Частно-государственные комплексы неполноценности

Масштабные проекты комплексного освоения территорий смогли пережить кризис, пусть и с потерями. Более того, некоторые из них как раз во время кризиса вышли в активную фазу. «Проекты комплексного освоения территории во время кризиса не только сохранили свою привлекательность, но и увеличили ее. Они были изначально рассчитаны на длинный временной отрезок, при их создании было понятно, что в цикл кризиса любой из этих проектов все равно попадает. Поэтому проекты комплексного освоения территорий заранее при проектировании обладали устойчивостью по отношению к кризисным явлениям», – утверждает Вениамин Голубицкий, президент «Ренова-СтройГруп» и один из главных идеологов комплексного развития территорий (КОТ). По его словам, темпы развития и строительства объектов «Реновы» в этом сегменте во время кризиса только увеличились. При этом, как отмечает Илья Кузнецов, директор, руководитель группы, отдел стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, общей тенденцией стало снижение темпов развития проектов КОТ.

По мнению г-на Голубицкого, в данном секторе рынка недвижимости оперируют мощные финансовые группы и мощные компании, у которых был достаточный ресурс, чтобы в кризис продолжать реализовывать намеченные планы. «Несомненно, актуальность проектов комплексного освоения территории сохранилась. Однако те из них, которые реализовывались достаточно слабыми девелоперскими подразделениями, не выжили в кризисные времена, как и многие другие объекты остальных секторов рынка недвижимости. Количество крупных проектов исчисляется десятками, притом что значительная их часть все-таки оказалась заморожена», – констатирует он.

Есть нюансы

География проектов, площадь которых исчисляется десятками гектаров, довольно обширна: «Академический» в Екатеринбурге, «Камская долина» в Перми, «Семь столиц» в СанктПетербурге, красноярский «Енисей Парк Сити», заявивший о себе во время кризиса, – список продолжать можно долго. При этом привлекательность Москвы и Санкт-Петербурга существенно отличается от привлекательности Красноярска и Омска.

Помимо географии большое значение имеет и тип проекта. Наиболее уязвимы оказались проекты с развитой офисной составляющей. Впрочем, они и до кризиса встретили критику со стороны ряда инвесторов. «Я приверженец адекватных форм, адаптированных к нашей культуре, нашим традициям. Все эти «сити» (кстати, почему «сити», а не «град»?), представляющие собой бетонные многоэтажки, на мой взгляд, совершенно не нужны. Надо строить качественные энергосберегающие современные проекты, вписанные в ландшафт и инфраструктуру», – считает Павел Черепанов, управляющий партнер Baltic Property Trust. Он не сторонник крупных форм и централизации, когда весь город едет на работу в одно место. И не видит смысла в мегапроектах вообще: они имеют низкую ликвидность, и люди, которые их строят, ограничивают свои возможности в будущем. Наибольшую ликвидность имеют средние формы, качественные, быстро окупаемые, удобные в управление, уверен он. Многие деловые центры – «Екатеринбург-Сити», нижегородская «Стрелка-Сити», «Морской фасад» в Петербурге – оказались заморожены во время кризиса. Проекты, ориентированные на жилье, показали большую устойчивость. Впрочем, и здесь ситуация далеко не однородна. «В Москве на жилье всегда будет спрос. Если мы говорим о региональных проектах, то от города к городу ситуация существенно различается. Есть города, где жилье пользуется спросом, есть города, где цены на жилье продолжают падать», – отмечает Яна Кузина, директор отдела стратегического консалтинга и оценки CB Richard Ellis. Как признаются сами девелоперы, жилые проекты держит на плаву не столько спрос со стороны конечных покупателей, сколько поддержка государства. «Сейчас объявляют о создании крупных проектов в Москве, в ряде крупных городов-миллионников. Это говорит о том, что происходит оживление в данном сегменте рынка недвижимости. Вопрос только в том, насколько государство готово подтвердить те меры поддержки, которые существуют для таких проектов. Для их реализации нужна добрая воля властей разных уровней – от муниципальной до федеральной. Второй существенный момент – государством должна быть принята намеченная федеральная целевая программа по строительству жилья до 2015 года, которая впервые включает госпрограмму по объектам комплексного освоения территорий», – рассказывает Вениамин Голубицкий. У каждого проекта – свои перспективы. «Больше перспектив, конечно, у тех, над которыми давно работают, – это проекты в Кемерово, Татарстане, наш микрорайон «Академический» в Ека теринбурге. Перспективы тех проектов, которые только запускаются, зависят, во-первых, от воли и профессионализма команд, которые над ними работают, во-вторых, от того, насколько государство подтвердит преемственность своей политики в части поддержки проектов комплексного освоения территории», – рассуждает президент «Ренова-СтройГруп».

Кризис вносит свои коррективы

За два кризисных года проекты комплексного освоения территорий подверглись значительной корректировке. Главный тренд – перенос акцентов на жилую составляющую, причем основной приоритет – дешевое жилье. Например, был скорректирован ярославский проект, реализуемый компанией Accent Real Estate. «В Ярославле после начала кризисных событий проект был заморожен. До этого мы сделали коммерческую и архитектурную концепции, произвели планировку территории, начали архитектурностроительное проектирование. Все красиво получилось, но дорого в строительстве и потому сегодня неактуально. Там нужно делать жилье экономкласса. Доступное по цене и энергоэффективное. Фокус будет сейчас смещен в сторону готовых домов, которые можно быстро собирать на месте», – делится опытом управляющий партнер Accent Real Estate Александр Самонов. Он подчеркивает, что речь идет не о панели, а об индивидуальных домовладениях с земельными участками в 10 соток и площадью дома 100–150 кв. м. «У нас с партнерами в Ярославле 265 гектаров земли в собственности, причем это земля категории населенных пунктов. Это очень большой участок для такого типа жилья в Ярославле. Главное в таких проектах – это внешние и внутриплощадочные инженерные сети и коммуникации. Вторым слагаемым успешности проекта являются качественные дома. Если это сделать, поселок будет востребован и экономически эффективен», – говорит г-н Самонов. Красноярский проект компании «Ренова-СтройГруп» также был подвергнут коррекции. «Мы не поменяли стратегию, а изменили тактику. Ввиду того что рынок запрашивал жилье экономкласса, мы начали с него, чтобы реализовать эту часть проекта для государственных нужд и чтобы отдавать рынку то, что на данный момент востребовано», – рассказывает о развитии проекта «Академический» Вениамин Голубицкий.

«Енисей Парк Сити» в Красноярске предусматривает строительство только коммерческой недвижимости. По словам Веры Сецкой, президента компании GVA Sawyer, реализующей этот проект, здесь было принято решение начать со строительства гостиниц и апартаментов, отложив офисную часть.

«Преобладающая функция абсолютного большинства крупных проектов развития территорий – жилая, тогда как коммерческая недвижимость в таких проектах является вспомогательной, сервисной функцией. Для того чтобы преобладающей функцией крупного девелоперского проекта развития территории стала коммерческая недвижимость, проект должен создавать новый рынок. Это означает, что офисные и/или производственные помещения такого проекта должны быть предназначены для узкого сегмента компаний, производителей, для которых созданы особые условия их развития. Таким проектом является «Сколково», такими проектами являются зарубежные научные или технологические парки», – замечает Илья Кузнецов. Пока, как отмечают участники рынка, офисы строить невыгодно. «Сегодня офисы не интересны девелоперам, хотя в Москве потребность в качественных площадях существует. Когда опять будет доля свободных площадей 5%, тогда и можно будет говорить о больших проектах», – отмечает Кристофер Ван Рит, управляющий директор Giffels Managment.

Без государства не обойтись Даже перед самыми ликвидными проектами комплексного развития территорий встает целый ряд крупных проблем, которые самостоятельно решить девелоперам не под силу. Прежде всего это вопросы развития инфраструктуры и подключения к сетям.

«Существует много инфраструктурных вопросов, связанных со строительством дорог, созданием дополнительных энергетических мощностей, которые не решить без помощи администрации. Впрочем, администрации охотно идут навстречу таким проектам, если они помогают экономике региона. Не бесплатно, но на основе концессий, ГЧП», – рассказывает Яна Кузина.

Об инфраструктуру, например, разбился «Морской фасад». «Здесь предусмотрена достаточно большая офисная часть, для которой вопрос транспорта стоит очень остро. Проект сильно «заряжен» на строительство дорог – КАД и Западного скоростного диаметра. Если раньше планировалось закончить дорожное строительство уже в 2012 году, то сейчас дата окончания строительства постоянно откладывается. Пока не ясно, как администрация будет изыскивать ресурсы, чтобы закончить строительство», – комментирует Яна Кузина. Жилую часть проекта можно реализовать и в современных условиях, считает эксперт, но она уже не может обеспечить достаточный уровень доходности для такого затратного проекта. «Коммерческая же часть проекта вообще не окупаема. Еще до кризиса окупаемость коммерческой части проекта вызывала множество вопросов», – говорит она. Существуют также проблемы с дополнительными энергомощностями, которых требуют большие объекты. «Некоторые области сами не производят энергию и вынуждены покупать ее у соседей. Здесь администрация при всем желании не может создать проектам преференции по энергоснабжению, а это довольно большая затратная часть. Вообще, надо понимать колоссальный объем затрат в мегапроектах», – описывает ситуацию Яна Кузина. Как видим, даже доброй воли администрации не всегда хватает, чтобы решить проблемы девелоперов.

Государственная задача

Сегодня мегапроекты не пользуются симпатией инвесторов. «Такие форматы инвесторам не интересны. Как внутренним, так и внешним. Все они строятся оппортунистическим методом, методом возможностей. Большинство из них непродуманно, в частности, с точки зрения логистики. А главная проблема в том, что на рынке сохраняется депрессивный фон. Я вообще не ожидаю бурного развития бизнеса в ближайшие пять лет в России», – замечает Павел Черепанов. Главным инвестором на рынке сегодня, по его мнению, является государство: государственные компании, крупные монополии либо частные инвесторы, связанные с государством. С тем, что большинство таких проектов развивается на государственные деньги, согласны и сами их участники. Финансирование для проектов КОТ находить легче ввиду их масштаба и ввиду авторитета компаний, которые за ними стоят. В частности, «Ренова-СтройГруп» выстроила технологию работы со Сберегательным банком России, и сейчас в Сбербанке компания получила кредитование на значительные суммы. «Большим плюсом является то, что у нас есть возможность осуществлять гарантированный сбыт и удовлетворять потребности государства. Это удобно и для государства, и для нас, и для банка. Мы понимаем, что решаем существенную государственную задачу. Поэтому проблем с поиском денег под проекты КОТ значительно меньше, чем под объекты точечной застройки», – рассказывает Вениамин Голубицкий. В том, что крупные проекты развиваются в первую очередь за счет государственных инвестиций, уверен и Илья Кузнецов. «Привлечение инвесторов в такие проекты – сложная задача, но многое зависит от организации процесса и степени его государственной поддержки, поскольку создание особых условий – это в первую очередь задача государства», – констатирует он.

Яна Кузина, в свою очередь, считает, что сейчас самое время вкладываться в большие проекты. «Заходить в них имеет смысл, когда цена входа достаточно низкая. Возможно, инвесторы, которые решили войти в такие проекты, когда цены были на высоком уровне, допустили ошибку. Но по кризисным ценам такие проекты достаточно интересны», – полагает она. Впрочем, примеров покупки конкретных проектов на рынке нет. Речь идет только о покупке доли в компании. Например, в прессе были сообщения о том, что «Ведис Групп» покупает ОАО «Мосстройснаб», которому принадлежит около 10 га на улице Донецкая. Здесь компания планирует построить новый жилой район. Пермская финансово-производственная группа, увеличив свой пакет с 50 до 76% акций, получила контроль над входящим в «КД Групп» ООО «Стайда» (реализует проект «Альпийская горка»). «Нафта Москва» приобрела, по разным сведениям, от 35% до 45% компании ПИК с огромным количеством проектов (в частности, достаточно интересной можно считать массовую застройку, которую ПИК ведет в Мытищах, Люберцах, Химках). Russia Development Fund купил 30% компании «Квартстрой», известной в том числе и большим проектом освоения территорий в Казахстане. Впрочем, помимо проектов комплексного освоения территорий у компаний в портфеле было достаточное количество небольших и средних проектов с куда более понятными сроками окупаемости. Участие в масштабных проектах нужно в первую очередь для того, чтобы наладить хорошие отношения с властями. «Главный побудительный мотив – выстраивание связей с администрацией. Любому крупному девелоперу необходима административная поддержка. Проект, который будет развиваться минимум 20–30 лет, как таковой малоинтересен. Но он дает связи и возможность влияния на рынок», – говорит Яна Кузина. Кроме того, государство остается главным покупателем. Участие в государственных программах оказалось хорошим подспорьем в условиях кризиса.

«Проекты комплексного освоения территории по определению являются проектами государственно-частного партнерства. Сегодня государство приобретает большие объемы квартир для социальных нужд, нужд Министерства обороны и Министерства внутренних дел. Проекты КОТ как раз в силу своей мобильности, высокого веса в них жилья экономкласса, возможности предоставления достаточно существенных объемов недвижимости и гарантированности результата представляли для государства большой интерес и оказались востребованы рынком в столь непростой момент. Сейчас, по мере оживления рынка, они будут приобретать все большую привлекательность», – дает оценку ситуации Вениамин Голубицкий.

Будут ли проекты КОТ интересны сами по себе, после того как рынок снова станет достаточно стабильным? Пока мнения расходятся. Кристофер Ван Рит уверен, что через пять лет те проекты, которые сейчас смотрятся как рисковые, будут очень успешны. «Гигантомания – это реализация сексуальных комплексов. Она осталась от советских времен. Все эти мастодонты будут деградировать и потихоньку умрут», – замечает, в свою очередь, Павел Черепанов. Как бы то ни было, возрождение проектов КОТ пока мало говорит об оздоровлении рынка. Скорее это признак растущего влияния государства на бизнес.