому назначению и тем функциональным качествам, которые предъявляются помещению. «Если в лобби, где за день проходят несколько тысяч человек, сделать неподходящее покрытие, понятно, что оно выйдет из строя очень быстро и потребует неплановых капиталовложений, - говорит Михаил Вовшин. - Поэтому важно определить наиболее интенсивно используемые места в помещении, чтобы предусмотреть для них самые качественные и прочные материалы. Кроме того, стоит использовать современные системы грязезащиты на входе в здание».
Главное требование, которое предъявляется сегодня к отделке помещений коммерческой недвижимости, - это износостойкость. Для напольных покрытий, особенно в местах heavy duty, лучше предусмотреть специальные ковровые покрытия, которые очень долго служат и легко чистятся. Популярен также офисный линолеум, который по техническим и функциональным характеристикам значительно превосходит паркет и ламинат. Очень перспективны фальшполы. Стены, по мнению специалистов, лучше красить – обои служат недолго и требуют постоянного обновления, в то время как крашеные стены в особом внимании не нуждаются. Что касается потолков, то самыми популярными и функциональными считаются подвесные конструкции: кроме того, что они хорошо смотрятся, это еще и наиболее простой способ развода коммуникаций.

Качество инженерных систем
Качество инженерных систем также влияет на перспективность объекта. «Часто бывает, что арендатор на этапе переговоров с собственником всем доволен. Он въезжает в здание, начинает здесь работать, и… проблемы не заставляют себя долго ждать. При эксплуатации инженерных систем и другой инфраструктуры оказывается, что использованные при строительстве технические системы недостаточно хороши. Когда же обнаруживаются все недостатки «начинки» здания, арендатор либо требует снижения арендной платы, либо вовсе разрывает контракт», - говорит вице-президент компании Hines Ли Тимминс. Эту позицию разделяет и генеральный директор «Экопрога» Виталий Гинзбург: «По мере развития рынка, по мере его насыщения доходность вложений в недвижимость будет падать, и именно поэтому для ее повышения или по крайней мере сохранения необходимо уделять все больше внимания вопросам оптимизации инфраструктуры, снижению издержек в процессе эксплуатации». Как показывает практика, неграмотное инженерно-техническое решение влечет за собой огромные расходы на перестройку всей инфраструктуры здания, а иногда заложенные в комплекс строительно-технические характеристики вообще не поддаются модернизации. Так, в Москве существует достаточно старых помещений, которые были реконструированы в начале 90-х без учета меняющихся требований. Теперь здесь нет возможности улучшить инженерно-технические системы, установить фальшполы или перенести стены без капитальной перестройки всего комплекса. Конечно, такие объекты не подходят современным компаниям, которым для полноценной работы необходимы современное инженерное оборудование, хорошая инфраструктура.
При прокладке инженерных коммуникаций стоит также учитывать, что через несколько лет офисному работнику могут потребоваться дополнительные технические возможности. В коммуникациях необходимо предусмотреть определенный резерв, который со временем позволит расширить производство. «Обязательно должны быть предусмотрены системы кондиционирования, включая холодоснабжение, должны быть достаточные электрические мощности, нормальные системы отопления, - говорит Владимир Рыбаков. - Если все это сделано на совесть, с резервом и с применением современных средств инженерии, система будет работать без сбоев долгие годы».

Управление помещением
Здания теряют в цене из-за неграмотного управления ими. До сих пор многие собственники сами выбирают, что и где строить, сами разрабатывают проект и только потом привлекают управляющую компанию, которая видит готовое помещение - и хватается за голову. По словам специалистов, подчас приходится переделывать инженерию здания, перестраивать помещение, чтобы сделать его адекватным рыночным требованиям. Тем не менее постепенно услуги профессиональных управленцев становятся все более популярны. Если год назад консультации в этой сфере были скорее прихотью, роскошью, чем необходимостью, то сегодня многие понимают, что управляющие компании позволяют экономить деньги. Сейчас компании все чаще привлекают профессионалов на стадии проектирования, когда заранее можно прописать инженерию, подумать над планировочными решениями, решить вопрос с системой безопасности. «Управляющая компания сильно облегчает жизнь арендаторам и собственникам здания, не только контролирует функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следит за финансовыми потоками, корректирует арендные цены, ищет новых клиентов на освободившиеся площади», - комментирует ситуацию Ольга Бубенцова.

Эксплуатация систем здания
Еще одной причиной, обесценивающей недвижимость, специалисты считают ее неграмотную эксплуатацию. Многие собственники компаний до сих пор предпочитают обслуживать свои проекты самостоятельно, не имея в составе своей команды специалистов по управлению и эксплуатации недвижимости, подготовленных в соответствии с современными требованиями рынка. «Сотрудники профессиональных управляющих компаний в отличие от собственной службы эксплуатации способны лучше видеть недоработки в эксплуатации здания, в отделочных решениях, недостатки инженерных систем и т. д. У сотрудников собственной службы часто замыливается глаз, и со временем людям кажется, что все замечательно, - говорит Михаил Вовшин из компании «Мой дом. Управление недвижимостью». – Компании-профи постоянно в тонусе. Они чувствуют дыхание конкурентов и ищут новые способы решения старых задач».
По убеждению эксплуатирующих компаний, в вопросах обслуживания в первую очередь важно соблюдать все предписанные производителями того или иного оборудования правила по технической эксплуатации. В некоторых случаях целесообразна превентивная замена отдельных элементов для обеспечения бесперебойной работы систем здания. «Скажем, если у вас в здании работают электродвигатели, срок службы которых составляет пять лет при средней интенсивности работы, лучше на пятый-шестой год спланировать и провести замену этого оборудования. Таким образом, вы обновите системы в плановом режиме, и вам не придется в процессе года корректировать свои бюджеты и заниматься аварийным ремонтом», - считает Михаил Вовшин. Детальный контроль инженерных систем, отслеживание вопросов износа тех или иных коммуникационных сетей, ремонтные и отделочные работы – все это находится в ведении профессиональной эксплуатирующей компании. Кроме того, она решает и вопросы клининга (часто на условиях договора субподряда с профильными организациями) - нанесения защитных покрытий на некоторые виды полов, химчистки ковролина, регулярного мытья фасада и остекления и т. д.

Вопросы безопасности
Обеспечение безопасности здания в будущем может стать одним из определяющих факторов, влияющих на выбор арендатора. Именно поэтому, по мнению специалистов, современные помещения лучше оснащать целым комплексом высокотехнологичных систем безопасности. «Сегодня при строительстве объекта девелоперы предусматривают несколько охранных систем - освещение территории, пожарную адресную сигнализацию, охранную сигнализацию, систему видеонаблюдения, круглосуточную охрану», - отмечает Ольга Бубенцова. Дублирующие системы безопасности сегодня - не излишество, а необходимость. С этим согласны и специалисты GVA Sawyer. «Несколько лет назад одна компания, строя помещение, предусмотрела очень жесткую пропускную систему: отдельный вход - для основных сотрудников - по карточкам электронного доступа, отдельный вход - для посетителей и гостей - с металлодетектором и транспортером, -рассказывает Елена Шевчук, консультант по недвижимости. - Когда арендаторы приходили смотреть это здание, они недоумевали, зачем нужна такая сложная система. После очередных терактов все вопросы снялись сами собой. Сегодня такая система доступа в здание – безусловный плюс для арендатора».

Интеллектуальные здания
«Будущее за интеллектуальными зданиями» - в последнее время эта мысль высказывалась неоднократно. Так можно ли считать, что в самое ближайшее время такая недвижимость составит конкуренцию обычным зданиям, не оборудованным различными техническими опциями? «Интеллектуальные офисы, оборудованные системами BMS, – это модно, красиво и престижно. Это как современный автомобиль, в котором много всяких усовершенствований.
Тем не менее в самое ближайшее время девелоперам не стоит увлекаться строительством интеллектуальных домов, - говорит Михаил Вовшин. – Помещения, оборудованные интеллектуальными системами, дороже и должны будут иметь более высокую арендную ставку, чем обычные здания. Однако существенных преимуществ именно для арендатора эти системы не имеют. Да, для собственника они удобны, а клиенту, по сути, все равно, как эксплуатируется помещение. Основное преимущество – это возможность оптимизации расхода энергоносителей и ресурса оборудования в автоматическом режиме».
С этим утверждением согласны и специалисты компании GVA Sawyer. Конечно, наличие интеллектуальных систем в здании – большое преимущество для собственника. Технология позволяет спрогнозировать аварийные ситуации, максимально эффективно контролировать состояние инженерных систем и осуществлять превентивную замену элементов. Однако интеллектуальная начинка стоит очень дорого. «Любое интеллектуальное помещение – это коммерческий проект, он должен окупаться, - говорит Елена Шевчук. – Для арендатора пребывание в таком здании обернется более высокой арендной ставкой операционных расходов. При этом он не всегда может четко увидеть разницу между высокотехнологичным и обычным помещениями. Поэтому часто предпочитает снимать чуть более дешевые площади».
Интеллектуальные системы в большей степени оправданны, когда компании строят помещения под себя. Так, например, компания «ЮКОС» свое новое здание оборудовала самыми современными интеллектуальными опциями. Сегодня технология обеспечивает бесперебойную работу всех систем здания, позволяет экономить электроэнергию и т. д. Но при всех преимуществах в этом помещении довольно большая потеря полезной площади. 800 кв. м (11-й этаж здания) отданы под интеллектуальное управление. Понятно, что не каждый собственник может себе это позволить.
Эксперты уверены, что, пока аренда в интеллектуальных зданиях будет стоит дорого, подобные помещения не составят конкуренцию обычным офисным комплексам. Только когда будет найден определенный компромисс между ценой и качеством, когда закончится конфликт интересов, можно будет говорить о развитии интеллектуальной недвижимости в России.

Адекватность
В начале 90-х годов объекты коммерческой недвижимости возводились с завидной скоростью, это объяснялось отсутствием «длинных» денег и желанием как можно скорее «отбить» проект. Очевидно, что при таком подходе страдало качество строительства, а впоследствии и прибыльность здания – с течением времени такие объекты теряли привлекательность и не были способны приносить хороший доход владельцу. Сегодня ситуация поменялась – с приходом на рынок «длинных» денег девелоперы стараются строить на совесть. В проекты закладываются самые последние инженерно-технические характеристики, которые в будущем способны обеспечить комплексу конкурентоспособность. Сегодня инвесторы понимают: здание долго не потеряет в цене, если будет адекватно сложившемуся рынку и его требованиям. Хорошее месторасположение объекта, высокое качество строительства и инженерии, а также грамотная эксплуатация – это и есть адекватность, которая не выходит из моды и востребована арендатором во все времена.