Непокоренная высота

Рынок высотного строительства вы Москве до сих пор очень слабо и неоднозначно регулируется.

Единого высотного регламента в столице нет, а решение по каждому конкретному проекту принимается в индивидуальном порядке и зачастую носит рекомендательный характер. В такой ситуации вовсю процветала коррупция и массовые нарушения норм высотности, что вело к появлению самовольных построек и зданий, не вписывающихся в архитектурный облик. Обязав в июне 2010 года компанию «ДОН-Строй» снести верхние этажи «Дома на Мосфильмовской», столичные власти впервые создали прецедент по борьбе с незаконными высотными постройками. Правда, этот случай может остаться единственным примером успешной борьбы московских чиновников с девелоперскими завышениями, даже несмотря на готовящееся принятие новых высотных регламентов в Москве.

Попали под раздачу

Московские девелоперы очень любят увеличивать высотность своих проектов сперва до максимально разрешенных значений, а потом и еще чуть-чуть. Особенно если место знаковое, а район дорогой и пользующийся спросом. В самом центре города такие шутки не проходят и застройщиков обязывают снижать высотность своих проектов еще на ранних стадиях. Зато по мере удаления от центра надзор ослабевает и некоторые вольности сходят девелоперам с рук. «Проектов, построенных с отрицательным заключением по высотности, в Москве очень много», – говорит директор службы заказчика ГК «Пионер» Алексей Балыкин и в качестве примера известных проектов приводит офисный центр Mirax Plaza. Но большинство проектов власти не трогали – по разным причинам. Во-первых, в этом случае могли пострадать интересы покупателей квартир в высотных домах, а во-вторых, личные интересы чиновников, выдававших разрешения на строительство таких зданий.

Владельцы компании «ДОН-Строй», проектируя и приступая к строительству «Дома на Мосфильмовской», видимо, также рассчитывали на подобный сценарий развития событий. В начале лета московские власти выяснили, что компания «самовольно» повысила высотность своего объекта, не получив на это необходимых разрешений, и приняли решение о сносе верхних этажей жилого дома. Очевидно, что архитекторы «ДОН-Строя» устремились к небу неспроста, а получив неформальное устное одобрение высотности проекта в столичном стройкомплексе, говорит один из источников CRE. «Но то ли не тому дали, то ли мало, а может, утверждавшие проект чиновники забыли поделиться с кем надо, – продолжает собеседник. – По-видимому, это и стало причиной столь жесткого решения».

Сначала представители девелопера попытались воспротивиться такому решению, но когда стало ясно, что идти на попятную власти не собираются, смирились и выпустили пресс-релиз, в котором подтвердили готовность исполнить решение комиссии по самострою при мэре Москвы. Как заявлял ранее член комиссии по самострою Олег Митволь, мэр Москвы Юрий Лужков высказал жесткую позицию: «Все, что построено без документов, должно быть приведено в соответствие законам, даже несмотря на то что в этих домах квартиры очень дорогие и они были уже проданы богатым владельцам». Источник, близкий к руководству «ДОН-Строя», недоумевает, почему власти выбрали столь жесткие меры в отношении именно этого проекта, но поделать компания с принятым решением ничего не смогла. «К этому делу был подключен весь административный ресурс компании и самые высокие покровители, но добиться отмены решения о сносе этажей так и не удалось», – рассказывает собеседник CRE. «Снос этажей в случае с «ДОН-Строем» – это наиболее тяжелое наказание, чем уплата любых штрафов. Затраты на снос построенных этажей могут быть сопоставимы со стоимостью их возведения», – комментирует директор по маркетингу ГК «КОНТИ» Юрий Синяев.

Некоторые участники строительного рынка не исключают, что за принятием такого решения стоит внутренний конфликт в правительстве Москвы, в результате которого покровители «ДОН-Строя» во властных структурах оказались слабее и потеряли свое влияние на ситуацию, за что и поплатился девелопер. К примеру, такой позиции придерживается депутат Госдумы Антон Беляков: «Весь этот скандал больше похож на чьи-то личные конфликты», – заявил депутат телеканалу «Вести».

По другой версии, решение о сносе этих этажей стало некой местью архитектору проекта – Сергею Скуратову, которому еще на стадии проектирования комплекса предлагали убрать пять верхних этажей и заменить их шпилем. Но амбиции архитектора тогда взяли верх, и он отказался пойти на такой шаг. Когда в прессе появилась информация о грядущем сносе верхних этажей дома, Скуратов разразился крайне эмоциональной критикой столичных властей, заявив, что снос верхних этажей «Дома на Мосфильмовской» приведет к появлению «чудовищного, кошмарного обрубка, который останется вечным памятником вандализму». «Если они (чиновники) пять лет не замечали этого «самостроя», то ответственность несут именно они, и они должны написать заявление в прокуратуру, оставить посты и сесть в тюрьму, – заявлял Сергей Скуратов, – а потом надо сломать здание, раз оно самострой, и вернуть деньги тем, кто никогда их уже не получит».

Тем временем столичные чиновники оставляют над этой историей флер таинственности, так и не указывая, сколько именно этажей должен снести застройщик: 22, 9, 7 или все-таки 5 – все эти цифры периодически всплывали в официальных и полуофициальных заявлениях представителей московской мэрии.

Вся эта история вне зависимости от того, какие причины стоят за ней, заслуживает внимания по одной простой причине: если бы в Москве были единые и обязательные для всех правила высотной застройки, которые неукоснительно соблюдались бы всеми девелоперами и чиновниками, то такая история никогда бы не случилась.

Тем не менее недавно правила эти были приняты, но властям еще предстоит проделать колоссальную работу по их внедрению и окончательному утверждению всех норм высотного строительства. Да и ясности у девелоперов пока нет никакой. «Процедура высотного регламента с принятием нового Градостроительного кодекса изменилась, но никто не понимает, какая она теперь», – сетует гендиректор крупной девелоперской компании. А значит, пока попасть в похожую историю рискует практически любой девелопер, решивший построить в Москве здание высотой более 75 метров.

Хаос на высоте

Принятие нового Градостроительного кодекса и новых Правил землепользования и застройки в городе Москве должно было полностью изменить правила согласования высотных проектов для всех девелоперов, желающих такие здания строить. Но появление этих документов лишь окончательно запутало девелоперов. Да и сами ПЗЗ до сих пор окончательно не утверждены, хотя, как утверждает Алексей Балыкин, именно ими теперь руководствуются при проектировании новых объектов. «Параметры нового строительства должны соответствовать Правилам землепользования и застройки в городе Москве. В ПЗЗ четко указаны максимальные высотные отметки объектов», – говорит эксперт. Но поскольку эти правила до сих пор не утверждены, то решение по высотности строительства в Москве, по словам заместителя руководителя юридического департамента компании «Сити – XXI век» Василия Шарапова, по-прежнему принимается пока в индивидуальном порядке. «Для выпуска проекта планировки с определением высотности планируемых к строительству зданий необходимо пройти специальную процедуру, – рассказывает Шарапов. – А именно: выпустить проект распорядительного акта правительства Москвы о подготовке проекта планировки, разработать проект планировки, провести публичные слушания с населением, опубликовать информацию в СМИ, подготовить заключение по итогам проведенных публичных слушаний и, наконец, утвердить проект планировки. После его утверждения данные проекта планировки по высотности зданий являются основанием для подготовки проектной документации и выдачи разрешения на строительства».

Но главная проблема состояла в том, что все эти решения принимались в индивидуальном порядке, а зачастую и вовсе бессистемно. «Согласно действующему в РФ законодательству, любой объект высотой свыше 100 метров является уникальным, процесс проектирования и согласования его отличается от стандартных процедур», – говорит директор по связям с общественностью компании Capital Group Динара Лизунова. В Москве строительство таких уникальных объектов регламентируется несколькими нормативными документами, в частности постановлением от 5 августа 2008 г. № 693-ПП «О дальнейшем развитии городской комплексной инвестиционной программы "Новое кольцо Москвы"», которая предусматривает размещение высотных объектов в специально подобранных районах города, где они будут создавать новую градостроительную доминанту, как в свое время сталинские высотки. «Постановление исключает возможность строительства новых высотных объектов, не входящих в городскую программу НКМ, в то же время, как следует из формулировки, объекты, которые прошли согласования до принятия постановления, будут строиться с запланированными показателями», – продолжает Лизунова. Но этот документ был не единственным регламентом высотной застройки.

Общую систему согласования высотности зданий, которая применялась в Москве до недавних пор, Алексей Балыкин описывает следующим образом. Изначально разрабатывалась архитектурная концепция застройки, при этом архитектор сам определял высотность объекта, обеспечивая максимально возможные технико-экономические параметры проекта для инвестора. Далее начинался процесс согласования, в части согласования высотности объекта согласующим органом выступал Центр визуально-ландшафтного анализа (ЦВЛА) Москомархитектуры.

Центром проводилось обследование на предмет влияния нового строительства на окружающую застройку, в том числе и в части высотных ее параметров. По результатам обследования выдавались рекомендации по высотным ограничениям нового строительства. Далее концепция рассматривалась на архитектурном совете Москомархитектуры, при рассмотрении учитывались результаты обследования Центра. Как правило, на решение Центра влияли такие факторы, как округ, где строится проект, наличие по соседству с участком исторических зданий или районов, расположение пятна застройки поблизости от парковой или заповедной зоны, а также вообще качество почв и техническая возможность строительства на участке здания той или иной высоты. Также строительство высоток необходимо было согласовать в Росаэронавигации для обеспечения безопасности полетов. Кроме того, по словам Василия Шарапова, чем выше разрешенная плотность застройки территории и чем меньше площадь застраиваемого земельного участка, тем большей может быть высотность проектируемого здания: «При этом проектировщики не могут прямо нарушать установленные для них нормативы, в том числе и по плотности застройки, иначе подготовленный проект планировки не пройдет согласование в Москомархитектуре. Таким образом, сейчас высота многих проектируемых зданий зависит от предлагаемого девелоперам проектировщиками соотношения допустимой плотности застройки территории соответствующего элемента планировочной структуры и общей площади земельного участка, отведенной под застройку». Сложность для инвесторов заключается в том, что по каждому кварталу дается усредненная площадь и высотность (так называемая «нагрузка на земельный участок»), добавляет директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова: «По конкретному проекту можно сделать вывод о возможной высотности только после того, как согласующие органы проанализируют объекты, которые уже были построены в этом квартале».

Вся эта информация суммировалась в заключении ЦВЛА и представлялась архитектурному совету. «Как правило, к моменту проведения архитектурного совета архитекторы приводили проект в соответствие с рекомендациями по высотности, – продолжает Алексей Балыкин. – Тем не менее исключений было довольно много: при наличии рекомендации по снижению высотности, которую выдавал ЦВЛА, архитектурным советом принималось решение сохранить параметры, заложенные в концепции». Как объясняют участники строительного рынка, связано это было с коррупцией: девелоперы были готовы платить немалые деньги за то, чтобы уровень высотности здания остался прежним. «Нарушения высотности в Москве есть, – нехотя признает Юрий Синяев. – Но рождаются они от противоречивости прочтения документов: по одному документу нормы носят обязательный характер, по другому – рекомендательный. Отсюда появляются противоречия, приводящие к нарушениям».

Как рассказывает юрист компании «Юков, Хренов и партнеры» Владислав Кораблин, на протяжении всего 2009 года высказывались предложения о том, чтобы на законодательном уровне запретить строительство в центре города зданий выше 50 метров – их этажность не должна быть выше 17. Предполагалось, что указанные положения будут внесены в Генеральный план развития города. Однако от такого подхода отказались, и было решено, что высотность будет определена правилами землепользования и застройки, которые не приняты до сих пор. «Впрочем, в проекте правил предполагается дифференцированное регулирование для разных округов, что представляется наиболее верным, поскольку Москва – большой город и единое высотное регулирование во всех его частях было бы неправильным», – подытоживает Кораблин. Иными словами, в ПЗЗ будет четко прописано, в каком округе и районе какой высоты здания можно строить, и правила эти можно будет автоматически применять для каждого участка. Но чиновникам такая строгая система невыгодна, поскольку лишает их возможности для маневра, щедро сдобренного взятками и откатами за право «чуть-чуть» повысить высотность того или иного проекта. «После принятия ПЗЗ каждая территория будет иметь установленные параметры строительства, в том числе и по высотности застройки», – уточняет Динара Лизунова.

Если ПЗЗ все же будут приняты и утверждены и в них будут внесены все необходимые доработки, то ситуация вокруг высотного строительства в столице станет более понятной. Но принимать ПЗЗ власти не торопятся, продолжая пользоваться старой схемой. «Прежний «порядок», если его можно так назвать, действовал по всей территории Москвы. С появлением ПЗЗ процесс, конечно, станет более упорядоченным и регламентированным», – уверен Балыкин.

Пока же новые ПЗЗ заработают и будут проходить обкатку, многие девелоперы рискуют попасть в неприятные ситуации. По версии Балыкина, именно это и произошло с проектом «ДОН-Строя»: «Как я полагаю, компания попала в переходный период: то есть при наличии отрицательного заключения ЦВЛА как-то был пройден архитектурный совет. Но сейчас в ПЗЗ внесли параметры, рекомендуемые ЦВЛА, и выбранная высотность оказалась, по сути, вне закона». «Случай с «ДОНСтроем», конечно, привлек внимание государства и общества к этой проблеме, и, по всей видимости, строительный контроль в Москве в этом направлении усилится», – добавляет Василий Шарапов. Но дойдет ли дело до реальных шагов по сносу зданий, нарушающих архитектурный облик столицы, эксперты сказать затруднились.

Гармоничный рост

«Проблема высотного строительства, а если быть точным, то его ограничения ввысь, уже достаточно давно обсуждается на территории всей страны. Однако по-прежнему лишь некоторые субъекты приняли четкие законодательные меры, связанные с высотным строительством и предельной высотой строений», – говорит Владислав Кораблин. И Москва в этот список до сих пор не вошла. В качестве примера городов, где действуют наиболее прозрачные и понятные правила для высотной застройки, Кораблин называет Санкт-Петербург и Сочи. И если в последнем принятие жестких норм связано с приближающейся Олимпиадой, то в Северной столице местные власти сами дошли до принятия «высотного регламента». Не зря же именно в Питере была самая громкая история со сносом уже построенного здания из-за нарушения норм высотности. Речь шла о сносе нескольких метров здания Биржи, высота которого, по версии чиновников, была увеличена незаконно. В Санкт-Петербурге в течение длительного времени обсуждался вопрос принятия высотного регламента. И наконец, в 2009 году от слов удалось перейти к делу: были приняты правила землепользования и застройки; еще в 2008-м утвержден так называемый «высотный регламент», согласно которому предельная высота была повышена с 48 до 100 метров. «Максимальная высота зданий и сооружений в Петербурге определяется градостроительным регламентом территориальных зон, а также значениями предельной высоты зданий и сооружений для соответствующих подзон, указанных на схеме границ действия предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельной высоты зданий, строений и сооружений», – рассказывает Владислав Кораблин.

Однако и новый регламент вызвал много споров в связи с большим количеством так называемых «локальных доминант», то есть запланированных или существующих объектов, высотность которых превышает средний уровень высотности в районе и выделяет их из общего архитектурного облика. К тому же не стоит забывать, что именно в Петербурге власти с легкостью закрыли глаза на все требования к высотности ради того, чтобы смог состояться проект «Охта-центр», который местные жители окрестили «кукурузиной», «газоскребом», яростно выступая против его строительства.

Тем не менее, как рассказывает один из петербургских девелоперов, принятие новых правил и утверждение единого высотного регламента дало возможность застройщикам свободно дышать и сделало бизнес более прозрачным и понятным: «Теперь я точно знаю, какой высоты здание я могу построить в том или ином районе, а наличие единых норм для высотного строительства оберегает меня от соблазна попробовать «договориться» о повышении высотности и спасает от возможных проблем в будущем».

Таким образом, московским властям следовало бы взять пару уроков у своих коллег из Петербурга. От этого всем бы стало лучше. «В Москве высотные регламенты необходимы, поскольку параллельно с возведением высотных зданий надо решать вопросы транспортной доступности, наличия парковочных мест, озеленения. В некоторых районах Москвы эти вопросы стоят очень остро, поэтому сдерживание роста ввысь на данном этапе необходимо до тех пор, пока не решатся все эти вопросы», – резюмирует Юрий Синяев.

Исключения же из этих правил могут делаться лишь в исключительных случаях. Например, когда на кону стоит будущее целого района или развитие стратегического для города объекта, которым при всей значимости покупателей квартир и уважении к ним не может являться ни один даже суперэлитный жилой дом. О чем тогда речь? В качестве примера можно вспомнить опыт Парижа при строительстве делового центра города La Dеfense. В течение десятка лет развитие этого проекта практически не шло именно из-за высотных регламентов и накладываемых ими ограничений. Но как только власти пошли на беспрецедентный шаг и отменили высотные регламенты для этого района, La Defense был построен за считанные годы, встав в один ряд с лондонским Сити и Манхэттеном.

И московским властям перед окончательным утверждением ПЗЗ неплохо было бы изучить в том числе и этот опыт, считают участники рынка. Как напоминает Динара Лизунова, в Москве после принятия ПЗЗ будут предусмотрены зоны с преимущественно высотной застройкой – как пример, «Москва-Сити». В целом же развитие города ввысь не является чем-то ужасным и априори неверным путем. Главное, чтобы это развитие носило сбалансированный характер, а правила были едиными и понятными для всех девелоперов. «С учетом дефицита земли под застройку в Москве увеличение высотности строящихся зданий может рассматриваться как альтернатива расширению существующих административных границ города либо его юридической агломерации с Московской областью, – рассуждает Василий Шарапов. – Впрочем, с другой стороны, недостаточно продуманная высотная политика в долгосрочной перспективе может обернуться для столицы еще большим увеличением нагрузки на транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру города».

Таким образом, при развитии рынка высотного строительства Москве следовало бы изучить опыт ведущих европейских столиц, а также российских городов с действующими высотными регламентами. А уже после этого четко регламентировать этот рынок и принимать единые и понятные для всех участников рынка правила.