Предлагаем вашему вниманию вторую часть статьи о правовых аспектах сделок купли-продажи офисных зданий. Первая ее часть, в предыдущем номере журнала, рассказывала о структуре сделок купли-продажи зданий, составе участников и особенностях правового регулирования сделок, совершаемых в нескольких юрисдикциях.

Правовая экспертиза
Правовая экспертиза является обязательным этапом сделки купли-продажи, необходимым покупателю для того, чтобы избежать в будущем возможных претензий, связанных с объектом приобретения. Несоблюдение законодательства при проведении предыдущих сделок с приобретаемыми зданием и компанией или какие-либо связанные с ними судебные споры могут в дальнейшем повлечь убытки, сопоставимые по стоимости со стоимостью объекта приобретения. Цель правовой экспертизы – подтвердить юридическую чистоту объекта приобретения и обнаружить на ранних стадиях сопряженные с ним риски. Имея информацию о каких-либо юридических дефектах и несоответствиях, покупатель может потребовать их устранения, уменьшения покупной цены либо, если дефекты существенны, изменить решение об участии в сделке.
Правовая экспертиза заключается в изучении всех документов, связанных с историей приобретения здания и ведением деятельности компанией-собственником. В сделках купли-продажи зданий основными объектами изучения будут здание и земельный участок, на котором оно находится, компания - собственник здания, а также холдинговые компании в цепочке приобретения.
При правовой экспертизе компании изучаются ее корпоративные документы, заключенные компанией договоры и выполнение взятых на себя обязательств, права на принадлежащее компании имущество, трудовые отношения, соблюдение законодательства в области экологии и прочие основные аспекты деятельности. При проведении правовой экспертизы здания особо важно подтвердить наличие права собственности продавца и основания его приобретения. Если здание сменило несколько собственников, необходимо убедиться в надлежащем переходе прав собственности при совершении предыдущих сделок. Важными также являются права пользования земельным участком, на котором находится здание, и соблюдение продавцом условий его использования.
Правовая экспертиза может занимать, в зависимости от длительности существования здания и владеющей им компании, от двух до шести недель и часто проводится вместе с подготовкой документов, оформляющих сделку.

Договор купли-продажи
Основным документом, оформляющим сделку купли-продажи, является, конечно, договор купли-продажи. Договор купли-продажи зданий и сооружений, находящихся в России, может регулироваться только российским правом. Однако данное требование не распространяется на договоры купли-продажи акций. В случае, если хотя бы одна сторона в сделке является иностранной компанией, продажа акций холдинговой компании может подчиняться иностранному праву.
Применение иностранного права обеспечивает большую гибкость в регулировании отношений сторон. Например, нормы английского права, которое часто выбирается сторонами в сделках купли-продажи, отражают многовековой накопленный опыт в сделках подобного рода. Для покупателя преимуществом английского права является предоставление продавцом заверений и гарантий в отношении приобретаемого имущества.
Так, продавец должен раскрыть покупателю всю известную ему информацию о продаваемых объектах на момент продажи. Суть заверений и гарантий состоит в том, что если обнаруживается несоответствие заявленной информации действительности, продавец должен возместить покупателю понесенные в связи с этим убытки. В то же время продавец имеет возможность обезопасить себя посредством раскрытия покупателю каких-либо проблемных моментов в приложении к договору. Конечно, перечень раскрываемых несоответствий не должен быть предоставлен покупателю в день подписания договора и стать для него неожиданностью. Сумма убытков обычно ограничивается суммой сделки. Кроме того, продавец может ограничить действие заверений и гарантий согласованным между сторонами сроком. Безусловно, продавец не несет ответственности за дефекты, возникшие после передачи объекта.
Обсуждение заверений и гарантий является ключевым аспектом переговоров между сторонами и своеобразной проверкой - как для продавца, так и для покупателя - соответствия продаваемых объектов заявленному состоянию. Покупатель в свою очередь гарантирует продавцу свои полномочия на заключение сделки и выплату покупной цены.
В сделках купли-продажи стороны часто договариваются о внесении гарантийного депозита для обеспечения намерений покупателя заключить сделку. Предусмотренные российским правом способы денежного обеспечения, такие как аванс и задаток, устанавливают довольно жесткие рамки их применения. Одним из преимуществ иностранного права является возможность урегулировать условия внесения и возврата депозита в договоре, подчиненном иностранному праву. Договор о депозите может предусматривать внесение средств на счет эскроу и обусловливать случаи его возврата покупателю наступлением определенных событий, что позволяет обеспечить интересы обеих сторон.

Подписание и завершение
Подписав договор купли-продажи, стороны принимают на себя определенные обязательства. Завершение сделки подразумевает выполнение этих обязательств, то есть переход прав собственности и оплату покупной цены.
Между подписанием договора купли-продажи и завершением сделки может пройти от нескольких дней до нескольких месяцев. Данный отрезок времени чаще всего необходим для того, чтобы выполнить предварительные условия сделки, изложенные в договоре. Например, таким условием может быть создание компаний, необходимых для осуществления структуры сделки, получение необходимых разрешений и согласований или исправление каких-либо обнаруженных дефектов в приобретаемом здании. Кроме того, подготовки требует и сам процесс завершения, то есть получения покупной цены продавцом и перехода права собственности к покупателю.
Поскольку как регистрация перехода прав, так и перечисление средств требует соблюдения ряда формальностей, одновременное осуществление этих действий невозможно. Этот момент часто вызывает наиболее серьезные дискуссии между покупателем и продавцом. Кроме того, завершение часто требует совершения действий в нескольких юрисдикциях. Например, передача акций требует внесения изменений в реестр акций, который ведется по месту регистрации компании (например, на Кипре), в перечислении средств могут участвовать несколько банков, а юридическая и техническая документация на здание, исходя из больших ее объемов, обычно передается там, где находится недвижимость.
На практике завершение происходит одновременно в нескольких местах. Представители сторон собираются, например, в офисе юридической компании, которая ведет сделку, или, если возможно, в банке, в котором происходит перечисление средств. Обычно продавец заполняет распоряжение на передачу акций, но не ставит в нем дату до получения средств. После выдачи покупателем распоряжения на оплату, продавец выдает необходимые распоряжения для передачи акций. После получения средств представители продавца в месте регистрации компании получают документы, подтверждающие передачу акций, а технические специалисты покупателя принимают необходимые документы в отношении приобретаемого здания. Если счета обеих сторон находятся в одном банке, передача покупной цены занимает несколько минут. Тем не менее бывают случаи, когда перечисление средств занимает от нескольких часов до суток.
Как для продавца, так и для покупателя получение надлежащего по сделке при завершении является предметом основного беспокойства. Для того чтобы обеспечить соблюдение интересов обеих сторон, существуют определенные механизмы, например использование эскроу. По желанию сторон в эскроу могут быть переданы не только деньги, но и документы. При подтверждении получения банком оговоренных в договоре эскроу предметов (например, передаточных распоряжений для передачи акций) и денежных средств происходит одновременная их передача сторонам. Следует учесть, однако, что банк не берет на себя проверку содержания депонируемых документов. Поэтому представители сторон должны подтвердить банку, что передаваемые в эскроу документы соответствуют договоренности.
Безусловно, любая сделка купли-продажи имеет присущие только ей особенности. Поэтому и договор купли-продажи, и процедура завершения требуют индивидуального подхода и тщательной разработки.