«НЛК-Химки»: комплекс для логистического аутсорсинга

Идея возведения «НЛК-Химки» лежала на поверхности. Концепция технологичного склада с наличием инфраструктуры для всего комплекса логистических услуг гарантировала успех по двум очевидным причинам – в Москве и области не хватало и не хватает хороших помещений, способных обслужить требовательных клиентов, не хватает и компаний, которые были бы в состоянии обеспечить полный учет всех параметров товара, быструю обработку грузов, создание идеальных для каждого вида продукции условий хранения. Учитывая опыт строительства двух других складских комплексов – «Терминала «Лесной» и «Рент-Центра», во многом основываясь на практике возведения и ввода в эксплуатацию этих проектов, «Национальная логистическая компания» и приступила к реализации комплекса «НЛК-Химки».
В 7 км от МКАД по ленинградскому направлению был приобретен земельный участок площадью 12,7 га, и в начале прошлого года здесь началось строительство. В марте 2004 года первая очередь помещений была сдана в эксплуатацию, на данном этапе идет строительство второй очереди, которая, по плану, будет готова уже в сентябре.
«Национальный логистический парк – новая для России форма организации складских терминалов. В России есть просто качественные склады, но отличительная особенность парка в том, что здесь предоставляется не только ответственное хранение, но и максимально полный комплекс логистических услуг, позволяющий проводить обработку любых сложных грузов вплоть до создания готовых для продажи единиц товара. К тому же парки полностью удовлетворяют запросы клиентов на расширение бизнеса – они растут в соответствии с их потребностями, – говорит президент «Национальной логистической компании» Илья Бродский. По словам специалистов «НЛК», проект Национального логистического парка разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе «хранение – транспортировка». Территория комплекса имеет удобный автомобильный подъезд с Вашутинского, Международного и Ленинградского шоссе, а также соединена железнодорожной веткой со станцией Химки. На терминале предусмотрены высокостеллажный склад общего назначения – 50 тыс. кв. м, склады напольного и мелкоячеистого хранения – 20 тыс. кв. м, фармацевтические склады – 6500 кв. м, склад временного хранения – 2300 кв. м. На территории парка организована большая зона комплектации, на которой можно одновременно обрабатывать до 72 траков, и вместительная стоянка, рассчитанная на 460 грузовых автомобилей.
Новый проект «НЛК-Химки» – это складские помещения класса А. Полезная высота склада – 14 м. Емкость – 60 тыс. паллет. Склад оборудован погрузо-разгрузочными воротами с автоматическим управлением и гидравлическими аппарелями. Сверхпрочные полы с антипылевым покрытием, рассчитанные на нагрузку до 4 т на кв. м, регулируемый температурный режим, круглосуточная охрана, автоматизированная система управления – все это характеризует новый проект «НЛК». Планировочные решения комплекса дают возможность производить погрузочно-разгрузочные операции с двух сторон здания. Склад оборудован системой автоматизированного управления, которая позволяет получать точную информацию о грузе в любой форме складской и бухгалтерской отчетности, планировать объемы и ассортимент складских запасов, осуществлять полную инвентаризацию товара без остановки работы склада, система обеспечивает качественную обработку груза, а потому позволяет исключить ошибки по вине персонала и минимизировать совокупную ошибку всей логистической цепочки.
Помимо непосредственно складских площадей здесь предусмотрены и офисные помещения общим метражом более 4 тыс. кв. м. Таким образом, комплекс подходит компаниям, которым по специфике деятельности требуются складские и офисные площади, расположенные под одной крышей. Но не только это определяет профиль арендаторов. По словам специалистов, удобное местоположение комплекса – на крупной магистрали недалеко от Москвы, а также в непосредственной близости от Шереметьево-2 – востребовано прежде всего известными транснациональными компаниями. «Между тем в последнее время начала прослеживаться тенденция роста заинтересованности к высококачественным услугам логистики и складским комплексам со стороны отечественных компаний. И в связи с тем, что в дальнейшем именно комплексы класса А будут востребованы в наибольшей мере, бурный рост складских помещений будет происходить именно в этом сегменте рынка», – считает директор по развитию бизнеса «НЛК» Михаил Черемухин.

Реализация проекта
Владельцем проекта и его заказчиком выступила «Национальная логистическая компания», девелопером – компания «РосЕвроДевелопмент», структура, входящая в консорциум «РосЕвроГруп», как и «Национальная логистическая компания». Учитывая несколько успешно осуществленных проектов в складском секторе, «НЛК» не привлекала профессиональных игроков рынка в области разработки, проектного финансирования и проектирования комплекса. «НЛК» сама занимается и вопросами эксплуатации, и управления. На аутсорсинг было отдано только строительство площадей. В качестве подрядной организации была приглашена компания «Траско-Инвест».
По словам представителей «НЛК», в рамках возведения проекта пришлось столкнуться с рядом трудностей. Так, вполне ожидаемые сложности возникли с выделением участка под застройку. Ни для кого не секрет, что разрешение земельных вопросов подчас занимает времени больше, чем вся реализация комплекса. И хотя здесь больших задержек по времени не произошло и участок удалось «отбить» довольно быстро, специалистам это стоило немалых усилий. Еще одна проблема состояла в том, что земля под строительство была выделена в состоянии green field: это модное ныне словосочетание обозначает не что иное, как отсутствие на площадке коммуникаций, инфраструктуры. В связи с этим компании пришлось внедрять автономные мощности, чтобы строить здесь полноценный объект. «Отсутствие городских коммуникаций – это тот недостаток, который при ближайшем рассмотрении превращается в достоинство. Поскольку в комплексе у нас автономная система жизнеобеспечения: оптико-волоконная связь, собственная котельная, вода, электричество, мы не зависим от коммунального хозяйства области, которое, как известно, не в самом лучшем состоянии, – комментирует ситуацию Александр Горбачев, руководитель отдела маркетинга «Национальной логистической компании». – Очень важно то, что мы можем функционировать, будучи оторванными от внешнего мира. Аварийные ситуации, недосмотр коммунальщиков, продолжительные ремонты систем – от всего этого мы избавлены».
Компания приобрела право собственности на этот участок. Действительно, аренда земли была бы не самым целесообразным шагом, учитывая довольно серьезные финансовые вливания в обустройство самой площадки. Кроме того, сама специфика логистических комплексов подразумевает необходимость владения землей. «С точки зрения эффективности современные логистические комплексы строятся на приобретенной в собственность земле: владение участком необходимо, чтобы иметь возможность в дальнейшем расширять складские комплексы под потребности клиента. Это может быть невозможно на арендованной площадке. Таким образом, более практично и безопасно строить парки на собственной земле», – объясняет Михаил Черемухин.
Работы по реализации первой очереди длились менее года – начало строительства пришлось на май 2002 года, и уже этой весной комплекс был введен в эксплуатацию. В настоящее время идет строительство второй очереди комплекса, ее открытие, как уже было отмечено, запланировано на сентябрь 2004 года.

Финансирование
Объявленные инвестиции в строительство и реализацию проекта «НЛК-Химки» составили порядка $50 млн. Финансировался проект за счет привлеченных кредитных ресурсов нескольких российских и иностранных банков, а также собственных средств акционеров «Национальной логистической компании».

Арендаторы и арендные ставки
«Сегодня, в ситуации нехватки качественных складских площадей, заключение предварительных контрактов происходит за 3–5 месяцев до введения объекта в эксплуатацию, а структурируются сделки уже ближе к сроку сдачи, поэтому можно сказать, что 100% площадей первой очереди «НЛК-Химки» арендованы, как и почти 80% площадей второй очереди, – говорит Алексей Цацулин, руководитель отдела продаж «Национальной логистической компании». – Вообще, спрос на свободные площади в Национальном логистическом парке «НЛК-Химки» сейчас очень высок, на них претендуют и большие компании с мировым именем, и некрупные игроки рынка». Важно отметить, что арендаторы не просто заключают договоры аренды складских площадей. Поскольку «НЛК» является логистическим оператором, в этом комплексе компания обслуживает своих клиентов, оказывая услуги по ответственному хранению, таможенной очистке товара, транспортировке грузов, упаковке и маркировке продукции. В связи с этим говорить о «чистых» арендных ставках не представляется возможным: каждый клиент помимо площадей получает комплекс дополнительных услуг.

Недостатки комплекса
Специалисты рынка коммерческой недвижимости основным и главным недостатком комплекса «НЛК-Химки» называют тот факт, что площади находятся в полном управлении у «НЛК» и никогда не выйдут на рынок. Этот недостаток скорее даже можно отнести не к комплексу, а к рынку в целом, на котором катастрофически не хватает свободных складских помещений. «Проект «НЛК-Химки» был построен компанией для оказания собственных логистических услуг. Эти помещения не сможет арендовать компания, которая сама оперирует своим складом. Только обратившись за комплексом услуг по транспортировке, обработке, маркировке товара, компания может получить нужную ей площадь, – считает Рубен Алчуджян, директор департамента складской недвижимости компании Colliers International. – Разумеется, не стоит умалять заслуги компании, она построила хороший комплекс, отлично делает свою работу, но, к сожалению, с реализацией этого проекта площадей на рынке не прибавилось».
С этим мнением согласны и специалисты из Stiles & Riabokobylko. «Проект очень удачен и с точки зрения местоположения, и с точки зрения инфраструктуры, но недостатком является то, что им не смогут воспользоваться компании, не отдающие решение своих логистических задач на аутсорсинг, – говорит Андрей Подгорный, начальник отдела «Склады и производство» компании Stiles & Riabokobylko. – Разумеется, для «НЛК» такое решение вполне оправданно: логистический бизнес сейчас на подъеме, он является более доходным в сравнении со сдачей площадей в аренду. На сегодняшний день ничто не предвещает падения спроса на логистические услуги. А уж если такое и случится, комплексы, подобные «НЛК-Химки», никогда не поздно и в аренду сдать. Но арендаторам, конечно, обидно, что придется продолжать ютиться в складах класса В и С». Сами специалисты «Национальной логистической компании» на вопрос о том, почему в рамках реализации проекта они не предусмотрели площади для рынка, отвечают вполне предсказуемо. «Клиентов, которые готовы не просто арендовать склад, но и воспользоваться комплексом услуг по логистике, сегодня очень много. В этом сегменте спрос так же неудовлетворен, как и в отношении аренды складских площадей, – рассказывает Александр Горбачев. – Именно поэтому мы продолжаем строительство складов для оказания логистических услуг. Разве можно считать недостатком желание компании расширять свой бизнес и оказывать качественные услуги еще большему количеству клиентов?» Как бы то ни было, в ближайшем будущем (3–5 лет) терминал будет использоваться «НЛК» как провайдером услуг – об этом говорят специалисты рынка, это подтверждают и в «НЛК». Позиционирование объекта вряд ли изменится. Лишь ставки на площади могут падать в связи с приходом на рынок высококлассных складских комплексов.

Заключение
Как уже не раз было отмечено, а том числе и на страницах CRE, контрактная логистика сегодня набирает обороты. Аутсорсинг в складской индустрии начинают признавать даже те, кто год-два назад «открещивался» от помощи профессионалов. Такая серьезная перемена в умах и сердцах клиентов не могла остаться незамеченной для логистических операторов. Сегодня они невероятно активизировались и стали более интенсивно «отвоевывать» складские площади. Некоторые из них скупают земельные участки, строят помещения для ведения собственного бизнеса, другие экспансивно арендуют максимальное количество вышедших на рынок помещений, практически не оставляя шансов компаниям, любящим «самостоятельность». В отношении площадей логистические операторы становятся реальными конкурентами тех, кто по специфике бизнеса не нуждается в аутсорсинге, но не имеет собственных складских комплексов. Арендовать площади таким компаниям сложно – число незанятых помещений высокого уровня сегодня равно нулю, возводить их накладно, не каждая компания станет замораживать деньги, вкладывая их в масштабное строительство. В этих условиях очевидно: пока рынок не пополнится хорошими помещениями А-класса, логистических операторов будут называть эгоистами, заботящимися только о собственном бизнесе, а не о состоянии складского рынка в целом.

Информация:

Адрес: Московская область, г. Химки, Вашутинское шоссе, владение 46

Участок земли: 12,7 га

Общая площадь складских площадей: 80000 кв.м.

Складские площади:

Общего назначения – 50 000 кв.м.

Напольного и мелкоячеистого хранения - 20 000 кв. м.

Фармсклады: 6500 кв. м.

Склад временного хранения: 2300 кв. м.

Офисные площади: 4 000 кв. м.

Дата открытия комплекса: 1 очередь – 1 марта 2004, 2 очередь – сентябрь 2004 года

Владелец, заказчик: «Национальная логистическая компания»

Девелопер - РосЕвроДевелопмент

Генподрядчик (строительство площадей): ТраскоИнвест

Объем финансирования: 50 млн. долларов