Корпорация «Строймонтаж» хорошо зарекомендовала себя на рынке жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. Однако в последнее время компания стала активно развивать и направление коммерческой недвижимости. Сегодня о планах компании рассказывает ее президент Сергей Полонский.

- Многие знают ваш проект «Петровский форт» в Санкт-Петербурге. Это ваш первый проект в сфере нежилой недвижимости?
- В Петербурге мы начали заниматься коммерческой недвижимостью в 2000 г. Мы начали «Петровский форт», сейчас разрабатывается еще три бизнес-центра, помимо этого практически в каждом жилом доме, построенном нашей компанией, есть коммерческие площади, которые мы оставляем себе и сдаем в аренду. В Москве компания начала работать с 2000 г. Сейчас мы строим бизнес-центр на Дербеневской набережной (60 тыс. кв. м). В ММДЦ «Москва-Сити» мы будем строить многофункциональный деловой рекреационный комплекс «Федерация» площадью более 350 тыс. кв. м.

- То есть вы относительно молодая компания…
- У нас в свое время строительные компании (названия «девелоперские» тогда еще не было) работали так – есть деньги, они работают, денег не стало – они не научились работать. Строительные компании старого формата не имели представления о маркетинге, менеджменте, финансовых потоках. Практически все новые здания, сооружения строили компании, которым максимум 8–10 лет. В Москве нет старых компаний, которые реализовали бы хорошие объекты.
Мы начинали с нуля, с отделки, потом стали заниматься строительством. Приходилось многое изучать. Сейчас мы будем строить самое высокое здание не только в России, но и в Европе, здание «Федерация». Я был в Бангкоке, Сингапуре, Нью-Йорке, Куала-Лумпуре, Париже, Лондоне, видел практически все высотные здания мира. Для того чтобы понять концепцию и сделать хороший продукт, можно нанять специалистов, которые скажут: «Вот так нужно сделать». Безусловно, мы нанимаем специалистов. Проблема в том, что есть несколько разных подходов. Есть американский, европейский и есть восточно-европейский подход к строительству высотных зданий. Никто не занимался до этого оптимизацией этих подходов – соединением самого лучшего из этих подходов, что с точки зрения и эргономики, и безопасности удовлетворяло бы современным требованиям.

- Кто финансирует «Сити» - вы сами или привлекаете средства?
- На данный момент у нас подписано соглашение с группой компаний «Никойл». Они финансируют проект на $300 млн. Общая стоимость строительства будет составлять порядка $500 млн. После того как мы отработаем эти 300, мы капитализируем здание, капитализируем проект и планируем привлечь еще 250. Сейчас наше здание самое высокое – более 350 метров. Пока разрабатывается документация. Окончание строительства в 2007 году, по крайней мере так запланировано правительством Москвы.

- А архитектурный проект уже выполнен?
- Архитектурный проект уже сделан на 90 %. В марте мы собираемся сдать документы на экспертизу и где-то в апреле начинаем строить непосредственно здание. Сейчас проводим подготовительные работы – готовим котлован, построили экспериментальную площадку по отработке всего процесса строительства и т. д.

- Возникают ли у вас какие-либо проблемы с существующими СНИПами?
- Что касается СНИПов, то время двигается вперед. Если бы делали СНИПы для производства автомобилей, мы бы никогда не ездили на современных автомобилях. СНИПы, которые есть сейчас, были разработаны порядка 30 лет назад. Безусловно, в них очень много полезного, но они сильно отстали от жизни. В частности, раньше расчеты все делались вручную, теперь все делается на компьютерах с помощью современных систем. Взять к примеру, лифтовое оборудование. Изменилась скорость лифтов – если раньше нормальной считалась скорость 2 м в секунду, то теперь есть лифты, скорость которых достигает 20 м в секунду. Поэтому нельзя рассчитывать количество лифтов, исходя из площади этажа, как это делалось раньше. Сейчас необходимое количество лифтов рассчитывается по трем необходимым параметрам: за 5 минут должно перевозиться 13 % населения, за 300 секунд должно быть не менее 10 открываний, время ожидания не должно превышать 30 секунд. Исходя из этих параметров идут основные расчеты. Никаких СНИПов, нормирующих эти вопросы, нет.

- По сравнению с историческими фасадами московского центра, архитектура зданий «Москва-Сити» - нововведение. Думаете ли вы, что это будущее Москвы? Планируется ли использование этой архитектурной идеи только в «Москва-Сити» или подобная архитектура распространится и на весь город?
- Это сложный вопрос, тут многое зависит от мэра, образно говоря, он наш главный архитектор. Все меняется, поэтому Москва меняется тоже. Современная архитектура «Сити», архитектура XXI века, будет подчеркивать исторические здания. Я думаю, что центр Москвы не будет застраиваться такими высотными зданиями, иначе сломается вся концепция. Сейчас уже ввели ограничения по высотности в центральной части города в Москве. В Петербурге также есть закон: нельзя строить дома выше 6-го этажа.

- Как вы решаете вопросы получения земельного участка?
- Что касается приобретения земли, то существует несколько вариантов, начиная от конкурсов, которые сейчас проводят, заканчивая тем, что можно на рынке покупать землю - находятся компании, которые ранее приобрели ее. Можно идти по пути вывода предприятий из промышленных зон.

- Вы девелоперская компания полного цикла?
- Да. Когда мы беремся за проект, то мы получаем разрешение на землю, делаем архитектурный проект, готовим всю документацию, строим здание и затем реализовываем его.

- Как вы считаете правильно ли это, когда одна компания занимается всем от начала до конца?
- Если на Западе, к примеру, компания занимается строительством, она только строит и не занимается девелопментом. Есть другая компания, которая занимается девелоперскими проектами, и она нанимает компанию, которая обеспечивает рекламную кампанию. Наша компания пошла по такому пути, когда мы все делаем сами. Это связано с тем, что раньше все компании были строительными, не было финансово-строительных компаний. До 1992 г. с банками невозможно было разговаривать. Они на ГКО зарабатывали до 95–100 % годовых. Мы предлагали проект с возможностью заработать 30 % годовых. Они, естественно, отказывались. После обвала рынка ситуация стала обратной – теперь банки стоят в очереди. Если бы тогда банки финансировали проекты, то строительные компании так же бы и строили, а банки – финансировали, а поскольку такого не было, компаниям приходилось самим решать эти проблемы. Так и образовались строительно-финансовые компании, которые сами строили и сами продавали. То есть банки создали себе конкурентов. Теперь этот процесс уже не остановить.
Конечно, мы не все делаем сами. У нас есть маркетинговый отдел, но если нам нужно сделать какие-то специальные разработки, мы привлекаем маркетинговую компанию, и так далее. Если бы в тот момент, пять лет назад пришли западные компании с хорошим ощущением рынка – маркетинговые, девелоперские и т. д., – то каждый занимался бы своим делом. В связи с тем, что не было хороших компаний, мы вынуждены были создать свою компанию.

- Вы предпочитаете сдавать или продавать здание, чтобы начинать следующее?
- Ставка капитализации, которая есть, нас не устраивает. Западники рассчитывают на ставку капитализации в бизнес-центрах 15 %. Мы предполагаем, что если в ближайшие два года будет снижаться стоимость денег такими темпами (а она, безусловно, будет снижаться), то мы сможем выйти на ставку капитализации по крайней мере 10 % и тогда будем рассматривать возможность продажи бизнеса.
Нам интересно не просто построить здание, нам интересно создать бизнес-среду от начала до конца и потом продать его как бизнес-проект.
Это связано с тем, что Запад оценивает Россию как зону риска и поэтому ставки капитализации берут исходя из 15 %. Когда ставки будут рассчитываться исходя из 7–8 %, тогда количество сделок в этом направлении увеличится.