300-летний юбилей Северной столицы стал достоянием истории, однако петербургская недвижимость продолжает расти в цене. В 2003 году показатель средней цены предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке вырос на 43 %, рост цен на квартиры в долевом строительстве составил 45 % в сегменте типового жилья и 31 % в случае, когда речь заходит об элитных объектах. Похожая ситуация и на рынке коммерческой недвижимости: рост индекса цен продажи офисных помещений, представленных в каталогах, составил +20 % (по данным каталога «Деловая недвижимость», средняя удельная цена предложения в конце 2003 года составляла $952/кв. м). Помещения для торговли и сферы услуг целом поднялись в цене на 30 % ($1116/кв. м в декабре 2003 года - цифра из того же источника).

Впрочем, судить по этим цифрам о реальном росте инвестиционной привлекательности петербургской недвижимости было бы не совсем правильным. Во всех случаях мы имеем дело с усредненными удельными показателями цен предложения, которые до сего момента были вполне надежным индикатором положения дел на рынке недвижимости, но сегодня уже не дают реальной картины происходящих в разных сегментах событий. Что же происходило в прошлом году на рынке недвижимости Петербурга?

Слагаемые ценового роста
Влияние фактора «Петербург-300» на поверку оказывается несколько преувеличенным. В самом деле, цены растут не только в «юбилейном» Петербурге, но и в Москве и в других регионах. Однако в первом полугодии 2003 года в петербургских каталогах с предложениями недвижимости появлялись жилые и нежилые объекты с ценами до $5000/кв. м, но таковых единицы, и это не отразилось на «ценовой картине» всего рынка.
Что это за объекты? Среди них – реконструированная двухуровневая мансарда с видом на Петропавловскую крепость на Дворцовой набережной ($3180/кв. м - жилой фонд). $3200/кв. м Просили вид на Фонтанку в районе Аничкова моста (также жилая квартира), $5100/кв. м - за квартиру в легендарном сталинском доме Московского района. За $4500-5200/кв. м предлагали торговые помещения, выходящие на Невский проспект. $4000/кв. м запрашивали за магазин (переведенная в нежилой фонд коммунальная квартира) в пешеходной зоне 6-й и 7-й Линий Васильевского острова, правда, когда незадолго до праздничной декады объявился потенциальный покупатель, продавец (частное лицо) наотрез отказался иметь с ним дело и поднял цену до $5000/кв. м.
Конец весны и начало лета, когда петербуржцы любовались восстановленным Константиновским дворцом и смотрели лазерное шоу в акватории Невы, были для рынка недвижимости периодом относительного спокойствия. Но лишь праздничная суета закончилась, ударными темпами начали расти цены и на «демократичное» жилье, торговые и офисные помещения: с августа почти стабильно на 0,8–1,2 % в неделю.

Девальвация доллара
Американская валюта, прежде считавшаяся самым стабильным мерилом квартирного рынка, на сей раз «подвела». В «лучшие» для доллара периоды его курс колебался возле отметки 31 руб., в конце года было уже 29 руб. Итого за отчетный период он обесценился на 7 % по отношению к рублю. В середине года в риэлторских профессиональных кругах велись дискуссии о переходе на евро, однако риэлторов остановил отрицательный опыт турфирм и автомобильных дилеров.

Изменение структуры предложения
Из каталогов предложений практически исчезли «убитые» объекты – «запущенные» квартиры, офисы, магазины и производственные помещения класса «сделай сам» (то есть нуждающиеся в серьезных вложениях). Вместо них на рынок поступают объекты, уже подготовленные инвесторами, – оборудованные площади, правильно составленные документы. Зато и цены здесь другого порядка. Собственники, получившие в наследство со времен приватизации 1993 года административные здания и промышленные объекты, уже не спешат, как раньше, избавляться от «излишков». Они все чаще привлекают к работе профессиональных управляющих либо управляющие компании. В результате на рынке коммерческой недвижимости растет удельный вес арендного сектора: предложения приобрести полуподвал или расселенную коммунальную квартиру вытесняются предложениями арендовать площади в торговых и офисных центрах. Недвижимость становится не только значительно дороже, но и значительно качественнее. Если многие предложения годичной давности могли заинтересовать инвестора, готового вкладывать деньги в реконструкцию и обустройство объектов, то сегодняшние цены и арендные ставки ориентированы уже на конечных бизнес-потребителей. И, очевидно, это и является решающим фактором, обусловившим рост цен во всех сегментах рынка недвижимости Петербурга. Впрочем, обо всем по порядку.

Офисные центры: летний час пик
Минувший год был отмечен беспрецедентной активностью на офисном рынке Санкт-Петербурга. В первом полугодии заполняемость бизнес-центров класса А увеличилась с 87 (в январе 2003 года) до 93 % (в середине лета), класса В – с 91 до 95%. После торжеств, посвященных 300-летию Санкт-Петербурга (конец мая – начало июня), расклад успел измениться. Накал страстей снизился, а площадей стало больше: вступил в строй самый крупный офисный объект прошлого года – бизнес-центр «Петровский форт» общей площадью около 50 тыс. кв. м (арендопригодная офисная площадь – 22 547 кв. м). Однако все прочие значительные пополнения в классе В состоялись еще в 2002 году – «Сити-Центр» на Петроградской набережной (первая очередь – 5,5 тыс. кв. м), «Добролюбов» на пр. Добролюбова (11,3 кв. м).
Проведя анкетирование представителей управляющих компаний минувшей осенью, аналитики Colliers International оценили среднюю заполняемость эксплуатируемых зданий классов А, В и С в 87 %. Специалисты также отметили отдельные случаи миграции арендаторов из устаревших офисных зданий, однако об экспансии мировых компаний либо о «великом переселении» крупных фирм речь не идет. Ведущие мировые и российские компании обосновались в Петербурге задолго до праздников. Между тем руководители успешных предприятий чаще задумываются о приобретении собственной недвижимости, нежели об аренде помещений в респектабельных бизнес-центрах. Риэлторы отмечают, что новые бизнес-центры заполняются преимущественно небольшими российскими фирмами, маркетинговыми группами, локальными представительствами крупных отечественных компаний. Управляющие все чаще делают ставки на небольшие представительские офисы с количеством мест от двух до пяти (20–50 кв. м) и относительно короткие сроки аренды. Так, прошлым летом новые бизнес-центры (например,
«Регус» на Невском пр., 25) сдавали в аренду на сроки от 3 до 12 месяцев скромные по площади помещения, оборудованные с учетом потребностей временных арендаторов, включая все виды телекоммуникаций и оргтехнику в состоянии полной «боеготовности».
Незадолго до Нового года в прессе появилась информация о том, что ГК «Бекар», изыскивая средства для новых проектов, готовится продать бизнес-центр «Нобель» (Пироговская наб., 4400 кв. м, заполняемость – 97 % осенью 2003 года). Как сообщалось в официальной информации, продается не само здание, а бизнес вместе с заключенными договорами аренды. Появление такого предложения уже само по себе симптоматично: по всей видимости, крупные операторы уже видят опасность перегрева рынка «рент-офисов», поэтому предпочитают «перекинуть» инвестиционные ресурсы в другие сферы именно в тот момент, когда ликвидность подобных объектов достигла пикового уровня.

Торговые объекты: новая география
Безымянные магазины уступают место представителям брендовых торговых сетей. Бесспорным лидером по части экспансии в торговой сфере остается «Пятерочка» (владелец торговой марки – ООО «Агроторг»). Официальный сайт торговой марки сообщает об открытии трех-четырех новых магазинов в месяц (во всяком случае новые магазины появляются постоянно, однако информация о количестве объектов не обновлялась с 2002 года). Уже известные любому петербуржцу магазины появляются как в специально построенных зданиях, так и на площадях классических магазинов-«стекляшек» постройки 1970–80-х гг., при этом открытие каждого нового магазина подобного класса обостряет конкуренцию в уже сложившихся торговых зонах спальных районов, а также сказывается на ценах и ставках аренды торговых мест в окрестных магазинах (они не падают, но расти перестают).
Еще недавно инвесторы не брались за строительство в Петербурге торговых центров площадью больше 10 тыс. кв. м. Ныне этот барьер преодолен. Первые объекты подобного формата открылись в 2002 году (гипермаркеты «Лента» на Пулковском шоссе и «О'Кей» у станции метро «Озерки»). Площадь первого магазина сети «О'Кей» составила 10 тыс. кв. м. В мае прошлого года открылся второй одноименный гипермаркет на пр. Маршала Жукова (15 тыс. кв. м), осенью – третий, на ул. Типанова (12 тыс. кв. м). Представители торговой сети «О'Кей» заявили о намерении к 2006 году построить в Петербурге 10 гипермаркетов, открывая по два объекта такого масштаба в год.
В августе прошлого года состоялось открытие четвертого гипермаркета «Лента» стоимостью $12 млн. на Бухарестской улице. К сегодняшнему дню объекты сети «Лента» уже существуют в Приморском, Московском и Красногвардейском районах. На очереди – пятый на Таллиннском шоссе, и шестой на Выборгском. Представители компании декларируют сжатые строки строительства (около шести месяцев) с использованием как собственных средств холдинга, так и банковских кредитов.
Активно осваивает Петербург торговая сеть «Метро Кэш Энд Кэрри», а перед Новым годом состоялось торжественное открытие первого гипермаркета IKEA на Мурманском шоссе.
Таким образом, видно, что крупные сетевые операторы теснят представителей мелкого и среднего торгового бизнеса. Причем среди крупных ритейлеров есть как предприятия местного происхождения (например, «Пятерочка», развивавшаяся столь динамично благодаря покровительству экс-губернатора Петербурга, или сеть «Лента», которая в 1995 году начиналась как частное предприятие с уставным капиталом в 5 тыс. руб.), так и представители торговых сетей российского и мирового масштаба (Metro, IKEA, «Патэрсон»).
Бурное развитие зон ритейлинга на окраинах Петербурга, а также активное строительство новых торговых центров привело к тому, что зона ажиотажного спроса на небольшие помещения для использования в качестве небольших магазинов и предприятий быстрого питания сузилась до границ исторического центра. Здесь нет гипермаркетов, поэтому магазинчики категории «24 часа» с продуктами не первой свежести по-прежнему конкурентоспособны.

Бизнес с первого этажа
Одним из основных источников появления новых помещений коммерческого назначения в центральных районах остаются расселяемые коммунальные квартиры. Девелоперы всех уровней активно вкладывают в них деньги, переводят в нежилой фонд, чтобы после соответствующей «переподготовки» сдавать в аренду. В 2002–2003 гг. «бум расселений» прошелся по первым и вторым этажам старых петербургских кварталов.
Вдоль улиц, примыкающих к Невскому проспекту, на первых этажах практически не осталось жилых квартир, зато бутики, кафе и офисы турфирм активно обживают не только фасадные квартиры, но и дворы 130-го квартала (Невский пр., – ул. Восстания, ул. Маяковского – ул. Жуковского). Между тем еще в 2001 году здешние коммуналки считались почти бесперспективными, а рыночная стоимость квадратного метра жилья на первом этаже была в среднем на 10–20 % ниже, нежели у равноценного, но этажом-двумя выше.
Средняя цена расселения квартиры под торгово-офисные цели составляет сегодня $1500–1800/кв. м, но найти коммунальный объект в первозданном состоянии уже практически невозможно, в особенности если речь идет о сложившейся торговой зоне (в последнем случае запросы достигают $2000/кв. м). Однако ажиотаж вокруг сформировавшихся торговых зон 130-го квартала, а также 6 и 7-й Линий Васильевского острова пошел на убыль.
Хозяева некоторых заведений быстрого питания, магазинов одежды и бытовой техники в старом центре (пожелавшие остаться неназванными), открывшихся нынешней весной или чуть раньше, говорят об обострении конкуренции: к примеру, вначале открывается салон мобильных телефонов, а через два-три месяца – в пятидесяти метрах торговая точка такого же профиля. Поэтому желающим стать собственниками подобных помещений приходится расширять зону поиска.

Встроенные помещения в жилых домах
В декабре прошлого года руководители городского строительного комплекса отрапортовали, что в строй введено рекордное количество нового жилья – 1,7 млн. кв. м. Таким образом, жилищный фонд города увеличился почти на 2 %, и по объемам жилищного строительства Петербург уверенно держит почетное третье место после Москвы (4,7 млн. кв. м) и Московской области (3,4 млн. кв. м), но безнадежно отстал, например, от Шанхая (39 млн. кв. м). В пересчете на душу населения получается немного, но по сравнению с переживающей строительный бум Москвой совсем не плохо: в первопрестольной сдали 0,46 кв. м на человека, в Северной столице - 0,36 кв. м. При этом 78 % новых объектов - кирпичные либо кирпично-монолитные, и большинство из них имеет встроенно-пристроенные помещения нежилого назначения.
В отличие от квартир помещения для бизнеса практически не поступают на открытый рынок: они либо без лишнего ажиотажа реализуются на ранних стадиях, либо остаются на балансе организаций-застройщиков, рассчитывающих на стабильный доход от сдачи новых площадей в аренду. И следует отметить, что при грамотном подходе (большинство крупных операторов рынка долевого строительства имеют в своей структуре управляющие компании или специализированные отделы) нежилые объекты окупаются за год-два.

В обзоре использованы данные группы компаний «Бюллетень недвижимости», корпорации «Адвекс», корпорации «Петербургская недвижимость», Colliers International