В столице с завидной периодичностью появляются новые торговые комплексы, однако здесь по-прежнему не хватает качественных площадей. Особенно эта проблема актуальна для «сетевиков», которым необходимо динамичное расширение. Каждый ритейлер решает эту проблему по-своему. Представляем вашему вниманию опыт сетевой компании «Бельпостель», которая, появившись на столичном рынке в сентябре прошлого года, сегодня имеет порядка 60 магазинов в Москве и 15 – в регионах. Как компании удается находить новые площади? Какие проблемы приходится решать, разрабатывая торговые проекты в Москве? Ответить на эти и другие вопросы мы попросили Леонида Ханукаева, генерального директора ООО «Бристоль-экспо».

Мы выбираем, нас выбирают
На сегодняшний день компания «Бельпостель» открыла в Москве 60 магазинов. 70 % из них располагается в крупных торговых комплексах, 20 % – в магазинах на первых этажах жилых и административных помещений и 10 % – в староформатных универмагах. Такое соотношение используемых площадей объясняется не чем иным, как приоритетами компании в подборе помещения, а также предложением на рынке недвижимости. Принципиальным для нас было и остается сотрудничество с крупными торговыми центрами. В свою очередь собственники этих площадей заинтересованы в нас как в компании с узнаваемым брендом, которая в состоянии привлечь в центр дополнительное количество посетителей. В данном случае интересы компании «Бельпостель» и арендодателя пересекаются, поэтому подавляющее большинство наших представительств располагается именно в таких комплексах. Магазины на первых этажах жилых и административных зданий нас интересуют только в том случае, если они находятся в людных местах, на крупных транспортных развязках, известных торговых улицах и т. д. Сразу оговорюсь, подобных помещений сегодня не так много, поэтому приходится довольствоваться этими 20 процентами. Староформатные универмаги нам очень интересны, но этим направлением мы пока активно не занимаемся. В будущем нам бы хотелось охватить максимальное количество таких комплексов и возродить в них традицию галантерей, когда на одной торговой площади представлены сопутствующие друг другу товары – постельное белье, матрацы, домашняя одежда и т. д.
Для своих представительств мы выбираем прежде всего ведущие торговые трассы – улицы Пятницкая, Мясницкая, Сретенка, Тверская, Арбат и т. д., все перспективные месторасположения Садового кольца. Также мы стараемся открывать магазины в спальных районах Москвы. Близость к метро для нас является важным, но не определяющим критерием. С одной стороны, «Бельпостель» – народная марка, поэтому удаленность метрополитена может значительно снизить объем продаж, с другой стороны, самый успешный магазин «Бельпостель» расположен на Сретенке – односторонней улице, удаленной от метро. Если магазин находится, например, за пределами МКАД, но в комплексе, куда ежедневно приезжают за покупками несколько десятков тысяч людей, безусловно, проект будет успешным.
У нас есть определенные требования и к метражу. Самой оптимальной для «Бельпостель» является площадь в 60–70 кв. м. В отношении арендных ставок мы добиваемся того, чтобы один наш магазин в среднем стоил не больше $6 тыс. в месяц. У «Бельпостель» есть магазины площадью 150 кв. м, которые обходятся всего в $5 тыс., но есть и 30–40-метровые площади стоимостью $7 тыс. В данном случае все зависит от престижности района, месторасположения. Если же выводить среднее арифметическое, то хотелось бы добиться $5–6 тыс. в месяц за одну площадь (от редакции – 1200 y. е./кв. м в год).

Через тернии к звездам
Критериев, как видите, предостаточно. Но насколько рынок богат такими площадями? Хотя практически каждый месяц в эксплуатацию вводится очередной торговый центр, действительно достойные примеры можно пересчитать по пальцам.
В рамках компании работает отдел развития, который и занимается проблемами real estate. Как правило, сотрудники ведут базу по интересным нам объектам, часто они выходят на владельцев комплексов с предложением о сотрудничестве. Иногда арендовать площади приходится на стадии их проектирования. Так, проект «Мега» доказал свою жизнеспособность, но поскольку попасть в него уже невозможно, мы «забронировали» для себя место в проекте «Мега-2», который находится на стадии реализации. Часто владельцы, разрабатывая тот или иной проект, сами идут к нам, желая привлечь марку в свой торговый центр.
Помимо собственного отдела развития, искать торговые площади нам помогают брокеры-консультанты, а также другие торговые компании, которые так же, как и мы, нуждаются в площадях. Среди торговых компаний-«сетевиков» в отношении недвижимости уже давно существует негласная взаимовыручка: если помещение по тем или иным причинам не подходит тебе, ты предлагаешь его своим коллегам.
Нехваткой достойных торговых площадей наши трудности не исчерпываются. Есть проблемы, перед которыми мы совершенно бессильны. Например, непрофессионализм собственников торговой недвижимости. Часто ленд-лордам приходится объяснять, как и по каким принципам должно идти зонирование в торговом центре, по каким схемам стоит осуществлять подбор арендаторов, когда надо идти на уступки, а где можно гнуть свою линию.
Очевидно, что в ситуации, когда арендаторы имеют разный уровень дохода и занимаются разными видами бизнеса, подход к ним в отношении ставок также должен быть дифференцированным. Тем не менее компаниям, занимающимся постельным бельем – товаром, на который нет колоссального спроса, приходится нести ту же арендную плату, что и магазинам одежды и обуви, доход которых на порядок больше. Сегодня мы только вкладываем деньги в свое будущее, у нас нет сверхприбылей. Собственник должен это понимать. $25 тыс. в месяц за магазин метражом 50–60 кв. м – а такие предложения нам не раз поступали – для нас это неоправданно. Существуют компании, которые с легкостью заплатят эти деньги, но однозначно это – не «Бельпостель».
Несмотря на то что не всегда везет с собственниками – одни не умеют «вести» маркетинг, другие не могут определиться с концепцией центра и т. д., – на рынке появляется все больше профессионалов, с которыми можно вести диалог, разрабатывать взаимовыгодные условия сотрудничества. В этом случае мы готовы даже нести более высокие арендные ставки, лишь бы управление комплексом осуществлялось на самом современном уровне. Думаю, что года через два всей коммерческой недвижимостью будут управлять профессионалы: сегодня такой подход к ведению бизнеса становится все более востребованным, с появлением же новых качественных комплексов борьбу за потребителя выиграет тот, кто предложит потребителю грамотное управление.

Будущее в руках профессионалов
Я уверен, что с развитием рынка торговли пройдет эпоха «шальных» ленд-лордов и некачественных площадей. Как известно, в Москве не так много достойных торговых операторов – всего 50–60 серьезных компаний. Вот-вот они начнут объединяться и выбирать под свой комплексный бизнес высококлассную недвижимость. Рынок небрендированной продукции будет исчезать, сводя на нет и спрос на некачественные торговые площади. Когда наконец произойдет отсев таких доморощенных компаний, вымрут и занимаемые ими «дешевые» торговые центры. Останутся лишь «самые стойкие» комплексы – с современным уровнем строительства и отделки, инженерии и управления.
Думаю, для будущего ритейла столицы может быть характерна еще одна интересная тенденция – появление новых торговых улиц. Сейчас в Москве известными бизнес-артериями считаются улицы Мясницкая, Тверская, Арбат, Сретенка и т. д. Очевидно, что с развитием рынка этого может быть мало. Возможно, в скором времени торговые компании станут комплексно открывать свои магазины на других перспективных улицах Москвы, ранее не считавшихся торговыми. Уже сегодня марка «Арбат-Престиж» своим появлением в том или ином районе определяет его потенциальную престижность. В будущем же возможно объединение нескольких компаний с целью разработки новых торговых артерий.