Россия и Кипр договорились ужесточить режимы льготного налогообложения в сфере недвижимости, а также улучшить обмен информацией о кипрских компаниях, бизнес которых связан с Россией. Эта договоренность отражает общемировые посткризисные тенденции, направленные на ужесточение требований ведущих государств к офшорным и подобным им юрисдикциям.

В начале октября 2010 г. между Россией и Кипром подписан Протокол о внесении изменений в Соглашение об избежании двойного налогообложения. Данные изменения направлены на ужесточение налогообложения по ряду операций в сфере недвижимости, а также на увеличение возможностей государственных органов одной страны (прежде всего России) в части получения информации о компаниях и их бенефициарах, зарегистрированных в другой стране. Изменения вступят в силу после выполнения соответствующих внутригосударственных процедур, а некоторые изменения не ранее 2015 г. В связи с тем, что Кипр является одной из наиболее популярных юрисдикций на российском рынке недвижимости, подписание данного Протокола может в будущем повлиять на принципы формирования корпоративных структур и потоков капитала в этой сфере бизнеса.

Несколько ключевых аспектов для сектора недвижимости в России Кипр активно используется бизнесом для инвестиций в Россию. Не секрет, что основная часть этого явления связана именно с движением российского капитала, в том числе и в секторе недвижимости.

Одной из типичных корпоративных структур на рынке недвижимости России является трехуровневая структура, в которую входят:

российские компании, владеющие объектами недвижимости в России (Property сompanies);

кипрские компании (Holding сompanies), владеющие акциями или долями в Property сompanies, а зачастую и кипрские финансовые компании (Financing сompanies);

конечная материнская компания (Investor сompany), расположенная на BVI, the Bahamas, the Cayman Islands или в иной аналогичной юрисдикции, владеющая акциями или долями Holding сompanies.

Конечно же, схемы могут варьироваться, упрощаться и усложняться в зависимости от специфики проекта и его истории, но Кипр стабильно присутствует в качестве одного из основных элементов. Создание таких корпоративных схем позволяет инвестору получить прибыль и выйти из проекта с разумными налоговыми последствиями. Это возможно благодаря наличию соглашений об избежании двойного налогообложения между соответствующими юрисдикциями. Таким образом, действия стран – участниц соглашений, направленные на изменения соглашений об избежании двойного налогообложения, всегда были и будут в центре внимания бизнеса.

Учитывая это, предлагаем краткий анализ подписанного 7 октября 2010 г. Протокола (далее – Протокол) о внесении изменений в Соглашение между Правительством РФ и Правительством Кипра об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 5 декабря 1998 г. (далее – Соглашение).

Перечислим наиболее существенные нововведения.

1. Будет подлежать налогообложению продажа долей или акций компаний, более 50% стоимости которых составляет недвижимое имущество.

В налогооблагаемую базу на территории России Протоколом включаются доходы кипрской компании от отчуждения акций или долей компании, более 50% стоимости которой составляет недвижимое имущество в России. Ранее статья 13 Соглашения охватывала отчуждение только самого титула недвижимого имущества. Расширение применения статьи 13 Соглашения позволит использовать ее также для налогообложения сделок купли-продажи юридических лиц, владеющих недвижимостью в России, так называемых SPV (Special Purpose Vehicle). Указанное положение может применяться к реализации долей или акций не только российских, но и иностранных SPV. Данная норма будет применяться с начала года по истечении четырех лет с даты вступления Протокола в силу, а значит, не ранее 2015 г.

2. Изменение термина «дивиденды» сделает возможным применение правил недостаточной капитализации к выплатам процентов.

В качестве дивидендов будут рассматриваться доходы, полученные в форме процентов, если они подлежат такому же налогообложению, как доходы от акций в соответствии с законодательством России или Кипра, резидентом которого является компания, выплачивающая дивиденды. Одновременно такие доходы исключены из понятия «проценты». Это позволит применять к российским компаниям с кипрским участием правила п. 2 ст. 169 Налогового кодекса РФ о переквалификации выплат контролируемой процентной задолженности в дивиденды. Однако для применения правил недостаточной капитализации на практике, возможно, потребуется внесение изменений также и в статью 24 «Недискриминация» Соглашения, так как на основании положений этой статьи суды зачастую отказывали в применении данных правил.

3. Доходы из паевых фондов будут также подлежать налогообложению в России. Статья 6 Соглашения устанавливает, что доходы, получаемые резидентом Кипра от любого использования недвижимого имущества (включая аренду), находящегося в России, могут облагаться налогом в России. Протокол расширяет применение данной статьи, распространяя ее на доходы паевых фондов недвижимости. Протокол также расширяет само понятие дивидендов, включая в них выплаты по паям инвестиционных фондов или аналогичных коллективных форм инвестирования. Таким образом, с этих выплат в России может взиматься налог в размере, не превышающем 5 или 10% в зависимости от суммы вложений, осуществленных кипрской компанией в капитал российской «дочки» (ст. 10 Соглашения). Изменения коснулись и самого правила о предельных ставках налога на дивиденды, изложенного в статье 10 Соглашения. В настоящее время применение льготной ставки налога на дивиденды в размере 5% от общей суммы дивидендов обусловлено тем, что лицо, имеющее право на дивиденды, прямо вложило в капитал компании не менее 100 тыс. долларов США. Ставка 10% применяется во всех остальных случаях. Протокол устанавливает 100 тыс. евро (вместо 100 тыс. долларов США) в качестве требования о размере вложений для применения льготной (5%) налоговой ставки.

4. Будут расширены возможности по обмену информацией между государственными органами России и Кипра, а также возможности помощи в сборе налогов. Вводятся новые редакции статей 26 «Обмен информацией» и 27 «Помощь в сборе налогов» Соглашения, которые расширяют возможности РФ и Кипра по обмену информацией и взысканию налогов. Сразу отметим, что статья 27 вступит в силу с момента принятия Кипром необходимого законодательства, что может занять некоторое время. Нововведения предусматривают обмен информацией и помощь по взысканию налогов, а также делают возможным применение обеспечительных мер. Изменения коснутся не только тех налогов, которые предусмотрены Соглашением, но и любых других налогов, установленных от имени договаривающегося государства. Однако существует оговорка о том, что одна сторона Соглашения может не предоставлять запрошенную информацию другой стороне в том случае, если эта информация раскрывает какую-либо коммерческую, предпринимательскую, промышленную или профессиональную тайну либо торговый процесс, или если раскрытие такой информации противоречит публичному порядку раскрывающего государства, или если такую информацию нельзя получить по законодательству государства, от которого требуют раскрыть такую информацию.

Прочие изменения, устанавливаемые Протоколом, касаются определения места эффективного управления компании, определения оснований отказа в предоставлении налоговых льгот в соответствии с Соглашением (они касаются компаний третьих стран), введения нового критерия постоянного представительства в случае оказания услуг через физических лиц, а также касаются ряда иных изменений, носящих второстепенный характер для сектора недвижимости.

Подписание данного Протокола отражает общемировые посткризисные тенденции, направленные на ужесточение требований ведущих государств к офшорным и подобным им юрисдикциям. Основной целью данного Протокола отнюдь не является исключение Кипра из списка «удобных» стран для осуществления инвестиций в Россию, но при этом нельзя не отметить появление ряда положений по более строгому налогообложению операций, связанных с российским рынком недвижимости. Отдельно следует сказать о наличии совершенно новых статей, направленных на создание механизмов получения информации о кипрских компаниях и их операциях, связанных с ведением бизнеса в России.