Мы продолжаем следить за развитием рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. В этом выпуске предлагаем вашему вниманию обзор рынка офисных помещений за прошедшее полугодие.

Рынок офисов Петербурга во втором полугодии 2003 года характеризовался высоким уровнем спроса и минимальным уровнем вакантных площадей. Первая половина 2004 года не привнесла радикальных изменений, но постепенные изменения хоть и не так заметны, но тем не менее интересны.

Обзор
Основные показатели, характеризующие развитие рынка офисных площадей в Санкт-Петербурге, следующие:

общее предложение качественных офисных площадей в бизнес-центрах классов А, В и С по разным оценкам составляет от 750 до 788 тыс. кв. м;
уровень вакантных площадей по состоянию на первый квартал 2004 года в бизнес-центрах класса А оценивается в 2 %, в классе В он, по разным оценкам, составил от 0 до 5 %, вакантных площадей в классе C – 4–10 % от общего количества;
ставки аренды на офисные помещения класса А колеблются на уровне от 450 до 700 долларов США за кв. м в год (включая коммунальные платежи, не включая НДС);
арендные ставки на помещения в бизнес-центрах класса В составили 300–480 долларов США за кв. м в год;
аренда офисных помещений класса С обходится арендаторам в 110–300 долларов США за кв. м в год;
уровень доходности: 14–18 %.

Наиболее значительные сделки первого полугодия:

международный концерн Skanska продал принадлежавший ему бизнес-центр класса В (площадь офисной части – 3000 кв. м) на Казанской, 44 промышленно-строительной группе «ЛСР»;
компания «Регион» арендовала 1252 кв. м в бизнес-центре «Фарватер» (УК «Бекар»);
«Петербургская центральная регистрационная компания» арендовала 1074 кв. м в БЦ «Аскольд» (МК ПСБ);
Компания «Ленсвет» арендовала 964 кв. м в БЦ «Нобель» (УК «Бекар»);
Компания JFC арендовала 810 кв. м в БЦ «Сити-Центр» (ООО «Сити-центр»);
Компания «Данфос» арендовала 470 кв. м в БЦ «XIX век» (УК «Бекар»);
Компания «Аскон» арендовала 400 кв. м в БЦ «Циолковский» (REIM Consulting);
Федерация шейпинга и бодибилдинга РФ арендовала 400 кв. м в БЦ «ТВ-Полис» (ВМБ-Траст).

Предложение
Количество качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге по-прежнему невелико. По данным компании Astera, суммарная площадь бизнес-центров классов А, В и С составляет 788 тыс. кв. м, то есть 26 % от общего объема площадей, используемых под офисы (см. диагр. 1).
Общее количество нежилых помещений, используемых под офисные цели, оценивается в 3 млн. кв. м, что составляет немногим более 5 процентов от общего количества нежилого фонда города (по данным ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости) на 2003 год, нежилой фонд Петербурга составляет более 58 млн. кв. м).
В первой половине 2004 года был введен в эксплуатацию ряд новых объектов. Наиболее масштабным проектом, по данным «Бекар Консалтинг», реализованным в первом квартале 2004 года в Санкт-Петербурге, стал бизнес-центр класса В «Ренессанс Хаус» (2-я Советская ул., 17). Имущественный комплекс бизнес-центра состоит из двух 6-этажных зданий (блок А и В) общей площадью 8150 кв. м, офисной – 4800 кв. м, в цокольном этаже располагается автостоянка. Строительство комплекса осуществлялось компанией «Ренессанс Констракшн».
Во втором квартале 2004 года, по данным «Бекар Консалтинг», планируется ввод в эксплуатацию офисного центра класса В «Сенатор» на ул. Кропоткина, 1. Общая площадь здания – 6200 кв. м, арендопригодная – 5000 кв. м.
Увеличение объема предложения на рынке качественных офисных помещений происходит по большей части за счет зданий класса В, доля которых, по экспертным оценкам, составит порядка 60 % от общего объема введенных площадей. Так, по данным Colliers International, до конца года ожидается введение в эксплуатацию еще 62 100 кв. м офисных площадей, из них 33 600 кв. м – площади класса В.
Оценки компании «Бекар. Консалтинг» более оптимистичны: «объем заявленных к вводу новых офисных площадей только в зданиях класса B в 2004 году составляет 103 000 кв. м, однако, по реальным оценкам объем нового предложения в классе В составит 73 500 кв. м при условии сохранения текущих темпов строительства» - считает руководитель компании «Бекар. Консалтинг» Дмитрий Золин.
Наиболее важной характеристикой, если не первого полугодия, то 2004 года в целом, является увеличение предложения в классе А – к концу года планируется ввод в эксплуатацию трех подобных проектов. Помимо этого на ситуацию на рынке может существенно повлиять разрабатываемый в администрации Санкт-Петербурга законопроект, предусматривающий уплотнительную застройку в центральной части города. В случае его принятия можно будет говорить о существенном росте предложения офисных помещений класса А.
В течение 2003 года на рынке Петербурга появилось около 120 тыс. кв. м новых офисных площадей всех классов. Согласно некоторым прогнозам рост предложения в 2004 году будет несколько скромнее, тем не менее его качество ощутимо улучшится.

Спрос
Уровень спроса на офисные площади сохраняется на высоком уровне. Основная масса арендаторов по-прежнему заинтересована в небольших офисных помещениях площадью 40–50 кв. м (см. диагр. 2), однако их доля по сравнению с предыдущими годами несколько снизилась. Если ранее около 50 % арендаторов снимали офисы размером 40–50 кв. м, то в настоящее время их доля сократилась до 25 %, причем как в бизнес-центрах класса В, так и класса С.
Высоким спросом пользуются помещения размером 100–200 кв. м, а также помещения более 500 кв. м.
Наибольшей популярностью у арендаторов пользуется исторический центр города и прилегающие к нему части Адмиралтейского, Петроградского, Выборгского, Московского районов.
В настоящее время все возрастающим спросом пользуются офисные центры в комплексе с производственными и/или складскими помещениями, что обусловливается возрастающей активностью в основном в промышленных зонах Санкт-Петербурга.
По профилю деятельности арендаторов наибольший объем спроса на офисные площади в бизнес-центрах класса В приходится на оптовую торговлю, далее следует сектор финансов и страхования, транспортные услуги и др.

Ставки аренды и цены продажи
Повышение ставок в первом квартале 2004 года было несущественным и составило, по данным компании «Бекар. Консалтинг», не более 1 процента в месяц. Несмотря на плавный рост ставок, ценовые «коридоры» каждого класса остались практически без изменений: ставки аренды помещений класса А оцениваются в $450–700 за кв. м в год, класса В – $300–480 долларов и класса С – $110–300 за кв. м в год. Ставки приведены в долларах США, однако стоит отметить, что в выборе денежных единиц при расчете арендной платы управляющие компании в 2004 году все чаще склоняются к единой европейской валюте.
Источники не приводят значений средних ставок, основываясь на том, что качество помещений в пределах классов различается существенно и средние цифры не представляют полной картины. Также отсутствие усредненных значений связано с недостаточной информационной открытостью рынка – отсутствие или недостаток информации о том, каких конечных условий добиваются арендаторы при заключении договоров аренды, не позволяет оценивать динамику рынка в полной мере.
Продажа офисного центра класса В на Казанской, 44 стала значительным событием на рынке продаж офисных помещений. Международный концерн Skanska продал офисно-жилой комплекс, построенный им в 1996 году, промышленно-строительной группе «ЛСР». Общая площадь здания составляет 5600 кв. м, из которых около 3000 кв. м – офисные площади. Группа «ЛСР» приобрела здание для собственных нужд.
По оценкам экспертов, всего на рынке офисной недвижимости Петербурга совершается 12–18 % сделок по продажам. Запрашиваемые цены на офисные площади класса В колеблются от $812 до $1210 за кв. м.

Тенденции

Доля нового предложения в классе В стабильно увеличивается.
Ожидается увеличение предложения помещений класса А.
Доля спроса на помещения до 50 кв. метров падает, увеличивается спрос на крупные офисные блоки.
Рост качества как самих БЦ, так и предоставляемых в них услуг

Прогноз
Рост предложения в классе В сопровождается повышением качества как самих помещений, так и качества дополнительных услуг. Эти факторы будут способствовать повышению ставок аренды, тем не менее многие готовы арендовать лучшие помещения по более высоким ставкам, прогнозируемый рост арендных ставок в 2004 году составит 5–10 %.
Говоря о долгосрочной перспективе развития офисного рынка, можно с большой долей вероятности предположить, что при сохранении экономического роста в стране значительное сокращение количества низкокачественных офисных помещений неизбежно, как неизбежна и миграция арендаторов в более качественные помещения.

Редакция выражает благодарность компаниям Astera, Colliers International и «Бекар Консалтинг» за помощь в подготовке материала

Спецвыпуск: инвестиции