Десять лет назад вновь построенные офисные здания были относительно однородными, представляя собой в основном небольшие изолированные проекты. Сегодня рынок стал гораздо разнообразнее. Одна из причин этого разнообразия – появление мультифазных офисных проектов (МОП). Как считают специалисты, такие проекты представляют собой очень зрелый подход к офисному рынку, который уже доказал свою по-пулярность в Москве. В этой статье мы поговорим о преимуществах по-этапного строительства (фазирования) как для девелоперов так и для арендаторов.

Причины появления на рынке офисной недвижимости проектов, состоящих из нескольких фаз, можно объяснить ростом индекса уверенности инвесто-ров, так как подобные проекты требуют долгосрочных вложений. Общая тенденция к созданию МОП тесно связана с тенденцией укрупнения офис-ных проектов. Что же касается уверенности инвестора и его финансового по-тенциала, то создание бизнес-центра на 100 тыс. кв. м в несколько этапов в течение нескольких лет является промежуточным звеном между отдельными бизнес-центрами на 10 тыс. кв. м и небоскребами на 100 тыс. кв. м в рамках проекта «Москва-Сити».
Конечно, развитие таких проектов стало возможным во многом благодаря стабильному экономическому росту в России, но некоторые инвесторы по-думывали об этом еще до кризиса 1998 года. Первыми примерами МОП бы-ли Riverside Towers, «Павелецкая Плаза» и «Романов Двор». Общая динами-ка увеличения размеров офисных проектов класса А и В представлена на графике.
Еще одной причиной появления МОП является географическая экспансия офисного сектора. «Последние десять лет география территорий, на которых инвесторы хотели бы создавать офисные центры международного уровня, постепенно расширялась, – считает Даррелл Станафорд, директор отдела по работе с корпоративными клиентами и отдела производственных помещений компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis. – С ростом терри-торий появились большие участки земли, позволяющие реализовывать круп-ные проекты, которые в центре города развить просто невозможно, например бизнес-парки».
В увеличении числа МОП свою роль играет и московское правительство, вы-деляя большие наделы земли и тем самым повышая необходимость фазиро-вания. «Городские власти пришли к пониманию того, что, когда девелопер берется за разработку целого квартала, он естественным образом много вкла-дывает и в инфраструктуру территории, чего не скажешь о малых, изолиро-ванных проектах, где инвестор гораздо менее охотно берется за инфраструк-туру. Таким образом, выделяя большие участки земли под проекты, город-ские власти перекладывают эту задачу на плечи девелопера, тогда как в слу-чае с малыми проектами им пришлось бы решать ее самим», – говорит Эве-лина Ишметова, руководитель отдела консалтинга компании GVA Sawyer.

Доходный подход
МОП можно разделить на три группы:

Краткосрочный мультифазный девелопмент, реализуемый одним девело-пером/инвестором (интервал между первой и последней фазой составляет меньше года).
Долгосрочный мультифазный девелопмент, осуществляемый одним деве-лопером/инвестором (интервал между первой и последней фазой составляет несколько лет).
Долгосрочный мультифазный девелопмент, осуществляемый несколькими девелоперами/инвесторами (как правило, долгосрочные проекты).

Что касается первой группы, то краткосрочное фазирование имеет для деве-лопера по крайней мере два важных преимущества – гибкость строительной логистики и отношений с арендаторами.
Организационные преимущества поэтапного строительства, в принципе, оче-видны. «Любая строительная компания имеет предел своих возможностей в том, что касается объема строительных работ, который она способна выпол-нить «за раз», – отмечает Рубен Алчуджян, директор отдела по работе с кор-поративными клиентами компании Colliers International. – В Москве, напри-мер, практически, нет компаний, способных осуществить строительство коммерческого объекта площадью 150 тыс. кв. м в один этап. Очевидно, что проект такого масштаба гораздо легче реализовать, разбив его на фазы».
По словам Тома Вайзмана-Кларка, старшего консультанта компании Stiles & Riabokobylko в ассоциации с Cushman & Wakefield Healey & Baker, «фазиро-вание четырех зданий бизнес-парка «Крылатские Холмы» является следстви-ем двух основных факторов. Во-первых, это позволяет эффективно работать строителям и юридическому отделу в отношении арендных договоров. Во-вторых, это позволяет арендаторам наиболее четко согласовать сроки их те-кущей аренды с началом аренды в данном проекте. Что касается строитель-ства, то наверняка удобнее иметь одну бригаду, работающую последователь-но, фаза за фазой, чем сразу четыре, разрабатывающие площадь одновремен-но. Что касается арендаторов, то для них максимально снижается риск арендной платы сразу двух помещений, для того чтобы получить площадь в «Крылатских Холмах».
В Москве сегодня достаточно много интересных МОП как в стадии строи-тельства, так и уже готовых: Riverside Towers, «Павелецкая Плаза», «Романов Двор», бизнес-парк «Аврора» и другие. Преимущества краткосрочного фази-рования применимы и к долгосрочным проектам, но их важнейшим преиму-ществом является гибкость финансирования. «Прежде всего фазирование по-зволяет девелоперу оптимизировать финансовую составляющую проекта. Если девелопер финансирует проект займами, то успех первой фазы помога-ет значительно упростить получение кредита на выгодных условиях. В неко-торых случаях девелопер распродает первую фазу и использует полученные от этого средства на финансирование последующих фаз, – говорит Елена Шевчук, старший консультант компании GVA Sawyer.
Распределяя строительство на несколько лет, девелопер получает дополни-тельное преимущество – возможность приспособить коммерческое управле-ние проектом под изменения рынка. «Такой подход позволяет девелоперу «тестировать» проект на готовность рынка принять его и, анализируя спрос, вносить в него изменения, повышая тем самым его привлекательность, – го-ворит Рубен Алчуджян. – Если же девелопер видит, что сдать здание в арен-ду по достаточно выгодным ставкам не удастся, то он может отложить строительство данного проекта».
Долгосрочные инвестиционные программы города с участием нескольких девелоперов также являются разновидностью поэтапного девелопмента. В большинстве таких случаев планы городских властей чересчур грандиозны для одного девелопера/инвестора, поэтому им приходится играть роль своего рода гигантского девелопера/организатора. Успешность городских властей в этой роли оценить пока трудно, т. к. единственный проект с их участием на сегодня – это «Москва-Сити». Тем не менее амбициозных планов у города много, и в будущем они уже обещают редевелопмент промзон и многофунк-циональный проект «Золотой Остров» в Замоскворечье напротив Кремля.

Сводя картину воедино
Одним из наиболее интересных и важных аспектов мультифазного девелоп-мента является то, как он реализуется в плане распределения, позициониро-вания и планирования во времени. Ряд факторов является уникальным для каждого проекта, но есть и общие закономерности.
Обычно при распределении долгосрочного девелопмента на первую фазу приходится относительно небольшая часть проекта – от 5 до 25% общей площади. И у такого подхода есть несколько преимуществ. Во-первых, деве-лопер получает возможность представить продукт на рынке. В середине 90-х, когда территория вокруг Павелецкого вокзала еще не была застроена высо-коклассными офисными зданиями, появление на рынке Riverside Towers и «Павелецкой Плазы» психологически подготовило этот район к будущей экспансии и строительству «Павелецкой Башни». «Именно в это время при-шло осознание достоинств проекта и доступности местоположения, – гово-рит Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle. – Местоположение этого района позволило сдать в аренду офисные площади в достаточно короткие сроки».
Ту же философию «ЭНКА» исповедует и в отношении своего нового проек-та, «Башня на Набережной», строительство которого пройдет в три этапа. За-вершение первого этапа – строительство 17 500 кв. м – состоится в октябре 2004 г., второго – 29 300 кв. м – в октябре 2005 г. и третьего – 88 тыс. кв. м – в IV квартале 2006 г. «Даже девелоперу с такой репутацией, как «ЭНКА», необходимо себя показать на новом объекте. – говорит Рубен Алчуджян. – Завершив и сдав в аренду первую фазу, гораздо легче привлечь новых арен-даторов и сдать в аренду последующие».
Первая фаза «Башни на Набережной» составляет всего 13% общей площади проекта, но тот факт, что она уже полностью сдана в аренду, часто приводит-ся в доказательство успеха всего проекта. Представьте себе, что проект сна-чала завершили целиком и в последующие несколько месяцев сдали в аренду только 13% площадей. Очевидно, что реакция рынка в этом случае была бы отрицательной и успех проекта был бы поставлен под сомнение. Одним сло-вом, начав с малой фазы, ее успех можно затем использовать как платформу для дальнейшего развития и реализации более крупных успешных проектов. Начальная фаза в данном случае является как бы выставочным экспонатом, демоверсией, которую затем можно использовать для продвижения будущих фаз проекта. Ярким примером такого подхода является бизнес-парк «Авро-ра», ставший хорошо узнаваемой эмблемой московского бизнес-сообщества.
Несмотря на то что будущие фазы проекта будут отличаться от первой, фи-зическое присутствие привлекательного здания с логотипом известной ком-пании на фасаде выглядит гораздо убедительнее компьютерных моделей и чертежей.
При большом строительстве часто возникает проблема благоустройства тер-ритории. В таких случаях девелопер сначала благоустраивает периметр, а за-тем строит центральное здание, чтобы люди не ходили на работу через стройку. Именно поэтому в проекте «Москва-Сити» в первую очередь разра-батывается именно внешняя территория.
При фазировании объекта девелоперу нужно четко представлять, как пра-вильно распределить на фазы внутреннюю инфраструктуру здания. С одной стороны, сервисным компаниям выгодно въезжать на поздних стадиях, когда заполнение арендаторами площадей достигнет соответствующего уровня. С другой стороны, въезжая последними, сервисные компании в течение доста-точно длительного времени «обделяют» арендаторов первой фазы офисного здания, а ведь наличие инфраструктуры для высококлассных офисов является обязательным. Тем не менее в большинстве случаев, особенно в больших проектах, инфраструктура появляется последней. Что касается про-екта «Москва-Сити», то очевидно, что крупные торговые центры появятся там только после завершения других проектов.

Что хорошо для девелопера, то хорошо для…
На первый взгляд может показаться, что офисная жизнь посреди стройки должна сопровождаться значительными неудобствами. Да и вообще, можно ли бизнес-центр классифицировать как класс А, если вокруг него – стройка. Тем не менее успех ряда МОП в Москве показывает, что наличие стройки не является для арендаторов решающим фактором. По словам Даррелла Стана-форда, несмотря на то, что строительство Riverside Towers после открытия в 1996 году первой фазы не прекращалось, заполняемость находилась на отно-сительно высоком уровне и сообщений о «массовой миграции» по причине наличия стройки не поступало. По словам Рубена Алчуджяна, влияние буду-щей масштабной стройки в непосредственной близости от арендуемого по-мещения безусловно является одним из факторов при принятии окончатель-ного решения об аренде. «Это очень субъективный вопрос, – говорит он. – Были случаи, когда клиенты говорили: «Мы ни за что не будем жить посреди стройки еще три года». Было и иначе, когда клиент говорил: «Ну и ладно, это профессиональная стройка, она огорожена и не будет помехой». Одним сло-вом, каждый арендатор решает этот вопрос самостоятельно, однако преды-дущий положительный опыт девелопера безусловно играет свою роль. Возь-мите, к примеру, «Башню на Набережной». Строительство там еще долго не прекратится. Кому-то это может быть не по душе, но есть компании, которые к этому относятся совершенно нормально».
Поговорив с сотрудниками компаний, арендующих площади в таких проек-тах, понимаешь, что строительство все же не остается незамеченным. Чаще всего они жалуются на неприглядные пейзажи, пыль, строительный мусор и другие побочные продукты строительства. «Влияние стройки в каждом слу-чае индивидуально. Арендодатель может свести влияние стройки на офис-ную жизнь к минимуму за счет грамотного планирования и управления про-ектом, – говорит Том Вайзман-Кларк. – Девелопер, например, может совмес-тить наиболее шумные строительные работы по поздним фазам с ранними фазами строительства. Хорошее управление означает, что строительный бар-дак не должен соприкасаться с уже арендованными площадями, чтобы со-трудникам офисов не приходилось пробираться к работе через пыль, огибая строительные грузовики».
Специалисты GVA Sawyer отмечают, что арендный договор, как правило, включает в себя соответствующий пункт. В нем прописаны тип строительст-ва и его продолжительность. «В некоторых случаях в качестве компенсации за неудобства арендаторам предлагается скидка или продление безарендного периода, – говорит Эвелина Ишметова. – Иногда девелопер соглашается со-кратить объем строительных работ в часы пик офисной деятельности. Иногда строительные работы вообще ведутся по ночам».
Каким же образом арендатор может использовать наличие стройки для полу-чения наиболее выгодных арендных условий? Неужели ему придется опла-чивать аренду как за класс А, несмотря на то, что офис окружен строитель-ными лесами? По мнению Рубена Алчуджяна, грамотное ведение перегово-ров с позиций потенциального арендатора должно обязательно затрагивать вопрос стройки. Тем не менее решающим фактором получения выгодных ус-ловий является именно готовность арендатора въехать в первой фазе проекта. Клиент может заявить, что, заселяясь рано, он тем самым принесет проекту успех, а этот аргумент звучит поувесистей жалоб на неудобства стройки».
По мнению Юлии Никуличевой, причиной того, что компании снимают офи-сы рядом с активной стройкой, является высокий спрос на площади на рын-ке. «Москва – одна большая стройка, – считает Даррелл Станафорд. – Где га-рантия того, что рядом с вашим офисом в тихом уголке не снесут дом и не начнут новое строительство? Что касается мультифазного девелопмента, то тут по крайней мере есть уверенность, что за строительством последует дол-гий период тихого времени».