Девелопер, решивший вести строительство в Москве, неминуемо сталкивается с проблемой получения большого количества разрешительных документов. Учитывая, что пока при обращении в госорганы у нас не работает принцип «одного окна», застройщики тратят массу усилий и времени на прохождение всех необходимых инстанций. Большие очереди, повторные визиты к одним и тем же чиновникам на разных этапах осуществления проекта, не всегда ясная схема взаимодействия с госстуктурами – с этими и другими проблемами приходится иметь дело столичным застройщикам.

Перечень всех документов, регламентирующих подготовку строительства, а также этапы согласования и список ответственных за выдачу документов организаций приведен в распоряжении мэра Москвы от 11 апреля 2000 года № 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве». Специалисты рынка недвижимости склонны делить весь процесс получения разрешений на два больших этапа.
В первую очередь компания-застройщик осуществляет предпроектную подготовку строительства. На этом этапе разрабатывается схема размещения объекта строительства, проект инженерного обеспечения района застройки, общая планировка территории. Специалистами производится градостроительное обоснование размещения объекта, проще говоря, чиновники решают, насколько дом, здание будут оправданы в определенной городской среде. Далее по результатам обоснования идет подготовка ИРД (исходно-разрешительной документации) – комплекса документов, который систематизирует результаты предпроектной подготовки. Результатом всей предпроектной подготовки становится правовой акт городской администрации, дающий разрешение на осуществление градостроительной деятельности и определяющий условия проведения инвестиционно-строительной деятельности.
Второй этап – проектная документация. Здесь разрабатываются архитектурно-градостроительное решение, проектная и рабочая документация. Результатом проектной подготовки строительства является утверждение проекта и получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
На первый взгляд представленная схема не кажется запутанной. Но это только на первый взгляд. Количество документов, представляемых заказчиком на самых разных этапах процесса (стадия обоснования, ИРД, проектная документация, разрешение на производство строительно-монтажных работ и т. д.), достигает почти 200 наименований. Учитывая же, что каждый из них рассматривается и утверждается сразу в нескольких госинстанциях, процесс изрядно затягивается. Так, например, проектная документация по нормативам рассматривается более чем в 10 организациях (Москомархитектуре, Москомприроде, Центре государственного санитарно-эпидемиологического надзора и т. д.). Кроме того, она подлежит государственной экспертизе. Неудивительно, что реальные сроки готовности документов сильно отличаются от заявленных (не все госорганы работают исправно) и стоит только одному документу «провиснуть», как идет сбой по всему процессу получения бумаг. Правда, по признанию специалистов, бывает, что с помощью финансовых рычагов компании сокращают сроки рассмотрения документации, а значит, и общее время прохождения всей цепочки согласований.
У этой многоступенчатой системы существует еще один серьезный недостаток. «Если вносятся какие-то изменения в рабочий проект, например, в коммуникационную систему, то необходимо снова комплексно пересматривать и согласовывать документы во всех пройденных ранее инстанциях, – рассказывает генеральный директор компании, пожелавший остаться неназванным. – Это серьезная проблема, учитывая, что на оформление документов порой уходит времени больше, чем на фактическую реализацию проекта». Разумеется, подобные порядка касаются не только рабочего проекта, но и всех других этапов подготовки документации. «По общему правилу изменение технико-экономических показателей объектов, установленных в исходно-разрешительной документации более, чем на 10%, утверждается Архитектурным советом Москомархитектуры при условии повторного согласования с префектом административного округа и при условии внесения изменений в правоустанавливающие документы на пользование объектом недвижимости, - говорит Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». - Кроме того, это изменение должно быть предварительно утверждено в организациях, согласовавших исходно-разрешительную документацию, и внесены соответствующие изменения в Градостроительное заключение».
(Для справки: ИРД согласуется в 17 (!!!) инстанциях, а именно: в ЦГСЭН, МЛТПО, Москомприроде, УГПС, Москомимуществе, Москомземе, ГУ ГО и ЧС, ГИБДД, ФСО РФ, ОПС Мосгоргеотреста, НИ и ПИ Генплана, ГУОП г. Москвы, районных электросетях, Мосгортепле, Мосводоканале, Мосгазе.)
По существующей системе документы попадают в одну и ту же организацию несколько раз. На каждом этапе согласуются различные вещи, именно поэтому бумаги вынуждено «оседают» в одной и той же инстанции.
Многие компании видят большую проблему и в том, что до сих пор нет унифицированной схемы, четко расписывающей порядок действий госорганизации и застройщика. Например, в процессе работы во многих инстанциях возникают все новые и новые требования к некоторым документам, соответственно, приходится возвращать бумаги на доработку, что занимает дополнительное время, тормозит рабочие процессы. «По опыту холдинга «Капитал Груп» ни один объект не был согласован по одной схеме. У каждого объекта свой нюанс. Для одного это – высокая этажность, и, как следствие, для этого объекта вырабатываются специальные требования пожарников, для другого – соседство с природоохранной зоной, то есть нужна экологическая экспертиза (необходимо обеспечить компенсационное озеленение), для третьего – инженерные системы. Для объектов, предназначенных для ЦАО, необходимо историко-археологическое исследование и т. д. В Москве нет участков под застройку, которые были бы без какого-либо отягощения, а это означает, что в каждом конкретном случае
нужно заказывать дополнительный пакет документов», – считает Екатерина Семихатова.
Помимо отсутствия общих правил во взаимодействии чиновника и застройщика, отсутствует и единая система в обозначении документации. «В разных инстанциях согласования часто называются по-разному. Нет унифицированных обозначений документов. Разумеется, это большая проблема, потому что, подготовив бумагу определенного образца, у застройщика существует риск того, что документ не будет принят и придется возвращать его в предыдущую организацию для изменения некоторых формулировок, - комментирует ситуацию Евгения Реботунова, юрист компании White&Case. – Кроме того, распоряжение Мэра Москвы, которое регулирует процесс получения разрешительной документации, трудно использовать в качестве руководства к действию. Невозможно следовать статьям этого документа при подготовке разрешительных документов, потому что порядок этот меняется в зависимости от специфики планируемого объекта. Все зависит от того, что и где вы строите, есть ли уже утвержденные планы застройки этого района, согласованы ли технические условия, подведены ли инженерные коммуникации, оформлена ли аренда участка и т.д. Другими словами, правила игры, по которым строится один объект, редко совпадают с правилами игры, использованными при возведении другого строения».
Еще один момент – схема согласования проектов. Будучи единой для всех строительных проектов столицы, она не учитывает особенности и сложности будущих строений, особенности территории, на которой они будут располагаться, и т. д. «Простые проекты, не требующие дополнительных проверок, разрешений и проч., проходят те же стадии согласования и рассматриваются столько же, сколько и очень сложные, –рассказывает специалист компании. – Это не всегда нужно и влечет за собой массу затраченного впустую времени и много бумажной работы».
Бюрократизация процесса, хаотичный порядок оформления бумаг, отсутствие жестких сроков выдачи документов – все это не просто мешает рабочим процессам, но и отчасти препятствует выходу иностранных инвесторов на отечественный рынок. Разобраться в этой сложной системе порой не под силу даже российскому специалисту, не говоря уже о коллегах из-за рубежа. Не случайно самые предприимчивые из них, приняв решение работать в нашей стране, ищут российских партнеров с целью переложить на их плечи неведомый процесс под названием «разрешительная документация». «Не так давно в нашем офисе проходили переговоры немецких инвесторов и российских партнеров. Речь зашла о получении разрешительной документации. Инвесторы поинтересовались, когда можно получить все необходимые документы. Каково же было их удивление, когда российские партнеры ответили: «Не знаем», - рассказывает Виталий Можаровский. - Для иностранных специалистов неопределенность по срокам в каком бы то ни было бизнес-процессе – это нонсенс, который тормозит развитие проекта и компании. Если там ты сдал документы, и в течение оговоренного времени чиновник не ответил по твоему запросу, это означает автоматическое разрешение всех проблем, идет согласие по умолчанию. Для нас же рассмотрение бумаги в одной инстанции несколько месяцев - привычная практика».
Существование многоступенчатой системы получения документов, по словам экспертов, разумеется, можно оправдать: сам по себе процесс строительства довольно сложен, и, чтобы отследить качество каждого этапа реализации объекта, приходится документально отслеживать каждый шаг. Между тем не стоит закрывать глаза и на то, что отнюдь не все проекты в Москве строятся с соблюдением всех норм и правил, порой качество строений вообще не выдерживает никакой критики. «Как простой обыватель, я, вспоминая историю с аквапарком, представляя ту кипу бумаг, которую пришлось собрать застройщикам, не понимаю, как после всего этого, власти могут винить одного лишь проектировщика, - говорит Виталий Можаровский. – можно ли после этого оправдать наличие огромного количество инстанций, ведающих процессом получения разрешений? Зачем вообще тогда всем этим органам отдаются на ревизию проекты?»
Сегодня многими строительными экспертами озвучиваются кардинальные меры по упрощению системы получения разрешений. Прежде всего высказывается пожелание частично упразднить плату инстанциям за оформление бумаг или хотя бы упростить процесс ее взимания. «Например, если компания выигрывает конкурсный объект, было бы правильным все расходы на согласования включить в единый начальный платеж, чтобы в дальнейшем деньги уже не фигурировали в процессе», – считает Оксана Басова, пресс-секретарь компании СХолдинг. Помимо этого, неоднократно высказывались пожелания столичных застройщиков отменить повторное визирование документов в госорганах. «Можно было бы избежать «хождение кругами», если бы правила получения документов разрабатывались по принципам зонирования, - считает Евгения Реботунова. - К чему сводится получение многочисленных разрешений? К тому, чтобы все возведенные объекты в Москве соответствовали ряду строительных регламентов того или иного района. Сейчас в городе существует зонирование по плотности и высоте застройки, по назначению строящихся помещений и т.д. На мой взгляд, для каждого района зонирования необходимо выработать унифицированную систему получения разрешений. В этом случае в каждом таком районе работала бы своя система, от застройщика требовались документы, принципиальные именно для этого района в городе».
Многие эксперты высказываются за отмену дублирующей документации, установление жестких сроков рассмотрения и выдачи документов в соответствии хотя бы со сроками, установленными правительством Москвы. Подавляющее большинство специалистов также уверено, что сегодня зачастую чиновники в организациях, подписывающих и утверждающих документацию, никак не заинтересованы в более быстром рассмотрении документов, поэтому процесс часто затягивается. Интереса в более быстром и качественном выполнении своей работы нет. «Если бы их зарплата зависела от сроков согласования или, предположим, чиновники могли бы получать процент от стоимости процедуры, то ситуация была бы иная», – высказал свое мнение директор компании, пожелавший остаться неизвестным. Как бы то ни было, в этом секторе есть над чем работать. Этот материал – лишь попытка понять и систематизировать не самые сильные стороны процесса получения разрешений, попытка осмыслить, насколько эта многоступенчатая система является препятствием на пути цивилизованного развития рынка.