Во многих европейских странах от развития малого и среднего бизнеса зависит благосостояние страны, и отправлять компании «на периферию» никто не станет. Что же сегодня происходит на рынке недорогих площадей в пределах исторического центра, могут ли компании «средней руки» решить здесь свой «квартирный вопрос»? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор туристической компании ООО «Лайт-Тур» Александр Жигальцов.

Дефицит площадок под строительство в центре столицы заставляет девелоперов и инвесторов строить на «отвоеванных» участках экономически оправданные офисные объекты А-класса. Что касается офисных помещений, построенных несколько лет назад, то со временем собственники задумываются об их конкурентоспособности и проводят реконструкцию, способную вывести здание на качественно иной уровень. Таким образом, можно говорить о сложившемся в пределах Садового кольца рынке помещений А и В+ уровней.
Что же делать компаниям, не способным нести арендные ставки этих классов, но нуждающимся в центральных представительствах? Разумеется, в центре есть помещения, относящиеся и к классу С, однако чаще всего вести в них бизнес невозможно. Казалось бы, здания этого уровня должны характеризоваться всего лишь менее дорогим ремонтом, староформатной планировкой и менее «продвинутой» системой коммуникаций, нежели у площадей А- и В-уровней, на деле это объекты в аварийном состоянии со старой инженерией, часть которой попросту нежизнеспособна. Богу - богово, кесарю - кесарево, скажете вы. Если компания не в состоянии арендовать качественный офис в центре, пусть довольствуется низкопробным помещением или ищет площадь за пределами Садового кольца. Однако существует и другая точка зрения…
«Нашей компании немногим больше года. В 2003 г., незадолго до запуска проекта, мы занялись поиском помещения. По специфике бизнеса нам требовался офис в аренду, располагающийся в центре, недалеко от станции метро или крупных транспортных развязок, с высокой проходимостью. Нас интересовали офисы В- или С-класса, имеющие самые необходимые для ведения бизнеса коммуникации – выделенную интернет-линию, телефон. Важным условием были наличие приличного косметического ремонта (чтобы в помещении без риска для репутации можно было бы принимать посетителей), чистый фасад здания, благоустроенная прилегающая территория, наличие охраны – хотя бы консьержа. Что касается метража, то нам было необходимо до 90 кв. м.
Требования, согласитесь, отнюдь не завышенные, между тем помещение пришлось искать довольно долго. Сложности были связаны прежде всего с тем, что в центре Москвы огромный дефицит площадей В- и С-класса. Разумеется, строить здесь помещения этих уровней было бы нецелесообразно. Однако с реконструированными помещениями здесь тоже проблема. Собственники часто завышают классность своих объектов. Помещению С-класса присваивается уровень В+ с соответствующей стоимостью аренды. А помещению, которому вообще нечего делать на рынке (в котором подчас небезопасно работать), присваивается категория С. При этом стоимость аренды сложно назвать низкой, убогие офисы в центре сдаются практически по тем же ставкам, что и высококлассные объекты в спальных районах Москвы. По мнению собственника, если здание вышло на рынок, помещениям необязательно иметь какие-то элементарные условия для бизнеса. ОФисы В-класса часто предлагаются с косметическим ремонтом, однако фасад здания, прилегающая территория, состояние коммуникаций оставляют желать лучшего. Если же говорить о помещениях класса С, то здесь часто не бывает даже выделенных интернет-линий, линий МГТС и т. д. Да, низкобюджетные офисы должны уступать в качестве высококлассным зданиям, и мы не требуем суперсовременной планировки с пространством open space, эксклюзивной дизайнерской разработки интерьера, опто-волоконных коммуникаций - нам нужны элементарные условия для работы. Между тем владельцы убеждены: офис, не попадающий в категорию А и В+, – это четыре стены и потолок, все остальное – проблемы клиента. Вплоть до наведения порядка в подъезде офиса, дворе и т. д.
За время поиска помещения нам было предложено несколько объектов. Первый вариант, от которого впоследствии пришлось отказаться, – помещение в трехэтажном офисно-жилом комплексе на Никитской улице. В здании был сделан довольно качественный ремонт, проведены все необходимые коммуникации, однако здесь нас не устроили два момента. Во-первых, планировка: «нарезка» на очень маленькие комнатки противоречила организации бизнеса нашей компании. И вторая очень серьезная проблема - во дворе офисно-жилого комплекса постоянно устраивали «сходки» люди без определенного места жительства. Разумеется, собственник до момента привлечения арендаторов должен был решить эту проблему, навести порядок во дворе. Этого не произошло. Создалось впечатление, что владелец просто гнался за «длинным» рублем и не хотел устранять никакие смежные с его бизнесом сложности. После того как мы убедились в том, что двор комплекса – излюбленное место всех местных бомжей, пришлось отказаться от этого варианта. Вредить репутации собственного бизнеса было бы глупо.
Был еще вариант на Китай-городе. Здесь собственник позиционировал свой объект как мастерскую, где при желании можно устроить офис. Когда мы туда попали, поняли - ни о каком ведении бизнеса здесь не могло быть и речи. Мастерская производила очень жалкое впечатление – задымленные, не ремонтированные несколько десятков лет стены, очень низкие потолки, маленькие окна. Если бы концепция нашей компании состояла в отпугивании клиентов, это мрачное грязное помещение было бы весьма кстати.
Был вариант на Кропоткинской, но нам пришлось сразу его отсечь. Помимо того что в помещении давно не проводился ремонт, там вообще не было интернет-линий. Собственник, видимо, рассуждал так: «Зачем Интернет компании, доходы которой не позволяют снимать офис А-класса?»
Еще один объект нам предлагали в районе станции метро «Сухаревская». В общем и целом это был неплохой вариант – помещение конца 90-х годов, нормальные коммуникации, чистый двор и хороший фасад. Однако интерьер здесь был не похож на офисный – обои в цветочек, «веселые» занавесочки и т. д. Если бы у нас было время делать ремонт, эту проблему можно было бы решить, но, увы, поиск изрядно затянулся, нужно было въезжать в готовое помещение.
Все говорят о том, что рынок офисных площадей становится более цивилизованным. Можно ли этому верить, учитывая, что в центре Москвы все еще можно встретить случаи, когда сдаются места в холлах общественных зданий, коридоры и т. д.? И надо сказать, что на такие площади есть свои потребители – проблемы с офисами эконом-уровней вынуждают компании идти на крайние меры.
Среди предложенных нам объектов несколько вариантов подходили нам по многим параметрам. Однако нас не устраивала предоставляемая владельцем площадь – в 2–2,5 раза больше требуемой. Сегодня, кстати, наблюдается дефицит небольших офисов в аренду – вторая серьезная проблема после отсутствия цивилизованных площадей экономкласса.
После долгих и мучительных поисков мы нашли помещение в центре, которое можно отнести к уровню В-. Прежде всего мы согласились на этот вариант благодаря месторасположению. Офис в ЦАО положительно влияет на имидж компании. Неплохой косметический ремонт, чистый двор, охрана во дворе – таковы преимущества этого помещения. Среди недостатков – отсутствие линий МГТС, нам приходится пользоваться коммерческой связью. Кроме того, стоимость площадей не соответствует ставке этого класса помещений. Не буду называть конкретные цифры, скажу лишь, что в спальных районах по таким ставкам сдаются высококлассные офисы.
Сегодня можно говорить только о развитии рынка офисных площадей А- и В+-уровней. Малому бизнесу в центре приходится довольствоваться непотребными площадями или предпочитать им офисы среднего класса в спальных районах. К сожалению, в нашей стране, в отличие от Европы, нет экономического равноправия между высокодоходными компаниями и предприятиями среднего и малого бизнеса. Пока здесь не созданы условия для полноценной работы небольших игроков рынка. Между тем совокупный бизнес небольших компаний приносит столице хорошие прибыли, так почему бы не предоставить им возможности для нормального развития?»