«Район 700»: cити в петербургских доках

Речь идет об освоении замкнутой территории площадью 4,5 га – естественного полуострова, образованного при слиянии рек Нева и Большая Охта. Он расположен напротив Смольного собора, рядом с мостом Петра Великого. Такая локация дает несколько инвестиционных преимуществ. Участок по адресу: Красногвардейская площадь, 2 находится фактически в центре, но уже за пределами Объединенной охранной зоны, что снимает ограничения по высотности нового строительства и позволяет архитекторам не слишком сдерживать свою фантазию. Площадка расположена на пересечении нескольких оживленных магистралей (плотность автомобильного трафика - около 100 тыс. машин в день). Без пробок отсюда можно добраться до Невского проспекта за 5–10 мин., а в 5–20 мин. езды сосредоточены крупные спальные районы – Гражданка и Веселый поселок – с населением более 2 млн. человек.

До рождества Петрова
Примерно 700 лет назад именно отсюда началось заселение невского устья. Шведы построили здесь крепости Ниешанц и Ландскрона. Так что название нынешнего проекта намекает на вековые инвестиционные традиции.
Петр I основал на этой территории Охтинскую судостроительную верфь, которая просуществовала до 60-х гг. прошлого века. Затем из-за пробивки Свердловской набережной «Петрозавод» лишился причальной стенки и превратился в машиностроительное предприятие, которое к концу 90-х гг. обанкротилось. К тому времени и недвижимость, и земля были приватизированы и находились в собственности «Петрозавода», что сделало этот имущественный комплекс весьма лакомым кусочком для инвесторов. В рамках конкурсного производства все имущество предприятия приобрела компания «Нева-лэнд». Это дочерняя структура инвестиционного холдинга «Охта Групп», который выступает девелопером проекта «Район 700».
Сумма, за которую в 1999–2001 гг. покупалась заводская недвижимость, не разглашается. Но, по словам заместителя председателя правления ООО «Охта Групп» Дмитрия Киселева, эта сделка позволила погасить все долги предприятия. «Именно поэтому наше предложение и было принято. Цена оказалась достаточно высокой», – поясняет он. К «Нева-лэнд» перешли 18 полуразрушенных производственных корпусов и административное здание (общая площадь строений – около 40 тыс. кв. м). Завод уже значительное время не работал, и оборудование в основном пришло в негодность.
После консультаций с зарубежными девелоперами и архитекторами новый собственник решил развивать территорию как деловую и развлекательную зону. «Петербург строился так, что реки были его основными транспортными артериями, поэтому промышленные предприятия и размещались на набережных. Теперь судоходство на Неве стало в основном транзитным, а по мере расширения города заводы оказались фактически в центре. Там им не место, поэтому перепрофилирование таких территорий – закономерный процесс. Нам повезло: участок «Петрозавода» находится прямо у моста через Неву. Таких площадок в городе немного, и они, как правило, уже освоены», – комментирует Дмитрий Киселев.

Офисная флотилия
Инвестиционные планы воплощаются в жизнь поэтапно. Развитие квартала началось со стороны Красногвардейской площади. В 2001 году на территории «Района 700» заработал первый коммерческий объект – бизнес-центр «Паллада». Так назывался фрегат русского военно-морского флота, построенный в XIX веке на Охтинской верфи и совершивший кругосветное плавание.
Офисный комплекс с романтическим именем получился из бывшего административного корпуса «Петрозавода». Инвесторы ограничились заменой коммуникаций, перепланировкой и косметическим ремонтом, вложив в проект около $3 млн. Общая площадь бизнес-центра - 8500 кв. м, полезное пространство – 5500 кв. м, категория – В-. Все помещения сданы в аренду, актуальный уровень ставок – $228–264/кв. м в год, включая эксплуатационные расходы.
В конце 2001 года, завершив «Палладу», девелоперы взялись за «Аскольд» – еще один «корабельный» бизнес-центр, разместившийся в соседнем здании. На этот раз производственный цех подвергся комплексной реконструкции. По сути, от него остались только утепленные наружные стены.
«Аскольд», заработавший в мае 2003 года, выглядит более респектабельно и претендует на класс В. Офисный центр оборудован системой приточно-вытяжной вентиляции и центрального кондиционирования. Здание обслуживает автономная котельная. Предусмотрены три независимых системы энергообеспечения (для компьютеров, освещения и бытовых приборов). Реконструкция обошлась примерно в $500/кв. м. Общая площадь объекта – 7500 кв. м. Текущий уровень арендных ставок – $276–288/кв. м в год. Вакантных помещений практически не осталось.
Изюминка бизнес-центра – бесплатный музей допетровской истории, под который отведено около 120 кв. м на первом этаже. Центр экспозиции – модель археологического раскопа немецкой церкви и диорама, представляющая город Ниен и крепость Ниеншанц, воссозданные по чертежам и гравюрам. С мая в музее побывали около 5 тыс. чел., в том числе иностранные делегации. Подобный PR-ход для продвижения инвестпроекта использован в Петербурге впервые.
Среди арендаторов «Аскольда» и «Паллады» – Петербургская центральная регистрационная компания, крупнейший в России клуб «Гиперсквош», Балтийская лизинговая компания и др. Управляет обоими зданиями ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ».

Русско-финский гибрид
Параллельно с реконструкцией первых бизнес-центров «Охта Групп» занималась концепцией развития всего квартала. Осенью 2002 года Градостроительный совет одобрил объемно-пространственные решения «Района 700». Предпроектные проработки выполнены в архитектурном бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», которое, в частности, спроектировало в Петербурге пятизвездочный отель «Невский Палас».
Партнером «Охта Групп» и потенциальным соинвестором проекта выступает финская девелоперская компания SRV International. Ее специалисты адаптировали идеи петербургских архитекторов к международным стандартам торговых и деловых центров. «Мы столкнулись с тем, что ни у кого из городских проектировщиков нет опыта создания подобных комплексов, а у финнов он есть. Мы весьма довольны сотрудничеством, но отдавать проект целиком на откуп иностранцам не решились. Некоторые из западных идей никак не подходят для Петербурга», – рассказывает Дмитрий Киселев.
Согласно концепции участок будет поделен на несколько зон. Общая площадь построенных и реконструированных объектов составит более 150 тыс. кв. м. По периметру квартала разместятся бизнес-центры и отель, а внутри – торгово-развлекательный комплекс с выходом на набережную Невы. Программа освоения всей площадки рассчитана на пять лет.
В этом году начнется строительство бизнес-центра, который оформит главный – водный – фасад «Района 700». Заготовкой для него станет существующий пятиэтажный производственный корпус. Он будет реконструирован и подрастет на два уровня. Рядом появится новое девятиэтажное здание. Общая площадь офисного комплекса – около 24 тыс. кв. м. Строительство будет разбито на две очереди. Первая по плану откроется в середине 2006 года, вторая – в 2007 году. Ориентировочная стоимость работ – 15–16 млн. евро. Расчетный срок окупаемости – 7 лет. Бизнес-центр позиционируется как объект класса В+. Расчетный уровень арендных ставок – 300–360 евро/кв. м в год.
Ядром «Района 700» станет торгово-развлекательный комплекс, который построят на месте снесенных цехов. В нем будет три арендопригодных этажа общей площадью 59 тыс. кв. м (полезное пространство – 41,7 тыс. кв. м). Кроме того в нем предусмотрен двухуровневый паркинг на 1000 машин (28 тыс. кв. м). Еще для 500 авто хватит места на трех уровнях над частью здания ТРЦ. С набережной комплекс свяжет крытый пешеходный пассаж. Он ведет в многоуровневый атриум с системой эскалаторов и панорамных лифтов.
Объект позиционирован как общегородской торговый центр life style для горожан среднего достатка (с доходом от $250 на члена семьи в месяц). Состоятельные граждане, зарабатывающие от $2000, составят, по предварительным расчетам, около 15 % покупателей.
Поскольку ближайшая станция метро («Новочеркасская») находится в полутора километрах, ставка делается на автомобилистов. Поэтому здесь по-европейски огромный паркинг. По прогнозу «Охта Групп», 70 % клиентов будут приезжать в ТРЦ на машинах, 20 % – добираться общественным транспортом, а остальные – пешком (эта группа покупателей – жители близлежащих домов, клерки из бизнес-центров и постояльцы отеля).
Среди будущих «якорей» – супермаркет столичной сети «Перекресток», брендовый универмаг одежды, супермаркет электроники, магазин спорттоваров, универмаг формата do it yourself, парфюмерный магазин, кинотеатр на 6–8 залов, боулинг на 30 с лишним дорожек, фуд-корт и ресторанный комплекс, фитнес-центр. Арендная кампания для «якорей» уже начата, однако ни один предварительный контракт еще не заключен. Консультантом по развитию торговли выступает петербургское представительство компании Colliers International. Диапазон арендных ставок – от 180 евро (для самых значимых «якорей») до 900 евро (для мелких магазинчиков). Продавать отдельные площади в составе ТРЦ «Охта Групп» не намерена.
Строительство торгово-развлекательного комплекса начнется в будущем году. Затем инвестор займется отелем, который разместится в ступенчатом здании на набережной. Частью гостиничного комплекса станет реконструированный заводской корпус, а за ним вырастет 10-этажная новостройка. Отель класса «три звезды» рассчитан ориентировочно на 250 номеров (площадь – 10,4 тыс. кв. м). Вполне вероятно, что «Охта Групп» будет управлять им самостоятельно. Холдингу принадлежит действующая гостиница «Карелия», так что определенный опыт работы в сфере гостеприимства у него есть.
Последний штрих – строительство на набережной Большой Охты трех высотных (17–20-этажных) зданий, связанных воздушными стеклянными галереями. Их предполагается использовать под офисы, хотя часть площадей, возможно, будет жилой. В 2002 году «Район 700» был представлен на MIPIM, и по итогам выставки петербургская администрация признала его лучшим городским проектом, вывезенным в Канн.
По словам заместителя генерального директора по инвестициям «Менеджмент компании ПСБ» Льва Пукшанского, иностранные инвесторы сегодня проявляют реальный интерес к Петербургу. «Однако проектов с проработанной концепцией и финансово прозрачным бизнес-планом, в которые они рискнули бы вложить деньги, крайне мало. «Район 700» – один из редких примеров», – считает он.

Деньги и карма места
Общая сумма инвестиций в освоение квартала оценивается в 120–140 млн. евро. Соотношение собственных и заемных средств составит примерно 40:60 (в процентах). Потенциальным финансовым партнером является группа SRV (Финляндия), а потенциальным кредитором – Сбербанк. Пока в развитие площадки вложено около $8 млн.
Одна из проблем, которую предстоит преодолеть инициаторам проекта, – сложившийся имидж места. Охта пока не относится к числу деловых и торговых зон. Это полупромышленный небогатый район. Именно так он и воспринимается горожанами. «Мы осознаем возможные риски и знаем, как их минимизировать. Сильная сторона проекта – синергия различных видов бизнеса. Мы создаем здесь несколько центров притяжения – и для предпринимателей, и для горожан. Это позволит постепенно преодолеть сложившиеся стереотипы. Немаловажно, что комплекс, стоящий на набережной, будет заметен издалека, и мы постараемся сделать его посещение максимально удобным. Если в центре города острый дефицит парковочных мест, то у нас их будет достаточно. Да и пробок на Охте меньше», – подытоживает Дмитрий Киселев.
Президент группы компаний «Аверс» (аудит и оценка) Михаил Зельдин считает, что, несмотря на некоторые минусы – удаленность от метро и окружающую промышленную застройку, проект «Район 700» имеет и очевидные плюсы: хорошая транспортная доступность, вид на воду, близость к Смольному – центру власти и деловой активности. «Это место более интересное, чем Выборгская набережная, которая сейчас активно застраивается бизнес-центрами», – полагает г-н Зельдин. По его оценке, стоимость земельных участков, расположенных вдоль Невы, достигает сейчас $500/кв. м.

Справка
«Район 700» – самый крупный, но не единственный проект холдинга «Охта Групп». Холдинг также владеет отелем «Карелия», бизнес-центром «Софийский», торгово-офисным центром и индустриальным парком «Нарвский». Текущая стоимость активов «Охта Групп» оценивается в 40 млн. евро. Приоритетный вид деятельности холдинга – инвестиционный бизнес.

Информация

Многофункциональный комплекс «Район 700»

Адрес: Санкт-Петербург, Красногвардейская площадь, 2

Площадь земельного участка: 4,5 га

Общая площадь застройки: более 150 тыс. кв. м, в том числе:

действующий бизнес-центр «Паллада» – 8500 кв. м

действующий бизнес-центр «Аскольд» – 7500 кв. м

проектируемый бизнес-центр – 24 тыс. кв. м

проектируемый торгово-развлекательный комплекс – 59 тыс. кв. м

проектируемая гостиница – 10,4 тыс. кв. м

Парковка: 2000 мест (в том числе крытая – на 1500 мест)

Сроки реализации проекта: 2001–2007 гг.

Собственник: ОАО «Нева-лэнд»

Девелопер: ООО «Охта Групп»

Партнер-консультант: SRV International (Финляндия)

Управляющая компания: ЗАО «Менеджмент-компания ПСБ»

Генпроектировщик: архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры»

Генподрядчик: не выбран

Общий объем инвестиций: 120–140 млн. евро