Восстановление рынка отелей после дефолта 1998 года к настоящему времени завершилось, и признаков спада не наблюдается. 18 лучших отелей - это в основном те, где стоимость номера превышает $100, - отметили снижение загрузки до уровня 1999–2000 годов, при том что их со-вокупная загрузка на 2003 год составила более 69 %, а средняя стоимость номера достигла 160$. Доход по номеру вырос почти на 12 % между 2001 и 2002 годами, а в 2003-м превысил показатель 2002 г. на 8 %. Общий рост спроса на гостиничные номера по Москве составил 16 %; рост стоимости номера за тот же период 2003 года составил 12 %. Данная статистика показывает, что Москва обладает одним из быстрорастущих рынков гостиничной недвижимо-сти в мире.

Некоторые профессиональные игроки пытаются «мерить» ры-нок отелей Москвы «звездами» («звездный» рейтинг отлич-но подходит для целей маркетинга и рекламы, но стоит помнить: то, что для одного – 5 звезд, для другого – всего 3) либо приводят статистику общей загрузки по Мо-скве и динамику тарифов. Следует признать, что «звезд-ные» рейтинги не способны достоверно отразить истинную динамику конкуренции рынка отелей Москвы.
Компания Colliers International в России впервые пред-приняла попытку сегментировать отели по конкурентным группам, предлагая более-менее адекватные статистику и рыночные показатели. Такой подход, конечно же, не нов для профессиональных операторов отелей, по традиции со-ставляющих рыночную статистику на основании конкурент-ных групп отелей, т. е. отелей, с которыми они находят-ся в состоянии непосредственной конкуренции, но эта ин-формация – новая по сравнению с тем, что печаталось по поводу московского рынка отелей раньше.
Вашему вниманию предлагается обзор конкурентного рынка гостиничной недвижимости Москвы общим объемом 5000 гос-тевых номеров, подготовленного компанией Colliers In-ternational (Россия).

Рынок высшей категории (люкс)
Рынок категории люкс представлен четырьмя отелями объе-мом 900 номеров; его совокупная загрузка составила 69 % при среднесуточном тарифе номера в 2003 году $250. Выс-шей ставки среднесуточного тарифа в 2003 году из этой категории добился отель «Арарат Парк Хаятт» на 219 но-меров. Рынок данной категории в I квартале 2004 года также лидировал по количеству проданных номеров – на 22 % больше по сравнению с тем же периодом 2003 года, а также по росту ставки среднесуточного тарифа – 12 %, превысившего $270; по данным на первый квартал 2004 го-да, «Арарат Парк Хайатт» продолжал лидировать - средне-суточный тариф составил $300.
Несмотря на то что ни один из этих отелей не принадле-жит на самом деле к категории люкс (В США, например, по классификации Mobile Travel Guide они получили бы мак-симум 4 звезды, так как 5 звезд получают лишь немногие - лучшие отели Соединенных Штатов), все они тем не ме-нее представляют собой лучшие образцы гостиничной не-движимости в Москве, и поэтому мы их отнесли именно к категории люкс.
Их высокие сводные показатели экономической эффективно-сти в 2003 году и I квартале 2004 года демонстрируют наличие стойкого высокого спроса на этот класс отелей в Москве. Статистика этих показателей также подтверждает тот факт, что при наличии выгодного местоположения, добротной инфраструктуры и грамотного брендинга новые отели высшей категории, такие, как «Арарат Парк Хай-атт», могут с уверенностью выходить на рынок и демонст-рировать высокие экономические показатели работы.

Рынок высокой (первой) категории
В рынок высокой (первой) категории вошли отели, ото-бранные по таким параметрам, как среднесуточный тариф номера, брендинг, управление, уровень сервиса, инфра-структуры. Число номеров этой категории составляет поч-ти 2600, загрузка – 66 %, а среднесуточный тариф номера на 2003 год составлял немногим более $150. Разница при сравнении очевидна – стоимость номера в отеле высшей категории как минимум на $100 выше. На I квартал 2004 года против I квартала 2003 года соотношение ставки не изменилось. Именно ставка тарифа разделяет категории рынка, а не звезды. На I квартал 2004 года показатели отелей первой категории четко отражали общие рыночные показатели роста спроса и тарифа. Несмотря на то что, с одной стороны, эта категория в нашей классификации наи-более многочисленна, ее более низкие по сравнению с ка-тегорией люкс темпы роста спроса отражают общую тенден-цию роста популярности отелей высшей категории с место-положением в «суперцентре» столицы.
Отели высокой категории в настоящее время состоят в не-прямой конкуренции с отелями люкс за счет поглощения «отвращенного спроса», или спроса, который не был по-глощен отелями люкс на момент пиковой загрузки. В такие периоды «избыточного» спроса отели высокой категории также реализуют повышенные тарифы, не соответствующие в целом уровню предлагаемого качества и местоположения.
С учетом ввода на рынок новых номеров высокой и высшей категорий, как то: девелопмент бывших «Интуриста» и «Москвы», новый отель на 300 номеров у Береговой башни, а также ряд других запланированных объектов - многим из сегодняшних отелей высокой категории, не имеющим между-народного брендинга и управления или имеющим неудовле-творительные местоположение, качество сервиса и инфра-структуру, придется в конце концов конкурировать с оте-лями уже более низкой категории. В целом эта тенденция к появлению отелей все более высокого уровня будет вы-талкивать существующие отели вниз по конкурентной лест-нице, снижая тарифы и, как следствие этого, понижая их рыночную стоимость.

Рынок средней категории
Рынок средней категории представлен 700 номерами с за-грузкой 66 % и среднесуточным тарифом в 2003 году $135 за номер. Объекты этой категории в большинстве своем значительно уступают отелям предыдущих категорий по ме-стоположению, брендингу, управлению, уровню сервиса и инфраструктуры, что отражается в более низких тарифах. В целом в I квартале 2004 года рынок этой категории по росту спроса совпал с категорией люкс – 26 %, но рост тарифа составил лишь 8 %. Это отражает рост спроса в представляемой ими рыночной нише. Заниженный рост тари-фов также объясняется включением некоторыми отелями в стоимость НДС и завтрака.
Хотя загрузка «Новотеля» в первый год работы составила всего 53 %, а среднесуточный тариф номера был немного выше $100, результаты 2004 года показывают значительный рост загрузки – почти удвоение по сравнению с тем же периодом прошлого года (что типично для новых отелей). Тем не менее среднесуточный тариф номера не изменился. Мы относим этот отель к высокой категории, однако го-родские власти настаивают на том, что это трехзвездоч-ный отель и рекламироваться он должен соответственно. Как бы то ни было, результаты «Новотеля» за 2003 год все же не сходятся с результатами «чувствительного к ценам» рынка средней категории. Если спрос на менее до-рогие номера был действительно столь велик, как утвер-ждают эксперты, то загрузка «Новотеля» в 2003 году была бы гораздо выше, учитывая его центральное расположение и умеренные тарифы. По нашему убеждению, основной кон-тингент постояльцев составляют находящиеся в деловых поездках, а такие категории клиентов, как правило, не очень чувствительны к ценам.
На рынке этой категории также ожидается прибавление – порядка 1700 номеров в следующие 2–3 года с потенциаль-ным открытием отеля Marriott Courtyard, реконструкцией «Минска» и трех проектов Holiday Inn, запланированных на 2005 – 2006 годы, хотя стоит заметить, что проект Marriott Courtyard не заключил соглашение с Marriott International и, по сообщениям, выставляется на продажу или даже будет переделан в офисное здание – весьма странный исход событий.
Помимо этого существует и ряд других проектов в этой категории, которые может буть будут, а может и не будут реализованы к 2006–2008 годам. Рост предложения в выс-шей и высокой категориях неминуемо создаст высокую кон-куренцию на рынке средней категории, что приведет к возможному падению тарифов (ради загрузки) ниже уровня $100.

Рынок экономкатегории
Отели экономкатегории в Москве представлены независимо управляемыми гостиницами, такими, как «Россия», «Украи-на», «Космос» и т. д., с бесчисленным количеством номе-ров. Достоверную статистику по ним получить трудно из-за недостатка прозрачности. Некоторые из этих объектов достигли загрузки в 65–70 % при среднесуточном тарифе на 2003 год в $45–75. Тем не менее эти цифры могут быть обманчивыми, так как некоторые гостиницы включают в не-го НДС и стоимость завтрака, а другие сообщают чистый тариф за номер. В целом средний среднесуточный тариф составляет порядка $50–60. Рынок этой категории отража-ет сезонный характер работы – с мая по ноябрь – и от-сутствие грамотной системы управления доходами.

Итог
С инвестиционной точки зрения российский рынок гости-ничного жилья очень перспективен. Главным для инвесто-ров является вопрос направления движения рынка. С одной стороны, все сегодня хотят строить пятизвездочные оте-ли, но, с другой стороны, реальные тарифы в сравнении со стоимостью строительства не обеспечивают приемлемой окупаемости вложенных средств во многих городах России за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Инвесторам с краткосрочными перспективами стоит очень осторожно вы-ходить на столичный «люксовый» рынок, тарифы для кото-рого по приходе новых отелей обещают упасть. С другой стороны, «люксовый» рынок – отличный объект долгосроч-ных инвестиций при условии, что все сделки заключены должным образом.
Наиболее обсуждаемым рынком последних лет является ры-нок средней категории. Эта так называемая вакантная ни-ша будет остро зависеть от внутреннего спроса, чувстви-тельного к ценам, поэтому реализовать успешные проекты в этой категории можно будет только при условии баланса стоимости строительства и тарифов по номерам. Наиболее успешно этот сегмент может развиваться вне центра сто-лицы, в регионах, где новые отели привлекут как новых клиентов, так и тех, кто в настоящее время не удовле-творен существующим на рынке качеством гостиничных услуг.