Один из ведущих экспертов в области московского рынка офисной недвижимости Джек Келлехер, управляющий директор компании Noble Gibbons, в ассоциации с CB Richard Ellis поделился в беседе с Джоном Харрисоном своим видением будующего офисного рынка

- Возможно ли сделать прогноз состояния рынка офисной недвижимости на несколько лет вперед?
- Существует несколько сценариев, невозможно с уверенностью сказать, что именно будет происходить через несколько лет. В среднесрочной перспекти-ве может наблюдаться избыток предложения, связанного с реакцией рынка на высокий спрос, которым некоторые инвесторы воспользовались или пы-таются воспользоваться. Причина в том, что экономика генерирует огромный объем капитала, но, в принципе, его некуда вкладывать.
Что касается прогнозов, то для начала я рассмотрел бы цикличность базового сценария, а затем – долгосрочные факторы, например, какой объем офисных площадей потребуется в долгосрочной перспективе с учетом того, что Россия находится сейчас во втором постсоветском цикле, не забыв при этом, что в СССР недвижимость международного стандарта вообще отсутствовала. Еще одним важным фактором является цена на нефть – ряд зданий выкупается сейчас крупнейшими российскими нефтяными компаниями и их филиалами.
Если нас просят оценить как будет изменяться арендная ставка в ближайшие 3–5 или 10 лет на конкретном объекте или проекте, либо в общем, то мы все-гда ориентируемся на базовую динамику цен на нефть, на основании которой делаем прогнозы по другим макропоказателям. При этом мы придерживаем-ся консервативных оценок. В начале 2003 года считалось, что вслед за паде-нием цен на нефть произойдет стабилизация либо падение арендных ставок, но цены на нефть продолжали расти, спрос на офисные площади тоже вырос, а вслед за ним выросли и ставки. В то же время ввиду бюрократических пре-пон рост нового предложения сдерживался.
Следует принимать во внимание и политические факторы. В 2003 году со-стоялись выборы в Госдуму, в связи с чем владельцы и арендаторы были бо-лее консервативны в своих долгосрочных решениях. В настоящее время ры-нок испытывает на себе влияние «дела ЮКОСа», планируемого вступления России в ВТО, роста ВВП, инфляции, кредитно-денежной политики, стоимо-сти капитала и других факторов, на основании которых и создается средне-срочный прогноз.
Стоит также учесть, что рынок становится более развитым, что предложение в среднесрочной и долгосрочной перспективах будет расти, что прозрачность рынка будет также расти и что ставки в долгосрочной перспективе будут па-дать. Российский капитал сегодня уже не тот, что 5–7 лет назад – он гораздо умнее. Сегодняшние олигархи уже не держатся за свои старые промышлен-ные активы, которые они приобрели 10 лет назад. Взгляните на то, что сделал с «Крылатскими Холмами» господин Абрамович: обеспечил прозрачность инвестиционной структуры и высочайшее качество активов посредством привлечения западной компании. И эта тенденция будет нарастать. В на-стоящее время мы ведем активную работу в регионах, но пока не планируем открывать там офисы.

- Изменит ли ситуацию удешевление капитала?
- Вообще недвижимость представляет собой класс активов с высоким леве-реджем. Инвесторы пытаются использовать долговые инструменты, но они очень чувствительны к процентных ставкам. Если стоимость финансирова-ния упадет, то это приведет к увеличению притока капитала в девелопмент и доходную недвижимость. Но пока по причине роста стоимости кредитов в России происходит прямо противоположное. Доходность российских 30-летних облигаций в последние месяцы выросла с 6,6 до 8,6 % и затем снова упала, продемонстрировав реальную волатильность. Федеральное казначей-ство США повышает процентные ставки, Банк Англии тоже повысил ставки на полпроцента в начале этого года: стоимость денег растет, и доходность, требуемая инвесторами, тоже. Это противоречит прогнозам многих экспер-тов о снижении ожидаемой доходности. Мы считаем, что в долгосрочной перспективе доходность по недвижимости, конечно, будет снижаться, просто сейчас мы находимся в периоде стагнации, а рынок корпоративных облига-ций выходит на новый долгосрочный уровень.

- Если доходы действительно будут падать, не приведет ли это к тому, что офисный сектор ввиду сохранения рисков станет менее привлека-тельным для инвесторов?
- В следующем году снижения доходности не предвидится. Если Россия всту-пит в ВТО, то риски снизятся, и доходность, соответственно, тоже, но гло-бальная тенденция сейчас – повышение. Процентные ставки в США должны вырасти – невозможно поддерживать их на таком низком уровне столь про-должительное время. Это уже повысило доходность по российским еврооб-лигациям на 200 базисных пунктов в течение первого полугодия. Означает ли это, что здание CSFB должно было быть продано по верхней предельной ставке в 15 %, а не 13 %? Вырастет ли доходность на верхнем сегменте рынка до 15 %, как раньше? Наверное, нет, но общая тенденция на повышение за-медлит дальнейшее снижение доходности.
На рынке скопилось много капитала, который пытается выйти на новый до-ходный класс активов – российскую недвижимость. Это, в частности, связано с тем, что российский рынок облигаций обеспечивает гораздо меньшую до-ходность по сравнению с той, что инвесторы имели до 2003 года.
Конечно, российской недвижимости присущи риски владения и управления, но доходность, превышающая облигации на 700 базисных пунктов, заставля-ет многих поверить в то, что операционные риски и риски ликвидности стоят того, чтобы на них пойти. Учтем при этом ограниченный резерв открытого рынка России и ограниченный рынок фиксированного капитала, и сразу ста-новится понятно, что на российском рынке наблюдается скопление большого капитала, который теоретически можно вложить в недвижимость как в класс активов.
Мы увидим, как капитал перетекает обратно на долговые рынки по мере по-вышения ставок доходности, но значительного оттока денег из недвижимо-сти, я думаю, не предвидится. Надеюсь, инвесторы будут осмотрительнее в плане ценовой политики в отношении недвижимости и прогнозов по деве-лопменту. Последние несколько лет сальдо торгового баланса России состав-ляло $50–60 млрд. долларов, т. е. отток капитала минимален, следовательно, его надо куда-то вкладывать.

- В России все развивается очень стремительно – без партнера можно пропасть. В Штатах 6–8 месяцев - норма, а в Москве это время, за кото-рое только кофе успеешь выпить. Как иностранцы борются с россий-ским капиталом?
- Это большая проблема. Что касается доходности, то такие здания, как «Эрикссон», «Самсунг» и другие, проданные в прошлом году – все это рос-сийский капитал и большая проблема для людей из FF&P and MC Trustco и других инвестиционных фондов западного типа. Они по-другому смотрят на риски, по-другому смотрят на период закрытия.
В России есть 40-летние олигархи с состоянием в $4–6 млрд. долларов, а фонды у них $50–100 млн. Они могут платить гораздо больше – эти суммы по сравнению с их общим состоянием очень малы.

- Вы как-то сказали, что в условиях текущего спроса рынок способен ежегодно поглощать 400–500 тыс. кв. м офисных площадей. В этой связи у меня к вам такой вопрос: сможет ли рынок поглощать дополнитель-ные площади, которые поступят с вводом проекта «Москва-Сити»? И как вы относитесь к комментарию господина Орджоникидзе, что аренд-ные ставки в «Москва-Сити» должны составлять $250 за кв. м в год?
- Ну, во-первых, рынок – понятие растяжимое. В отличных зданиях, на Твер-ской, например, ставки достигают $500 (без учета НДС, расходов на эксплуа-тацию и отделки). Для схожих зданий на Кутузовском или Ленинградском проспекте ставка может быть на 50 % ниже.
Возьмем, например, западный Лондон – арендные ставки там очень высоки, но это вовсе не значит, что они такие по всему Лондону. На Кэнари Уорф они значительно ниже. К тому же велика разница между реальной и запрашивае-мой ставкой, особенно в отношении крупных арендаторов, заключающих до-говоры аренды на длительные сроки.
На мой взгляд, ставки в центральном округе Москвы будут оставаться на уровне $500 без учета НДС, расходов на эксплуатацию и отделки в средне-срочной и даже долгосрочной перспективе. Возможно, лет через десять мо-жет произойти падение ставок на площади в зданиях, находящихся далеко от центра. Упадут ли они на Тверской? Скорее всего нет, поскольку в центре существует острая нехватка земельных участков под застройку и высока концентрация капитала, т. е. структурного спроса в России и СНГ.

- Вы - участник московского исследовательского форума. Для чего нуж-но подразделение офисных площадей класса А?
- Мы продолжаем поддерживать форум, обмениваемся информацией с тремя главными конкурентами, нашими коллегами по рынку, по общему объему сделок, предложению, заключенным сделкам. Наша система классификации разрослась и стала более детальной, но это вовсе не значит, что она не соот-ветствует тому, что мы определили вместе с коллегами как класс А, сделав ее более детальной. Если в форуме участвует 10–12 человек и должен присутст-вовать определенный консенсус, надо использовать более общие понятия. Детали же, характеризующие каждый класс, дополняют общую систему.
Правильная классификация очень важна при инвестировании. Инвестор дол-жен знать, что он получает в смысле позиции объекта на рынке в целом, на определенном сегменте, какова прямая конкуренция со стороны других объ-ектов. Если качественная структурная сетка здания отсутствует, то вскоре после выхода на рынок здание может потерять в классе. Современные высо-кие технологии уже норма, а не роскошь, например, системы воздушного охлаждения. Поэтому к нам все чаще обращаются на самых ранних стадиях девелопмента. Мы разрабатываем для архитектора техническое задание, ко-торое включает в себя спецификации структурной сетки, все инженерные системы и рабочую программу. Например, нужно создать здание класса А2, которое в зависимости от ситуации на рынке в момент ввода можно «улуч-шить» до класса А1. Не всем арендаторам нужно здание класса А1. В таком случае мы тщательно изучаем проект, его потенциальное коммерческое ис-пользование и возможное позиционирование и делаем необходимую довод-ку. В России очень много инвесторов, которые совершенно не разбираются в тонкостях девелопмента и требованиях рынка коммерческой недвижимости.

- Планируете ли вы расширяться и открывать офисы в Санкт-Петербурге и других городах?
- Нас постоянно туда заманивают, рассказывая о потенциале работы в других городах. Но московский рынок сам по себе почти безграничен, и концентра-ция капитала здесь очень высока, поэтому мы сосредоточили свои силы именно на московском рынке и пока решили не отвлекаться. Многие компа-нии-конкуренты в 1998 году открыли офисы в регионах и уже через год их позакрывали. Мы лидируем на рынке офисной недвижимости уже 4 года, в том числе и в управлении активами и недвижимостью, и продолжаем быстро расти. Наш отдел торговых помещений в настоящее время является ведущим на рынке. В Москве слишком много работы, и мы не хотим растрачивать ре-сурсы на мелкие рынки. Единственное исключение – это консалтинг и марке-тинг торговых объектов, в частности, участие в крупных проектах торговых центров в Казани, Тольятти, Самаре.

- Может быть, иногда стоит на время забывать о недвижимости?
- Я очень люблю отдыхать – когда я в отпуске, на пляже, то запросто забы-ваю на это время о бизнесе и недвижимости. В России я уже 12 лет, и знаю как важно время от времени «менять пластинку». Обожаю баскетбол и бег. В Москве я проживу, наверное, еще лет пять. Говорю об этом, и становится не-много жутковато.