Экономика Северо-Западного федерального округа развивается более низкими темпами, чем в целом по России. Ресурсно-сырьевая база региона не относится к числу наиболее богатых в стране, по объему промышленной продукции округ занимает пятое место среди семи федеральных округов. К отраслям специализации округа относится металлургический комплекс, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность. Кроме того, здесь активно развивается рыбная промышленность, по вылову рыбы округ занимает второе место в стране, уступая пальму первенства лишь Дальневосточному округу.

На территории Северо-Западного округа расположено 152 города, крупнейшими из которых являются Санкт-Петербург, Калининград, Мурманск, Архангельск, Череповец, Вологда. Численность населения городов, за исключением Петербурга, не превышает 450 тыс. человек. Единственным городом-миллионником на cеверо-западе является Санкт-Петербург. Северная столица и ряд городов-спутников формируют экономическое ядро всего региона. По этой причине развитие рынка коммерческой недвижимости в Петербурге, численность населения которого приближается к 5 млн. человек, сравнивать с ситуацией на рынке недвижимости в других городах региона неуместно.
Петербург в борьбе за офисы
Рынок коммерческой недвижимости в Северной Пальмире развивается «рука об руку» со столичным. Более того, в некоторых случаях тенденции на рынке коммерческой недвижимости в Петербурге «срабатывают на опережение». Наиболее стремительно в городе развивается рынок высококлассных офисных площадей. Более половины пополнения приходится на деловые комплексы уровня В и 10% – на объекты А-класса. При этом границы (как ценовые, так и качественные) между двумя последними категориями офисной недвижимости становятся все более размытыми. Офисные комплексы класса В и выше строятся с нуля или являются продуктом глубинной реконструкции существующих зданий, подразумевающей замену всех инженерных коммуникаций, монтаж систем приточно-вытяжной вентиляции и центрального кондиционирования, установку современных лифтов и организацию оптоволоконной связи. Помещения, предлагаемые в аренду, как правило, имеют свободную планировку. В числе обязательных услуг – кафе, круглосуточная охрана, клининговая служба. Офисная площадь новых зданий обычно не превышает 10 тыс. кв. м, составляя в среднем 5–8 тыс. кв. м. Почти 100%-ная загрузка бизнес-центров среднего и высокого класса – как давно присутствующих на рынке, так и сданных в эксплуатацию в 2002–2003 гг. (комплексы «Петровский форт», «Сити-центр», «Аскольд», «Президент» и др.), – привлекает в этот сектор новых инвесторов. Надо сказать, что в сооружение бизнес-центров начали вкладывать деньги банковские структуры, в том числе московские. Все более популярным становится сетевой подход, при котором девелоперы последовательно или параллельно развивают сразу несколько объектов. Один из наиболее активных инвесторов – ОАО «ПСБ-Инвест Групп», дочерняя структура Промышленно-строительного банка (ПСБ). Она одновременно реализует четыре офисных проекта, которые должны финишировать в конце 2004 – начале 2005 года. Самый масштабный из них – реконструкция исторического дома на Невском проспекте, 38 под офисно-торговый комплекс класса А, завершающаяся в сентябре. Вложения в этот проект оцениваются в 35 млн. евро. В 6-этажном здании-памятнике общей площадью 14 700 кв. м на первых двух уровнях разместятся дорогие магазины, а выше на 7000 кв. м расположится бизнес-центр. Если учесть, что городской рынок офисов категории А – это всего 30 тыс. кв. м (причем все они заняты), пополнение это достаточно серьезное. Средний уровень арендных ставок на Невском, 38 – $550 за 1 кв. м в год (без НДС, включая эксплуатацию), что соответствует верхней ценовой планке на офисы А-класса, установившейся в Петербурге.
Одна из последних тенденций петербургского офисного рынка – продажа площадей в строящихся бизнес-центрах. Характерно, что пока она проявляется только в секторе объектов В – В+.
Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» первой в городе применила практику долевого участия при сооружении бизнес-центров и продолжает ее тиражировать. Этим летом корпорация завершила реконструкцию офисного здания В+ на Шпалерной ул., 54, недалеко от Смольного. Продажа помещений началась еще на старте проекта. Осенью 2001 года офисы оценивались в $950 за 1 кв. м, а в мае 2004 года последний вакантный блок предлагается по $1800 за «квадрат». Общая площадь здания – 9100 кв. м (полезная офисная – 6400 кв. м).
Чрезвычайно популярны особнячки площадью до 1000 кв. м, средние цены на такие здания, расположенные в историческом центре, составляют $1200–1500 за 1 кв. м, при этом уникальные объекты выставляются на продажу по цене $3000 за 1 кв. м. Но несмотря на многообразие предложений, офисной недвижимости в городе по-прежнему не хватает.

И не только…
Между тем наибольшую долю как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в городе имеет сегмент торговой недвижимости. Торговые центры выводятся на рынок торговой недвижимости путем нового строительства/реконструкции, кроме того, активно перепрофилируются здания изначально неторгового функционального назначения. По данным компании Colliers International, общий объем полезной площади на первое полугодие 2004 года составил 520 тыс. кв. м (включая торговые объекты, торговые центры, объекты cash & carry, гипермаркеты полезной площадью от 4 тыс. кв. м).
В 2003 году на петербургский рынок пришли такие иностранные операторы, как IKEA (30 тыс. кв. м), METRO (открылись 2 объекта формата cash & carry по 15 тыс. кв. м каждый). Помимо этого в городе работают «Спортмастер», «М.Видео», «Перекресток», «Патэрсон». Осенью 2004 года компания Ramenka откроет первый гипермаркет «Рамстор» в ТРК «Гулливер» (около 4 тыс. кв. м). Еще один гипермаркет компания построит на Коломяжском проспекте в 2006 году.
В конце 2005 года в городе появится гипермаркет OBI, о выходе на рынок Санкт-Петербурга заявил также немецкий торговый оператор Real.
По данным компании «Астера», на сегодняшний день арендные ставки в торговых комплексах Северной столицы колеблются в основном в пределах $360–960 за 1 кв. м в год. В некоторых торговых комплексах арендные ставки достигают $1800 за 1 кв. м в год.
Санкт-Петербург, являясь главными морскими воротами России, обладает благоприятным местоположением для девелопмента современных логистических комплексов, складской и индустриальной недвижимости. Тем не менее в Петербурге уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей.
По данным компании Jones Lang LaSalle, на рынке складской недвижимости Петербурга к классу А относятся 100–150 тыс. кв. м площадей (2% от общего объема предложения на рынке), построенных по схеме built-to-suit. Еще порядка 200 тыс. кв. м складских комплексов (4% от общего объема предложения), по данным Colliers International и Jones Lang LaSalle, можно классифицировать как класс В и В-.
В настоящий момент активно ведется строительство нескольких объектов. Компания «Евросиб» строит терминал класса А на земельном участке 9 га в районе станции «Предпортовая». Объем инвестиций оценивается в $10–15 млн. Срок ввода в эксплуатацию – 2005–2006 гг. Компания «Инкотек» возводит логистический центр класса А на ул. Кубинская на земельном участке 24,6 га. В логистический центр войдут крытые склады (50 тыс. кв. м), склады с охлаждением (9 тыс. кв. м), контейнерное депо, склад временного хранения, таможенный склад. Также на территории центра расположится офисный комплекс. Объем инвестиций – $30 млн. Срок ввода – конец 2005 года – первый квартал 2006 года.
На сегодняшний день стоимость аренды склада в профессионально оснащенных комплексах достигает, по разным оценкам, $100–140 за 1 кв. м в год. Стоимость аренды теплых складов составляет $50–70 за 1 кв. м в год. Неотапливаемые помещения сдаются в аренду по цене $12–45 за 1 кв. м в год.
А вот гостиничная индустрия культурной столицы России развивается крайне медленно. Несмотря на усилия городской администрации, за прошедший год суммарный номерной фонд увеличился лишь на 2%. В числовом выражении это означает, что сегодня Петербург располагает номерным фондом в 11 945 номеров в 97 отелях. Приоритетными направлениями развития гостиничной отрасли сегодня считаются строительство гостиниц среднего тарифа и реконструкция уже существующих объектов. Активное расширение номерного фонда, по мнению специалистов, ожидается с 2006 года. Между тем в увеличении номерного фонда гостиниц нуждается и ряд других городов Северо-Западного федерального округа – например, Псков и Новгород, которые традиционно входят в туристические маршруты.

Коммерческая недвижимость вне мегаполиса
Однако рынок коммерческой недвижимости в небольших городах округа находится сегодня в «зачаточном состоянии». Исключение составляют, пожалуй, наиболее крупные региональные города: Калининград, Архангельск, Мурманск, Череповец. Рынок коммерческой недвижимости развивается в этих городах почти по одинаковому сценарию, но непременно с «местным» колоритом.
Вот небольшой пример. Как известно, основной объем офисных помещений во многих региональных городах представлен реконструированными зданиями и первыми этажами жилых домов. Так происходит на рынке большинства городов СЗФО, за исключением, пожалуй, Архангельска, где перевод квартир из жилого фонда в нежилой запрещен на местном законодательном уровне. Здесь вопрос размещения офисов компаний решается лишь путем нового строительства, при этом строящиеся объекты в городе можно пересчитать по пальцам, а цена 1 кв. м в строящемся офисном здании достигает $1200.
В Мурманске обратная ситуация, здесь львиную долю офисного рынка представляют именно бывшие квартиры на первых этажах и переоборудованные гостиничные номера. Нового строительства нет совсем. По данным Городской службы недвижимости (Мурманск), в настоящее время для аренды на рынке представлено чуть более десяти помещений, в том числе квартир общей площадью около 1000 кв. м. На продажу выставлено более сотни объектов, в том числе квартир общей площадью около 10 тыс. кв. м. Причем, по словам местных риелторов, зачастую квартиры, где организуют офисы, не выводят из жилого фонда, дабы не платить полную стоимость коммунальных услуг. Основных причин, по которым в городе не ведется строительство офисных центров, две. Во-первых, город расположен на «фундаменте» из скалистых пород, поэтому любое строительство на такой почве – это огромные инвестиции. Вторая причина более прозаична. Как прокомментировали нам в местном агентстве «Кольский дом», в Мурманске не выделяются землеотводы под новое строительство.
На фоне этих перипетий ситуация на офисном рынке в самой западной точке страны – городе Калининграде – кажется вполне благополучной. По данным компании Jones Lang LaSalle, в Калининграде существует около 10 тыс. кв. м офисных помещений класса В. Кроме того, к 2005 году в центре города планируется построить общественно-деловой центр «Калининград-750», где будут размещены офисные, торговые, выставочные помещения и гостиница.
Арендные ставки в обозначенных городах находятся приблизительно на одном уровне – в диапазоне $15–35 за 1 кв. м в месяц. Ставки аренды на офисные помещения впрямую зависят от места расположения объектов, а затем уже от оснащенности и состояния помещений.
Рынок торговых помещений в СЗФО, как, впрочем, и по всей России, развивается куда более стремительно и активно. Особенно ярко это видно на примере Калининграда. По данным Jones Lang LaSalle, средняя ставка аренды в торговых комплексах города составляет около $400–600 за 1 кв. м в год, арендные ставки в торговых помещениях на центральных улицах находятся в диапазоне $800–1200 за 1 кв. м в год. При этом в Калининграде нет торговых центров с полноценной современной концепцией. Правда, в 2005 году в городе должны открыться сразу два крупных торговых центра: «Калининград-Плаза» (35 тыс. кв. м) и торгово-развлекательный комплекс «Мега» (90 тыс. кв. м). На 2007 год также запланировано открытие торгового центра «Гамма» (42 тыс. кв. м).
По оценкам Jones Lang LaSalle, основными торговыми операторами на рынке Калининграда являются местные компании, но в ближайшем будущем специалисты прогнозируют развитие московских и международных (прежде всего польских и прибалтийских) сетей в регионе.
В 2005 году крупный торгово-развлекательный центр планирует построить в Петрозаводске петербургская компания «Стройиндустрия Н». Общий объем инвестиций в проект оценивается в $20 млн. В комплекс центра общей площадью 50 тыс. кв. м войдут не только торговые зоны, но и рестораны, фуд-корт, кинотеатр, подземная стоянка.
Однако стремление насытить рынок качественными торговыми площадями заметно не только в относительно крупных городах СЗФО, но и, например, в Пскове, численность населения которого составляет чуть более 200 тыс. человек. К концу текущего года здесь должно завершиться строительство первого в городе гипермаркета. На площади в 20 тыс. кв. м планируется разместить гипермаркет, торговую галерею, детскую комнату, фуд-корт и 4-зальный мультиплекс. Ставки аренды пока не известны, однако цена торгового помещения в Пскове колеблется от $10 до $30 за 1 кв. м в месяц.
Кстати, сфера коммерческой недвижимости в Пскове отличается достаточно большим спектром предложений по аренде и продаже складских и промышленных помещений. Разумеется, речь идет о складах и производствах советской эпохи. Эта ситуация в принципе характерна для всего Северо-Западного федерального округа, арендовать складское помещение в Пскове, Архангельске, Петрозаводске можно по цене 50–150 руб. за 1 кв. м в месяц. Дороже складская недвижимость стоит в Череповце (200–300 руб. за 1 кв. м в месяц), где за чертой города намечено строительство новых складских и производственных площадей.

С уверенностью можно сказать, что на территории Северо-Западного федерального округа наиболее перспективно развитие сектора торговой недвижимости, который сегодня только-только начинает набирать обороты. Несмотря на очевидный недостаток качественных офисных помещений, строительство новых административных зданий, как правило, затруднено либо из-за нехватки у потенциальных девелоперов финансовых ресурсов, либо из-за особенностей развития того или иного города.