Форт сдается бизнесу

Долгая история «шайбы» «Шайба» у гостиницы «Санкт-Петербург» (в советские времена - «Ленинград») - объект с долгой и запутанной историей. Она начала строиться в 1980-х гг. как вторая, четырехзвездочная, очередь трехзвездочного отеля. Заказчик, Госкоминтурист СССР, привлек в качестве генподрядчика австрийскую компанию «Цинекс ГмбХ», однако в 1991 г. бюджетное финансирование прекратилось. Госкоминтурист СССР, а также сменивший его заказчик Союзвнешстройимпорт были ликвидированы по причине распада самого СССР. Первоначальный срок сдачи объекта - октябрь 1991 г. - перенесли сначала на январь 1992 г., а впоследствии и вовсе на неопределенный срок.
В 1994 г. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга передал возведенное австрийцами под крышу, но обремененное долгами здание в уставный фонд РАО «Высокоскоростные магистрали». Однако тогда дело не сдвинулось с мертвой точки. В январе 2001 г. РАО «ВСМ» продало «шайбу» ЗАО «Строймонтаж», а основным финансовым партнером нового владельца стало ОАО ИБГ «НИКойл».
Первоначальный проект адаптировали к новому профилю объекта: здание «подросло» на один этаж, в нем появились современные инженерные системы. Компьютеризированная система отопления, кондиционирования и вентиляции центра оснащена датским оборудованием Danvent, системы водопровода и канализации в здании - от немецкой компании
Aquatherm, скоростные лифты - марки Kone. «Петровский форт» был отмечен на выставке MIPIM-2001 в Каннах, а на V Национальном конгрессе по недвижимости в Москве его признали лучшим девелоперским проектом 2002 г.
В разрезе и перспективе Здание имеет подземный паркинг на 106 машин, еще 30 парковочных мест на стилобате - для арендаторов, 250 автомобилей могут разместиться на муниципальных парковках на подступах к «Петровскому форту». Стеклянный козырек над входом, автоматические карусельные двери (устойчивый признак современных административных зданий VIP-класса), две стойки администраторов, постоянно присутствующие, но почти незаметные среди посетителей и постояльцев сотрудники службы безопасности... Традиционного для питерских бизнес-центров окошечка бюро пропусков и турникетов здесь нет. Доступ в здание свободен, однако посетителя, рассеянно озирающегося по сторонам, обязательно спросят, куда он направляется и не нуждается ли в помощи.
В нижней части здания, имеющего форму подковы, - торгово-развлекательная зона в двух ярусах (уровни А и В). По словам Константина Меркеля, управляющего бизнес-центром «Петровский форт», к настоящему моменту 8000 кв. м площадей заполнены примерно на 80 %. «Задача - добиться стопроцентной заполняемости торговых зон подобного класса - решается легко, - считает он. - Однако мы с большой осторожностью подходим к выбору арендаторов: учитываются в первую очередь потребности и менталитет тех, кто работает в наших офисах».
На верхнем ярусе расположен кафетерий с приличным кофе и вполне демократичными ценами, современный боулинг-клуб «В-52» с игровой площадкой на 10 дорожек. Внизу - ресторан японской кухни «Фуджияма». Все объекты торгово-развлекательной инфраструктуры «Петровского форта», включая косметический салон и ювелирный магазин, расположены по периметру и выходят витринными окнами во всю стену в просторный круглый двор, перекрытый куполом из тонированного стекла. Под куполом - фонтан, точнее - масштабная композиция из фонтанов и мостов, бронзы и переливающегося синими бликами лабрадорита.
Скульптурная композиция в центре фонтана представляет собой действующие часы, бронзовый циферблат которых одновременно является макетом исторического Петербурга и почему-то называется «Наводнение». Ее автор - заслуженный архитектор России Виктория Струзман, десятилетиями старательно формировавшая архитектурный ансамбль Пироговской набережной и расположившая здесь интуристовскую гостиницу «Ленинград» (сегодня - отель «Санкт-Петербург»), кооперативный жилой дом работников творческих союзов, а теперь - и здание «Петровского форта».

Ставки сделаны!
Офисные площади «Петровского форта» составляют 15 346 кв. м и расположены на девяти этажах над торгово-развлекательной зоной. Половину этого метража занимают «якорные» арендаторы, (среди них такие компании, как «Борланд», «Карболюкс», «СЭТ»). Офисы «якорей» занимают до 300 кв. м. Примерно пятая часть отведена под небольшие одно- и двухкомнатные офисы (минимальная площадь 21 кв. м - одна комната). Впрочем, занимаемый метраж - не показатель состоятельности арендатора. Например, всем известный монополист РАО «ЕЭС России» арендует в бизнес-центре всего лишь двадцатиметровую комнату, а ведущие российские и зарубежные компании предпочитают начинать свой бизнес в Петербурге с экспансии небольших маркетинговых групп. Офисы на два-три рабочих места всегда востребованы.
Головной офис корпорации «Строймонтаж» (в общей сложности 3500 кв. м) разместился в верхних этажах в левом крыле здания. Менеджеры отдела продаж компании, строящей жилые дома в Москве и Петербурге, принимают посетителей на девятом этаже - в просторной комнате с видом на крыши Выборгской стороны.
Офисы с уникальным видом на крейсер «Аврора», шпиль Петропавловской крепости и плавный изгиб Большой Невки располагаются на девятом этаже в правом крыле. Здесь два арендатора – «СЭТ» и «Комплексные системы».
«По роду занятий мы всегда в курсе всего, что происходит в мире современного строительства. Поэтому появление на арене деловой недвижимости крупнейшего бизнес-центра не могло не остаться незамеченным нами, - рассказывает Алексей Матинов, директор компании «Комплексные системы» (арендатор офиса с видом на «Аврору»). - Наша компания выбрала «Петровский форт» из-за его современности, оригинального дизайна и удобного месторасположения. Комфортные условия работы и квалифицированный обслуживающий персонал «Петровского форта», безусловно, являются его достоинствами. Приятно идти на работу, зная, что тебя ждет красивое здание со всеми необходимыми условиями для работы, и обстановка немало способствует ее продуктивности. Некоторые наши сотрудники задерживаются в офисе допоздна. Как мне кажется, вид, открывающийся из окон, позволяет по-новому ощутить себя, почувствовать себя причастным к вечернему Петербургу.
Базовая (минимальная) арендная ставка для стандартных площадей «Петровского форта» составляет $400 за 1 кв. м в год. Однокомнатные офисы - от $420 за 1 кв. м в год. Офисы категории люкс заметно дороже - $530 за 1 кв. м в год приходится выкладывать арендаторам площадей с окнами во двор, расположенных на девятом этаже, и еще больше - $580 за 1 кв. м - представителям компаний, занимающих «видовые» помещения.
Если рассматривать эти ставки на фоне других предложений петербургского класса В, то они явно не покажутся заниженными (в I квартале 2004 г. арендные ставки на «рядовые» помещения класса B в Петербурге колебались от $380 до $420 за 1 кв. м, среднее значение предложений в классе А - $580 за 1 кв. м).
Типовой договор аренды в «Петровском форте» заключается на одиннадцать месяцев, однако администрация оставляет за собой право в случае значительных изменений на валютных рынках корректировать ставки по курсу евро. Тем не менее в эту сумму включены НДС, плата за отделку помещений, а также все основные коммунальные платежи (водо- и электроснабжение, отопление, вентиляция и кондиционирование, охрана, доставка почты и ежедневная уборка помещений).

Особенности управления
Согласно стандартам сертификации, офисные центры, позиционирующиеся в классах А и В, привлекают управляющих на конкурсной основе. Однако в данном случае объектом управляет ООО «Петрофорт» - предприятие, входящее в корпорацию «Строймонтаж». Впрочем, инициаторы проекта нашли вполне убедительное объяснение «протекционизму» в пользу дочернего предприятия. В самом деле, с управленческой точки зрения «Петровский форт» - объект сложный, здесь значение придается не только инфраструктуре бизнеса, но и развитию торгово-развлекательной зоны. Поэтому управляющий должен выдержать общий стиль, заданный архитектурой и историей объекта: динамичный, современный, но в то же время вполне петербургский. Экстравагантные решения, такие, как огромный стеклянный козырек перед входом (не имеющий аналогов в Европе), симфония фонтанов и вечер джазовой музыки в холле, может позволить себе только хозяин. «Строймонтаж», очевидно, стремится выступить в роли хозяина, желающего поразить и порадовать гостей. «Арендатор платит не просто за стены и исправно функционирующие коммуникации, - говорит Константин Меркель. - Цена вопроса складывается из тысяч стильных мелочей, создающих обстановку, комфортную и приятную во всех отношениях. Управляющая компания должна слиться с объектом в единое целое и создать такие условия, чтобы никакие проблемы, связанные с организацией рабочих мест в офисе, не отвлекали предпринимателя от бизнеса. Мы стремимся создать такие условия, чтобы он просто мог сесть за стол и работать».

Вместо резюме - В+
Опыт трансформации казалось бы безнадежного долгостроя в респектабельный бизнес-центр - проект с точки зрения девелопмента весьма интересный. Вместе с тем в планах офисных этажей, которые «нарезаны» на коридоры и комнаты по 21-22 кв. м, угадывается «гостиничное» происхождение. Исключения - офисные помещения восьмого этажа, где первоначальным проектом были предусмотрены номера категории люкс с анфиладами, и не предусмотренный первоначальным проектом девятый этаж. Но таковы реалии сегодняшнего дня: все действующие петербургские бизнес-центры, позиционирующиеся как класс В, - это реконструированные административные либо промышленные здания. «Петровский форт» - пример вполне удачной привязки девелоперского проекта к этим реалиям. Другой несущественный момент - недостаточное для крупного офисного здания количество парковочных мест, что также характерно для зон исторической застройки Петербурга (к слову, во второй очереди «Петровского форта» предусмотрен подземный паркинг на 400 машин).
Вместе с тем все эти отдельные минусы вполне компенсируются большим и бесспорным плюсом: «Петровский форт» - объект стильный, современный и интересный. А по уровню пространственной организации торгово-развлекательной зоны нижних ярусов он, очевидно, не имеет аналогов среди бизнес-центров Петербурга.

Информация:

Собственник: ООО «Петровский форт»

Инвестор (соинвестор) проекта: ЗАО «Строймонтаж»

Управляющая компания: ООО «Петрофорт»

Офисные площади: 15 346 кв. м Площади торговой зоны: 6700 кв. м

Арендные ставки: $400-600 за 1 кв. м в год (вкл. НДС и коммунальные платежи).

Площади офисных помещений: от 21 кв. м до нескольких этажей