Подмосковные вечера

Речь идет о подмосковных домах отдыха, пансионатах, санаториях, гостиницах и профилакториях. На языке профессионалов все многообразие этих объектов именуется кратко – «средства размещения». По оценкам экспертов Комитета по туризму Московской области, на территории области насчитывается более 1000 таких объектов.
Несмотря на свою почти полувековую историю, рынок областных «средств размещения» еще очень молод. Подавляющее большинство объектов в области были построены несколько десятков лет назад и числились за различными ведомствами, крупным предприятиями и заводами. Переход из категории ведомственных в разряд частных произошел в середине 90-х годов, тогда же этот сектор коммерческой недвижимости получил первый толчок к своему развитию. Но кризис 1998 года не позволил ему встать на ноги. В послекризисные годы спрос на отдых в Подмосковье резко сократился, и вкладывать средства в дома отдыха и пансионаты стало попросту невыгодно. Таким образом, данный рынок начал активно развиваться совсем недавно, буквально 3–4 года назад.
За прошедший 2003 год, по оценкам специалистов, гостями областных гостиниц, домов отдыха и пансионатов стали более 2 млн. человек. И, по предварительным оценкам, в текущем году эта цифра будет еще выше. «Сегодня спрос на средства размещения в целом по Подмосковью превышает существующее предложение», – комментирует Вячеслав Плахов, первый заместитель председателя Комитета по туризму Московской области. О перспективности этого сектора коммерческой недвижимости говорят и в КБ «Москомерцбанк»: «Это бурно развивающийся и очень привлекательный рынок, - говорит Алексей Годованец, управляющий директор банка, - Мы может судить об этом по количеству проектов, на рассмотрении нашего банка в этом году было представлено около десяти подобных проектов».

Девелоперу на заметку
В то же время востребованными отдыхающими остаются далеко не все действующие объекты. Идеальный дом отдыха или гостиница в Подмосковье должны сочетать в себе целый ряд признаков. В первую очередь потенциальный инвестор, девелопер или управляющая компания обращают внимание на местоположение объекта и его удаленность от города. По мнению Елены Бобылевой, менеджера по работе с клиентами дома отдыха «Покровское», удачным считается расположение дома отдыха на довольно большой территории (в несколько десятков гектаров) на расстоянии 40–50 км от Москвы. «Люди, приехавшие на отдых, не должны быть ограничены маленькой территорией базы отдыха или пансионата», – считает Елена Бобылева.
С этой точкой зрения отчасти согласны в Комитете по туризму: «Максимально востребованы на рынке средства размещения, которые удалены от города на 50–70 км, – рассказывает Вячеслав Плахов, – но определить оптимальный размер территории, который можно было бы считать показательным, не представляется возможным, так как небольшой размер прилегающей территории может быть компенсирован рядом дополнительных услуг, которые будут более привлекательны для клиентов».
В радиусе 50 км от МКАД сегодня находится чуть более 80 объектов для отдыха, при этом их число со временем может вырасти. Как нам прокомментировали ситуацию в Комитете по туризму, власти Московской области заинтересованы в развитии индустрии туризма на своей территории, поэтому с должным вниманием относятся к заявкам девелоперов на получение участков земли под организацию новых средств размещения. «Безусловно, муниципальные образования выделяют только те участки, на которых разрешена застройка, – говорит Вячеслав Плахов, – Но это, пожалуй, единственное ограничение, с которым может столкнуться девелопер. Что же касается отсутствия необходимых коммуникаций, то эта проблема, как правило, решается сама собой, так как сами девелоперы не стремятся строить новые объекты на большом расстоянии от населенных пунктов». Столь жесткие рамки, ограничивающие удаленность «идеального» дома отдыха от города, объясняются спецификой спроса на данные объекты. «Принято считать, что дома отдыха и пансионаты в области востребованы лишь летом, – поясняет Елена Бобылева. – Не буду скрывать, что в летние месяцы спрос со стороны отдыхающих увеличивается. Это приводит к тому, что бронировать места приходится за несколько месяцев. В то же время спрос на отдых в Подмосковье зимой тоже не маленький». Сотрудники дома отдыха «Покровское» объясняют это тем, что в летние месяцы востребован в основном длительный семейный отдых, когда люди арендуют номера на несколько недель и даже месяцев. А в межсезонье и зимой дома отдыха, гостиницы и пансионаты принимают в основном корпоративных клиентов и тех, кто приезжает отдохнуть на свежем воздухе на несколько дней, максимум на неделю. Разумеется, ехать «за тридевять земель», чтобы провести выходные на природе, решится далеко не каждый желающий отдохнуть.
«Сезонные колебания спроса на дома отдыха и спортивные центры развлечений – один из основных рисков этого бизнеса. Так, летом простаивают горнолыжные курорты, а зимой места отдыха, расположенные рядом водоемами, - говорит Алексей Годованец, - Задача собственника или управляющей компании создать такую концепцию объекта, чтобы он был привлекателен для гостей в любое время года».
Между тем ориентированность современных домов отдыха на всесезонную работу определяет и другой, не менее важный фактор – окружающую среду. Все опрошенные нами специалисты сошлись во мнении, что идеальный дом отдыха должен располагаться внутри лесного массива, многие считают, что наиболее подходящим является сосновый бор. А вот по поводу наличия водоема мнения специалистов разошлись: одни утверждали, что наличие водоема обязательно, другие были менее категоричны и говорили о том, что озеро или речка рядом с объектом, несомненно, плюс, но отнюдь не обязательное условие. Во-первых, потому, что отсутствие естественного водоема можно компенсировать бассейном, а во-вторых, потому, что в зимние месяцы близость реки или озера к дому отдыха не мотивируют клиента.

Красна изба углами
Следующими основополагающими факторами успеха дома отдыха, пансионата или гостиницы являются качество строительства объекта и разнообразие дополнительных услуг. По оценкам Комитета по туризму Московской области, из тысячи существующих объектов около трехсот до сих пор являются ведомственными, то есть принадлежат тем или иным предприятиям или ведомствам. Однако даже эти, казалось бы, обреченные на вымирание, объекты сегодня не уступают в качестве обслуживания частным домам отдыха: «В большинстве из них была проведена полная реконструкция номерного фонда, сделан евроремонт, построены дополнительные объекты», – комментирует Вячеслав Плахов.
Что же касается частного сектора, то самой привлекательной новинкой здесь является возможность отдохнуть в недавно построенных дачах и коттеджах. «Наш дом отдыха во времена Советского Союза являлся ведомственным, с переходом в частные руки на территории «Покровского» были построены 14 коттеджей и около 20 дач, – рассказывает Елена Бобылева. – Этот вид размещения очень популярен у современного туриста, тем более что в некоторых случаях аренда, например, коттеджа на 6–8 человек в результате оказывается дешевле, чем размещение в номерах главного корпуса».
О перспективности подобного вида размещения гостей свидетельствует и тот факт, что за последние 2–3 года на территории Московской области появились новые объекты для отдыха, номерная база которых состоит исключительно из дачных домиков и коттеджей. В качестве примера можно привести два «дачных» отеля – «Истра Holiday» и «Лада Holiday». В 2000 году в 40 км от Москвы на берегу Истринского водохранилища был построен первый из двух отелей, «Лада Holiday». Его номерной фонд рассчитан на 64 человека. «Сегодня на рынке востребованы небольшие отели с номерным фондом, который способен принять до 200–300 отдыхающих, – комментирует Павел Кушнырев, начальник отдела маркетинга и рекламы управляющей гостиничной компании Heliopark Hotel Management. – Отели с меньшей вместимостью, например, на 100 человек, имеют более длительный срок окупаемости, а маленькие клубные гостиницы могут позволить себе содержать далеко не все компании». Эти тенденции рынка подтверждает и тот факт, что два года спустя рядом с «Лада Holiday» появился новый дачный отель «Истра Holiday». Его номерной фонд состоит из небольшого гостиничного комплекса (24 номера), 12 таунхаусов, 10 коттеджей и двух коттеджей класса де люкс. В общей сложности второй объект сети Holiday готов принять до 192 человек. Территориальная близость двух объектов в принципе позволяет объединить их в единый комплекс. Но владельцы отелей предпочитают говорить о них как двух разных объектах, так как они ориентированы на разную аудиторию. «Лада Holiday» – вариант семейного отдыха для тех, кто предпочитает покой и уединение, «Истра Holiday» – более светский вариант загородного отдыха.
Что же касается инфраструктуры на территории самого объекта, то общая тенденция сегодня звучит так – «чем больше, тем лучше». Современного отдыхающего уже не удивишь ни трехразовым питанием, ни разнообразными ресторанами, ни тренажерным залом. Эти объекты инфраструктуры стали своего рода «джентльменским набором» любого дома отдыха или гостиницы, ориентированных на постояльцев со средним достатком. Сегодня владельцы и управляющие компании привлекают клиентов либо качеством, либо количеством, а иногда и тем, и другим. Под качеством в данном случае подразумевается необычный, «эксклюзивный» вид развлечений – например, мини-зоопарк, трассы для езды на горном велосипеде, слалома, площадки для игры в гольф, казино или ночной клуб.
В подавляющем большинстве случаев, владельцы и управляющие компании не стремятся привлекать на свои объекты сторонние компании для организации инфраструктуры развлечений: «Всю инфраструктуру развлечений, которая присутствует в нашем парке постоянно, наша компания обеспечивает собственными силами, - рассказывает Лариса Кустова, менеджер коммерческого отдела парка «Яхрома», - Но определенные виды развлечений, например воздухоплавание, самостоятельно мы организовывать не стремимся, так как они требует не только специфических навыков, опыта и знаний, но и наличия лицензий и разрешений на предоставления данного вида услуг. В таких случаях, мы выбираем партнерскую организацию с наилучшей репутацией на рынке и организуем совместное предоставление услуги, при этом наш партнер не является арендатором наших площадей».
Иногда владельцы подмосковных домов отдыха прибегают к иной тактике привлечения постоянных клиентов. В качестве примера можно привести один из двух объектов управляющей компании Heliopark Hotel Management – парк-отель «Гелиопарк Кантри». Здесь сделали ставку на любителей атрибутики «дикого, дикого Запада» и выполнили внутреннее убранство помещений, наружную стилистику отеля и ландшафтный дизайн в соответствующем стиле. Надо сказать, что стилизованный интерьер постепенно входит в моду в Подмосковье. Еще один пример – гостиничный комплекс с не самым романтичным названием «Астория-1», где воссоздана атмосфера загородных резиденций прошлых столетий.

Сегодня маленькие, но за три…
А завтра большие, но по пять…
Несмотря на то что на территории Московской области находится около тысячи объектов для размещения отдыхающих и туристов, предоставляют эту услугу сегодня не более 700 домов отдыха, пансионатов и гостиниц. «Около 30 процентов общего числа средств размещения сегодня находятся в ведомственном подчинении и практически не функционируют, – говорит Вячеслав Плахов. – К сожалению, до сих пор не приняты юридические нормы, позволяющие переводить эти объекты из одной формы собственности в другую».
Между тем бывшие пионерские лагеря или ведомственные санатории, находящиеся в частной собственности, постепенно выходят на рынок. «Владельцы этой недвижимости постепенно понимают, что их собственность должна приносить прибыль, – считает Павел Кушнырев. – Они привлекают инвестиции и приглашают независимые управляющие компании, которые будут развивать и продвигать их объекты» либо объект продают. Нельзя сказать, что рынок загородной коммерческой недвижимости изобилует предложением, тем не менее при желании можно найти несколько десятков объектов, выставленных на продажу. Цены на санатории и дома отдыха, как правило, обусловлены месторасположением объекта, его площадью и удаленностью от столицы. Например, дом отдыха в 100 км от Москвы с участком земли площадью 24 га и общей площадью строений 9000 кв. м продается сегодня за $2,5 млн. А за $3,5 млн. будущему собственнику готовы предложить дом отдыха в 17 км от МКАД с участком земли 6,75 га и развитой инфраструктурой.
Однако приобретенный объект потребует дополнительных инвестиций. «Если говорить о реконструкции небольшого, категории 3 звезды, объекта с номерным фондом на 150–200 номеров и развитой инфраструктурой, то очень условно объем инвестиций можно оценить в $8 млн., – говорит Павел Кушнырев. – Если же речь идет о новом строительстве, то эта цифра вырастет еще на 30–40%». По словам Алексея Годованца, объем инвестиции в строительство загородного дома отдыха или базы отдыха может колебаться от 5 до 50 млн. долларов США, в зависимости уровня объекта.
Что же касается сроков окупаемости, то по разным оценкам, они составляют 2-10 лет. «Если основным источником прибыли является размещение гостей и предоставление им дополнительных услуг, то сроки окупаемости такого объекта, в зависимости от его уровня, могут варьироваться в пределах 3-10 лет, - комментирует Алексей Годованец, - Если же гостиничный комплекс превращается в совеобразный «магнит» для большого числа людей, то владельцы объекта могут реализовать часть земельных участков рядом с объектом для строительства частных домов, в таком случае, как показывает практика, срок окупаемости может значительно сократиться».
«Поскольку мы привлекаем банковские кредиты, мы рассчитываем сроки окупаемости наших объектов на пять лет», – продолжает Павел Кушнырев. Однако по мнению Вячеслава Плахова, средний срок окупаемости подобных объектов составляет 7–8 лет. «Четыре-пять лет – расчетный срок окупаемости спортивно-туристических объектов, – комментирует Вячеслав Плахов. – Дома отдыха и санатории окупаются, по нашим данным, чуть дольше».
К слову сказать, развитие спортивно-туристических баз и комплексов является одним из наиболее перспективных и активно растущих направлений. За два прошедших года только по специальной программе Комитета по туризму было построено 3 таких объекта. Несмотря на более быстрые сроки окупаемости и меньшую конкуренцию на рынке, по словам представителей Комитета по туризму Московской области, интерес к подобным проектам проявляют в основном иностранные инвесторы. «Три построенных комплекса и еще один строящийся объект были реализованы за счет инвестиций иностранных компаний», – подтверждает первый заместитель председателя комитета.
Российские инвесторы и девелоперы имеют возможность освоить другое, не менее перспективное направление – строительство небольших гостиниц в подмосковных городах, которые традиционно посещают туристы. «На многих туристических маршрутах в Подмосковье вообще нет гостиниц, – говорит Вячеслав Плахов. – А те, что есть, не всегда справляются с потоками посетителей, поэтому зачастую приходится сокращать время пребывания в том или ином городе, поскольку людей просто негде разместить».
Впрочем, компании, работающие на ниве отдыха, отнюдь не собираются сдавать свои позиции или расширять свою специализацию. В ряде компаний нам признались, что рассматривают сегодня еще как минимум два-три объекта для инвестиций и развития.