«Град» будущего

В этом году после нескольких переносов наконец состоялось техническое открытие воронежского ТРК «Град». Проект получил не так много внимания со стороны нашего издания, между тем, как прописано в его концепции, сити-парк «Град» сопоставим с такими знаковыми объектами, как Mall of America или Диснейленд. Что же будет представлять собой новая достопримечательность Воронежа? На участке площадью 45 га расположен торговый комплекс общей площадью 209,2 тыс. кв. м (GLA – 144,3 тыс. кв. м). Парковка рассчитана примерно 5 тыс. машино-мест – не самый большой коэффициент, однако вполне приемлемый для Воронежа.

Как известно, главное для проекта – его расположение. Для «Града» это сегодня главный козырь, который позволяет говорить об успешности проекта. Торговый центр расположен в трех километрах от города, на федеральной трассе М4 «Дон», напротив поселка Ямное. Рядом находится Северный район города с численностью населения около 300 тыс. (почти треть воронежцев) – самый густонаселенный и быстроразвивающийся. 40% от всего вводимого в городе многоквартирного жилья и 53% площадей всех загородных коттеджей расположены именно здесь. Кстати, на этот участок претендовала IKEA, которая также оценила его перспективы и планировала открыть там «Мегу». По словам совладельца воронежского ООО «Талай» Александра Маркова, это лучшее расположение для торгового комплекса за чертой города. Стоит отметить, что дорога к «Граду» от крупных районных центров с населением свыше 20 тыс. человек (Семилуки, Нововоронеж, Новая Усмань, Анна, Борисоглебск, Острогожск, Бобров, Бутурлиновка, Лиски, Павловск, Калач, Россошь) занимает от 20 минут до 1,5 часов. Дорога от Липецка – 1 час, от Тамбова, Белгорода и Курска – 2 часа. Предполагается, что жители ближайших населенных пунктов и городов также войдут в целевую аудиторию торгового центра. Как говорит Михаил Горшихин, руководитель службы операционного маркетинга компании City Marketing, участвующей в работе над проектом, в концепции учтен синергетический эффект трех функциональных составляющих: территории семейного досуга, территории активного отдыха и территории покупок. Позиционирование на все потребительские сегменты гарантирует высокий уровень потребительских потоков, в связи с этим предполагается достигнуть к концу первого года следующих показателей: 50 тыс. посещений в будние дни и 80 тыс. – в выходные, итого предполагается в среднем около 2 млн посещений в месяц.

В проект уже вписался ряд достаточно солидных арендаторов. «Мы в состоянии верно оценить рынок, – заявил совладелец Воронежской девелоперской компании (ВДК) Евгений Хамин, – и предоставить операторам адекватные условия аренды, соответствующие тому обороту и той прибыли, которые они получат благодаря размещению на наших площадях. В свою очередь, мы ожидаем от них соответствия заявленным высоким стандартам качества товаров и обслуживания и участия в акциях по продвижению торгового центра».

«Град» открывается по фазам. Это довольно распространенная тактика для больших ТРК. Уже начал работу «Ашан». В ближайшее время откроется Media Markt. Также в первую фазу проекта войдут «Декатлон» и «Леруа Мерлен». «В той зоне, где расположен «Ашан», предсказывают появление большого количества арендаторов, во многих местах видны объявления «Здесь скоро будет магазин». Как обстоят дела с объявлением в аренду второй части, не могу сказать точно, но видела, что, например, H&M там уже подписался», – рассказывает Елена Подлесных, заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle.

Культура начинается на парковке Учитывая расположение, логично предположить, что сюда хорошо бы вписался классический «молл выходного дня» типа той же «Меги». При этом если IKEA хватило бы традиционного катка, то ВДК планирует развивать огромную развлекательную инфраструктуру, включающую в себя и «крупнейший в России крытый развлекательный центр», и благоустроенный парк, и даже так называемый парковочно-мемориальный центр.

Развлекательная часть вызывает у стороннего наблюдателя наибольший интерес. Участники проекта утверждают, что они покажут новый уровень шопинга и развлечений, какого еще не знало Черноземье, а возможно, и вся Россия.

Миссия проекта звучит довольно помпезно: «Город РАДости – «Град» – призван дарить радость жителям региона, укреплять и пропагандировать семейные ценности, помогать людям познавать окружающий мир и друг друга, получать новые впечатления, совершенствоваться духовно, нравственно и физически; способствовать росту туристической привлекательности Воронежа». Чтобы воплотить в жизнь эти цели, планируется построить самый масштабный в стране крытый парк аттракционов, самый большой в регионе детский досуговый центр, крупнейший в стране парк развлечений, в состав которого входит эксклюзивный ледовый комплекс-курорт в стиле шале, единственный в Центральном Федеральном округе океанариум. Среди прочего запланирована даже галерея искусств, «призванная сохранить культурно-историческое достояние Воронежского края и всей России, возродить интерес к прошлому страны, ее историческому и культурному наследию». Наиболее смелым решением можно считать мемориально-парковый комплекс, включающий памятник российскому солдату и храм в честь святых благоверных Петра и Февронии Муромских. Не исключено, что и здесь «Град» устанавливает новую планку: по крайней мере парковка, совмещенная с храмом и памятником, встречается впервые.

Также планируется благоустроить парк, который разобьют на четыре функциональные части: центральную (ландшафтную), спортивно-оздоровительную, зону проката оборудования и прогулочную. Надо отметить, что решение создать большую парковую зону в данном случае кажется вполне разумным, если учесть «природную» скудность Воронежа. Как отмечают эксперты, город почти не обеспечен парковыми зонами. Примыкающие к ТРК велосипедные, роллерные аллеи могут стать дополнительным элементом привлечения покупателей.

ВДК тесно связана с администрацией города. Как сообщил сам Евгений Хамин, эксперты компании участвовали в составлении программы нового мэра Воронежа Сергея Колиуха – в той ее части, которая посвящена благоустройству города и упорядочению торговли. «Град» представлен как значимый для города проект, генерирующий рабочие места и обеспечивающий досуг жителям города. Такие решения, как мемориал на парковке и картинная галерея в составе торговой галереи, можно рассматривать как добровольную социальную нагрузку.

Дорогие развлечения

Спортивно-оздоровительная зона и детский зоопарк (также предусмотренный в проекте) не требуют капитальных вложений. Гораздо интереснее, как будут развиваться «крупнейший крытый парк развлечений в России» (цитата из официальной концепции) и единственный в Черноземье океанариум. Это достаточно затратная часть проекта, притом что развлекательная часть редко генерирует значительные доходы.

Эксперты отмечают, что развлекательная часть «Града» значительно больше, чем требуется. Например, так называемый детский досуговый центр занимает целых 2 тыс. кв. м (это в несколько раз больше стандартной детской зоны в ТРЦ). «Многое непонятно. И на первом этаже есть парк аттракционов, и на втором этаже есть парк аттракционов. Дополнительно на втором этаже есть зал симуляторов. Огромный роллердром, боулинг, ледовая арена. Все это вызывает определенные вопросы: какие ожидания по возвратности этих инвестиций закладывались, когда эта идея концептуально разрабатывалась?» – спрашивает Елена Подлесных.

Авторы проекта проводят параллели с такими знаковыми проектами, как Диснейленд или Mall of America. Предполагается, что в «Град» будут спешить посетители со всей России. Однако пока это представляется делом отдаленного будущего. «Если планируется привлекать публику не только из Воронежа, но и из других городов, нужно подумать об инфраструктуре. В том числе о строительстве гостиниц, которые интегрированы в этот проект. В Европе аналогичные парки включают в себя сильную гостиничную составляющую, в Воронеже я этого не вижу. Неподалеку есть гостиничный комплекс «Яр», есть гостиничные комплексы в Воронеже, но они довольно дорогие. Людям надо думать, где они смогут остановиться с детьми», – полагает Елена Подлесных. Предполагается, что развлекательной частью девелопер будет управлять самостоятельно. При этом опыта соответствующей работы у ВДК нет. Это также можно расценить как дополнительный фактор риска.

Как замечают эксперты, если учесть приемлемый для города уровень цен, развлекательная часть будет окупаться не менее 30 лет. Впрочем, за проектом стоит достаточно опытный девелопер, который должен был предусмотреть подобные риски. Возможно, огромная развлекательная часть была заложена прежде всего как средство привлечения покупателей. Как отметил Александр Марков, в Воронеже уже немало ТЦ со схожим пулом арендаторов. С учетом высокого уровня конкуренции решение привлечь покупателей, предложив им новый уровень развлечений, представляется вполне оправданным.

Заметим, что пока ни один девелопер не может похвастаться проектом с гипертрофированной развлекательной частью. Единственный ТЦ с сопоставимой развлекательной частью – «Вегас», однако и здесь пока развлечения толком не заработали. Большой развлекательный центр с торговой составляющей (а именно так будет выглядеть «Град», если концепция в полной мере претворится в жизнь) – принципиально новый формат для России. Поэтому остается только гадать, как его воспримут покупатели. Главный вопрос: заработает ли проект в полной мере или часть аттракционов останется на бумаге? Разрыв между декларируемым и сделанным – частое явление на любом рынке. Хорошо знакомый с местными реалиями Александр Марков обращает внимание на близость Евгения Хамина к нынешнему мэру Воронежа. Это, по его мнению, существенно повышает шансы проекта прийти к финалу.

Но и при благополучном развитии проекта многие эксперты не исключают возможности, что часть площадей будет перепрофилирована из развлекательных в торговые, приносящие больший доход.

Затянувшееся открытие

Судя по всему, пока беспрецедентная развлекательная часть далека от открытия. Говоря о торговой части, можно отметить мелкую нарезку, которую некоторые участники рынка относят к явным минусам проекта. Можно услышать мнение, что девелопер пытался компенсировать мелкой нарезкой не очень хорошие финансовые результаты, ожидаемые от развлекательной части. В результате мелкая нарезка слишком ярко выражена.

Вопрос, когда «Град» заработает как единое целое, не праздный. Медленный, поэтапный запуск торговоразвлекательного комплекса может привести к тому, что бренд «Гранда» размоется и посетители будут ездить не в ТРК «Град», а в «Ашан» или «Леруа Мерлен». Некоторые якорные арендаторы уже начали работу, некоторые готовятся к открытию. А вот когда заработает галерея и развлекательная часть, можно только гадать.

Насколько было бы оправданно строительство еще одного ТЦ в Воронеже, где рынок торговых площадей уже достаточно развит? Пока эксперты не готовы дать ответ на это. Именно на примере «Града» можно будет сделать вывод об оставшейся емкости воронежского рынка. «Град», бесспорно, хорошо расположенный проект, у которого пока подбирается вполне удачный пул арендаторов. Однако чрезмерные амбиции девелопера могут сыграть с ним плохую шутку. Главная интрига, которая может заинтересовать участников рынка во всей России, – сможет ли сильная развлекательная часть обеспечить успех проекта? Оправданны ли столь серьезные затраты на развлечения? Об этом можно будет судить по опыту дальнейшей реализации проекта. Разумеется, при условии, что вся заявленная развлекательная инфраструктура будет запущена.