Классифицировать нельзя оставить

Пограничный «Базен»

Бизнес-центру «Базен» на проспекте Шаумяна, 4 комиссия присвоила В-класс, несмотря на то что как минимум два года назад объект позиционировался в более высоком классе В+. Весной 2008 года бывший собственник «Базена» Becar Realty Group продал пятиэтажный бизнес-центр общей площадью 7,4 тыс. кв. м финскому концерну SRV, предварительно инвестировав в проект $11,81 млн.

Тогда многие эксперты рынка были уверены, что сам объект не представляет интереса как действующий бизнес, но является перспективной площадкой с хорошей транспортной доступностью.

Мнение, что бизнес-центр продавался как пятно под будущую застройку, опровергла изменившаяся рыночная ситуация. По словам представителя управляющей компании, заместителя административного директора ООО «Ай-Би-Ай Инвест» Галины Антоновой, заполняемость бизнес-центра в настоящий момент составляет 99%. Якорным арендатором «Базена» является Международный банковский институт, который занимает 4 тыс. кв. м. На 1 тыс. «квадратов» располагается сам SRV. Остальные площади арендуют несколько небольших компаний, в том числе кафе «Оранж» (550 кв. м).

По мнению экспертов ГУД, отсутствие центрального кондиционирования не позволяет присвоить объекту класс В+. Другой понижающий момент – недостаточная высота потолков на некоторых этажах – менее 2,7 м. В SRV претензий к присвоенному экспертной комиссией классу не имеют. «Будем тянуться к В+. В целом отношение к проекту классификации положительное. Думаем, что независимая классификация бизнес-центров необходима рынку», – комментируют нынешние собственники «Базена».

Не совпадает позиционирование объекта с мнением ГУД и по бизнес-центру «XIX век» на Пироговской набережной, 17. Здание площадью чуть более 3 тыс. кв. м является памятником архитектуры 1885 года постройки, частичная реконструкция прошла здесь в 2002-м. В Гильдии считают, что хотя такие объекты и придают неповторимый облик Петербургу, но по современным требованиям к офисным помещениям как бизнес-центр он ближе к классу В, а не В+, так как в здании нет должной для высокого класса системы вентиляции и кондиционирования воздуха. При этом хорошая локация объекта, исторические интерьеры в сочетании со сбалансированными арендными ставками делают его востребованным и заполненным на 100%.

Бизнес-центр Marmara на Новороссийской улице, 26, делящий половину здания с одноименным отелем, комиссия единогласно оценила как «хороший В». Этого же мнения придерживается собственник и управляющая компания объекта в одном лице. В здании 2005 года постройки сейчас нет свободных арендопригодных площадей при ставке в 950 рублей за кв. м.

Как «хороший С» был оценен бизнес-центр на улице Возрождения, 31, рядом со станцией метро «Кировский завод», реконструированный в 2003 году из административного помещения в современный офисный центр. В трехэтажном здании площадью чуть более 3 тыс. кв. м нет лифтов и отдельной входной группы, но при наличии современной системы видеонаблюдения и электронного контроля доступа, а также добротного управления собственником объекта делает его оптимально привлекательным в своей ценовой категории.

Штаб-квартира выходит на рынок

Единственный объект, которому из всех рассмотренных на заседании был присвоен высокий класс В+, – это бизнес-центр Maxima на Тобольской улице, 6. Вновь построенное здание в деловой зоне Выборгской стороны общей площадью чуть менее 8 тыс. кв. м и коэффициентом полезных площадей более 70% было введено в эксплуатацию в первом квартале 2007 года. По словам эксперта сертификационной комиссии ГУД, управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, здание по инженерии полностью соответствует всем современным требованиям и стандартам: скоростные лифты, центральная система кондиционирования и климат-контроля, автономная система теплоснабжения от собственной газовой котельной. «Но все же это не высокий безупречный А-класс», – убежден он. К минусам объекта отнесен малый подземный паркинг всего на девять автомобилей, а также то, что здание управляется компанией собственника.

Ранее комиссия отвергала для классификации бизнес-центры с одним монополистом-арендатором. Офисные центры признавались «нерыночными» штаб-квартирами при условии, когда арендатор совпадал с собственником объекта при наличии долгосрочного арендного договора. В случае же с Maxima решили, что эта штаб-квартира все же «в рынке», так как собственник и арендатор представлены разными компаниями, а бизнес-центр предоставляет небольшие арендные площади другим арендаторам.

Апелляция от «Республики ШКИД»

Компания «БТК девелопмент», которая управляет несколькими бизнес-центрами, подала апелляцию на пересмотр класса одного из своих объектов. Что касается прикласса А деловому комплексу BolloevCenter в переулке Гривцова, 4, это, по мнению руководителя службы управления недвижимостью ОАО «БТК девелопмент» Александра Степанова, было ожидаемо и оправданно. Статус же бизнес-центра «Петергофский», бывшего исторического здания «Республики ШКИД», реконструированного в 2008 году в современный бизнес-центр, находится на рассмотрении в апелляционной комиссии Гильдии.

«Бизнес-центр «Петергофский», на наш взгляд, соответствует классу В+, поэтому апелляционная комиссия должна принять положительное решение. К тому же на прошлом заседании комиссии перевес в пользу присвоения класса В составил всего один голос», – констатирует г-н Степанов, отмечая, что на привлечение арендаторов присвоение класса не отразилось: заполняемость бизнес-центров компании стабильно высокая. «Возможно, обозначенная ГУД классность будет оказывать влияние на процесс удержания клиентов, но пока это рано утверждать», – полагают в «БТК девелопмент».

«На наш взгляд, наличие классификации, как и любой упорядоченности на рынке, приведет к большей прозрачности и позволит облегчить работу собственника и брокера. Да, это рыночный инструмент, который избавит от необходимости дополнительных разъяснений относительно начинки объекта и позволит сконцентрироваться на развернутом описании интересующих клиента параметров», – считает Александр Степанов.

Также не ощущает прямой зависимости в привлечении арендаторов от присвоения класса собственник бизнес-центра «Глория», оцененный ГУД как класс В. Директор департамента недвижимости и развития ООО «Глория Гейм» Алексей Гуров говорит, что они и до этого позиционировали свой объект в данном классе. По его мнению, субъективная оценка собственника бизнес-центра, подтвержденная экспертами Гильдии, является положительным моментом в процессе управления и эксплуатации объекта. Бизнес-центр, расположенный на пересечении Дунайского проспекта и Московского шоссе, заполнен на 100% при ставке в 1 тыс. рублей за кв. м. Присвоенный ему класс В оказал, по мнению г-на Гурова, косвенное влияние на удержание арендаторов и согласования арендных ставок в соответствии с классом бизнес-центра.

Опрошенные CRE участники рынка уверены: любой инструмент со временем требует обновления, поэтому некоторые параметры классификации со временем должны быть пересмотрены. «Когда классификация бизнес-центров станет такой же понятной потребителю системой как, к примеру, количество звезд гостиницы, ее можно будет использовать как эффективный инструмент для продвижения объекта. На сегодняшний день клиенту важен конкретный набор параметров, включающий локацию, сервис и уровень арендной ставки. Должно пройти какое-то время, чтобы классификация ГУД стала синонимом универсальной и прозрачной оценки, понятной рынку и потребителю», – считают в «БТК девелопмент».