Петербург изобретает торговые форматы

Все торгово-развлекательные центры, запущенные в Петербурге в прошлом году, построены отечественными компаниями и в основном на отечественные капиталы. Причем многие инвесторы дебютировали в этой области и сразу же - с крупными проектами. Фактически никто из застройщиков не работал с западными консультантами, пытаясь самостоятельно адаптировать к местным реалиям впечатления, полученные в заграничных поездках. Концепция некоторых комплексов менялась уже по ходу строительства, завершить работы в изначально оговоренные сроки не удалось никому, а открытие большинства объектов оказалось «плавным» (красную ленточку перерезали в полузаселенных торговых галереях, рассчитывая выйти на работу в нормальном режиме через месяц-другой). Получился ли первый блин не комом, станет ясно уже спустя год или два, когда конкуренция на рынке торговых центров обострится и свои проекты наконец реализуют международные девелоперы.
Пока же торговые пионеры смотрят в будущее со сдержанным оптимизмом: никто из них не сошел с дистанции и все завершили строительство; площади в новых комплексах были разобраны арендаторами еще до открытия; на объектах, расположенных в центре, арендные ставки достигли уровня 1500 долл./кв. м в год и перешагнули его, а некоторые девелоперы умудрились при этом еще и продавать право аренды помещений.

Торговые изыски
Впервые за годы рыночных реформ значительное количество торговых площадей (около 50 тыс. кв. м, если подсчитывать арендопригодное пространство) было выброшено на рынок в исторической части города, причем на самых престижных и оживленных магистралях. Эти проекты характеризуются яркой индивидуальностью.
Самый нетривиальный из них – «Гранд Палас» (Невский пр., 44 - Итальянская ул., 15), визави Большого Гостиного двора. Комплекс общей площадью 20 тыс. кв. м состоит из трех зданий, связанных атриумами (одно из них – банковское). Проект стоимостью 20 млн. долларов сочетал в себе новое строительство и реконструкцию. Он реализован ООО «Гранд Палас», основным учредителем которого является ЗАО «Норд» - собственник помещений на Невском пр., 44.
Изначально инвестор планировал построить по этому адресу гостиницу, дополненную универмагом. Отсюда и «неторговое» название, которое, впрочем, удалось обыграть – «Гранд Палас» позиционируется как Дворец моды и стиля. Инициаторы проекта решили собрать на четырех торговых уровнях комплекса (около 7 тыс. кв. м) исключительно бутики. Ставка была сделана на элитных арендаторов и покупателей. Атмосферу респектабельности подчеркивают и интерьеры: в отделке использованы натуральный мрамор, гранит, латунь, тонированное «гнутое» стекло. Витражный потолок украшают позолоченные люстры. «Изюминка» комплекса – два атриума. Первый построен на контрасте исторического флигеля на Итальянской и современного амфитеатра. Второй имеет систему расходящихся эскалаторов, которая завершается большим фонарем. На имидж дорогого и эксклюзивного универмага работают ресторан со стеклянной крышей и видом на Русский музей и храм Спаса-на-Крови, а также fashion-cafe.
Комплекс заработал летом с практически стопроцентной заполняемостью. Его владельцам удалось привлечь такие марки, как Wolford, Cacharel, Cerutti jeans, Baldinini, Cezar и др. Диапазон ставок составил 840–1560 долл./кв. м в год. Сумеют ли бренды отбить такую арендную плату, покажет время. Пока в «Гранд Паласе» малолюдно. Впрочем, на то он и дворец.
Еще одно петербургское ноу-хау – небольшой центр «золотой» торговли, который заработал в мае на Владимирском пр., 9. По мнению инициаторов проекта, ничего подобного больше нет нигде в России. Галерея ювелиров «Золотая страна» - это парадная часть торгово-развлекательного комплекса, состоящего из двух зданий общей площадью 2800 кв. м. Дворовый флигель предназначен под апартаменты, ресторан, бары и казино. Владельцы «Золотой страны» - физические лица (среди них – певец Александр Розенбаум) и американская компания Dun River LLC. Метры на Владимирском, 9 тоже оказались «золотыми»: помещения под ювелирные магазины сдавались по 1560 долл./кв. м в год, оборудованный прилавок на «золотом базаре» оценивался в 650 долларов в месяц.
Уникальный для города гибрид гостиницы и торгового центра открылся в конце ноября на Владимирском пр., 19. Реконструкция полуразрушенного исторического здания, построенного в начале прошлого века в стиле северный модерн, обошлась инвестору – стройкорпорации «Элис» - в 25 млн. долларов. Общая площадь «Владимирского пассажа» – 27 тыс. кв. м. В нем - два корпуса, примыкающие друг к другу. Один из них – реконструированный фасадный флигель, второй - новодел. Их органично связывает атриум с панорамными лифтами и эскалаторами. В комплексе восемь этажей, включая цоколь и мансарду. Торговая зона заняла пять нижних уровней общей площадью около 18 тыс. кв. м (полезное пространство –13 650 кв. м). К моменту открытия практически все помещения ТЦ были сданы. Из-за задержки ввода в эксплуатацию (изначально «Владимирский пассаж» планировали запустить осенью 2002 г.) некоторые арендаторы, торгующие сезонным товаром, отказались от договоров, но на их место тут же пришли другие фирмы. Расценки на площади - от 600 до 1800 долл./кв. м в год. Стоимость покупки права аренды достигала суммы годовой арендной платы. Торговое пространство «нарезано» на модули от 25 кв. м, преобладают магазины от 50 до 100 кв. м. Более крупные арендаторы – скорее исключение. Правда, 1000 кв. м в цокольном этаже занял универсам петербургской сети «Лэнд». Среди других обитателей комплекса – «Л’Этуаль», «Союз», «Сити тайм», магазины модной одежды и обуви, несколько кафе и фуд-корт. «Владимирский пассаж» позиционирован как универмаг товаров для среднего (и выше среднего) класса. Потенциальные покупатели - горожане с доходом от 400–500 долларов в месяц на члена семьи до 1000–1500 долларов. Рядом с комплексом будет построен многоуровневый паркинг. Корпорация «Элис» намерена пристроить к «Владимирскому пассажу» вторую очередь, которая займет дворовое пространство до ул. Рубинштейна.
ТК «Сенная», открывшийся в один день с «Владимирским пассажем», отличается от других проектов, реализованных в центре, как по масштабу, так и по концепции. Это первый в Петербурге классический западный молл и в настоящий момент самый крупный из городских торгово-развлекательных центров. Его общая площадь (включая двухуровневый подземный паркинг на 520 машин) составляет 59 тыс. кв. м. Проект реализован ООО «Коммерческий центр «Питер». ТК «Сенная» разместился рядом с одноименной петербургской площадью на участке в 2 га между Московским пр., ул. Ефимова и набережной реки Фонтанки. 1,17 га земли находится в собственности КЦ «Питер», остальная территория арендована у города. Стройка заняла менее двух лет и обошлась в 31 млн. долл. (из них 22 млн. – собственные средства КЦ «Питер»). Комплекс представляет собой 3–6-этажное современное здание из монолитного железобетона и легких металлических большепролетных конструкций. Центр архитектурной композиции - круглая атриумная площадь. Инициаторам проекта удалось собрать на трех торговых уровнях разнопрофильных «якорных» арендаторов (универсам «Патэрсон», супермаркет бытовой техники «Эльдорадо», самый просторный в городе детский мир от компании «Чудо Остров Нева», фуд-корт на 7 операторов, включая «Пицца-Хат», KFC и «Макдоналдс», боулинг-центр на 36 дорожек). Практически все магазины ТК принадлежат известным сетевым маркам (Reebok, MEXX, «Ив Роше», Mango, Benetton, «Л’Этуаль», Alain Manukian, «Бюстье», Colin’s, Axara, Be Free, Motivi, «Пактор» и др.). Довольно крупная «нарезка» торговых блоков (от 50 до 250 кв. м) и осознанная политика управляющих прикрыли доступ в комплекс «челнокам». На момент открытия в ТК «Сенная» было сдано в аренду около 90 % площадей. По оценке специалистов управляющей компании «Питер» (консультанта проекта), этот показатель мог быть и выше, но в ущерб заранее утвержденной концепции и схеме зонирования. Управляющие признались, что искушение «нарезать» торговое пространство помельче и сдать подороже у них было, но они его преодолели. Разброс арендных ставок, как и положено в объектах подобного формата, чрезвычайно велик – от 250 долл./кв. м в год (для самых крупных «якорей») до 1500 долл./кв. м (для небольших помещений на первом уровне).
В начале 2004 года в центральной части города откроются еще два комплекса, которые осложнят существование уже запущенным проектам. Так, на Сенной площади в феврале должен заработать ТК «ПИК». От детища коммерческого центра «Питер» его отделяет лишь узенькая улица Ефимова. Между тем весовые категории у соседей похожи: общая площадь шестиэтажного «ПИКа» - 32 700 кв. м. Среди его основных «якорей» - семизальный мультиплекс ОАО «Роскинопрокат» (почти на 1000 мест) и супермаркет «Перекресток». «Нарезка» магазинов в «ПИКе» будет более мелкой (50–100 кв. м), и если «Сенная» ориентируется в основном на демократичную торговлю, то ее сосед – на бутиковую. Возможно, эта разница в форматах и станет залогом их мирного сосуществования.
На Невском проспекте, под стенами Большого Гостиного двора и напротив «Гранд Паласа», в январе откроются «Перинные ряды» (общая площадь – 8000 кв. м). Комплекс будет состоять из небольших магазинчиков от 25 кв. м с традиционным ассортиментом.

«Спальный» стандарт
На окраинах основным игроком в сфере торговой недвижимости остается петербургский холдинг «Адамант». В этом году он запустил сразу три крупных торгово-развлекательных центра, схожих по формату.
В октябре у станции метро «Проспект Просвещения» заработала первая очередь комплекса «Норд». «Адамант» стал участником этого проекта в прошлом году, когда стало ясно, что инициатору строительства - ООО «Открытая резервная система» – не сдвинуть его с мертвой точки. За ОРС остались статус заказчика и 4500 кв. м в первой очереди комплекса, общая площадь которой - более 25 тыс. кв. м. Инвестиции в эту часть проекта составили около 15 млн. долл. В «Норде» располагаются фирменный интерьерный салон «Адамант», универсам «Патэрсон», компьютерный центр «Полярис», книжный магазин «Буквоед», фуд-корт и небольшие торговые секции. С вводом второй очереди (ее открытие намечено на апрель 2004 года) площадь ТК увеличится до 52 тыс. кв. м. На завершение стройки потребуется еще примерно 16 млн. долл. Во второй очереди предусмотрены мультиплекс от «Банкирского дома «Санкт-Петербург» (управляющая компания «Эпос»), многоярусная автостоянка, боулинг и крупный магазин товаров для дома и ремонта.
Практически синхронно с «Нордом» у станции метро «Ладожская» открылся еще один торгово-развлекательный микст - «Заневский каскад». Он принадлежит «Адаманту» и ТМПТЦ «Темп». Соинвестором выступил и «Банкирский дом «Санкт-Петербург», разместивший здесь пятизальный мультиплекс (первый в городе!). Судьба этого комплекса складывалась примерно по тому же сценарию, что и судьба «Норда». Финансовых ресурсов изначального инвестора - ТМПТЦ «Темп» - не хватило для завершения стройки, и «Адамант» вошел в проект, серьезно его откорректировав. Общая площадь «Заневского каскада» составляет более 37 тыс. кв. м, из них арендопригодная - 20 тыс. кв. м. Около 10 тыс. кв. м отведено под многоэтажный паркинг.
«Якорные» арендаторы – супермаркет «М.Видео», книжный магазин «Снарк», супермаркет «Перекресток». На 1–3-м этажах предусмотрено около 250 магазинов (минимальный модуль - 20 кв. м). Средние арендные ставки за стандартные торговые блоки – 720 долл./кв. м в год.
Чуть раньше – летом – была запущена первая очередь ТК «Меркурий». Его «Адамант» строит на выезде из города (Приморское направление). В комплексе, который к середине 2004 года разрастется до 75 тыс. кв. м, также предусмотрен мультиплекс, подземный паркинг (на 800 машин), универсам «Патэрсон» и прочие атрибуты нового торгового стандарта.

Начало торгового похода
В 2003 году на петербургский рынок впервые вышли международные ритейлеры. Пока, правда, они открывают только собственные магазины, а не торговые комплексы, площади в которых предоставляются в аренду.
Так, с интервалом в несколько месяцев в Приморском и в Красногвардейском районах города заработали мелкооптовые центры Metro cash & carry. В каждый из них немецкий концерн вложил по 25 млн. евро. Основные параметры у магазинов тоже одинаковые: общая площадь – около 16 тыс. кв. м, торговая – 9200 кв. м, покупателей обслуживают 40 касс, паркинг рассчитан на 780 мест. В ассортиментной матрице 11 тыс. продовольственных и 9 тыс. непродовольственных товаров. Плановый срок окупаемости этих проектов – 8–10 лет.
В декабре на перекрестке Мурманского шоссе и будущей Кольцевой автодороги (территория Ленобласти) обосновалась IKEA, открыв первый в Северо-Западном регионе магазин. Он был построен всего за девять месяцев и обошелся в 45 млн. долл. Общая площадь «IKEA Кудрово» - 31 тыс. кв. м. Паркинг перед ним рассчитан на 2500 машин (петербургский рекорд!). Уже в будущем году IKEA планирует начать на этой же площадке строительство торгово-развлекательного комплекса «МЕГА» общей площадью 120–130 тыс. кв. м с мультиплексом, гипермаркетом, рестораном и магазинами. Объем предполагаемых инвестиций - около 100 млн. долларов. Объем предполагаемых инвестиций - около 100 млн. долларов.
Есть шанс, что в 2004 году собственным торговым центром в Петербурге обзаведется и компания «Рамэнка». В ноябре городская администрация предоставила турецким инвесторам участок в 2,5 га на Коломяжском проспекте. Общая площадь будущего «Рамстора» составит около 30 тыс. кв. м.
Недавно петербургские власти разрешили международному концерну Vinci Construction Grands Projects построить торгово-развлекательный комплекс общей площадью около 100 тыс. кв. м. Он разместится на пр. Космонавтов (Московский район города). В роли основного «якоря» и инвестора проекта собирается выступить французская сеть гипермаркетов Auchan.
Такая организованная экспансия международных операторов означает, что все самое интересное на петербургском рынке торговой недвижимости еще только начинается.