Что ждет «Москва-Сити», если проект будет успешно реализован?

«Москва-Сити» постоянно являлся предметом повышенного внимания московских властей, готовых предоставить его участникам максимальные налоговые льготы и свободу архитектурных решений. И несмотря на это, лишь летом 2003 года будущее проекта приобрело более-менее ясные очертания: практически одновременно стали известные все собственники свободных участков под строительство на территории первой очереди делового центра, успевшие до конца года разработать бизнес-планы и даже предоставить на суд общественности архитектурные проекты. Столь резкое изменение ситуации позволило главному архитектору Москвы Александру Кузьмину, назначенному летом прошлого года руководителем и ответственным координатором проектных работ по программе развития Московского международного делового центра, заявить, что «проект «Москва-Сити» еще никогда не был так близок к завершению, как сейчас».

А как все хорошо начиналось
Желание создать в Москве деловой центр по примеру лондонского City появилось у руководства Москвы в самом начале 90-х годов. Для реализации этих планов была учреждена совместная компания «Сити», которая изначально задумывалась как основная управляющая компания проекта. Впрочем, до реальных проектов дело так и не дошло по абсолютно банальной для тех времен причине – отсутствие денег. Затем был кризис 1998 года, после которого о «Москва-Сити» не было сказано ни слова вплоть до наступления нового века. Лишь в 2000 году идея создания делового центра вновь начала выплывать из небытия. Были построены мост «Багратион» и «Башня 2000». После чего случился очередной тайм-аут, когда лишь изредка появлялись сообщения о планах строительства «Газпромом» аквапарка, о желании компании «Строймонтаж» возвести в самом центре «Москва-Сити» самую высокую (648 м) башню в мире. Однако на площадку так никто и не вышел – в неофициальных беседах девелоперы жаловались на явно завышенные объявленные цены за право строительства.
На фоне этих вялотекущих событий как гром среди ясного неба прозвучало сообщение о смене в мае 2003 года руководства управляющей компании проекта ОАО «Сити». На прошедшем в мае собрании акционеров компании в совет директоров «Сити» вошли четыре (из 9 возможных) представителя никому не известной компании «Сивест», в том числе ее гендиректор Антон Исупов. Чуть позже он был избран и новым президентом управляющей компании вместо Ирины Гаазе, возглавлявшей ее последние два года. Подобная рокировка стала возможной в результате изменений в акционерном капитале «Сити» – «Сивест» приобрела 25 % акций компании (250 тыс. акций), скупкой которых по их заказу у мелких акционеров еще с начала года занималась инвесткомпания «Атон». В результате «Сивест» стала крупнейшим акционером «Сити», поскольку ее прежнему менеджменту принадлежало лишь 20 % акций, а остальные были распылены среди более чем 10 тыс. акционеров.
Как выяснилось чуть позже, контроль за управляющей компанией ОАО «Сити» получила фирма, контролируемая «водочным» магнатом Юрием Шефлером, более известным предприятием которого до тех пор являлась фирма SPI Group, владеющая правами на советские водочные марки «Столичная», «Московская» и ряд других. Приобретение, как тогда казалось, абсолютно убыточное, но заигравшее совсем другими красками после слов главного архитектора.

Зачем SPI Group было нужно «Сити»
Действительно, «Сити» к этому моменту была убыточной компанией, прибыль которой в 2002 году упала на 31 %. Из активов можно было выделить лишь права собственности на 3500 кв. м в «Башне 2000» и 1500 кв. м в административном здании на Краснопресненской набережной. Несомненный интерес представляли также право управления пешеходным мостом «Багратион» и договор доверительного управления «Башней 2000» с ООО «Миосор», являющимся стопроцентной собственностью правительства Москвы. Однако эти права на поверку оказались не совсем чистыми: задним числом Ирина Гаазе переуступила права управления этими объектами все тому же «Миосору». Главной причиной этого поступка была скорее всего личная заинтересованность. По имеющимся сведениям порядка 1600 кв. м площадей на торгово-пешеходном мосту арендовали две компании, частично (на 55 и 70 %) принадлежащие Ирине Гаазе и выплачивавшие в качестве арендной платы порядка $130–150 за 1 кв. м в год, в то время как для других арендаторов эта ставка составляла $525 за 1 кв. м. Как отмечают представители консалтинговых компаний, не менее запутанной была ситуация и со сдачей в аренду офисных помещений в «Башне 2000». Арендные площади в этом здании практически не появлялись на открытом рынке, а если и проходила какая-либо информация, то от лица непонятных собственников с непонятными правами либо по явно завышенным арендным ставкам на уровне $1100 за 1 кв. м без учета операционных расходов.
Тогда в чем же дело? Просто главный интерес «водочного короля» крылся в совсем другом активе «Сити». Речь идет о праве управляющей компании проекта «Москва-Сити» получать 2,5 % от стоимости всех строительных проектов за исполнение функций заказчика. Пока что ориентировочная стоимость строительства высотных зданий на территории делового центра оценивается в $3 млрд., и скорее всего со временем она будет только увеличиваться. Доля ОАО «Сити» от этих проектов, соответственно, составит не менее $75 млн., в то время как в приобретение контрольного пакета компания «Сивест» вложила не более $3 млн. – вполне достойные дивиденды за вовремя полученную информацию. Отметим лишь, что участие столь неизвестной в строительных кругах компании вызывает первые сомнения в успешности завершения проекта. Видимо, эти же чувства посетили и основных инвесторов первой очереди строительства «Сити» – компании «Строймонтаж», «Техинвест», «Капитал Груп», ENKA и ЗАО «Северная башня». Во всяком случае в апреле они зарегистрировали негосударственную некоммерческую организацию под названием «Ассоциация инвесторов Московского международного делового центра (АИММДЦ) «Москва-Сити», на которую возложена часть функций по решению организационных и хозяйственных вопросов на территории «Сити».

Что привлекло инвесторов
На самом деле во всей истории со строительством «Москва-Сити» самым загадочным моментом остается ответ на вопрос: как мэру Москвы Юрию Лужкову удалось практически в одночасье найти необходимое количество крупных инвестиционных компаний под реализацию одного из любимых своих детищ. Никаких данных об условиях приобретения прав строительства высотных зданий на территории делового комплекса никогда и нигде озвучено не было. Из чего специалисты делают вывод, что именно личная просьба мэра плюс, возможно, абсолютно условная стоимость выкупа прав строительства и привлекли к проекту первых новых инвесторов.
В наиболее выигрышном положении среди всех девелоперов первой очереди «Москва-Сити», несомненно, находится компания ENKA. Во-первых, это один из наиболее известных девелоперов на рынке офисных зданий в Москве, а при заключении договора аренды вопрос репутации девелопера является для арендаторов одним из ключевых. Во-вторых, первую очередь своих зданий ENKA планирует сдать уже к концу 2004 года, на не спадающей пока что волне интереса к офисным помещениям класса А. В первое здание комплекса (17-этажную башню общей арендуемой площадью 17 596 кв.м.) арендаторы начнут заселяться уже с 1 октября 2004 года.
По состоянию на 1 июня 2004 года, т.е. за 4 месяца до запланированного открытия первого здания, 95% площадей здания уже зарезервированы (сняты с рынка). Договоры аренды заключены с такими крупными компаниями как IBM, Eli Lilly, Nortel Networks и другими международными компаниями. Оставшиеся зарезервированные площади находятся под письмами о намерениях, и по ним ведутся активные переговоры. 1 октября 2005 года для въезда откроется второе 27-этажное здание комплекса арендуемой площадью 29259 кв.м. ENKA уже ведет его строительство. Ввод третьего, заключительного здания комплекса в 57 этажей арендуемой площадью 88000 кв.м. намечен на конец четвертого квартала 2006 года.
К концу 2006 года планирует сдать свой комплекс «Город Столиц», состоящий из двух разноэтажных зданий (53 и 64 этажа) и компания «Капитал Груп». Несмотря на значительную общую площадь строящегося комплекса, приближающуюся к 180 тыс. кв. м, собственно офисных площадей в нем будет лишь порядка 60 тыс. Компания «Миракс Сити», являющаяся стопроцентной «дочкой» корпорации «Строймонтаж», решила построить именно офисное здание. Если все сложится, то здание получит прописку в «Книге рекордов Гиннеса» как самое высокое здание в мире. По проекту высота одной из башен (всего их будет две – 92 и 57 этажей) достигнет 648 м. Строительство этого офисного комплекса должно быть закончено к 2007 году, и на рынок выйдет порядка 225 тыс. кв. м офисных площадей класса А. Наконец, все в том же 2007 году, который должен стать неким часом икс для «Москва-Сити», еще один из новичков, компания «Техинвест», должна завершить строительство 76-этажного здания общей площадью 185 тыс. кв. м, из которых под офисы будет отведено 105 тыс. кв. м на 48 этажах. Еще один крупный инвестор, в планы которого входит строительство торговых помещений, британская компания Moscow City Center (MCC), стала генеральным инвестором застройки центральной части комплекса. Планируемый объем торгового комплекса должен составить порядка 500 тыс. кв. м, сумма инвестиций оценивается в $250 млн.
Даже обычного взгляда на представленные проекты достаточно, чтобы понять – все строящиеся здания относятся к разряду высотных. Для их строительства необходимо как минимум наличие обыкновенных СНиПов, которых пока не существует. По словам начальника отдела маркетинга корпорации «Конти» Алексея Самсонова, «их наличие помогло бы привлечь к проекту дополнительный западный капитал и упростить необходимость длительных многоступенчатых согласований, которые значительно удлиняют предпроектный период и, соответственно, само строительство». Таким образом, возникают сомнения относительно заявленных сроков: удастся ли завершить проекты до 2007 года, как того хотят и руководство Москвы, и сами девелоперы? В таком случае уже пора выходить на площадки, однако пока это сделала лишь компания ENKA.
Третье, и самое важное сомнение вызывают собственно возможности высотного строительства в Москве и в конкретно взятом месте на Красной Пресне. Специалисты корпорации «Конти», на счету которых уже три проекта по строительству высоток в столице, отмечают, что никаких технологических проблем по возведению зданий высотой и 600, и даже 1000 м нет. Однако наша столица стоит на так называемых слабых известняках, испещренных многочисленными речками и линзами. Еще один минус – огромное количество различного рода коммуникаций, особенно в центре города. Будущий деловой центр располагается в низменном месте поймы реки, издревле славившемся своими болотами. Основные грунты здесь – глина и песок. Следовательно, для строительства высотных зданий здесь понадобятся насыпные фундаменты. По мнению некоторых специалистов, строительство в таких условиях зданий высотой свыше 200 м крайне нежелательно и даже опасно. Подобные строительные риски могут оказать серьезное влияние на принятие иностранными инвесторами и арендаторами решения о формах участия в проекте «Москва-Сити».
Однако существует и другое мнение – московские грунты позволяют вести строительство любой этажности и в любом месте, нужно только грамотно проводить инженерно-геологические изыскания. И, естественно, специфика грунтов удорожает процесс строительства.

Строили-строили и наконец построили
Несомненно, что крупный деловой центр, превосходящий по некоторым параметрам свои зарубежные аналоги, необходим московским властям для повышения инвестиционной привлекательности города и они приложат все усилия для его успешной реализации. К примеру, уже началась реализация программ по строительству веток легкого метро, способных напрямую соединить «Москва-Сити» со всеми основными московскими аэропортами (Шереметьево, Внуково и Домодедово); на 11-м участке «Москва-Сити» планируется возведение многофункционального комплекса с транспортным терминалом, который соединит в себе все доступные виды транспорта; реализуется программа строительства собственной электроподстанции.
Остается лишь понять, насколько все же проект будет востребован самим рынком. Руководитель офисного департамента и инвестиций компании Colliers International Олег Мышкин осторожен в оценках перспектив московского «Сити»: «Независимым консультантам довольно сложно оценить инвестиционную привлекательность проектов в «Сити» в силу того, что многие ее составляющие неизвестны. Также, при оценке инвестиционной привлекательности довольно значительным фактором является оценка инвестиционных рисков. Большинство проектов, которые там реализуются, рискованны из-за своей масштабности. Обратите внимание – наиболее опытный девелопер, турецкая компания ENKA, пока реализует две первые очереди проекта и постепенно выводит площади на рынок. Их проект разумно разбит на фазы, что позволяет снизить риски. Чего не скажешь о проектах, площадь которых превышает 100 тыс. кв. м. Помимо этого, в 2007 году, когда большинство проектов будет вводиться в эксплуатацию, возникнет проблема конкуренции между проектами, что может привести к снижению ставок аренды и продажи». Действительно, предположим, что, несмотря на все «против», проект «Москва-Сити» будет реализован по плану. К 2007 году это даст Москве, помимо других проектов, еще порядка 1,4 млн. кв.м высококлассных офисных площадей. Различные руководители московского стройкомплекса уверяют, что рынок без проблем поглотит эти площади, да еще останется порядка 3 млн. кв. м резерва. Утверждение по крайней мере спорное. В принципе на рынке офисной недвижимости Москвы уже сегодня существует динамично развивающийся район – это Замоскворечье и район около станции метро «Павелецкая». Здесь фактически установился баланс между спросом и предложением (в районе в данный момент располагается приблизительно 450 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В), при том что уровень вакантных площадей в районе по состоянию на апрель 2004 года составил 5,9 %. Арендные ставки на высококлассные офисные помещения в Москве выросли не более чем на 5 %, что значительно ниже темпов инфляции и падения курса доллара и фактически говорит о том, что офисный рынок столицы вступил в фазу стабилизации. Как отмечает консультант по исследованиям рынка компании Colliers International Виктория Бекасова, «по нашему мнению, рынок в ближайшие 2–3 года не будет готов поглотить дополнительные 2 млн. кв. м без значительного снижения процента загрузки площадей и коррекции ставок аренды, если развитие экономики, в определенном смысле формирующее спрос, останется на прежнем уровне».
Таким образом, вполне реальным вариантом развития событий является падение ставок аренды офисных помещений в Москве. В столичном руководстве считают, что уровень стоимости аренды офисов класса А на уровне $250 в год вполне приемлем и справедлив (именно о таком уровне арендных ставок заявил на одной из пресс-конференций Иосиф Орджоникидзе). Это вполне возможно, поскольку в мировой практике подобные ставки не являются нормальными. Снижение может стать проблемой лишь для инвесторов и кредитующих проекты банковских структур. По словам Виктории Бекасовой, «в настоящий момент при средней стоимости строительства лучших офисных зданий на уровне $1000 за кв. м срок окупаемости офисных проектов составляет приблизительно 6 лет. В случае если ставка аренды понизится втрое, срок окупаемости проектов возрастет до 15 лет и выше».
Сценарий с возможным демпингом в ценах аренды офисных помещений в будущем деловом комплексе выглядит вполне реальным и обоснованным. Хотя это скорее всего излишне пессимистичный прогноз. Возможен и оптимистичный вариант развития событий. Для его претворения в жизнь необходимо, чтобы понятие всемирной глобализации шагнуло и на российскую землю. То есть желание крупнейших иностранных компаний жить и работать в условиях, идентичных работе в аналогичных Сити в Париже и Лондоне должно перевесить все остальные доводы и привести к миграционной волне крупнейших и знаковых арендаторов из других московских бизнес-центров. Такая ситуация приведет к значительному росту вакантных площадей, в первую очередь в секторе офисных помещений класса А, и заставит снижать цены в старых и заслуженных московских БЦ. К такому варианту развития событий склоняются, к примеру, специалисты компании Vesco Realty. Как справедливо отмечает ведущий консультант департамента коммерческой недвижимости этой компании Николай Смирнов, офис в «Москва-Сити», претендующем на звание крупнейшего офисно-делового центра Европы, может стать для многих «статусно-репутационным пожеланием». Заметим, однако, что развитие ситуации по подобному сценарию будет сильно зависеть от стоимости аренды, которая будет предлагаться в офисах на Краснопресненской набережной. Если она на момент выхода на рынок будет отличаться от средней в сторону возрастания, то вполне вероятно, что большинство компаний изъявит желание арендовать в одном из корпусов московского «Сити» всего лишь не слишком большой headoffice, оставив за собой основные старые арендуемые площади.
Конечно же, возможен и некий третий вариант: проект «Москва-Сити» не потерпит фиаско, однако и не вызовет оттока арендаторов из других бизнес-центров. «За» него будет играть масштабность и престиж, «против» – уже известные доводы об избыточных объемах предложения, единовременно выводимых на рынок, и транспортных проблемах, которые неминуемо возникнут с началом функционирования Сити в полном объеме.
И все же большинство специалистов пессимистично оценивают перспективы реализации офисных площадей в новом деловом комплексе. По их мнению, уже сегодня дефицита на высококлассные офисные помещения в Москве не наблюдается. По словам генерального директора компании Stiles & Riabokobylko Сергея Рябокобылко, «объемы строительства превысят общее количество арендованных и купленных помещений уже в 2005 году. Эти выводы позволяет нам сделать элементарный подсчет количества проектов, которые сейчас находятся на стадии строительства. Соответственно, в дальнейшем этот объем будет только увеличиваться, а арендные ставки будут плавно сокращаться». По прогнозам специалистов компании Penny Lane Realty, в течение ближайших двух-трех лет вследствие ввода в эксплуатацию большого количества офисных центров можно ожидать снижения ставок аренды на 20–30 %.
Однако, как считает Владимир Пинаев, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle, общее количество новых площадей не пошатнет рынок: «С вводом в эксплуатацию проекта «Москва-Сити» общий объем предложения на рынке коммерческой недвижимости увеличится на два с половиной миллиона квадратных метров. Но не стоит забывать, что эта цифра включает в себя как офисные, так и торговые, развлекательные площади, отели и жилые помещения. Реально офисных площадей в проекте будет менее 1 миллиона кв. метров. Также необходимо учитывать тот факт, что площади будут вводиться поэтапно на протяжении шести с лишним лет, поэтому ежегодный объем вводимых площадей составит лишь около 120–150 тыс. кв. метров. При этом стоит отметить, что годовая рыночная реализация по офисным площадям в 2003 году составила более 660 тыс. кв. м и уже более 200 тыс. кв. м в одном только первом, традиционно наименее динамичном в этом отношении квартале 2004 года. Исходя из этого, с учетом значительного прироста годовых темпов поглощения и поэтапного ввода площадей в «Сити», можно смело утверждать, что проект «Москва-Сити» не окажет негативного влияния на рынок недвижимости».
Подобное изменение ценовой ситуации может привести к увеличению сроков окупаемости проектов в рамках «Москва-Сити», что значительно понизит его инвестиционную привлекательность и затруднит дальнейшее расширение проекта. А в том, что оно необходимо, ни у кого сомнений нет: требуется срочный вывод близлежащих промзон, решение транспортных и инфраструктурных проблем. Да и вообще наличие стройки под окнами способно отпугнуть наиболее интересных и крупных арендаторов и спровоцировать падение цен.
Московское руководство, нельзя не отдать ему должное, прекрасно осведомлено обо всех концептуальных проблемах делового комплекса и постоянно пытается их решать. К примеру, на заседании Европейского делового клуба, прошедшем 29 марта и посвященном проекту ММДЦ «Москва-Сити», заместитель мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе объявил о планах московских властей расчистить порядка 400 га промзон под вторую очередь проекта. В принципе уже практически известна и управляющая организация проекта под условным названием «Сити-2», которой должна стать компания «Система-Галс» либо созданная ею «дочка». Логика этого решения достаточно проста. Попытка создать прецедент в мировой практике строительства деловых центров и насытить его, помимо собственно офисных зданий, еще и торгово-развлекательной частью дабы комплекс функционировал и в нерабочее время, может потерпеть фиаско вследствие отсутствия поблизости крупных жилых районов. А площади второй очереди Сити как раз и планируется отдать в равных частях под строительство жилой части и дополнительных торгово-развлекательных комплексов с небольшим количеством офисов. И хотя этот проект еще более дорогостоящий (по оценкам специалистов, проекты по реконструкции и реабилитации промзон дороже обычных практически в три раза) и «долгоиграющий», его наличие способно сформировать дополнительный положительный имидж первой, сугубо деловой части «Сити» и облегчить реализацию площадей в нем, хотя вопрос стоимости аренды все равно будет стоять на первом месте. Смогут ли инвесторы пойти на увеличение сроков окупаемости своих проектов и выставить цены, по крайней мере не превышающие среднерыночных либо же они попытаются сыграть на еще не сформированном имидже района как основного делового центра столицы и изначально предложат высокие цены? Похоже, что успех или фиаско проекта «Москва-Сити» будет зависеть именно от ценовой политики основных застройщиков, а их первоначальные заявления ориентированы в большинстве своем на максимальные для рынка цены. Насколько это разумно, станет ясно лишь через два года, когда, в случае решения всех строительных проблем по возведению высотных зданий на Краснопресненской набережной, основные объемы офисов будут выставлены на реализацию.