Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты, на крупном земельном участке, объединенный единым решением в части строительства инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку разного вида от правительств российских регионов и правительства РФ. Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга.

Одним из обязательных условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Размещаемые на территории парка производства и логистические комплексы, как правило, очень энергоемки, поэтому особое внимание при строительстве ИП должно уделяться тому, чтобы все компании были обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.
Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и возведенных производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»), а также на принципе продажи земельных участков в собственность фирм – участников ИП и при обязательном заключении договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП). Третий вариант: когда строительство всей необходимой инфраструктуры осуществляется за счет бюджетных средств, после чего участки выставляются на продажу (ИП Калужской области). Следует отметить, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируется на счет внебюджетных источников.
Размещение таких парков в субъектах РФ связано с рядом проблем. Сложности начинаются с процесса отвода земельного участка. Подходящие участки расположены за чертой населенных пунктов (что вполне естественно и обусловлено экологическими причинами), необходимые площади (до 500 га) заняты сельскохозяйственными угодьями. Процедура перевода земель из категории «сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли промышленности, транспорта и иного специального назначения» занимает (при поддержке властей) не менее 6 месяцев. Причем поддержка властей – обязательное условие, так как согласно закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения отчуждение таких земель возможно только в случае отказа властей субъектов Федерации от права их преимущественной покупки.
Кроме того, девелоперу – будущему владельцу ИП приходится межевать участок на мелкие части под каждого конкретного инвестора и устанавливать в отношении каждого участка свой вид разрешенного использования. Это возможно только после того, как участник ИП определен и с ним подписано соглашение о намерениях либо предварительный договор. Изменить вид разрешенного использования возможно после проведения публичных слушаний, публикацию о проведении которых необходимо разместить за 30 дней до даты проведения. После этого результаты публичных слушаний должны быть утверждены главой администрации и опубликованы. Все это занимает много времени и оттягивает дату начала строительства ИП.
Вместе с тем подведение всех инженерных коммуникаций к участку требует серьезных капиталовложений, которые вернутся к девелоперу не ранее чем через год. Часто участники парков готовы принять долевое участие в развитии инфраструктуры, но только после предоставления им девелопером банковских гарантий либо договоров поручительства. Довольно перспективным является опыт размещения производственных парков на территориях бывших промышленных предприятий. Здесь имеются все мощности, железнодорожная ветка нередко уже оформлена в собственность, есть собственные скважины для забора воды, ТП, газораспределительные подстанции. На участке могут быть расположены ветхие строения, снос которых требует дополнительных затрат, однако с учетом существующих сложностей по инженерному обеспечению ИП снос старых корпусов – менее затратные работы.
Особое внимание будет уделяться размещению ИП в высокопотенциальных, но недостаточно развитых в настоящее время регионах.
За период 2000–2005 гг. Московская область стала одним из наиболее стабильно и динамично развивающихся регионов России. В последние годы сюда устремились не только девелоперы коммерческой торговой недвижимости, но и индустриальные и складские девелоперы. Область постепенно накапливает опыт размещения индустриальных зон, однако реализованных проектов пока еще слишком мало, чтобы подводить итоги и делать выводы.
Привлекательность размещения ИП в Московской области обеспечивают следующие факторы: наличие крупных аэропортов, осуществляющих грузовые перевозки, наличие разветвленной железнодорожной сети и строительство удобных транспортных развязок, расширение А-107 (так называемой бетонки).
Вместе с тем правительство области приняло «Программу по созданию промышленных округов в Московской области на период до 2010 года», цель которой – помочь девелоперам ИП преодолеть административные барьеры на местах. Документ содержит перечень предлагаемых к созданию промышленных округов, здесь обозначены земельные участки для размещения ИП, частично определены инвесторы, заинтересованные в застройке некоторых территорий (ИП «Щелково», 49,7 га, ОАО «Банк Возрождение»; ИП «Волоколамский», 474 га, ООО «Терре ди Лама»; ИП «Папивино», 292,39 га, ООО «Клинская агропромышленная компания «РЕГИОН»; ИП «Спас-зайлок», 100 га, компания «Колер Ко» (США); ИП «Малино», 40 га, ООО «Парк логистики «Малино»; ИП «Образцово», 65 га, ООО «Промышленный парк «Ступино»; ИП «Ступино», 150 га, ООО «А.М.ДЖИ. Групп», ИП «Ступино», 800 га, ООО «Ступино-Технопарк»).
Из уже реализованных парков в Московской области можно назвать ИП «Шереметьево» (18 тыс. кв. м). В стадии проектирования находятся несколько проектов, особенно хотелось бы отметить некоторые из них.
ИП «Кулон-Истра». Парк разместится на площади в 33,3 га на скоростной автомагистрали Москва – Рига (М-9), в 57 км от центра Москвы и в 8 км от Четвертого транспортного кольца (А-107, так называемой бетонки). Общая складская площадь составит около 170 тыс. кв. м. Производственные модули будут строиться под конкретного заказчика (http://www.kulon.ru/under.phtml).
ИП «Ногинск». Парк расположен на территории в более чем 80 га, в непосредственной близости от Ногинска (справа от въезда в город), в 37 км от МКАД. В его составе – основные немецкие фирмы-производители. Особенность комплекса в том, что первую линию, вдоль Горьковского шоссе, займет ритейл-парк (гипермаркет, магазин строительных материалов и др.).
ИП «Ступино». Находится в Ступинском районе на 2 тыс. га (http://www.restate.ru/news/22331.html). Особенность ИП в том, что тут планируется комплексное освоение: здесь будет также возведена жилая застройка и рекреационная зона.
К 2010 году, по планам правительства Московской области, планируется построить и ввести в эксплуатацию 12 индустриальных парков на участках от 50 до 500 га.
ИП «Домодедово». Парк строится на участке площадью 10 га, расположенном в промышленной зоне «Домодедово», в 14 км от МКАД и 10 км от аэропорта, недалеко от железнодорожной платформы «Домодедово». Территория индустриального парка составляет около 50 тыс. кв. м, из них 38 500 кв. м – производственно-складские площади и 7500 кв. м – офисные.
Не только Московская область стимулирует строительство ИП на своей территории, прилегающие к Московской области регионы также активно привлекают инвесторов для размещения парков. Преимущества для девелоперов заключаются в значительно более низкой стоимости земельных участков, в серьезной поддержке региональных властей, предоставлении налоговых льгот, иногда более легком получении лимитов на газ и электричество.
Например, правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.
Опыт создания ИП реализуется и в г. Гагарин. Здесь на территории индустриального парка разместятся такие промышленные предприятия, как «Красная линия», «Дикая Орхидея», завод по производству линолеума, фанерный завод. ИП имеет собственную железнодорожную ветку, выделены электрические мощности.
Анализ современных тенденций расширения производств в рамках утвержденной правительством РФ стратегии развития производственного сектора в России позволяет сделать предположение о том, что строительство ИП в субъектах РФ, и в первую очередь в Московской области, определит тенденцию развития рынка индустриальной недвижимости в ближайшее десятилетие.