Строительно-отделочные и инженерные работы внутри помещений специалисты признают одними из самых важных во всем процессе реализации объектов коммерческой недвижимости. Планировка внутренних площадей, разводка коммуникаций, выбор инженерного оборудования и строительных материалов, получение всех необходимых разрешений и согласований – все это требует высокого профессионализма от компании генерального подрядчика. О том, как грамотно организовать и осуществить комплекс подобных работ, чтобы минимизировать строительные риски и финансовые потери, рассказывает коммерческий директор компании ООО «Гинт-М» Артем Пантелеев.

С необходимостью ведения строительно-отделочных и инженерных работ приходится сталкиваться:

собственникам объектов недвижимости, которые хотят провести комплекс работ по отделке и инженерному оснащению внутренних помещений для их последующей сдачи в аренду;
арендаторам, снимающим офисные площади в состоянии shell & core и имеющим возможность планировать площади под себя;
девелоперским компаниям, реализующим объекты коммерческой недвижимости для своих клиентов.

Весь процесс отделки внутренних помещений - от заключения договора генерального подряда до полного его исполнения – я бы разделил на несколько основных этапов: проектирование, согласование проектных решений, выполнение комплекса строительно-отделочных, инженерных и специальных работ, процесс сдачи-приемки выполненных работ и гарантийное обслуживание.
Безусловно, на рынке коммерческой недвижимости сегодня наиболее распространен принцип «разделяй и властвуй», однако в отношении строительно-отделочных работ внутри помещения мне кажется более верным, когда весь спектр задач решается одной компанией. Объясню почему. В современных условиях очевидно: чем быстрее проект начинает окупаться, тем выгоднее это для собственника. Однако при классической схеме ведения строительно-отделочных и инженерных работ (обращение в архитектурное бюро, подготовка тендерной документации, выбор подрядчиков на каждое рабочее направление) срок реализации проекта значительно увеличивается.
Концепция одной профессиональной компании - генерального подрядчика выигрышна: все работы осуществляются в комплексе, параллельно, и даже если к реализации подключаются субподрядные организации, любой шаг по проектированию, общестроительным, инженерным или специальным работам координируется единым центром, а все изменения и дополнения, возникающие в процессе реализации проекта, согласуются нами в кратчайшие сроки.
Помимо того что эта система позволяет учитывать весь комплекс возникающих в процессе проблем, она существенно экономит время. Судите сами - работы по проектированию офисных помещений площадью от 200 до 1000 кв. м, в зависимости от категории сложности проекта (стандарт, стандарт с элементами дизайна, эксклюзив), длятся от одного до пяти месяцев; после того как проект готов, проводится тендер с целью выбора подрядчика - он тоже подчас затягивается на 1,5–2 месяца. Безусловно, такое увеличение сроков реализации невыгодно ни нашему клиенту-собственнику, у которого фактически увеличиваются сроки окупаемости проекта, ни клиенту-арендатору, который уже на этапе строительно-отделочных работ несет затраты по арендной плате. Когда все вопросы находятся в ведении одной компании, это позволяет экономить время, потому что многие работы ведутся одновременно, не нужно ждать полного завершения одного этапа проекта, чтобы приступить к следующему. Так, например, специалисты нашей компании параллельно с разработкой и согласованием эскизной документации могут заниматься мобилизацией строительной площадки, решать инженерные вопросы и т. д.

Минимизация рисков
Для того чтобы грамотно осуществить строительно-отделочные работы и свести к минимуму всевозможные риски и финансовые потери, на каждом этапе реализации проекта я бы посоветовал соблюсти определенные тонкости, чтобы не допустить серьезных просчетов и не разрушить доверительные, партнерские отношения с компанией-заказчиком.

Предпроектные работы.
Начинается все с предпроектных работ, которые включают в себя общее понимание потребностей клиента в таких вопросах, как количество и площадь отдельных кабинетов, общее количество рабочих мест, уровень отделочных материалов и инженерного оборудования, проработка информации о точках подключения инженерных коммуникаций. Кроме того, на этапе предпроектных работ очень важно получить информацию о выделенных мощностях на конкретное офисное помещение. Иногда строительные компании приступают к проектированию, не получив необходимой информации по техническим условиям, и в результате, когда уже начинается реализация проекта, выясняется, что мощности, заложенные в проекте, не могут быть предоставлены собственником здания, а чтобы осуществить все задуманное, электричество нужно «тянуть» из другого помещения. Понятно, что это уже совсем другие деньги и совсем иные сроки реализации проекта.

Эскизный проект.
После предпроектных работ выполняется эскизный проект – документ, в котором обрисовывается будущая планировка внутренних помещений: размеры и назначение площадей, высота от пола до потолка (учитывающая возможные подвесные потолки, фальш-полы и т. д.), количество и месторасположение будущих перегородок, принципиальная расстановка мебели, архитектурные решения полов и потолков. На этом этапе мы не прорабатываем детально инженерную часть проекта, однако к эскизному проекту, как правило, прилагается пояснительная записка, в которой указывается, какие системы должны быть предусмотрены в том или ином помещении – например, система противопожарной безопасности, система вентиляции и кондиционирования воздуха, телефонизация и т. д.
Здесь также важно обратить внимание на оптимизацию затрат, которая во многом зависит от генподрядчика. Так, если мы грамотно спроектируем внутреннее пространство и сможем убедить клиента в правильности выбранного пути, на этапе реализации уже не придется менять «геометрию» помещения, а значит, не будет непредвиденных трат и увеличения сроков реализации проекта. Надо сказать, что у клиента иногда «аппетит приходит во время еды»: когда проект уже согласован, подписана проектная документация и начаты работы, заказчик решает передвинуть одну из перегородок. Любое же изменение на этапе реализации влечет за собой новый комплекс проектных решений: перенесли одну стенку - надо двигать и другую, кроме того, придется «подгонять» под новую планировку и инженерные системы. Чтобы объемы работ и денежных средств не вышли за рамки запланированных, важно с самого начала определить концепцию помещения, сообразуясь с пожеланиями клиента, нормами и правилами строительства, законами функциональности и безопасности, а также назначением помещения.

Рабочее проектирование.
После того как эскизный проект выполнен и согласован с клиентом и с городскими согласующими органами, мы начинаем этап рабочего проектирования, который состоит из нескольких разделов: архитектурного, строительного проектирования, раздела сантехнических систем, электротехнического раздела и разделов по специальным работам (телефонизация, радиофикация, охранная сигнализация и т. д.). На последнем этапе происходит детальная проработка и согласование каждого из разделов: указываются все характеристики применяемых строительных материалов и инженерного оборудования, марка осветительного оборудования и электроустановочных изделий и т. д.
Параллельно с подготовкой рабочей документации начинаются подготовительные работы, мобилизация строительной площадки. На объект выезжают наши специалисты по технике безопасности и охране труда, электрики, сантехники и готовят внутренние помещения для работ: подключается свет, разлиновываются площади, проверяется подача воды в комплекс и т. д. Параллельное выполнение работ однозначно уменьшает сроки реализации, и хотя в данном случае мы экономим не так много времени, вкупе с сокращением сроков на других этапах мы выигрываем несколько месяцев, что, согласитесь, не может не привлекать клиента.

Строительно-отделочные работы.
На этапе непосредственно строительно-отделочных работ важно предусмотреть несколько ключевых моментов. И дело не в специфике тех или иных профессиональных процессов: возвести перегородку или протянуть электрический кабель, как правило, не представляет для компании-подрядчика особого труда. Самое важное на этом этапе - грамотная система управления качеством всех бизнес-процессов. Что я имею в виду? Компания, осуществляющая работы (уполномоченные на то представители), должна отслеживать исполнение всех своих обязательств согласно установленному графику производства работ, сопоставлять все бизнес-процессы с финансированием, держать клиента в курсе того, что происходит на объекте, какие работы ведутся, на каком этапе находится реализация. Очень важно вести постоянные переговоры с заказчиком, организовывать встречи, консультации, совещания, чтобы внесенные коррективы могли быть реализованы в максимально сжатые сроки и без серьезных финансовых потерь. Если клиент что-то меняет, например хочет другую модель светильника, нужно сразу менять сроки (светильник может быть эксклюзивной модели, и его поиск может занять несколько недель), вносить коррективы в смету. Если все изменения будут сделаны оперативно и клиент останется доволен результатом работы, есть большая вероятность того, что он обратиться к нам снова. А это, в свою очередь, для любой компании-подрядчика большая удача: «повторный» клиент всегда «обходится» дешевле клиента, обратившегося впервые. Он уже знает, что ему надо, знает, что может предоставить ему компания, таким образом, мы экономим время, а значит, и деньги: не нужно заново налаживать контакт, ездить на деловые встречи, все это уходит из статьи затрат.

Регламент производства работ.
На строительно-отделочном этапе важную роль играет наличие регламента производства строительных работ (это тоже относится к вопросу о системе управления бизнес-процессами). Это специальный документ, который призван облегчить организацию всего комплекса работ: помимо планировки помещения заказчика, путей эвакуации и доступа, здесь указаны зоны погрузки-разгрузки, места для складирования материала, отведенные для строительно-отделочных работ лифты, пожарные лестницы. Все это позволяет максимально грамотно организовать работу. Кроме того, в этом документе часто указывается время производства комплекса работ. Часто бывает, что в одном помещении какие-то площади уже готовы и заняты арендатором, а какие-то находятся в стадии завершения работ. Чтобы не мешать людям, уже въехавшим в помещение, прописывается время. На общем совещании с ответственными лицами арендаторов собственник прописывает, когда работы не будут мешать другим клиентам (например, в обеденный перерыв). В этом же регламенте указывается, какая строительная компания привлечена конкретным арендатором, есть ли у нее соответствующие лицензии, допуски и сертификаты, должны быть прописаны адреса и телефоны подрядчика арендатора, чтобы в случае возникновения каких-то вопросов собственник мог решить возникшие у него проблемы. Если же заказчик – непосредственно собственник, все вопросы организации работ оговариваются с ним.
В регламенте производства, помимо всего прочего, должны быть прописаны условия по страхованию как строительно-монтажных рисков, так и профессиональной ответственности строителей. Собственники здания ценят свое имущество, поэтому часто ставят условие: любая компания, привлеченная арендаторами для выполнения строительно-отделочных работ, должна принести страховой полис на заранее оговоренную в регламенте сумму. Таким образом, несмотря на то что мы имеем договорные отношения с арендатором, полис может быть оформлен и на собственника здания, потому что в случае возникновения страхового случая убытки несет именно он. Безусловно, все страховые моменты должны быть оговорены заранее, чтобы потом не было проблем ни у собственника, ни у арендатора, ни у нашей строительной компании.
Триединство – арендатор, подрядчик, собственник (управляющая или эксплуатирующая компания) – не должно нарушаться и в еще одном пункте регламента. В документе стоит прописать, в какой форме и в каком количестве документация по строительно-отделочным работам на площади арендатора должна быть предоставлена собственнику здания. Хотя, по сути, между подрядчиком и собственником в данном случае нет никаких юридических отношений, владельцу лучше иметь в распоряжении сведения о проекте, реализованном на площади арендатора, где помимо данных о компании – подрядчике арендатора будет представлена вся исполнительная документация по всем разделам. Это необходимо хотя бы для того, чтобы после окончания договора найма с существующим арендатором можно было бы быстро и без особых проблем выполнить ремонт или перепланировку помещения, не гадая, где какой электрический провод проложен и как бы не повредить коммуникации.

Заключение
Рассмотренные вопросы отнюдь не исчерпывают всего списка сложностей, которые могут возникнуть в процессе проведения строительно-отделочных и инженерных работ внутри помещения. Тем не менее мне представляется, что это ключевые моменты, учитывая которые можно минимизировать количество всевозможных рисков и финансовых потерь.