В ходе каждодневной работы, встречаясь с довольно узкой группой специалистов по вопросам недвижимости, проработавших на этом рынке более десяти лет, я осознаю, что мы стали участниками поистине грандиозных перемен. Особенно это относится к рынку торговых площадей, который в 1994 году имел совершенно другой вид, нежели сегодня. Разительные перемены на рынке изменили и подход к оценке торговой недвижимости.

Прошлое
В 1994 году рынок торговой недвижимости состоял из «Петровского пассажа» и нескольких магазинов на главных улицах Москвы (Новом Арбате и Тверской), нацеленных на высший класс, а также уличных киосков и рынков под открытым небом для менее обеспеченных слоев. Несколько магазинов «Стокманн» и «Глобал USA» позиционировались на уровне среднего класса.
Независимая оценка объектов торговли тогда еще не была распространена, а когда появилась, то за основу стоимости бралась стоимость самого объекта, а не генерируемый ею доход. Для большинства объектов недвижимости в Москве не были установлены четкие права собственности; при этом широко использовались многоступенчатая аренда и субаренда. Требовалась оценка арендных прав вместо прав собственности, что представляло собой еще более абстрактное понятие для московского рынка.
Даже если права собственности не представляли проблем при оценке, то в отношении арендаторов было трудно определить объем их финансовых средств, кредитоспособность и историю операционной деятельности. Условия аренды были нестандартными и краткосрочными, а их соответствие законодательству в большинстве случаев вызывало сомнения. При оценке торговой недвижимости вместо традиционных методов (объемов генерированного дохода) учитывался общий уровень спроса на выгодно расположенную недвижимость, при этом отправным пунктом служила общеизвестная стоимость престижных мест – в пределах той или иной суммы в долларах США.

Развитие
Начало массовому строительству объектов торговли дали турецкие компании, открыв в рамках совместного предприятия торговый комплекс «Рамстор». Первый магазин открылся в декабре 1997 года на юго-западе Москвы и стал первым торговым комплексом западного образца на российском рынке - с автостоянкой, магазинными тележками и автоматизированной системой оплаты покупок и контроля.
Следующим было открытие подземного торгового центра «Охотный ряд» прямо у стен Кремля и в непосредственной близости от Красной площади. Очень быстро изменился характер осуществления покупок, в прошлом формировавшийся под влиянием дефицита потребительских товаров, кафе и ресторанов. В торговые центры стали приезжать на машинах. За «Рамстором» на рынок вышла компания IКЕА, затем открылся торговый центр «Метро», во многих пригородах Москвы появились первые моллы и гипермаркеты.
Постепенно оценка торговых объектов стала производиться более традиционными методами – на основе получаемой операционной прибыли. Тем не менее риски, связанные с арендаторами, оставались высокими, перспективы доходов – неопределенными и подверженными риску, а применяемые ставки капитализации по-прежнему включали высокий страновой риск. Поскольку нередки были случаи, когда арендатор покидал арендованное место «в одночасье», никто особенно не полагался на такой компонент оценки, как право на получение арендных платежей. Исходили главным образом из общего прогноза уровня арендной платы, скорректированного с учетом реального оборота арендаторов. Данные о доходах от аренды были хорошим дополнением к отчету оценщика как доказательство поступления некоего дохода, но они редко принимались в расчет при оценке стоимости объекта недвижимости.
Несмотря на падение активности на рынке торговой недвижимости, вызванное финансовым кризисом 1998 года, спрос на объекты розничной торговли был слишком велик, чтобы его можно было игнорировать. К 2001 году процесс строительства торговых центров достиг своего пика и стал распространяться на областные центры, по мере того как торговые операторы начали осваивать новые территории, чтобы закрепить свое присутствие на этих рынках.

Настоящее
На настоящий момент «Петровский пассаж» благополучно продолжает работать наравне с множеством новых магазинов на центральных улицах Москвы, в то время как количество киосков и палаток сильно сократилось, а открытые рынки постепенно исчезают. Появляется огромное количество концептуальных торговых точек, отвечающих мировым стандартам, в виде крупных универсальных магазинов и моллов. В настоящее время московский рынок представлен большим количеством новых современных торговых центров, ччисло которых в последующие два года должно как минимум удвоиться.
Сегодня при оценке торговой недвижимости мы учитываем наличие известных торговых брендов, надежные источники финансирования крупных российских сетей и иностранных операторов, работающих на этом рынке, а также историю операционной деятельности, что несколько снижает риск в той части оценки недвижимости, которая связана с оценкой дохода. По сравнению с прошлым, мы видим более четко оформленные права на недвижимость, все чаще связанные с правом собственности на здание (а иногда и на землю), условия аренды стали более унифицированными. Это означает не только повышение надежности прогноза операционной прибыли, но и снижение компонента риска в применяемой ставке капитализации. Кроме того, инвесторы отмечают снижение странового риска, что также положительно влияет на ставку капитализации. В результате стоимость торговых объектов повышается с тенденцией дальнейшего роста по мере развития истории операционной деятельности и стремления рынка достичь определенного баланса.

Будущее
Каковы же перспективы развития российского рынка торговой недвижимости? Ожидается его рост и повышение стандартов в Москве и существенное расширение в остальных регионах. Областные центры с населением более миллиона жителей - это следующая цель операторов торговых сетей и владельцев отдельных торговых центров.
Возрастет значение таких традиционные показателей, как объем продаж на квадратный метр - как для управления предприятиями розничной торговли, так и для их оценки. Важными компонентами оценки при аренде торгового помещения станут процентная рента и соответствующие условия арендных соглашений. По примеру западных рынков при оценке торговых центров вырастет значение компонента стоимости бизнеса в дополнение к стоимости самой недвижимости, и для целей оценки придется разделять эти две составляющие.
Возможно, в мире больше никогда не повторится такой бум развития торговой недвижимости, который мы наблюдали в Москве и который нам предстоит еще наблюдать по всей стране в ближайшие несколько лет. Я хочу сказать всем специалистам, участвовавшим в этом процессе последние десять лет, что мы можем с полным основанием гордиться достигнутыми успехами в области развития торговой недвижимости. Полагаю, что в данном случае одинаковые чувства испытываем и мы, специалисты в области недвижимости, и российские потребители.