Торговые площади Москвы: попытка оценки

По данным компании Penny Lane Realty, количество торговых площадей на одну тысячу жителей в Европе составляет 198 кв. м, а в Москве – только 42 кв. м. Иначе говоря, по оценкам компании, в Москве имеется всего 420 тыс. кв. м торговых площадей, если считать, что в городе проживает 10 млн. человек. Также, по данным компании, в текущем году планируется ввод в эксплуатацию не менее 400 тыс. кв. м новых качественных торговых площа-дей, то есть к концу 2004 г. общее количество торговых площадей междуна-родного уровня в Москве превысит 1 млн. кв. м.
Официальные данные также сообщают, что на 1 января 2004 года на 1000 жителей приходится 487 кв. м торговых площадей.
Многие статьи и аналитические записки оперируют только «качествен-ными» торговыми площадями или «торговыми площадями международного уровня», учет которых может быть произведен более точно. Однако для оценки уровня насыщения торговыми площадями города необходимо оце-нить площадь всех торговых предприятий города.

Торговый оборот
Оборот розничной торговли Москвы в 2003 году составил 1,179 трлн. руб. (более $40 млрд.), прирост – 13,9%. Это официальные данные. Некото-рые аналитики полагают, что реальный торговый оборот в Москве выше официального значения на 20–30%. Иными словами, они оценивают рознич-ный оборот Москвы в 2003 г. в $50 млрд.
Принципиально важно, что эти показатели отражают данные по обороту только московских предприятий торговли и не учитывают торговлю в Мос-ковской области, в том числе и оборот предприятий, находящихся на внеш-ней стороне МКАД. А это крупные гипермаркеты и торговые центры (ТЦ), такие, как IKEA, Auchan, MEGA, OBI, Marktkauf, «Веймарт», «Твой дом», «Гранд», «Крокус Сити молл» и другие. Абсолютное большинство покупате-лей этих магазинов составляют москвичи.

Эффективность торговых площадей
Под эффективностью торговых площадей понимается показатель объема продаж с 1 кв. м торгового предприятия или группы предприятий (торговой сети). Этот показатель позволяет сравнивать магазины различного профиля, торгующие разными товарами. От эффективности торговой площади зависит вся деятельность магазина, в частности размер арендной платы, которую способно платить торговое предприятие. Хотя эффективность торговых пло-щадей также сложно оценить точно: разные предприятия по-разному сооб-щают о своей торговой площади, включая или не включая в нее подсобные помещения или распределительные центры.
Можно оценить эффективность торговых площадей международных компаний-ритейлеров. Так, компания Real Holding GmbH, «дочка» Metro AG, владеет мировой сетью из 313 гипермаркетов, торгующих продуктами и по-требтоварами. Средняя торговая площадь магазина – 6 тыс. кв. м. Иными словами, суммарная площадь всех гипермаркетов сети достигает 2,0 млн. кв. м. Продажи Real в 2002 г. составили ?8,2 млрд. В это время общая площадь гипермаркетов была примерно 1,8 млн. кв. м. Иными словами, средний пока-затель объема продаж сети Real в 2002 г. составляет ?4,5 тыс. с 1 кв. м торго-вой площади. Это значение может быть взято как базисное для продуктовых магазинов. Заметим, что розничный оператор ООО «Реал Гипермаркет» пла-нирует в 2004–2005 гг. открыть два первых магазина сети в Москве торговой площадью 18,9 и 26,8 тыс. кв. м.
Более высокий объем продаж обеспечивают небольшие бутики, тор-гующие одеждой, ювелирными изделиями и другими товарами. Здесь объем продаж может доходить до $8 тыс./кв. м в год.
Таким образом, при максимальном значении эффективности торговых помещений в Москве $8 тыс./кв. м можно оценить средний показатель объе-ма продаж по торговым предприятиям Москвы в размере $3 тыс./кв. м в год, ибо в городе при относительно небольшом числе магазинов с высокой эф-фективностью (расположенных в основном на главных торговых улицах и в нескольких престижных торговых центрах) много неэффективных магазинов, лотков, палаток.

Сумма торговых площадей
По принятой оценке эффективности торговых площадей может быть оп-ределена сумма торговых площадей в Москве. Эта сумма рассчитывается как отношение оборота розничной торговли города за год к среднему показателю объема продаж с одного квадратного метра торговой площади за год:
$(40 * 109) / [$(3 * 103)/кв. м] = 13,3 * 106 кв. м.
Это значение получено при учете только официального оборота торгов-ли.
Таким образом, сумма торговых площадей в Москве на конец 2003 г. может быть оценена не менее чем в 13,3 млн. кв. м или 1330 кв. м на тысячу жителей. Это значение существенно отличается от оценок, приведенных вы-ше.
По официальным данным, в Москве на 1000 жителей приходится 487 кв. м. торговых площадей, то есть 4,9 млн. кв. м торговых площадей в городе. При этом эффективность этих площадей в Москве должна быть не ниже $8,1 тыс./кв. м, то есть значительно выше, чем у ведущей западной сети крупных гипермаркетов.

Москва среди европейских столиц
Для того чтобы определить, уровень обеспеченности торговыми площа-дями в Москве, можно попытаться сравнить эти показатели с другими евро-пейскими столицами.
В обзоре рынка торговых помещений за 2004 г. компания Noble Gibbons приводит данные по площадям торговых центров в некоторых европейских столицах. В частности, в Париже на 1000 человек приходится 400 кв. м в тор-говых центрах. Это самый высокий показатель среди всех столиц, указанных в обзоре. Однако здесь возникает сразу несколько вопросов.
1. Что такое Париж?
Париж административно имеет две составляющие: собственно город Париж (20 округов) и Большой Париж, включающий окрестные городки. Большой Париж в начале 2004 г. имел площадь 145 тыс. га, на которой про-живало около 10 млн. человек (для сравнения: площадь Москвы – 108 тыс. га, на которой проживает примерно 10 млн. человек).
В самом Париже живет 2,2 млн. человек, а его площадь – 10,5 тыс. га (это 7,2% площади Большого Парижа). Поэтому надо ответить на первый во-прос: для какого Парижа приводятся значения торговых площадей?
2. Кто является покупателем в Париже?
Париж – крупнейший в мире туристический центр, принимающий еже-годно до 70 млн. человек. Все они являются очень активными покупателями, тратящими за декаду пребывания в городе значительные суммы, существен-но большие, чем сами парижане. Основные туристические зоны и, соответст-венно, магазины для туристов, находятся в основном Париже. Иными слова-ми, к 2,2 млн. жителей города ежегодно добавляется еще 70 млн. туристов. Если считать, что каждый из туристов находится в городе только 10 дней, то это значит, что в любой момент в Париже находится более 4 млн. человек, в том числе 2 млн. очень активных покупателей-туристов. Кроме того, значи-тельная часть французов регулярно приезжает в Париж за покупками и раз-влечениями. Они также покупают и отдыхают в самом Париже. Для всех этих покупателей предусмотрены торговые площади, которые «переносятся» на парижан при расчетах торговых площадей. Как следствие, необходимо понять, сколько парижан ходит по парижским магазинам.
3. Что такое торговый центр?
Комплексами (или центрами) можно назвать объекты коммерческой не-движимости, предоставляющими свои площади в аренду различным пред-приятиям, например, торговым, общественного питания, развлечения и т. д. Комплекс как юридическое лицо непосредственно торговлей или питанием не занимается, это бизнес магазинов (ресторанов) – арендаторов. Бизнес тор-гового центра – предоставление аренды площадей и создание оптимальных условий для организации торговой или иной деятельности предприятий-арендаторов. Таким образом, торговый центр качественно отличается от ма-газина любого формата, даже если торговая площадь отдельного гипермарке-та будет больше суммы торговых площадей торгового комплекса. В самом Париже торговых центров немного – здесь находятся различные магазины, размещенные на многих торговых коридорах. Среди этих магазинов также немало крупных, занимающих несколько этажей здания. Поэтому для пони-мания количества торговых площадей города следует уточнить, какие торго-вые центры учитывались в расчетах торговых площадей.
Без ответа на эти вопросы трудно сделать вывод о реальной обеспечен-ности Парижа торговыми площадями в принятой единице: количестве торго-вых площадей в торговых центрах на одного жителя.(ТОСКЛИВОЕ ПРЕД-ЛОЖЕНИЕ)
Не менее сложно разобраться и с московскими данными. В том же отче-те компании Noble Gibbons показано, что в Москве на 1000 жителей прихо-дится 80 кв. м площадей в торговых центрах. Аналогичное значение и в отче-те за 2004 г. (данные на конец 2003 г.) компании Stiles & Riabokobylko – 840 тыс. кв. м в профессионально управляемых 48 торговых центрах. В Москве более 10 млн. жителей, то есть на 1000 москвичей приходится по 80 кв. м.
Однако и это значение требует уточнения. Весной 2004 г. сайт arenda-tor.ru сообщил список 79 ТЦ Москвы суммарной площадью более 1,8 млн. кв. м. Это не все ТЦ, работающие в Москве. Так, в перечне не показаны, напри-мер, 5 обувных торговых центров, приведен только ТЦ «Обувь Сити» на пр. Вернадского. При этом в городе действуют другие обувные центры: «Обувь Грандсити» у ст. м. «Площадь Ильича», «Персей» (ст. м. «Водный стадион»), «На Семеновской» (ст. м. «Семеновская»), «На Автозаводской» (ст. м. «Ав-тозаводская»), у ст. м. «Алтуфьево». В таблице также отсутствуют многие специализированные торговые центры, в том числе по продаже электронной и бытовой техники, строительных материалов и другие. В таблице не показа-ны сети торговых и торгово-развлекательных центров. Например, компания «Рамэнка» владеет пятью крупными торгово-развлекательными центрами: «Рамстор Сити» общей площадью 72 тыс. кв. м, «Рамстор – Беляево» (37 тыс. кв. м), «Рамстор – Марьина Роща» (32,5 тыс. кв. м), «Рамстор – Каширская» (30 тыс. кв. м),
«Рамстор – Кунцево» (20 тыс. кв. м). Общая площадь ТРЦ «Рамстор» (без супермаркетов компании) – 191,5 тыс. кв. м. Компания «Ка-питал-Груп» построила и управляет двумя торговыми центрами «Метромар-кет», которые также не представлены в таблице.
По данным правительства Москвы, на 1 января 2004 г. в Москве дейст-вует 104 многофункциональных крупных торговых комплекса. … количество крупных объектов торговли и многопрофильных комплексов возросло … до 627. Их общая площадь сегодня составляет 3,9 млн. кв. м. Доля крупных тор-говых предприятий … в суммарных торговых площадях – 43,5%, что значит, что общая торговая площадь города – 8,97 млн. кв. м.
Таким образом, общая площадь торговых центров Москвы существенно превосходит не только 1,8 млн. кв. м, но и 2 млн. кв. м, что приводит к значе-нию 200 кв. м площадей в торговых центрах на 1000 жителей. Можно ска-зать, что значение 80 кв. м площадей в торговых центрах на 1000 жителей также не дает адекватного представления о реальном положении помещений торговых центров.
Иными словами, сегодня нет объективной сравнительной оценки торго-вых площадей Москвы и других городов Европы.

Московские продавцы
В соответствии с официальными данными по состоянию на 01.01.04 в сфере торговли, общественного питания и бытовых услуг занято 1,3 млн. че-ловек.
По оценке сайта rbc.ru, выручка в расчете на одного занятого в ведущих московских сетях супермаркетов составляет $35–50 тыс. в год, для среднего московского киоска – не более $15 тыс. Таким образом, можно считать, что средняя выручка на одного занятого в торговле Москвы составляет $20 тыс. в год. Если же принять официальные значения, то выручка на одного работни-ка потребительского рынка составляет $31,8 тыс., то есть как в ведущих тор-говых супермаркетах. Однако доверять официальным цифрам занятости нельзя – в Москве работает большое количество незарегистрированных ра-ботников из других регионов России и стран СНГ, существенная их часть за-нята в торговле.
Поэтому более вероятным кажется выработка в $20 тыс. в год на челове-ка, а общее число работников торговли в Москве – примерно 2 млн. человек.
Конечно, необходимо понять, кто такие «работники торговли». Относят-ся ли к ним шоферы, перевозящие продукты с баз и складов в магазины или работники самих складов и торгово-распределительных центров? Получен-ные значения позволяют сделать вывод, что в среднем на 1 работника в нача-ле 2004 г. приходится около 7 кв. м торговых площадей. Это очень мало, что хорошо видно на примере гипермаркетов, где эти пропорции совсем другие. Конечно, в палатках, павильонах и небольших магазинах на 1 работника мо-жет приходиться и по 5 кв. м торговых площадей. В таких торговых пред-приятиях работает более половины московских продавцов

Как торгуют в крупных сетях
По данным IRG, уровень производительности у Metro AG по итогам 2002 года составлял $214 тыс. на одного занятого в год, а у Wal-Mart Stores – $157 тыс. Во многом это отражает большую покупательную способность за-падных потребителей, но следует говорить и о большей эффективности этих компаний по сравнению с российскими, да и со многими другими ритейле-рами.
Необходимо отметить, что основную выручку Metro AG обеспечивает сеть магазинов cash & carry, которые не являются розничными, то есть здесь малое число сотрудников (фактически нет продавцов – только рабочие и кас-сиры) и большие размеры покупок одним покупателем, существенную часть которых составляют розничные продавцы. Соответственно, и выручка здесь на одного работника очень высокая. Важно и то, что магазин cash & carry – это и магазин, и склад, то есть специальных складских помещений нет.
Wal-Mart – крупнейшая американская торговая сеть. В состав сети, кро-ме гипермаркетов, входят и торгово-распределительные комплексы, которые обеспечивают предпродажную подготовку. Эти автоматизированные склады перерабатывают огромный поток товаров, что позволило внедрить здесь эф-фективные средства автоматизации. Иными словами, в сети оказались авто-матизированы многие вспомогательные работы, в противном случае тре-бующие значительных затрат ручного труда. Со складов в супермаркеты по-ступают полностью подготовленные к размещению в торговом зале тележки, поддоны, упаковки. В результате количество продавцов непосредственно в магазинах значительно сократилось, а их производительность труда выросла. При этом также снизилась и численность подсобных рабочих в гипермарке-тах. Как следствие, сеть обеспечила очень высокую производительность.

Торговая наценка
Wal-Mart Stores в 2003 г. имела доход в размере $256,33 млрд. и прибыль в $9,05 млрд. При этом прибыль составила только 3,5% от дохода, в то время как у 100 крупнейших компаний мира в 2003 г. прибыль была 7,6% от дохо-да. Небольшая (по отношению к доходу) прибыль показывает, что в компа-нии Wal-Mart Stores принята невысокая торговая наценка, большая часть ко-торой используется для организации работы самой сети. В результате цены на товары, продающиеся в сети, оказываются низкими, что является для ком-пании главным средством борьбы за покупателя. В начале 2004 г. в сети ра-ботало почти 1,5 млн. человек, то есть производительность поднялась до $170 тыс. на человека в год.
Величина торговой наценки во многом определяется конкуренцией в данном сегменте рынка. Сегодня в Москве (как и на розничном рынке разви-тых стран) наибольшая конкуренция имеет место в продовольственном ри-тейле. Следствием этого стали не только высокая производительность труда в продовольственных супермаркетах и гипермаркетах, но и максимальное снижение торговой наценки. В магазинах, торгующих непродовольственны-ми товарами, торговая наценка значительно выше: на книжном рынке она превосходит 50%, а при торговле одеждой нередко превышает 100%. Экс-клюзивные товары позволяют поднять торговую наценку и до 200%, что ха-рактерно для бутиков на основных торговых коридорах. В продовольствен-ных сетях наценка может опускаться и до 40%. Торговая наценка включает все расходы на содержание магазина: заработную плату сотрудников, оплату энергии и бытовых услуг, логистику, налоги, прибыль владельцам и т. д. Из торговой наценки осуществляется и арендная плата за помещения торгового предприятия.
Продовольственные магазины могут позволить себе невысокую торго-вую наценку, что не дает им возможность выплачивать арендную плату выше 8% от объемов продаж. При ставке $250/кв. м в год (с НДС) 8% может обес-печить средний показатель объема продаж в размере $3 тыс./кв. м в год.
Поэтому бутики, торгующие одеждой известных марок, могут платить высокие арендные ставки, а супермаркеты – нет.

Итоги
Полученные расчетные значения позволяют оценивать торговые площа-ди Москвы (без учета торговых предприятий ближнего Подмосковья, также обслуживающих москвичей) в размере 1300 кв. м на 1000 жителей. Иными словами, по данному показателю Москва приближается к европейским сто-лицам. При этом следует учесть, что доходы в Москве относительно неболь-шие: по данным Мосгорстата, среднемесячная заработная плата работников крупных и средних предприятий, учреждений и организаций всех форм соб-ственности в январе–феврале 2004 г. составила 12 929 руб. ($445,8). Это зна-чение в 5–7 раз меньше, чем в Западной Европе, и ниже, чем в Восточной Европе. Но, кроме работающих, в Москве живут 2,4 млн. пенсионеров, пен-сия которых значительно ниже заработной платы, и 1,7 млн. детей до 18 лет. Таким образом, среднедушевой доход в Москве значительно меньше указан-ной заработной платы.
Как следствие, в Москве ниже и покупательная способность населения. Естественно, что и торговых площадей в Москве должно быть меньше, чем в европейских столицах.
В последние годы московский рынок торговых площадей рос высокими темпами. Так в 2003 г. было введено более 235 тыс. кв. м площадей торговых центров. Одновременно открывались новые магазины различных торговых сетей, перестраивались мелкооптовые рынки. Этот темп сохранится и в бли-жайшие годы. В соответствии с Городской целевой программой развития по-требительского рынка и услуг города Москвы на 2004–2006 годы, принятой постановлением правительства Москвы № 245-ПП от 20.04.04 г., в течение трех лет (2004–2006 гг.) должно быть:

• открыто 923 новых стационарных предприятий торговли;
• реконструировано и модернизировано 676 стационарных предприятий торговли;
• открыто 352 магазина-дискаунтера;
• открыто 388 распределительных складов и магазинов заказов;
• открыт 121 крупный торговый объект общей торговой площадью 3,27 млн. кв. м.

Таким образом, уже в ближайшее время в Москве появится избыток тор-говых площадей, что приведет к реальной конкурентной борьбе как за поку-пателя, так и за магазины-арендаторы. И борьба эта будет вестись (и уже ве-дется) сразу на нескольких экономически важных направлениях, в том числе:

• за размещение торговых предприятий в наиболее эффективных местах города – с наибольшим потоком покупателей. Очевидно, что в ближай-шее время в Москве не появятся новые торговые коридоры. Поэтому борьба будет вестись за новые места, расположенные, например, вдоль новых крупных транспортных магистралей (в частности, вдоль Третьего и Четвертого транспортных колец) или в районах массовой застройки;
• За оптимизацию структуры торгового центра и подбор соответствую-щих торговых операторов с тем, чтобы предоставить покупателям мак-симум услуг. В частности, с ростом числа магазинов продовольственных сетей, расположенных в «шаговой доступности» от дома, будет меняться роль и размер супермаркета;
• за определенные группы покупателей. То есть будут создаваться тор-говые предприятия, ориентированные на отдельные слои горожан и при-езжих;
• за снижение торговой наценки. А это значит, что ритейлеры будут стремиться:
  
  • расширять размеры торговой сети и создавать крупные складские комплексы, 
  • снижать арендную плату или находить помещения, которые им мо-гут быть предоставлены на более выгодных условиях, 
  • сокращать расходы на персонал, то есть уменьшать количество ра-ботников,
  • внедрять новые методы и формы торговли, например, создавать в составе сети Internet-магазины, расширять услуги, предоставлять льготы и скидки постоянным покупателям.