Рынок строительных услуг, как, впрочем, и рынок коммерческой недвижимости в целом, начал зарождаться в нашей стране чуть более десяти лет назад, поэтому такие понятия как «девелопмент недвижимости» и «девелоперские компании» достаточно новы для России.

Обзор

По данным Гильдии управляющих и девелоперов (ГУиД), в 2003 году было введено порядка 200 тыс. кв. м офисных и 250 тыс. кв. м торговых площадей.
В 2004 году прирост офисных площадей составит порядка 100–150 тыс. кв. м.
Прирост торговых площадей планируется повысить до 500 тыс. кв. м.

Разница в уровне спроса между различными категориями коммерческой недвижимости, по мнению Александра Гришина, президента Гильдии управляющих и девелоперов, обуславливается доходностью проектов и подготовленностью рынка к их введению: «Сегодня растет потребительская активность населения, следовательно, наблюдается бурное развитие торговых объектов».
В то же время строительство спортивных комплексов, несмотря на видимую привлекательность этих объектов, пока не приносит высокой доходности и поэтому не предусматривает их массового введения.
Иная ситуация с развитием гостиничного комплекса в Петербурге. Спрос на гостиницы сегодня гораздо выше, чем существующее предложение, однако слаборазвитая инфраструктура замедляет их развитие.

Спрос
Источниками спроса на строительство и реконструкцию офисных площадей являются два типа компаний.

Первый тип собственников – это владельцы объектов, получившие права собственности на недвижимость вследствие приватизации.
Второй тип собственников – новые компании, преимущественно российские, которые стремятся инвестировать в недвижимость.
Общее число компаний, профессионально занимающихся сегодня инвестированием в офисную недвижимость в Петербурге, не более двух десятков.

Источниками спроса на строительство складских комплексов являются крупные торговые операторы (российские и иностранные компании), которые возводят на территории Петербурга и области склады для собственных нужд.
Источником спроса на строительство торговых площадей в подавляющем большинстве являются собственники новых торговых сетей, а также компании, которые расширяют свой бизнес в регионе. Это могут быть как петербургские ритейлеры, так и общероссийские и иностранные торговые сети.

Предложение
По данным компания «Астера», одним из крупнейших игроков на рынке коммерческой недвижимости Петербурга является строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». В этом году компания ввела в эксплуатацию бизнес-центр «Шпалерная, 54» общей площадью 9134 кв. м. На разной стадии реализации находятся проекты бизнес-центров на 14-й линии Васильевского острова и на пр. Добролюбова.

Другая крупная девелоперская компания – ЗАО «МК ПСБ», реализующая строительство бизнес-центров «Невский, 38» (11,9 тыс. кв. м), «Шереметев» (12 тыс. кв. м), «Адмирал» (10 тыс. кв. м).
ООО «Корпорация С» работает сразу в нескольких секторах коммерческой недвижимости. Компания реализует программу строительства семнадцати офисных центров для «Урало-Сибирского банка», проект торгового комплекса «Дом на Казанской», апарт-отель в Михайловском саду.

В секторе торговой недвижимости по-прежнему крупнейшими игроками остаются:

холдинг «Адамант» (за последние полтора года компанией введено более 130 тыс. кв. м торговых площадей);
ООО «Макромир» (на различной стадии реализации находятся 8 проектов торговых комплексов; площадь торговых центров, планируемых к вводу в 2005–2006 гг., составляет 263 тыс. кв. м);
ООО «Агроторг» (на сегодняшний момент сеть «Пятерочка» насчитывает 100 супермаркетов);
ООО «ОМНИ» (5 торговых центров «Лента cash&carry»);
ЗАО «Доринда» (3 гипермаркета «О`КЕЙ»);
Компания «Metro cash&carry» (2 торговых центра и один проект в процессе реализации);
ООО «Фирма «Омега-97» (6 супермаркетов «Патэрсон»);
IКЕА («IКЕА Кудрово» и в стадии строительства – ТК «Мега» общей площадью 130 тыс. кв. м);
КЦ «Питер» (ТК «Сенная» и в стадии реализации – ТЦ «Питер» общей площадью 40 тыс. кв. м, ТЦ «Галерея 1814» общей площадью 8 тыс. кв. м).

В настоящий момент во всех строящихся жилых зданиях первый (а иногда и второй) этаж отводится под коммерческое использование. В большинстве случаев первые, нежилые, этажи используются для организации торговли, но иногда здесь размещают и офисные помещения.
Динамика увеличения вводимой площади встроенных помещений, на основе данных строительной компании «ЛенСпецСМУ», следующая:

2002 год – 5300 кв. м;
2003 год – 6800 кв. м;
2004 год – планируется ввести порядка 11 тыс. кв. м.

Процентное соотношение коммерческих и жилых помещений зависит от этажности дома. В среднем это 3–6% общей площади.
Коммерческая недвижимость реализуется в основном по долевой схеме. Стоимость фиксируется на момент продаж и до конца строительства не меняется вне зависимости от изменения цен на комплектующие материалы.
Цена на встроенные помещения превышает цену на жилую площадь, так как себестоимость встроенных помещений выше и они имеют полностью автономные системы обеспечения жизнедеятельности: вентиляция, отопление и т. д. В среднем срок окупаемости встроенных помещений составляет от 2 до 5 лет.
Наиболее крупный заказчик на коммерческую недвижимость, по данным «ЛенСпецСМУ», – сеть магазинов «Пятерочка». Сеть выкупает большие помещения площадью около 1000 кв. м.

Цены и сроки строительства

Ориентировочная стоимость строительства офисных площадей, по данным ГУиД, на сегодняшний день составляет $800–1000 за 1 кв. м без стоимости земли.
Стоимость строительства торговых центров, как правило, не превышает $1 тыс. за кв. м. В зависимости от размеров объекта она составляет $700–1000 за 1 кв. м.
Стоимость строительства 3–4-звездочной гостиницы колеблется в пределах $1300–1500 за 1 кв. м.

Средний срок строительства объектов коммерческой недвижимости в Петербурге составляет 2 года, из которых почти полтора года требуется непосредственно на возведение здания и полгода – на проектирование и согласование проекта, что сопоставимо со сроками строительства в Москве. Владельцы и девелоперы заинтересованы в скорейшем вводе объекта в эксплуатацию, поскольку объем вкладываемых средств довольно большой.
Однако сегодня наблюдается тенденция строительства все более крупных объектов офисной и торговой недвижимости. Это заставляет инвесторов и девелоперов переходить к новой стратегии мультифазного строительства.

Тенденции
Основные тенденции, определяющие развитие рынка в настоящее время, следующие.

На рынок коммерческой недвижимости продолжают выходить компании, изначально занимавшиеся только строительством жилья. Например, компания RBI объявила в конце 2003 г. о выходе на рынок коммерческой недвижимости и создании для этой цели компании Prime Retail. Также ОАО «Строительная корпорация Возрождение», сильный игрок на рынке строительства жилья, за последние 1,5–2 года стало одним из сильнейших игроков на рынке строительства коммерческой недвижимости.
Крупные объекты строятся с внедрением автоматизированных систем управления, которые позволяют осуществлять дистанционный контроль и управление инженерными системами здания: безопасности здания, пожарной сигнализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, освещения, энергоснабжения и т. д.

Прогнозы
Сравнивая объемы представленных участков под застройку и объем в пассивах объектов, специалисты приходят к выводу, что темпы ввода объектов сегодня не опережают запланированного объема, что позволяет говорить о наличии некоторого запаса участков для будущего строительства. По мнению Александра Гришина, на рынке есть крупные компании, которые, обладая «пятнами» для застройки, «столбят места».
По мнению аналитиков компании «Астера», вероятнее всего, продолжится выход на рынок коммерческой недвижимости успешных компаний, зарекомендовавших себя на рынке жилищного строительства.
Одновременно продолжится укрупнение форматов торговых объектов и строительство локальных торговых центров.
Участки будут распределяться по результатам торгов как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду (6 лет), а при строительстве объектов застройщики будут уделять больше внимания архитектурно-концептуальному решению.

Спецвыпуск: инвестиции