Всего пару лет назад промышленные земли под Москвой стоили столько, что казалось, будто под слоем «нечернозема» спрятаны нефтяные месторождения, покрытые густой сеткой золотоносных жил. Теперь стоимость земли упала на 30–50%, однако очереди за участками не наблюдается. Если кто-то и хочет купить себе земли, то совсем немного – 0,3–0,5 га. Готовы ли лендлорды продавать землю внарезку?

Без спроса

До кризиса землевладельцы Подмосковья продавали не менее 500 га земель промышленного назначения в год. Качественные участки, расположенные в 15 км от Москвы, легко уходили по $12–15 тыс. за сотку. Сегодня, как отмечает Мария Резвина, директор отдела консалтинга Core Group, спрос на земли промышленного назначения упал более чем на 30% (многое зависит от направления и площади участка). «Мне известны случаи падения стоимости земли промышленного назначения в четыре раза, – говорит Кирилл Зайцев, генеральный директор, управляющий партнер Bluestone Group. – В среднем же по рынку цены за сотку в промземлях упали на 30–50%. В 15-километровом поясе от Москвы качественная земля промышленного назначения сейчас может стоить $7,5–9,5 тыс. за сотку. Как и на других рынках, на размер падения стоимости в каждом конкретном случае влияет степень «закредитованности» лендлорда».

В кризис объем поглощения снизился до 100 га, причем по демпинговым ценам. «Говоря о падении цен, нужно иметь в виду следующие тенденции, – полагает Роман Авилов, консультант отдела складской и индустриальной недвижимости и земли Cushman & Wakefield. – Некоторые собственники действительно снижали стоимость на 10–15%, другие оставляли цены на прежнем уровне. Когда появлялся реальный покупатель, даже те владельцы земельных участков, которые не снижали стартовые цены в ходе переговоров, делали скидки до 40%, тогда как до кризиса возможные скидки не превышали 5–10%». Как рассказал Илья Сапунов, генеральный директор компании «Красивая Земля», стоимость земли на многие участки упала к середине прошлого года. Затем темпы падения цен замедлились, и к осени прошлого года снижение практически прекратилось. Как раз осенью начала возобновляться покупательская активность в промышленном секторе.

Спрос на землю промышленного назначения с конца 2008 года со стороны основных участников рынка практически исчез, остался невысокий спрос со стороны небольших компаний, готовых приобретать 0,5–3 га под небольшое производство или склады в местах с существующей инфраструктурой и возможностью подключения к инженерным сетям. «Сейчас мы видим, что основные игроки начали проявлять интерес к участкам промназначения, расположенным в зоне от МКАД до Малого бетонного кольца, – говорит Роман Авилов. – Приоритетными направлениями являются запад и север». Илья Сапунов считает, что сегодня спрос на землю промназначения уже больше, чем был, например, год назад, но меньше, чем на участки в дачных поселках. В прошлом году в сегменте участков площадью от 3–5 га сделок было крайне мало. Сейчас сделки проходят регулярно, однако об активном росте спроса говорить не приходится. назначения предлагается к продаже по Симферопольскому, Ярославскому, Дмитровскому, Ленинградскому и Новорязанскому направлениям. Определенный спрос сегодня наблюдается на участки в Москве и Московской области, подходящие для размещения современных торговых центров. Ритейлеры рассматривают участки, прилегающие к основным транспортным артериям, в привязке к жилым массивам.

«Спрос на земли промназначения в какой-то степени есть всегда, особенно на действительно хорошие участки, – говорит Мария Резвина. – Но снижение спроса в данном случае на самом деле очень существенно. Сейчас в основном покупают под свои нужды – built-to-suit. Кроме того, популярнее стали участки меньшей площади и с уже подведенными коммуникациями».

По словам Анны Шишкиной, начальника управления маркетинга УК «Абсолют Менеджмент», сейчас пользуются спросом участки площадью до 2 га, с хорошей транспортной доступностью, максимально готовые к застройке: с подведенными либо согласованными коммуникациями, с полученными разрешениями на строительство. Сегодня в кластере земель промышленного назначения основу спроса, по данным Bluestone Group, составляют участки площадью до 3 га (80% запросов), причем половина из них – запросы на «микроучастки» – от 0,3 до 0,5 га. Доля таких предложений на рынке – около 30%. Конечно, лендлорды могут расценивать это как издевательство, сравнимое, например, с тем, что половина покупателей берет в магазине ровно по 50 граммов докторской колбасы и просит ее нарезать. Однако лучше все-таки потихоньку продавать землю в мелкую нарезку и ждать перемен, чем просто сидеть и ждать.

Сегодня – участок, через год – коммуникации

Нельзя сказать, что продажа земли внарезку – явление для российского рынка абсолютно новое. Первым в России создавать промзоны и продавать их по частям начал немец Аксель Хартманн. Начав бизнес в России с импорта йогурта, в 2000 году Хартманн столкнулся с земельной проблемой, когда должен был зарегистрировать в собственность Ehrmann участок в 30 га. Предприимчивому бизнесмену удалось не просто достаточно быстро уладить вопросы согласования с правительством Московской области, но и получить предложение стать посредником между властью области и иностранными инвесторами. В 2004 году Хартманн создал компанию Aksis & Co, которая занялась скупкой участков под индустриальные зоны и продажей инвесторам участков, готовых для строительства. Первым приобретением Aksis были 88 га в Лобне. Полгода потребовалось Хартманну, чтобы превратить землю в технопарк, и три года, чтобы найти на нее покупателей. Однако игра стоила свеч: Лобня принесла немецкому бизнесмену 90% за три года. Потом было еще четыре технопарка – в Можайске, Клину, Пушкине и Рошале.

Понятно, что основная сложность состояла не в том, чтобы найти и купить участок, а в том, чтобы пройти массу бюрократических процедур по согласованию участка и решить проблему с коммуникациями. У Хартманна это мастерски получается. Основная сложность ленддевелопера состоит в том, что в России невозможно взять кредит под землю и приходится развивать технопарки на собственные средства. Вкладывать же собственные средства в столь сложный и малопонятный бизнес (когда еще начнет расти спрос на участки и поднимется их цена?) готов далеко не каждый. Поэтому компаний, занимающихся продажей земли внарезку, на рынке совсем немного. «По моим подсчетам, есть три десятка компаний, которые предлагают виртуальные участки с опционом на смену назначения, межевание, получение ТУ и прочее. И буквально три-четыре компании, у которых действительно "все есть"», – считает Кирилл Зайцев. Среди компаний, у которых «все есть», эксперты сегодня называют индустриальный парк Indigo (девелопер – «Масштаб»), бизнеспарк «Флагман» (девелопер – «Абсолют Менеджмент»), «Технопарк М4» (девелопер – «Загородный проект»).

«Мы предлагаем участки 0,5–5 га в собственность, с дорогами и дополнительным договором на подведение коммуникаций. У нас сделка купли-продажи участка отделена от договора о подключении к коммуникациям, – говорит Сергей Белошапко, руководитель проекта «Индустриальный парк "Индиго"». – Покупателю выгодно заплатить сначала цену участка, а за коммуникации заплатить через год, когда они реально будут нужны для здания на участке. Это существенно, так как стоимость коммуникаций может достигать 70% от цены участка». Ленддевелоперу также выгодно отделение сделки купли-продажи от договора о подключении к коммуникациям: продав клиенту сначала участок, а потом подключение к коммуникациям, девелопер получит больше прибыли, чем продав только участок.

Кроме того, как поясняет Сергей Белошапко, купить участок с уже подведенными коммуникациями вряд ли возможно: для того чтобы подвести коммуникации к участку, нужно выполнить предпроект, а то и проектную документацию для объекта. Лендлорд, продавая участок, не знает, какой объект там будет построен новым владельцем, и не может заказать предпроект. Да и сам покупатель в большинстве случаев не представляет точно, какой объект будет строить. Поэтому в «Индиго» вопрос с коммуникациями решается следующим образом. Определяется условная потребность в коммуникациях для всего парка, затем технопарк получает предварительные техусловия на коммуникации, при планировании парка заранее предусматриваются места для головных сооружений и каналы для прохождения коммуникаций к каждому участку. По окончании продаж участков собираются заявки резидентов и формируется конкретный запрос на мощности. Затем происходит получение действительных техусловий и подведение коммуникаций к участкам парка. По словам Анны Шишкиной, цены на земельные участки у разных компаний колеблются от $5 до 12 тыс. за сотку, при этом подключение коммуникаций может как входить в эту сумму, так и не входить. Говорить о существенной выгоде продажи промземель внарезку не приходится. «Основная цель – обеспечить стабильный денежный поток от девелоперского бизнеса, – считает Анна Шишкина. – Прибыль девелопера с учетом срока реализации проекта составляет около 15%».

Участок «под ключ»

По мнению Марии Резвиной, покупка земли внарезку выгодна прежде всего для покупателя, так как он может скомпоновать для себя более пригодный «продукт», не будет тратить лишнее время на подключение коммуникаций. Это своего рода участок «под ключ». На участке 0,5 можно организовать эффективное производство площадью 2,5–3,5 тыс. кв. м. В технопарках девелоперы продают на одной территории с общей инфраструктурой небольшие участки небольшим же промышленным компаниям. Каждая из этих компаний далее строит проект уже под собственные нужды – будь по производство, склад или даже офис.

Как рассказала Мария Резвина, зе - мельные участки от 0,5–1 га интересны предприятиям малого и среднего бизнеса, региональным компаниям, заинтересованным в выходе на московский рынок, а в случае бизнес-парков с единой инфраструктурой – компаниям, желающим сократить издержки бизнеса за счет уменьшения расходов на эксплуатацию. Совсем небольшие участки – от 0,3 га часто покупают под АЗС, сервисы, мойки, небольшие склады и производства. «Промземли внарезку покупают малые и средние предприятия, чей годовой оборот составляет $5–15 млн, а также некрупные региональные компании, которым интересен московский рынок, – соглашается Анна Шишкина. – Небольшой участок с коммуникациями в десятке километров от Московской кольцевой может обойтись всего в $500 тыс.». Участки в бизнес-парках компании покупают под размещение невредных производств: упаковка, фасовка, склад, стоянка техники, небольшой офис. «В основном нашими покупателями являются предприятия легкого производства и склады, – говорит Сергей Белошапко. – Например, в «Индиго» приобрели участки в собственность чайная фабрика, компания по производству стройматериалов, компания по производству парамедицинского оборудования, разнообразные склады».

По мнению Ильи Сапунова, основной плюс продажи «микроучастков» – более высокая вероятность скорой реализации. Если землю продавать большим участком – от 50 га и выше, велика вероятность, что покупателя придется искать годами. Кроме того, продажа внарезку дает возможность реализовать земли по более высокой цене в пересчете на единицу площади. Стоимость таких участков может различаться в разы. И это не говоря о том, что такие участки являются наиболее конкурентоспособными.

Минусы, по мнению Марии Резвиной, в сделке продажи «микроучастков» существуют лишь для продавца, так как именно на его плечи ложатся все хлопоты, связанные как с оформлением участка, так и с проведением коммуникаций. Однако не стоит забывать о том, что, как справедливо отмечает Кирилл Зайцев, лендлорду выгодно предложить покупателю услуги по получению ТУ, подведению сетей, подготовке документации и т. п., ведь это делается за отдельную плату. Поэтому услуги по оформлению участка и проведению коммуникаций выгодны для обеих сторон: покупатель избавляется от головной боли, связанной с лишними хлопотами, продавец получает за хлопоты дополнительные деньги.

По экспертным оценкам участников рынка, в 2010 году будет выставлено на первичном и вторичном рынке не более 200 га в пределах 15 км от МКАД и не более 700 га – в 15–30 км от МКАД. «В кризис объем поглощения снизился до 100 га, причем по демпинговым ценам, в этом году он, возможно, составит 300 га, – считает Анна Шишкина. – На рынок будут выходить инвесторы, скупившие землю для спекуляций еще до кризиса. Они тоже будут предлагать земли небольшими наделами. Однако с крупными игроками им придется конкурировать не по цене, а по качеству готового продукта». Увеличения спроса на крупные земельные участки эксперты не прогнозируют. А вот промземли в мелкую нарезку пользоваться спросом будут. И наиболее конкурентоспособными в данной ситуации окажутся те лендлорды, которые смогут предложить покупателю участок «под ключ».