Клонирование торговых центров

Оказывается, такое явление, как сетевой торговый центр, хорошо известно западному потребителю. Так, по словам Олега Войцеховского, управляющего директора Российского совета торговых центров, в Германии все торговые центры находятся под опекой примерно десяти компаний. Если учесть, что количество торговых центров в этой стране перевалило за тысячу, получается, что в среднем одна немецкая сеть объединяет в себе более ста объектов. «Разумеется, в Германии работают и несетевые центры, - говорит Олег Войцеховский. - Однако они не играют ведущих ролей на рынке, не привносят новых технологий».
В Москве ярким примером реализации такой «городской» сети являются торговые центры «Веймарт» и «Мосмарт». Однако в данной статье под понятием «сеть торговых центров» подразумеваются торговые объекты, не только объединенные единой концепцией и брендом, но и построенные в разных городах России.
Рождение новой концепции сетей в России, по сути, начинается только сегодня. Пока концепцию сетевого развития торговых центров реализуют две девелоперские компании: IKEA (торговые центры «МЕГА»), Группа компаний «Время» (торговые центры Park House) и управляющая компания «Торговый Квартал - Регион». Предшественниками сетевых торговых центров стали центры, объединенные под одним брендом и построенные в одном городе.

Мы не братья-близнецы, мы - родственные души
Несмотря на свой «младенческий» возраст, отечественные сети торговых центров обладают несколькими ярко выраженными характерными чертами. Дело в том, что наиболее активно они развиваются в регионах. С одной стороны, такое «движение» легко объяснимо. Многие аналитики заявляют о скором насыщении московского рынка площадями в торговых центрах. Можно спорить о сроках, но сама тенденция налицо. Недаром некоторые столичные центры начали конкурировать между собой, предлагая арендаторам новые формы расчета арендных ставок и прочие бонусы. В регионах, которые, по разным оценкам, отстают от столичного рынка ритейла на 5–7 лет, диаметрально противоположная картина. Здесь крупные торговые объекты из-за отсутствия альтернативы сразу попадают под прицел покупательского внимания. «Одна из причин, почему мы развиваем нашу сеть Park House в регионах, – там ниже конкуренция», - подтверждает Илья Ежов, заместитель директора департамента развития Группы компаний «Время».
Такая «траектория» развития свидетельствует о том, что на сегодняшний день российские сети торговых центров ставят своей целью завоевать как можно большую его долю. Эту тенденцию косвенно подтверждает и желание компании IKEA открыть торговые центры «МЕГА» за пределами столицы: владельцы спешат завоевать пока не заполненный региональный рынок торговых центров.
Девелоперские и управляющие компании стремятся развиваться в городах с населением свыше 1 млн. человек. Единственным исключением является город Тольятти, где в скором времени будут присутствовать объект сети Park House. Население этого города не превышает 750 тыс. человек, однако уровень жизни в Тольятти – самый высокий среди городов Самарской области и всего Поволжского региона. К тому же благодаря наличию крупнейшего автомобильного завода в городе высокий уровень автомобилизации населения. «Здесь каждый третий житель города имеет личный автомобиль, - говорит Илья Ежов. - Такого высокого показателя нет даже в Москве». Совокупность привлекательных факторов будоражит воображение девелоперов, развивающих как сетевые проекты, так и независимые.
Что же касается общей концепции развивающихся сетей, то она во всех случаях примерно одинакова. Девелоперы и управляющие компании уверены, что наиболее востребованной моделью в регионах станет региональный (или суперрегиональный) торгово-развлекательный комплекс. Так, например, Группа компаний «Время», развивающая сеть Park House, декларирует своей целью создание торгово-развлекательных объектов общей площадью более 50 тыс. кв. м. Более осторожно комментируют будущий формат своих объектов в компании IKEA. «Концепция нашего торгового центра в регионах не изменится, - говорит Герман Геверт, директор коммерческих центров «МЕГА». - Это будет крупный торговый центр с большим количеством магазинов и развлечениями для всей семьи». Для сетевой управляющей компании «Торговый Квартал - Регион» общая площадь торгового центра не является доминирующим показателям, однако, как отмечает первый заместитель генерального директора этой компании Марк Афраймович, «торговые объекты, находящиеся под нашим управлением, обязательно содержат в себе развлекательную составляющую».

Park House
Пожалуй, самой крупной и динамично развивающейся на сегодняшний день является сеть торгово-развлекательных комплексов Park House. Первенец этой сети появился в 2002 году в Самаре. «Самарский объект стал пилотным проектом нашей компании, - говорит Илья Ежов. - На нем отрабатывались технологии управления современным строительным проектом, механизмы взаимоотношений с инвесторами и арендаторами, логистические процессы. Именно поэтому первый торговый центр был для компании нетиповым: в здании общей площадью 20 580 кв. м до сих пор нет развлекательного комплекса. Его строительство намечено на 2005 год». Строительство торгово-административного комплекса Park House в Самаре осуществлялось за счет собственных средств ГК «Время», инвестиций, источниками которых стали крупные торговые операторы – «Техносила» и «Спортмастер», с которыми ГК «Время» работала по схеме build-to-suit. Привлекался кредит Сбербанка.
«Отрабатывая потенциал первого торгового центра, наши аналитики изучили потребности не только Самары, но и ряда других регионов, - рассказывает Илья Ежов. - В результате выяснилось, что потребности жителей городов-миллиоников во многом схожи. Так и родилась идея создания сети торгово-развлекательных комплексов».
В данный момент под брендом Park House функционирует два торговых центра - в Самаре и Волгограде (52 800 кв. м). В течение года Группа компаний «Время» закончит строительство еще двух объектов - в Екатеринбурге (55 900 кв. м) и Тольятти (67 800 кв. м). Ведется поиск земельных участков в Казани, Нижнем Новгороде, Челябинске и Уфе, где девелопер планирует создать очередные торгово-развлекательные комплексы.
«Нашей компанией при участии западных архитекторов были созданы две архитектурные концепции торговых центров Park House. Одна из них предусматривает строительство компактного трехуровневого здания. Эта концепция может использоваться на небольшом участке, площадь которого не превышает 5 га, - комментирует Илья Ежов. - Вторая концепция предполагает наличие более просторного участка, на котором мы имеем возможность построить двухэтажное здание. На первом этаже в таком центре мы располагаем магазины, а на втором – развлекательный комплекс».
«Изюминкой» объектов Park House, по словам Ильи Ежова, является их месторасположение. Дело в том, что «Время» строит свои объекты в парковой зоне (отсюда и название - Park House). В Самаре и Екатеринбурге Park House граничит с существующими городскими парками, а в Волгограде девелопер будет создавать парк на месте прилегающего к комплексу пустыря.

Торговый квартал
Изначально сеть торговых центров «Торговый квартал» развивала инвестиционная группа «МиГ». Первый торговый центр, созданный этой девелоперской компанией, появился в 2001 году в Красноярске. Построенный в здании красноярского завода по производству телевизоров, торговый центр общей площадью 31 тыс. кв. м не включил в себя развлекательный комплекс. В марте 2003 года здесь был открыт первый региональный гипермаркет «Рамстор». А сегодня владельцы объекта планируют строительство второй очереди, которая включает многозальный кинотеатр, ресторанный дворик, а также фитнес-клуб, боулинг и выставочный центр. После окончания строительства второй очереди объект должен стать региональным торгово-развлекательным центром общей площадью 54 тыс. кв. м.
Сегодня под управлением компании «Торговый Квартал - Регион» находятся торгово-развлекательные центры в Красноярске и Нижнем Новгороде. В планах стратегического развития - Челябинск, Саратов, Краснодар, Казань и другие города.
Несмотря на то что управляющая компания декларирует возможность реализации проектов под единым сетевым брендом «Торговый Квартал», собственники объектов могут дать своим объектам «несетевое» имя. Так, например, поступили владельцы торгового центра в Нижнем Новгороде. «Этим объектом управляет наша компания, - говорит Марк Афраймович. - Однако собственник торгового центра решил дать ему свое название, был проведен конкурс среди покупателей, и теперь этот центр называется «Шоколад».

Мегакомплекс «МЕГА»
И, наконец, третья сеть торгово-развлекательных центров «МЕГА» вышла на рынок в конце 2002 года. Впрочем, в том году на рынке появилась не сама сеть, а первый комплекс «МЕГА -Молл» на Калужском шоссе. Тогда это был самый амбициозный проект на российском рынке розничной торговли. Общая площадь, принадлежащего шведской IKEA, торгового центра составила 200 тыс. кв. м., а сумма, затраченная на строительство проекта превысила 200 млн. долларов США.
О строительстве «МЕГА -2» в подмосковных Химках стало известно почти сразу после запуска первого объекта. Второй супер региональный торговый центр откроется в Подмосковье уже в декабре 2004 года. «Такой мегаполис, как Москва способен поглотить до шести отдельно стоящих магазинов IKEA и до четырех торговых центров «МЕГА», - прокомментировал на конференции Андрес Биннмур, директор по недвижимости компании ООО «ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)». В свою очередь, Ирина Ванненкова, менеджер по связям с общественностью IKEA, поделилась планами развития компании, сказав, что рядом с каждым магазином IKEA будет построен торговый центр, размер и концепция которого будут варьироваться в зависимости от региона.
На данный момент, строительство торгово-развлекательного комплекса «МЕГА» планируется в городе Казани. О «выходе» IKEA в Казань профессиональным участникам рынка было известно заранее. Однако еще несколько месяцев назад речь шла о строительстве отдельно стоящего магазина, а не «МЕГА -Молла». Сейчас в столице Татарстана ведутся работы по исследованию рынка. В российском представительстве IKEA считают, что сегодня рано анонсировать данный проект, поэтому «говорить о том, какие сетевые операторы будут представлены в Казани, пока не готовы».

Сети ловят сетями
Между тем толчком для развития сетей торговых центров в регионах России служит потребность в качественных площадях именно со стороны сетевых операторов: «На данном этапе развития рынка розничной торговли обостряется конкуренция не между торговыми комплексами, а между сетевыми операторами, будущее которых зависит от того, насколько успешно они закрепятся в регионах, - считает Илья Ежов. - Задача сети торговых центров в такой ситуации заключается в предоставлении сетевым ритейлерам торговых помещений, так как большинство из них строить свои объекты в регионах не могут и не хотят».
Каждая сеть торговых центров имеет сегодня так называемый пул партеров, с которыми она появляется в том или ином городе России. Так, вместе с ГК «Время» по стране шагают четыре локомотива (попросту – «якоря») торговых центров Park House - «Техносила», «Спортмастер», «Инвесткинопроект» и «Перекресток». Партнеры «Торгового Квартала - Регион» - «Рамстор», «Перекресток», «Мир», «Эльдорадо», «Л’Этуаль», «Старик Хоттабыч», «Спортмастер».
Незаполненный региональный рынок пока позволяет сетям торговых центров производить нехитрую операцию деления сетевых операторов на регионы, тем более что последние от такого альянса только выигрывают. «Сетевая управляющая компания предоставляет арендатору не только необходимую площадь в торговом центре, но и ряд дополнительных услуг, например, юридическую и административную поддержку, услуги по логистике, адаптацию и совместное продвижение на региональных рынках, - говорит Марк Афраймович. - Кроме того, оператору удобнее работать с одной управляющей компанией, так как он заранее знает правила игры».
Однако количество сетевых операторов в нашей стране очень невелико, поэтому как долго будет длиться ситуация взаимовыгодного партнерства между сетями, предвидеть довольно сложно. По прогнозам Олега Войцеховского, в России может образоваться около 100 сетей торговых центров, при этом число сетевых операторов не будет превышать 400–500 компаний. «Конкуренция между сетями торговых центров должна превращаться в сотрудничество, - говорит Илья Ежов. - В противном случае это может быть очень сильным ударом по рынку».
Первоначальный этап становления сетей торговых центров в России больше похож на клонирование торговых объектов в регионах. Хотя участники процесса заявляют о том, что объекты единой сети будут иметь лишь незначительное внешнее сходство, схемы их развития, «пул» арендаторов и общая концепция в разных городах не меняются. Однако завоевание рынка, которое происходит при «строительстве» сети, позволяет девелоперу привлекать дополнительные средства для развития своих объектов. А это значит, что со временем процесс клонирования может плавно перерасти в процесс объединения уникальных по своей концепции торговых центров в единую сеть. Но это будет уже совсем другая история.