Что такое Investment Grade Building?

Если сравнить приведенные выше критерии, то самым объективным с точки зрения анализа окажется качество строительства. В данном материале речь пойдет о том, в соответствии с какими стандартами должно строиться офисное здание привлекательное в плане покупки для иностранных фондов.
Инвестиционная привлекательность коммерческого здания зависит от ряда субъективных факторов. Например, офисный центр может располагаться в чрезвычайно удачном месте, но при этом не соответствовать высоким стандартам в области строительства. Но, несмотря на этот недостаток, такое здание может быть интересно для ряда как российских, так и зарубежных инвесторов. Однако в данной статье речь пойдет об определенном типе инвесторов – институционных фондах. В первую очередь это пенсионные и открытые фонды, а также страховые компании. Принципиальное отличие этих фондов заключается в том, что они основаны не на корпоративном капитале, а на личных вкладах граждан. Обычно такие инвесторы интересуются коммерческими объектами, чья стоимость превышает $15–20 млн. Кроме самой суммы инвестиций для институционных фондов огромное значение имеет их срок. Как правило, такие инвесторы заинтересованы в долгосрочных инвестициях сроком от 20 лет. Разумеется, при таком подходе к инвестициям фонды стремятся вкладывать свои средства в лучшие объекты, которые будут соответствовать всем трем критериям.
Местоположение, несмотря на всю субъективность, является, пожалуй, основным критерием, от которого зависит привлекательность любого коммерческого здания. В Москве продолжается тенденция к централизации деловых районов, так как расположение объекта в деловом центре считается наиболее престижным. В последнее время на рынок вышли объекты, расположенные вне делового центра, однако их количество и скорость наполнения рынка пока не позволяют говорить о какой либо тенденции децентрализации. Самыми привлекательными остаются районы внутри Садового кольца с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой, недалеко от метро. Месторасположение здания также должно позволять организовать подземный гараж или наземную охраняемую парковку достаточной вместительности. Однако следует понимать, что большинство участков в деловом центре города были застроены в начале 90-х годов, когда спрос на офисные здания был огромен и девелоперы не уделяли особого внимания качеству строительства.

Особенности строительства
Одной из причин, которая, по мнению брокеров, мешала строительству высококлассных зданий в деловом центре Москвы, является несовершенство строительных технологий, оставшихся еще с советских времен. «Развитие зданий высшей категории существенно ограничивают не только сами технологии, но и принципы строительства, зафиксированные в строительных нормах и правилах», - говорит Джек Келлехер, управляющий директор Noble Gibbons. Однако строители эту точку зрения не разделяют. «Отечественные СНиП не являются препятствием для строительства качественных зданий. Если параметры, указанные в СНиП, заведомо низкие, то ни одна инстанция не мешает строителям заложить более высокие показатели, - комментирует Кирилл Субботин, управляющий офисной недвижимостью компании «Капитал Груп». - Более того, иностранные строительные компании работают по своим более жестким стандартам, если этого требуют строительные нормы их страны».
Здания, привлекательные для крупных иностранных инвесторов, должны отвечать самым высоким стандартам с точки зрения строительства. В первую очередь это должен быть новый объект, изначально задуманный и спроектированный именно как офисный центр. «Здание должно быть построено по современному архитектурному проекту известной архитектурной компании, которая обладает безупречной репутацией на рынке, - говорит Кирилл Субботин. - Особенно важно, чтобы в здании была эффективная планировка этажа». Это целый комплекс архитектурно-планировочных решений, который позволяет минимизировать потери полезной площади на этаже. Современные архитектурные проекты частенько грешат наличием острых или, наоборот, тупых углов в помещениях. Такие архитектурные проекты оригинальны, но нерациональны, так как они не позволяют эффективно использовать рабочее пространство.
Когда речь идет об эффективной планировке этажа, следует упомянуть о рациональном расположении несущих стен и колонн. Например, наиболее эффективным, по опыту строителей, является шаг колонн шириной более 6 м.
Сегодня, при проектировании, предпочтение отдается открытым планировкам. При этом большое количество колонн в помещении может помешать удобно расположить рабочие места, поэтому чем меньше число несущих колонн на этаже, тем лучше. Не приветствуется и большое количество выступов на стенах, так как не всегда в образующихся выступах возможно размещение мебели или оргтехники, соответственно, существует вероятность, что эта площадь не будет использована эффективно.
Не меньшее внимание уделяется естественному освещению в офисах. Проектировщики стремятся к тому, чтобы в каждом офисном помещении было окнои стараются использовать открытую планировку. Для соответствия здания высшей категории необходимо, чтобы глубина этажа от окна до окна не превышала 18 м, а глубина офиса при кабинетной системе была не более 4,5–6 м.
С нормами дневного освещения тесно связан такой показатель, как высота потолков. Разумеется, далеко не каждой компании-арендатору понравится, если потолок будет «висеть» над головой. Оптимальная высота потолков должна составлять не менее 2,8 м «чистой» высоты от пола до потолка - «грязная» высота от пола до нижней части перекрытия составит не менее 3,5 м. Это позволяет при необходимости не только монтировать подвесные потолки, но и устанавливать фальш-полы, высота которых, как правило, колеблется от 15 до 35 см.

Инженерные системы
В списке инженерной начинки офисного здания на первом месте стоит оснащение офисного помещения вентиляционной системой и системой кондиционирования воздуха. Воздухообмен в офисном помещении должен производиться как минимум два раза в час. «В своей работе мы используем следующие показатели по воздухообмену: при средней плотности 6–7 кв. м офисной площади на одного человека должно приходиться не менее 60 куб. м воздуха в час, - говорит Кирилл Субботин. - Но, как известно, чем выше показатель по воздухообмену в помещении, тем лучше, поэтому нередко мы превышаем обозначенную норму в 2 раза». В туалетных комнатах, переговорных и конференц-залах воздух должен циркулировать гораздо интенсивнее, здесь предусматривается 10 воздухообменов в час. Но самый высокий показатель в мини-кухнях. Для помещений, где планируется приготовление пищи, строители закладывают 20 воздухообменов в час.
Для обеспечения столь интенсивной циркуляции воздуха необходимо соответствующее оборудование. Чиллер, который, как правило, устанавливается на крыше здания, должен быть достаточно мощным. Приблизительно на 1 кв. м площади нужно 100 Вт мощности оборудования. Профессиональные строительные компании рекомендуют устанавливать оборудование торговых марок Trane, York. Такая система поддерживает западные параметры регулировки температуры и влажности воздуха, а кроме того, позволяет регулировать температурный режим в отдельных зонах.
Вопросам пожарной безопасности в зданиях, претендующих на высшую категорию комфортности, уделяется огромное внимание. В первую очередь следует отметить, что они должны быть оснащены автоматизированной противопожарной системой со спринклерным пожаротушением, системами дымоудаления и оповещения о пожаре.
Спринклерная система – это, по сути, система автоматического тушения огня. На определенном расстоянии друг от друга на потолке монтируются форсунки с термоплавким элементом, который плавится под воздействием высокой температуры. Как только термоплавкий элемент разрушается, форсунка автоматически начинает разбрызгивать воду, локализуя очаг возгорания. В тоже время на центральный пункт мониторинга здания поступает сигнал о срабатывании системы пожаротушения. Система безопасности в свою очередь подразумевает наличие охранной сигнализации, видеонаблюдения по периметру, на входной группе, в местах общественного пользования, а также контроль доступа к зданию.
Но, безусловно, ни одна из инженерных систем не будет функционировать без электричества, поэтому электрообеспечение в офисном здании должно быть, во-первых, достаточным и, во-вторых, бесперебойным. Энергопотребление, включая освещение и силовую разводку, рассчитывается по показателю 70–100 Вт на кв. м. Однако при возведении офисного здания в центре города строители довольно часто сталкиваются с проблемой нехватки мощностей.
Вопрос о получении доступа к коммуникациям, в том числе к электроэнергии, решается на ранней стадии работ, при получении технических условий на строительство. В большинстве случаев это приводит к существенным дополнительным расходам.
Для избежания внезапных отключений электроэнергии здание оснащается не только двумя независимыми электрическими вводами, но и источником бесперебойного питания, аварийным (stand-by) дизель-генератором для систем жизнеобеспечения, например, для поддержания систем пожаротушения, дымоудаления, пожарной сигнализации и подпора воздуха.
В современных зданиях устанавливают скоростные лифты (скорость 2,5 м в сек.) достаточной вместительности. Показатели вместимости рассчитываются в каждом отдельном случае в зависимости от потребностей здания. Однако период ожидания лифта не должен превышать 30 сек. Наибольшей популярностью в офисных центрах пользуются лифты торговых марок Kone, Otis, Schindler.
Также следует упомянуть о системах телекоммуникаций. В технических характеристиках отмечается наличие двух независимых вводов и неограниченное количество каналов связи. «Здание должно иметь соединение как минимум с двумя независимыми телекоммуникационными провайдерами, при этом соединение должно быть реализовано путем прокладки кабеля от каждого провайдера, используя независимые маршруты входа в здание, - говорит Денис Романов, IT консультант из компании Arup, - такая схема подключения помимо повышенной надежности предоставляет арендаторам возможность выбора оператора связи.

Дополнительный сервис
Для того чтобы офисное здание было не только комфортным для арендаторов, но и привлекательным для инвесторов, следует обратить внимание на проблемы парковки еще на стадии разработки проекта. Подземный гараж должен быть достаточно вместительным - как минимум одно машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Также следует предусмотреть наземную гостевую парковку для посетителей офисного центра.
С точки зрения сервиса офисное здание высшей категории предполагает наличие охраны, службы сервиса и дополнительных услуг. Круглосуточные охранные услуги в офисном центре предоставляет специализированная фирма. Необходимо, чтобы служба эксплуатации и управления зданием соответствовала международным стандартам.
В качестве дополнительных услуг специалисты называют центральный ресепшен, банк, полиграфический салон, фитнес-зал. «Наличие в офисном центре общего конференц-зала в 350–400 кв. м является плюсом, но не обязательным условием, - говорит Кирилл Субботин. - Прежде чем принимать решение о строительстве собственного конференц-зала, следует проанализировать существующее окружение. Вполне вероятно, что в округе подобные услуги уже представлены». Неотъемлемым элементом бизнес-центра высокого уровня является ресторан или офисный кафетерий.

Стоит ли игра свеч?
По мнению представителей строительных компаний, стоимость строительства инвестицонно привлекательных зданий практически равна стоимости строительства офисных центров класса А+, то есть ориентировочно составляет 2000 долларов за кв.м Если говорить о дополнительных затратах при строительстве зданий, которые впоследствии могут быть предложены институционным фондам, то следует отметить более тщательную проработку архитектурно-планировочного решения и дополнительные затраты на контроль за качеством строительства. Нередко случается, что в процессе строительства подрядчик за неимением тех или иных узлов заменяет их другими, это приводит к тому, что слабеет вся система. Чтобы не допускать подобных ситуаций, разработчик проекта должен осуществлять мониторинг процесса строительства. Однако стоит ли инвестору закладывать в проект дополнительные, пусть и небольшие, расходы? Каков объем спроса и предложения инвестиционно привлекательных зданий в Москве?
Недолгая история рынка коммерческой недвижимости в России насчитывает всего три инвестиционные покупки офисных зданий. В двух случаях из трех покупателями выступили российская и казахстанская компании, а в третьем случае участвовал исключительно иностранный капитал. В 2003 году западный фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. купил у банка Credit Suisse First Boston офисное здание класса А.
Более чем скромное число сделок объясняется в первую очередь недостатком предложения на инвестиционном рынке Москвы. Так, например, Максим Кунин, управляющий фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate, оценивает объем рынка в 50–60 зданий: «Я имею в виду те здания, которые могут быть интересны как российским, так и иностранным инвесторам. Дело в том, что на офисном рынке существует некоторое количество зданий, которые были построены владельцами и никогда не сдавались в аренду, не выставлялись на продажу. Эти объекты я также учитываю, когда говорю о пяти десятках инвестиционно привлекательных офисных зданий». По мнению Максима Кунина, в ближайшие годы объем предложения инвестиционно привлекательных зданий может возрасти за счет «выхода в свет» тех объектов, которые сегодня находятся в собственности крупных нефтяных, банковских и прочих организаций. «Сегодня руководители ряда компаний начинают понимать, что замораживать достаточно большие капиталы в своей недвижимости им невыгодно, и начинают задумываться над тем, чтобы продать свои здания и вложить вырученный капитал в ту сферу бизнеса, где они быстрее его приумножат».
Чуть менее оптимистичен в своих оценках Стивен Уилсон. По его мнению, в Москве насчитывается около 20–25 объектов, привлекательных для инвестиций. Специалисты брокерских компаний Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons говорят о 10–15 зданиях, которые могут представлять интерес для инвестиций со стороны иностранных компаний и фондов.
Приход институционных инвесторов в Россию, по прогнозам специалистов, ожидается через два-три года, однако уже сегодня активный интерес к инвестиционному рынку коммерческой недвижимости в России проявляют как отечественные, так иностранные компании.
Незначительный объем предложения и потенциальная заинтересованность иностранных инвесторов в российском рынке коммерческой недвижимости позволяют судить о том, что дополнительные затраты инвестора на строительство инвестиционно привлекательных зданий имеют реальные предпосылки для быстрой окупаемости