Сложности, связанные с выделением участков под застройку в Подмосковье, давно стали притчей во языцех. Уже набили оскомину разговоры о бюрократических препонах, возникающих на пути потенциальных инвесторов. Разве что ленивый не высказался на тему инфраструктурных проблем. Банальными кажутся рассуждения о качестве дорог. Однако при всей очевидности недостатков компании не оставляют попыток поиска земли для осуществления различных проектов. Представляем вашему вниманию опыт фирмы Valmont, которая, пытаясь реализовать на территории Подмосковья несколько проектов индустриальных зон, постоянно сталкивается с самоуправством местных властей, отсутствием четких схем продажи земельных участков, неразвитостью коммуникаций. Глава московского представительства компании Александр Дерябин рассуждает об инвестиционных перспективах Подмосковья.

Наша компания занимается проектированием, строительством и реализацией различных объектов коммерческой недвижимости с привлечением западных инвестиций. В течение последних полутора-двух лет мы пытаемся осуществить в Подмосковье ряд проектов промышленных зон. Ни для кого не секрет, что сегодня среди отечественных и западных компаний наблюдается довольно существенный спрос на производственные площади недалеко от Москвы. Предложение же в этом сегменте крайне невелико – инвесторы неохотно дают деньги под такие проекты в силу непрозрачности земельного рынка, обилия «консультационных услуг», отсутствия четких схем при покупке земли.
Сейчас в нашей базе – несколько десятков запросов серьёзных иностранных компаний на производственные площади. Учитывая количество желающих и специфику их требований, земельные участки (которые мы, несмотря на большие трудности, все же рассчитываем начать разрабатывать в самое ближайшее время) планируется разбивать на две части. На первой территории мы станем самостоятельно возводить производственные комплексы под аренду и продажу. Вторая будет представлять собой полностью готовые к застройке земельные лоты с подведенными коммуникациями, которые планируется выставлять на продажу.
Неудивительно, что западные инвесторы считают строительство промзон в России не самым лучшим и простым вариантом вложения средств. Проблем много, и все они так или иначе связаны с землей. Судьбу больших участков (от 100 га), которые, собственно, и требуются для возведения «куста» индустриальных объектов, решает не область, а Федерация. Если при совершении сделки с Московской областью приходится проходить огонь, воду и медные трубы, нетрудно догадаться, что тебя ждет при покупке земли фактически у администрации президента. Количество инстанций растет в геометрической прогрессии, соответственно, увеличиваются сроки получения необходимых справок и разрешений.
Хороших участков, готовых к промышленной застройке, в Подмосковье не так много. Зная об этом дефиците, чиновники часто «придерживают» землю, а чуть позже, видя крайнюю заинтересованность клиента, продают ее по гораздо более высокой цене. Помогают же они покупателю только тогда, когда участок не поддается никакой критике, когда инвестиционная привлекательность земли равна нулю. Купить такой участок не проблема, но осуществить задуманное на нем без очень серьезных вложений просто невозможно – линии электропередач, дороги и т. д. придется делать за свой счет, не рассчитывая на немедленное строительство промышленного объекта.
Не так давно из разговора с чиновником я узнал, что в недрах областных структур возникло негласное распоряжение – выдавать площадки под строительство промышленных зон не ближе, чем в 70 км от столицы и только в неблагополучных с точки зрения инфраструктуры и коммуникаций районах. Понятно, что власти хотят переложить свои заботы на плечи инвесторов. Они рассуждают приблизительно так: «Зачем я буду вести хорошую трассу в Егорьевский район, если придет западная компания и, решив строить там промзону, сама позаботится о дорогах». Однако это заблуждение. Никто из инвесторов не будет брать на себя дорогостоящие коммуникации, инвесторы просто так не пойдут в депрессивные районы. А зачем? Если вы поедете в любую европейскую деревню, где развита индустрия, вы увидите, что рядом с населенным пунктом, где проживает всего пять тысяч человек, есть индустриальная зона на 50 тыс. кв. м. В каждой деревне! Зачем зарубежным инвесторам вести бизнес в России – стоять в очередях за справками и разрешениями, подвергаться унижению
при обращении в госструктуры, становится жертвой никому не понятной системы, если в Европе он может значительно проще и выгоднее вложить свои средства? Мне непонятно, как власти в дальнейшем планируют привлекать инвестиции. Пока в Подмосковье ещё есть хорошие, годные к освоению участки, инвесторы согласны терпеть и непрозрачность рынка, и бюрократию, но как только они исчезнут, не будет и инвесторов. Вообще, на мой взгляд, подходы к привлечению инвестиций сегодня должны быть серьезно пересмотрены. Европейское финансирование, которые мы могли бы привлечь в нашу страну некоторое время назад, теперь скорее всего будет распространяться на страны, только-только вступившие в Европейское сообщество. Вкладывать деньги туда безопасно и выгодно – страны «гарантированы» ЕС, инвесторы там желанны и пользуются большими финансовыми преимуществами, которых здесь у них, разумеется, нет. Таким образом, находить финансирование для России становится довольно проблематично.
Власть не создает условий для инвестиций. Вот еще одно явное тому подтверждение: не так давно я спросил у знакомого итальянского инвестора, который вкладывал деньги в промышленную зону под Волоколамском, как продвигается его бизнес. Инвестор мне честно ответил: «Я столкнулся с таким количеством бюрократии, что проект просто не может идти дальше». Замечу, в Италии тоже есть бюрократия, но ее отличие от нашей в том, что она планируемая, предсказуемая. Ты точно знаешь, сколько дней тебе нужно на все согласования, разрешения, справки и т. д. Кроме того, в их бюрократической системе есть замечательное понятие, которое нам нужно взять на заметку - «отсутствие отклика». Что это значит? Если ты сдал документы, и в течение 10 дней чиновник, как положено по закону, не ответил по твоему запросу, это означает автоматическое разрешение всех проблем в этой инстанции и переход документов в другую структуру. Проще говоря, если чиновник за это время не сказал «нет», это означает «да». При такой схеме я могу планировать работу, я знаю: чтобы получить все согласования, мне нужно, к примеру, 6 месяцев 13 дней. По прошествии этого периода я могу с полным на то основанием «звать» инвесторов. А что я могу сказать инвесторам в России, когда работа абсолютно не поддается планированию? Сейчас у компании есть предварительные соглашения с международными финансовыми структурами как минимум по двум проектам создания крупных промзон. Но что я могу предложить им сейчас? Только неопределенность.
Вмешательство власти в рыночную экономику никогда ни к чему хорошему не приводило. Это подтвержденный мировой опыт. Почему же мы должны думать, что экономическая инициатива наших чиновников приведет к успеху? Никогда! Пока земельные вопросы не будут решаться рыночными методами, трудно говорить о чем-то положительном. Но какие могут быть цивилизованные методы, если до сих пор не работает кадастр земель Московской области!
Я недавно попытался рассчитать объем инвестиций, необходимых для строительства промышленных зон в Подмосковье, такого их количества, чтобы они хотя бы отчасти покрывали спрос и отвечали европейским стандартам промышленной урбанизации. У меня получилось не менее 40 млрд. евро. По европейским подсчетам на 1 жителя должно приходиться 10 кв. м производственных площадей и прилегающей урбанизированной территории. В Московской области проживает приблизительно 25 млн. жителей. Следовательно, в области должно быть 250 млн. кв. м или 25 тыс. гектаров производственных территорий. Индустриализация земли под промышленное строительство (проектирование, планировочные и прочие земляные работы, подвод коммуникаций, дороги, централизованные инженерные объекты и пр.) стоит в среднем 200–300 тысяч евро на 1 гектар. Следовательно, стоимость урбанизации подмосковной земли составит от 5 до 7,5 млрд. евро. Строительство промышленных объектов обходится в 350–400 евро на кв. м или в 1,75–2,0 млн. евро на гектар. Следовательно, расходы
на промышленное строительство в области составят от 43,5 до 50,0 млрд. евро. Таким образом, сумма инвестиций в индустрию Московской области должна составить от 48,5 до 57,5 млрд. евро. Чтобы получить цифру в 40 млрд., из этой суммы следует вычесть стоимость существующей индустриальной базы области, по которой у нас данных нет.
В этом году правительство Подмосковья объявило о том, что ежегодно в эту отрасль оно планирует привлекать около 500 млн. евро. Соответственно, делим 40 млрд. на 500 млн. и получаем 80 лет. Именно столько нам понадобится для того, чтобы подготовить землю для промзон и построить индустриальные объекты. А сюда ещё нужно приплюсовать оборудование, сырье и т. п. При оговоренном количестве западных вливаний только через полтора-два столетия мы сможем добиться уровня производства, сопоставимого с европейским. Как же в свете всего изложенного можно реагировать на высказывания власти о том, что к 2010 году мы увеличим валовой национальный продукт в два раза?
Что можно сделать в данной ситуации? Этим летом по приглашению правительства итальянской области Лацио губернатор Московской области Борис Громов приезжает в Италию. Через околоправительственные структуры Италии я договорился встретиться там с ним (здесь добиться встречи невозможно!). Разумеется, я попытаюсь все это ему изложить. Попытаюсь рассказать о наших возможностях, проектах, о том, что мы можем предложить Подмосковью. Попрошу о помощи, причем о помощи не финансового, а административного толка. Мы готовы сами искать инвесторов, рисковать своими финансами, прорабатывать проекты, нам нужен только банальный административный ресурс, режим «наибольшего благоприятствования». Чтобы не было бюрократических препон, чтобы бизнес был планируемым и западные компании могли бы уже на стадии проработки проекта вкладывать средства. Хочется верить, что власти наконец перестанут отпугивать инвесторов.