Центр международной торговли. Фаза II.

Новое – хорошо забытое старое
Центр международной торговли–I был официально открыт 28 ноября 1979 года. В это время в столице, помимо вновь построенного здания, невозможно было найти комплекс, под крышей которого были бы собраны офисные помещения, гостиница высокого класса, конгресс-центр, рестораны, магазины. «Комплекс зданий ЦМТ был примечателен именно своей уникальностью, - говорит менеджер по рекламе Центра международной торговли Марина Громова. – Это был единственный деловой центр в столице, кроме которого никто не мог предложить иностранцам весь комплекс необходимых для бизнеса услуг. Высококлассные офисы, уютные гостиничные номера, площади для проведения семинаров и деловых встреч, построенные по западным стандартам, – все это пользовалось невероятным успехом у гостей столицы». Неподалеку, в Выставочном центре на Красной Пресне, как и сегодня, организовывались престижные международные выставки, и их посетители нуждались в цивилизованном продолжении рабочего дня. ЦМТ-I был единственной и максимально успешной «кандидатурой», которую и выбирала гостящая в столице бизнес-элита.
Проектированием ЦМТ-I занималось Главное архитектурно-планировочное управление Моспроекта-2 под руководством архитектора М.В. Посохина совместно с американской фирмой «Велтон Беккерт». «Начало реализации проекта положило соглашение между ТПП СССР и американской компанией «Оксидентал Петролиум» (Occidental Petrolium). Последняя ходатайствовала перед американским «Экспортно-импортным банком» и «Чейз Манхэттен банк» о предоставлении кредита на строительство. После того как кредит был получен, началось строительство. В поставке оборудования для ЦМТ принимали участие свыше 80 фирм из разных стран мира. Строительство же велось московскими специалистами, - рассказывает Марина Громова. - Учитывая арендные ставки, равные на тот момент 900–1000 долларов за кв. м. в год и общий метраж помещения, равный 150 тыс. кв. м., заем был выплачен довольно быстро».
Реализация комплекса не заставила себя долго ждать – работа над проектом была начала в 1975 году, и уже через 4 года помещение было готово принять первых посетителей.
В конце 80-х годов, когда успешность комплекса была настолько же очевидной, насколько и нехватка подобных площадей, руководством Центра международной торговли было принято решение строить еще одно здание – преимущественно офисный комплекс, отвечающий самым современным инженерно-техническим и строительным характеристикам. Первостепенной задачей было именно расширение коммерческих площадей для отечественного и зарубежного бизнес-сообщества, работающего на российском рынке. В 80-е годы была спроектирована вторая фаза ЦМТ, и началось возведение комплекса. Но завершить строительство тогда не удалось – «грянула» перестройка, и проект (на тот момент была готова коробка здания) пришлось «заморозить» до лучших времен. «Долгое время мы пытались найти инвесторов, которые не побоялись бы в это рисковое время профинансировать строительство. В 2000 году, вопреки прогнозам скептиков, что ЦМТ-2 никогда не будет достроен, ОАО «ЦМТ» было принято решение о завершении строительства 2-й очереди на собственные средства, - говорит
Марина Громова. - Мы не стали менять идею комплекса. Было решено продолжить реализацию концепции офисного центра с залами для конференций и переговоров и т. д.».
Генеральным подрядчиком была выбрана австрийская компания Austru Bau, которая и осуществила весь спектр строительных работ. В список основных объектов этого подрядчика в Москве, как завершенных, так и находящихся в процессе строительства, входят центральный офис «Гута Банка», гостиница «Савой», центральный офис ГТК, офисное здание на Овчинниковской набережной, 22, и др.
11 декабря 2003 года состоялось официальное открытие ЦМТ-II. Девелопером, заказчиком и основным инвестором проекта выступил Центр международной торговли. Владелец здания, ОАО «ЦМТ», планирует окупить новый комплекс за 5–6 лет.
Новый центр, по мнению всех опрошенных CRE специалистов, имеет ряд неоспоримых преимуществ. Эксперты выделяют прежде всего удачное и перспективное месторасположение комплекса. ЦМТ-II находится в центре Москвы на Краснопресненской набережной. К зданию можно подъехать со стороны Садового, Третьего транспортного кольца, Нового Арбата и Кутузовского проспекта. «Сегодня ближайшая к комплексу станция метро – «Улица 1905 года» - по большому счету находится в отдалении от здания. Но меньше чем через год рядом с ЦМТ-II появится новая станция, - говорит Даррелл Станафорд, директор (Senior Director) Noble Gibbons. - От метро «Киевская» будет идти отдельная ветка, первой станцией которой станет «Центр международной торговли», а второй – «Москва-Сити».
В данном районе расположены офисы крупнейших компаний, таких, как Bayer, Ruhrgas и др. Рядом со зданием расположены Белый дом, Экспоцентр, посольства США, Канады, Великобритании, Австрии, представительство Организации объединенных наций. Такое месторасположение комплекса обеспечивает его близость к крупнейшим деловым, торговым и развлекательным центрам города.
Помимо выгодного месторасположения, специалисты выделяют и другое важное преимущество – соответствие комплекса современным требованиям рынка с точки зрения качества строительства, инженерных систем, отделки, планировочных решений.
Общая площадь нового ЦМТ-II составляет 50 тыс. кв. м, из них 26 тыс. кв. м - предназначенные для сдачи в аренду офисные площади. 21-этажный центр оснащен современными инженерными системами – центральным кондиционированием, электроснабжением из 2 независимых источников питания, современной системой противопожарной безопасности и спринклерного пожаротушения, системами видеонаблюдения и контроля доступа. Здесь проложены оптико-волоконные телефонные линии, действует самое современное лифтовое оборудование. Помимо офисных площадей, в комплексе предусмотрены фитнес-центр, пункт обмена валюты, подземная и наземная автостоянки, складские помещения.
На сегодняшний день, по данным компании Noble Gibbons, 60 % помещений уже сданы в аренду, 40 % площадей находятся «под» письмами о намерениях. «Потребителями» площадей являются крупные российские корпорации, а также ряд зарубежных компаний. Ставки аренды в ЦМТ-II типичны для офисных помещений класса А, они составляют $550–600/ кв. м в год. «ЦМТ-II можно назвать сбалансированным проектом. Я имею в виду грамотное соотношение цены и качества, - говорит Павел Яншевский, консультант департамента офисной недвижимости Swiss Realty Group. – Очень часто на рынке можно встретить бизнес-центры с внешним видом класса В, но при этом с внутренней отделкой высшего уровня. Здесь все четко рассчитано и нет подобных просчетов. Одним из удачных решений комплекса, на мой взгляд, явилось и то, что большая часть площадей – с 7 по 21-й этаж - сдается арендаторам в состоянии shell &core».

Управление комплексом
Эксклюзивным агентом по сдаче в аренду комплекса ЦМТ-II стала компания Noble Gibbons in Association with CB Richard Ellis, помимо этого она является и управляющей компанией нового комплекса. Среди основных услуг, которые Noble Gibbons оказывает клиенту, можно назвать консультации на этапе завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, комплексную эксплуатацию инженерных систем и оборудования, внутреннюю и внешнюю уборку, ведение отношений с арендаторами, проведение тендеров и заключение договоров со специализированными компаниями на оказание эксплуатационных услуг.
По мнению директора отдела управления недвижимостью компании Noble Gibbons Елены Саратовой, особенности управления ЦМТ-II во многом связаны с тем, что новое здание является частью уже давно функционирующего комплекса. Существующий центр скорее всего выиграет от строительства нового здания, и наоборот - недавно построенный комплекс воспользуется опытом своего «предшественника». Арендаторы ЦМТ-II имеют возможность пользоваться всеми услугами, доступными старожилам центра, впрочем, как и «потребители» ранее построенных площадей могут оценить, например, конференц-залы, предлагаемые в ЦМТ-II. Благодаря наличию различного объема площадей — от 100 до 500 кв. м — эти залы позволяют проводить мероприятия для самых разных аудиторий. «Среди других интересных «начинок» ЦМТ-II, которые могут быть интересны старожилам ЦМТ-I, можно отметить стационарный круглый стол на 50 человек, оборудованный современными системами синхронного перевода и звукоусиления, а также выставочный зал площадью 670 кв. м», - говорит Даррелл Станафорд.

ЦМТ-II: вид изнутри
Что думают о проекте арендаторы? Мы обратились к одному из них. По словам директора по PR-кампании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Сергея Кочетова, здание соответствует самым современным требованиям. Компания занимает один из верхних этажей - пятнадцатый, откуда открывается живописный вид на Москву. По словам г-на Кочетова, в новом комплексе функционируют современные инженерные системы. Арендаторы могут в полной мере наслаждаться прекрасной вентиляцией, скоростными, а главное, бесшумными лифтами. Весьма удобны многочисленные переходы из одного здания в другое, позволяющими за короткое время, не выходя на улицу, попасть в здание ЦМТ-1 и в комплекс гостиницы «Международная». Подобные преимущества здания позволяют максимально разнообразить программу деловых встреч. Г-н Кочетов также считает, что хорошие возможности для арендаторов открывает наличие разветвленной системы конгресс-залов и помещений для переговоров, оснащенных по самому последнему слову техники. Это позволяет организовывать как частные переговоры
на VIP-уровне, так и более представительные события, например, отраслевые конференции, на которых могут присутствовать несколько сотен человек. Впрочем, есть у здания и определенные недостатки. Не секрет, что здание ЦМТ-II должно было быть построено гораздо раньше. И башня ЦМТ-II — не единственный объект, планировавшийся к возведению в этом комплексе. Так, из окон ЦМТ виден «недострой» — 4–5-этажный спортивно-развлекательный комплекс с окнами, заколоченными фанерой. Он портит общую картину, но вместе с тем как нельзя лучше отражает российские реалии, при которых нельзя рассчитывать на смену окружения и общей обстановки, отгородившись от всего мира стенами нового дома или офиса. На территории комплекса и на подъездных путях разбит асфальт на дорогах.
По словам Марины Громовой, в 2005 году ОАО «ЦМТ» планирует приступить к продолжению строительства недостроенного объекта, который имеет условное название ЦМТ-III, и в будущем спектр услуг, предлагаемых клиентам ЦМТ, будет расширен.

Кто на новенького?
До заявленного срока выхода на рынок проекта Москва-Сити – 2006 года – остается не так много времени. Способен ли этот мегакомплекс отодвинуть на второй план ЦМТ-II, учитывая территориальное соседство двух проектов и их одинаковую концепцию? Многие специалисты рынка коммерческой недвижимости уверены, что жесткой конкуренции вряд ли стоит ожидать. «Надеемся, что всем нам хватит клиентов, - говорит Марина Громова. – Пока рынок испытывает недостаток предложения по офисным площадям А-класса». Кроме того, не стоит забывать и о том, что реальные сроки сдачи в эксплуатацию проекта «Москва-Сити» могут отличаться от заявленных, так что конкуренция откладывается до лучших времен. По словам Стивена Уилсона, директора компании DTZ, выход на рынок проекта «Москва-Сити» положительно скажется на ЦМТ-II: со временем этот район войдет в разряд одного из самых бизнес-активных, а значит, и самых дорогих. С этим согласны и специалисты компании Noble Gibbons. «Раньше месторасположение ЦМТ считалось не совсем выгодным – в стороне от Садового кольца этот район не был бизнес-меккой. Сегодня транспортные проблемы внутри Садового кольца делают это месторасположение интересным и перспективным. Если же здесь будет открыт проект «Москва-Сити», район станет еще более популярным, а значит, дорогим, - считает Даррелл Станафорд. - В плане конкуренции «Москва-Сити» не повредит ЦМТ. Учитывая стремительное развитие экономики, бизнеса, еще долго будет не хватать площадей А-класса и на них будут держаться высокие ставки».
Специалисты компании Swiss Realty убеждены в обратном. По словам Павла Яншевского, с поочередным выведением проектов «Москва-Сити» на рынок можно ожидать постепенного снижения ставок на площади А-класса. «400 тыс. кв. м помещений высшего уровня – это серьезная заявка для рынка. Думаю, что такой объем площадей подкорректирует цены. Опять же не стоит забывать про популярную в последний год тенденцию экономии, когда компании презентабельному офису А-класса предпочитают помещение попроще - не такое пафосное, не в самом престижном районе, но с функциональными характеристиками, позволяющими компании нормально работать».
Как бы то ни было, проект ЦМТ-II пока признается специалистами одним из самых успешных на рынке столичной недвижимости. Что будет завтра, насколько комплекс оправдает ожидания владельцев, будет зависеть от общего экономического положения в стране, политических реалий, профессиональности управления зданием и его эксплуатации, от соответствия инженерно-технических параметров помещения принципам Investment Grade Building.

Информация:

Точный адрес: Краснопресненская набережная, 12, подъезд 7

Девелопер, инвестор, заказчик: ОАО «ЦМТ»

Общая площадь – 50 тыс. кв. м

Офисные площади под аренду – 26 тыс. кв. м

Подземная стоянка – 575 машино-мест

Открытая стоянка – 759 машино-мест,

Эксклюзивный агент по сдаче в аренду – Noble Gibbons

Управляющая компания - Noble Gibbons

Инженерные системы: центральное кондиционирование, оборудование Trane - 1-я категория электроснабжения, электроснабжение из двух независимых источников, UPS (50 кВА) на каждом этаже, современная система противопожарной безопасности, спринклерная система пожаротушения, оптико-волоконные телефонные линии, современные системы видеонаблюдения и контроля доступа.

Арендные ставки – 550–600 долларов за кв. м в год