Астрахань набирает обороты

Самопальные офисы
Бизнес-центров, отвечающих современным требованиям, в Астрахани нет. Немногочисленные офисные здания, «разбросанные» по городу, со слабым намеком на концепцию, принадлежат банковским структурам. Другим компаниям приходится арендовать площади под офисы на первых этажах жилых домов или в наспех построенных местными умельцами зданиях класса С. А таковых в городе подавляющее большинство.
Небольшие компании, оценив прибыль, которую могут приносить коммерческие строения, наперегонки строят двух- и трехэтажные здания, где первые этажи отводятся предприятиям торговли, последние – под офисы. Бывает и так, что местный умелец просто по наитию строит 2–3-этажное офисное здание в центре города, которое арендуют небольшие компании – страховые, риелторские и пр. Ставки аренды в таких «бизнес-центрах», по словам специалистов консалтинговой компании «Консалтинг АБВ», составляют $360 кв. м в год – это самая высокая ставка в городе. Профессиональные бизнес-центры в городе не строятся. Они, как утверждают, местные игроки, и не нужны – спроса нет.
Но здесь кроется и более глубинная проблема. Сектор торговли в городе понемногу начинает развиваться, соответственно, на рынок выходят представительства федеральных сетей, которые избалованы качественными бизнес-центрами и вряд ли будут «ютиться» в небольших помещениях заданий без концепта. А потому спрос на качественные офисные здания так или иначе есть. Но проблема в том, что Астрахань в большинстве своем состоит из ветхого и аварийного жилого фонда в виде деревянных строений, как одноэтажных и одиноко стоящих домишек, так и «бараков» – домов на несколько семей. «Деревянные» улицы просто пронизывают город. Особое их скопление в центральном районе Астрахани – Кировском. Но на расселение «деревянного» города нет средств. По словам местных игроков, многие федеральные девелоперы присматривались к городу, даже выбирали определенные участки под строительство, но, осознав, в какую сумму выльется расселение ветхого жилого фонда и замена устаревших инженерных коммуникаций, отказывались от своих задумок. Как говорят
в «Консалтинг АБВ», на расселение 1 га земли потребуется 45 млн. рублей.
Более того, в Астрахани довольно высокий уровень грунтовых вод, что также осложняет строительство, особенно при прокладке или замене коммуникаций. Кстати, именно по этой причине девелоперы отказались от строительства подземных паркингов.
Небольшие надежды возлагаются на генеральный план развития города, который, возможно, сдвинет дело с мертвой точки. По данным экспертов «Консалтинг АБВ», генпланом предусмотрено освобождение 64 га земли в центре. Но пока не обремененных участков в Астрахани под строительство нет.
По словам местных игроков, на сегодняшний день в городе нет предложений о продаже земельных участков, особенно площадью от 1 га и выше.
Однако нельзя сказать, что здесь вообще не ведется строительство качественных офисных зданий. В конце следующего года на бульваре Победы появится восьмиэтажный бизнес-центр, 40% площадей которого, говорят в «Консалтинг АБВ», будет продаваться по цене $1153–1346 кв. м.
Кроме того, в центре города, возле кремля, на пересечении улиц Желябова, Тургенева и Твардовского, будет реконструирован торгово-офисный центр «Кристалл», который расположился в бывшем доме быта. Осенью следующего года на этом месте появится офисно-торговый центр класса А общей площадью 16 тыс. кв. м. На первом этаже предполагается галерея бутиков, часть второго будет отдана под общепит, оставшаяся – под офисы, а с третьего по шестой этажи – офисные помещения (8800 кв. м). Офисы будут сдаваться блоками от 50 до 400 кв. м по ставке аренды от $400 до $550 кв. м в год. Эксклюзивный консультант проекта – компания DTZ.

В борьбе с рынками
Торговый сектор в городе в большинстве своем представлен торговыми комплексами с мелкой нарезкой. К таковым, например, относятся ТК «Три кота», который расположился на территории бывшей фабрики. Общая площадь комплекса – 13 тыс. кв. м. Единственный «якорь» – федеральный оператор электроники и бытовой техники «Эльдорадо». Остальные площади комплекса сданы местным предпринимателям. Ставки аренды в «Трех котах» составляют от $228 кв. м в год. Аналогичных комплексов в городе довольно много.
Но есть ТЦ, которые с натяжкой, но все же можно назвать концептуальными. Например, торгово-развлекательный центр «Гранд Ривер» в Советском районе, на пересечении улиц Луконина и Воробьева, реализованный местной девелоперской компанией «Гранд Ривер». Общая площадь трехэтажного ТК, построенного в 2005 году, составляет 17 тыс. кв. м. На первом этаже расположен продуктовый «якорь» «Перекресток» (1 тыс. кв. м), на втором – торговая галерея и «Техносила», на третьем – мультиплекс «Кронверк Синема». В скором времени на третьем уровне обоснуется детский центр развлечений «Стар Гэлакси». Это первый в городе торговый центр с развлекательной составляющей, а потому покупательский трафик его довольно приличен и составляет 2–2,5 тыс. человек по будням и 7–9 тыс. по выходным (данные УК комплекса). Разрабатывали концепцию «Гран Ривера» специалисты Colliers International. Однако в комплексе очень легко потеряться из-за полного отсутствия навигации. В планах девелопера строительство второй очереди комплекса, который расположится недалеко от федеральной трассы Волгоград–Москва, на улице Магистральная (правый берег Волги, 6-й микрорайон). Предполагается построить ТРЦ общей площадью 15 тыс. кв. м с идентичным, как говорят в УК «Гранд Ривер», арендаторским составом. Окончание строительства намечено на III квартал 2008 года. В портфеле девелопера есть еще три участка в Астрахани, на которых будут построены ТРЦ. Какие именно комплексы и когда будут введены в эксплуатацию, в девелоперской компании пока не говорят.
В Кировском районе города, на улице Бакинская, местная девелоперская компания «Элко» построила ТЦ «Астор», который можно назвать первым профессиональным торговым объектом с грамотной концепцией и подходами к управлению. Общая площадь комплекса составляет 14 тыс. кв. м. «Якорями» выступают собственный продовольственный супермаркет девелопера – «Астор» и оператор электроники и бытовой техники «Техника для дома». Кстати, по данным «Консалтинга АБВ», продуктовым «якорем» в «Асторе» была «Карусель», которая свернула свою торговлю через 9 месяцев после открытия. Фуд-корт в комплексе не предусмотрен, есть только небольшие ресторанчики на первом и втором этажах. Несмотря на грамотную концепцию, которую разрабатывали специалисты «Торгового Квартала», посетителей в комплексе немного. Сказывается отсутствие развлекательной составляющей.
В скором времени собственнику «Астора» предстоит серьезное испытание – буквально в 50 метрах от торгового центра местная девелоперская компания «Мы строим дом» возводит ТРЦ «Олимпик», общая площадь которого составит порядка 120 тыс. кв. м. «Якорем» комплекса, по данным специалистов «Консалтинг АБВ», станет гипермаркет «O´Key». Первая очередь «Олимпика» откроется в конце следующего года.
Но, говорят в управляющей компании «Астора», на рынке нет достаточного количества арендаторов для наполнения этого объекта. «Ко всему прочему, – комментирует в «Асторе», – пока горожане предпочитают совершать покупки на ярмарках и рынках, благо таковых в городе предостаточно».
Наибольше беспокойство у девелопера «Астора» вызывает торгово-развлекательный комплекс на Привокзальной площади, который реализует федеральная девелоперская компания ADG Group. Это место, где сходятся все городские маршруты.
Два верхних этажа пятиэтажного ТЦ отданы под паркинг емкостью 755 машино-мест. На трех торговых площадях расположатся продуктовый супермаркет, магазин электроники и бытовой техники, мультиплекс и торговая галерея. Имена арендаторов пока не разглашаются, но, по словам представителей ADG Group, письма о намерениях подписаны с известными операторами. Завершение строительства намечено на октябрь 2008 года.
Федеральный девелопер DVI Group намерен построить торговый центр общей площадью 60 тыс. кв. м на ул. С. Перовской. Кроме того, на ул. Н. Островского будет возведен ТРЦ Park House на 50 тыс. кв. м. «Якорями» комплекса будет продуктовый супермаркет, магазин электроники, фуд-корт, развлекательный центр с теннисным кортом, боулингом и кинотеатром.
Сеть «Магнит» также приобрела земельный участок для строительства торгового центра общей площадью 2400 кв. м.
Из федеральных торговых брендов в городе «замечены» «Эльдорадо», «Патэрсон», «Перекресток» и др. В 2004 году на рынок города вышла петербургская сеть «Лента». Правда, несмотря на неплохое месторасположение, не исключено, что оператору в скором времени придется свернуть торговлю из-за невысокого трафика.
Ставки аренды в торговых центрах, по данным специалистов «Консалтинга АБВ», составляют $228–552 за кв. м в год. На ведущих торговых улицах аренда колеблется в пределах $312–720 за кв. м в год.
Надо отметить, что в Астрахани, в отличие от многих других региональных городов, аренда превалирует над продажей, будь то офисная площадь или торговая. Тем не менее площади все же поступают в продажу по цене $1700–2000 за кв. м.

Гостиницы да склады
Гостиничный сектор Астрахани на сегодняшний день насчитывает порядка 1441 номеров (данные «Консалтинг АБВ»). Однако часть из них сильно устарела, еще одна часть закрыта, остальные находятся в частных мини-отелях. В городе лишь две приличные гостиницы – трехзвездочный «Отель Азимут» на 340 номеров (бывшая гостиница «Лотос») и четырехзвездная «Виктория-Палас Отель» (126 номеров). Кстати, в «Отеле Азимут» полным ходом идет реконструкция.
Но в скором времени ситуация в гостиничном секторе города несколько изменится. По соседству с «Отелем Азимут», на месте семилетнего долгостроя, «Корстон» строит многофункциональный комплекс с одноименным названием. Общая площадь «микса», который расположится на берегу Волги, составит 72 000 кв. м, из которых гостиница займет 15270 кв. м; под торговлю уйдет 9200 кв. м, под офисы – 5100 кв. м.
Складской сектор Астрахани на сегодняшний день представлен старыми базами, овощехранилищами и пр. Все они сконцентрированы в одном месте, на улице Рыбинской. Протяженность этой улицы – 2 км. Арендовать складские площади здесь можно по от $36 за кв. в год до $300. Качественные складские комплексы в городе не строятся за неимением спроса, констатируют в «Консалтинг АБВ».
Местные игроки говорят, что для строительства склада искала место компания «Томилино», однако в самой компании эту информацию не подтверждают. Пока же ритейлеры вынуждены удовлетворяться тем, что есть. Кто-то строит для своих нужд склад сам, кто-то выделяет площади для хранения продукции в своих торговых объектах, как, например, это сделала «Лента».