Это первая часть статьи о правовых аспектах сделок купли-продажи офисных зданий. Вторая часть статьи в следующем номере расскажет об особенностях проведения правовой экспертизы зданий, опишет документы, оформляющие сделку, и коснется процедуры закрытия сделки (т.е. оплаты покупной цены и передачи объекта приобретения).

Продолжительное время реконструкция и строительство офисных зданий на Московском рынке недвижимости осуществлялись девелоперскими компаниями для последующего их использования, в том числе, сдачи в аренду. Первые крупные сделки по продаже офисных зданий в Москве состоялись чуть более двух лет назад. Как показывает практика, многие аспекты сделок такого масштаба все еще являются новыми для их участников. Цель этой статьи - обобщить накопленный практический опыт осуществления и оформления сделок купли-продажи офисных зданий в Москве.
Приобретение права собственности на здание - это многомиллионная сделка, требующая тщательной подготовки. Подготовка документов, экспертиза объекта приобретения и переговоры сторон могут занять от двух месяцев до полугода. Основными этапами сделки по приобретению офисного здания можно назвать:

Первоначальные переговоры сторон и определение основных коммерческих условий сделки.
Создание структуры приобретения.
Правовая, финансовая и техническая экспертиза объектов приобретения (здания и компании, которая владеет зданием, если продается компания).
Подготовка проекта договора купли-продажи и дополнительных договоров, предусмотренных структурой сделки.
Переговоры сторон для согласования договора купли-продажи и прочей документации.
Подписание договора и завершение сделки, то есть одновременная оплата стоимости и передача права собственности на приобретаемое здание или компанию, которая владеет им.

Состав участников. В подготовке сделки по приобретению здания с каждой стороны задействован ряд специалистов: финансово-экономические службы и отделы налогового планирования осуществляют анализ объекта приобретения и оптимизацию финансовых потоков; инженеры и строители изучают конструктивные особенности здания, его технических составляющих, инженерных сетей и коммуникаций, проводят экспертизу на предмет отсутствия дефектов.
Кроме того, в сделках такого масштаба как продавец, так и покупатель обычно не обходятся без помощи профессиональных консультантов. Консультанты по недвижимости помогают в поиске контрагента и определении основных коммерческих условий сделки. Юридические консультанты занимаются подготовкой основных документов, оформляющих сделку, проводят переговоры для согласования ее условий, и обеспечивают соблюдение применимого законодательства. Кроме того, юристы проводят правовую экспертизу приобретаемых объектов и определяют риски, которые в дальнейшем могут причинить ущерб интересам покупателя. В более сложных сделках могут привлекаться также налоговые консультанты.
Например, подготовкой одной из недавно завершенных сделок купли-продажи офисного здания в центре Москвы с обеих сторон в общей сложности на протяжении нескольких месяцев занималось 18 человек: два консультанта по недвижимости, три сотрудника внутренних юридических служб, два внешних юриста, четыре специалиста инженерно-строительного департамента, четыре экономиста, и три руководителя высшего звена.
Структура. На сегодняшний день сделки купли-продажи недвижимости обычно происходят путем продажи компании, которая владеет недвижимостью (холдинговая компания). Наиболее очевидные преимущества этой структуры таковы:

Отсутствие необходимости перерегистрации права собственности на здание.
Отсутствие необходимости оформления нового договора аренды земельного участка, на котором расположено здание.
Налог на добавленную стоимость не применим к продаже компании.

Объектом приобретения может быть как российская компания, так и зарубежная - в зависимости от того, какая структура владения создана продавцом. Часто оформить передачу прав собственности на акции зарубежной компании проще, чем на российские акции.
Холдинговая компания может владеть зданием напрямую или опосредованно, через владение акциями или долями другой компании, которая, в свою очередь, владеет зданием. Последний вариант наиболее часто используется в сделках купли-продажи недвижимости в России. Количество промежуточных компаний в холдинге определяется финансовыми и налоговыми аспектами сделки. Например, при продаже одного из зданий в Москве иностранная компания приобрела акции российской компании, которая являлась собственником здания. В другой сделке между объектом приобретения и зданием находились две промежуточные компании - российская и иностранная.
При покупке холдинга требуется правовая и финансовая экспертиза всех промежуточных компаний. Обычно такие компании не ведут никакой деятельности; тем не менее, необходимо убедиться в отсутствии юридических дефектов, таких как задолженности или судебные иски, которые могут впоследствии повлечь для покупателя серъезные убытки.
Приобретая холдинговую компанию следует иметь в виду, что хозяйственное общество в России не может иметь единственным участником компанию, которая, в свою очередь, тоже имеет только одного участника. Для соблюдения этой нормы достаточно передать одну акцию приобретаемой компании какому-либо лицу, контролируемому покупателем.
Законодательство других юрисдикций. Если приобретаемая компания зарегистрирована за рубежом, покупателю потребуется консультация по праву соответствующей страны. Помощь местных юристов необходима для того, чтобы проверить учредительные документы компании и удостовериться, что она действительно существует (обычно запрашивается certificate of incumbency или certificate of good standing - аналог нашей выписки из реестра). Кроме того, местные юристы должны подтвердить, что продавец владеет акциями компании и объяснить, как совершается переход права собственности на акции по законодательству данной страны.
Часто продавец или покупатель тоже является иностранной компанией. Для того, чтобы сделка была действительной, каждая сторона должна быть надлежаще учреждена и полномочна заключить договор купли-продажи, в том числе, получить все необходимые корпоративные одобрения. Требования корпоративного законодательства в разных странах могут существенно отличаться. Например, в некоторых юрисдикциях требуется согласие самой компании о передаче ее акций. Юристы должны подтвердить, что все требования законодательства для действительности сделки соблюдены. Кроме того, они должны проверить права представителей сторон подписать договор купли-продажи.
География подобной сделки может быть обширной. Например, в одной из недавних сделок были представлены четыре иностранные юрисдикции: продавец находился в Люксембурге, покупатель - на Кипре, две компании в составе холдинга - в Белизе и Нидерландах. Общение с местными юристами может осложняться не только часовыми поясами и языковыми барьерами. Например, в одной из сделок юристы на отдаленных островах были недоступны в продолжение двухчасовой послеобеденной сиесты. В другой сделке юрист на Кипре как раз в день подписания должен был явиться на военную службу.
Выбирать юристов в каждой юрисдикции желательно опираясь на рекомендации. Обычно проведение консультаций с зарубежными коллегами и получение их заключений в отношении документов участников сделки берут на себя обслуживающие сделку юридические консультанты.
Антимонопольное регулирование. К сделкам купли-продажи недвижимости обычно применимы требования российского антимонопольного законодательства. Получение разрешения Федеральной Антимонопольной Службы требуется для продажи здания, если его балансовая стоимость превышает 10% балансовой стоимости основных производственных средств и нематериальных активов отчуждающей его компании. Получение контроля над более чем 20% акций или долей участия в российской компании требует предварительного разрешения или последующего уведомления ФАС, в зависимости от суммарной стоимость активов группы приобретателя и компании. Эти требования применимы как при прямом, так и при опосредованном приобретении контроля. Таким образом, практически любая сделка подпадает под антимонопольное регулирование.