Быть девелопером во всем мире почетно и престижно. И выгодно. Ведь настоящий девелопер, координируя интересы и возможности инвестора, финансового консультанта или банка, риелтора или риелторской консалтинговой компании, реализует весь проект от а до я. Он принимает на себя самые большие риски в реализации проекта. Но именно он и получает наибольшую доходность в случае успешного исхода дела. В России ситуация с девелоперами, что естественно, существенно отличается от общемировой практики. В особенности это касается проектов строительства торговых центров.

Девелопмент торговых центров на Западе можно разделить на несколько этапов. Как считает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец, на первом этапе девелопер изучает, анализирует рынок, выясняет технические возможности строительства торгового центра в выбранном районе, определяется с типом будущего торгового центра, производит социальный маркетинг проживающих поблизости. На втором этапе он занимается выбором земельного участка из 2–3 предложений, имеющихся на рынке. Затем производит необходимые предпроектные работы и составляет бизнес-план. Следующий этап – урегулирование правовых вопросов приобретения земельного участка. После этого девелопер принимает окончательное решение по объемам и площадям строительства торгового центра. Затем на авансцену выходят архитекторы и проектировщики, решаются вопросы подготовки исходно-разрешительной документации и утверждения архитектурного проекта. Начинающееся после этого строительство центра – самый длительный и инвестиционно затратный этап. В это же время происходит и поиск арендаторов будущего торгового центра. После сдачи объекта в эксплуатацию проводится маркетинг и позиционирование объекта, организуется соответствующая рекламная кампания и начинается эксплуатация объекта.
В России вплоть до сегодняшнего дня не было зафиксировано практически ни одной сделки по продаже торгового центра. Почему? Вопрос сложный и неоднозначный. Можно назвать три причины. Во-первых, это тот факт, что на Западе лишь немногие девелоперы являются одновременно и владельцами проекта. Во-вторых, конечно, сказывается отсутствие опыта у российских девелоперов. И, в-третьих, это нехватка профессиональных управляющих компаний, способных взять на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию объекта после завершения строительства.
По словам Джефа Кершо, директора отдела ритейла компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, западные инвесторы, девелоперы и операторы работают по установленным профессиональным принципам. «Между ключевыми участниками процесса девелопмента – инвестором, девелопером и «якорным» арендатором – заключается REA (соглашение о взаимных интересах). Это соглашение о том, что все стороны сделки знают, чего хотят, и уверены, что получат именно это, – рассказывает г-н Кершо. – В России в настоящее время такого соглашения не существует, отсюда и общая нехватка уверенности в поставщиках и стремление девелопера все сделать самому. На Западе, конечно, существуют такие гиганты, как General Growth, Simon и the Mills, которые в состоянии в отдельных случаях реализовать проект самостоятельно, включая управление и владение, но это скорее исключение из правил, особенно среди более мелких девелоперов». В этом и состоит одно из главных различий в самом определении понятия девелопера на Западе и в России. Кроме того, западные девелоперы обычно начинают свое участие в проекте, четко представляя себе варианты реализации этого проекта.
А что же происходит в России? Понятия «девелопер» и «инвестор» здесь оказываются чрезвычайно близки, если вовсе не сливаются. По словам Яна Брудного, директора компании СРМ, «обычно девелопер в России – это и девелопер, и инвестор, и маркетинговый консультант в одном лице. Во многом это происходит из-за того, что сам термин «девелопер» появился в России всего два-три года назад. Другая причина кроется в том, что многие компании пока морально не готовы возложить ответственность за выполнение проекта на третьих лиц. Они никому не доверяют, кроме самих себя, считая себя «номером один» в индустрии и полагая, что только они способны родить потрясающую идею, которую, как единственного ребенка, они, конечно, никому и ни за что не отдадут. Если же это все-таки происходит, то работа передается, как правило, компаниям, так или иначе связанным с инвестором, девелопером или людьми, которых они хорошо знают. И даже тогда они перестраховываются и в случае чего всегда готовы порвать отношения».
И появляется в нашей стране, по определению управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, некий интегрированный инвестор, образующий своеобразную специфику девелопмента российских торговых центров. По его словам, сегодня на рынке присутствуют высокопрофессиональные компании, которые способны подготовить грамотные маркетинговые исследования, качественные архитектурные проекты, обучить управляющие компании, сдать площади в аренду, осуществить юридическую поддержку и т. д. Но, во-первых, все эти услуги предоставляют разные компании, а во-вторых, у девелопера нет информации о том, к кому он может обратиться, какой у кого имеется положительный опыт. И такое положение вещей будет сохраняться до тех пор, пока в профессиональной среде не будет достаточно полной и открытой информации о том, кто и что может делать на рынке.
Впрочем, тесное единство девелопера и инвестора в России – далеко не единственная специфическая особенность строительства торговых центров в нашей стране. По принятой в мире практике после окончания строительного цикла проекта большинство девелоперов осуществляют продажу объекта в интересах инвестора с учетом планируемой ими прибыли и выходят из проекта. После чего новый собственник торгового центра, коим в большинстве случаев становятся либо крупные институциональные инвесторы (пенсионные, страховые фонды и т. д.), либо крупные сетевые ритейлеры, осуществляет поиск, заключает договор с известной управляющей компанией и начинает эксплуатацию объекта, извлекая прибыль либо из сдачи площадей в аренду, либо из осуществления торговых операций на его территории в собственных интересах. Девелопер и инвестор же уходят из проекта. Эксплуатация объекта – не их специальность. Этим занимаются другие.
Конечно, и на Западе есть ряд исключений. Например, иногда крупные сетевые операторы сами занимаются девелопментом своих торговых центров. Во многом это объясняется тем, что формат их торговых площадей одинаков во всех странах. Так, использование одного и того же формата позволяет сети WALMART работать с одними и теми же поставщиками и строительными компаниями и оговаривать максимально выгодные для себя условия. Так же поступают и некоторые американские ритейлеры, такие как GAP, The Limited Stores и т. д.
Как отмечает директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International Максим Гасиев, в России инвестор, он же девелопер проекта, остается в нем и после окончания строительного цикла и пуска объекта в эксплуатацию. Лишним свидетельством этого является хотя бы тот факт, что на сегодняшний день специалистами рынка практически не было отмечено ни одного факта продажи торговых центров.
Вопрос, почему так происходит, достаточно сложен и неоднозначен. Пока девелоперы получают хорошую прибыль, их действия определяются рынком. И только всплеск конкуренции – а в некоторых торговых центрах он уже имеет место – заставит девелоперов кардинально изменить принципы работы. Но для этого необходимо появление так называемых exit funds. Без готовности финансовых компаний вкладывать средства в торговые центры мало что может измениться – на рынке просто нет крупных покупателей. Парадокс ситуации в России заключается еще и в том, что за деньгами далеко ходить не надо – экономика России сейчас находится на подъеме. Но отечественные инвесторы пока, очевидно, попросту не хотят их вкладывать. И причин тому множество. Хотя суть можно свести к двум простым словам – незрелость рынка.
На сегодняшний день доходность от девелопмента торговых центров в России оценивается специалистами рынка несколько выше доходности в сфере офисного строительства. По различным оценкам, она находится в пределах 23–28%. Но время сверхприбылей все равно близится к концу. Как отмечает руководитель группы оценки недвижимости Института проблем предпринимательства (Санкт-Петербург) Алексей Шокальский, «многие торговые проекты, ориентировавшиеся на сверхприбыли прошедшего этапа развития ритейла, сегодня буксуют. Раньше можно было собрать даже годовую арендную плату на этапе строительства за право аренды торгового помещения в будущем, а ныне и ставки ниже, и желающих авансировать девелопера не осталось».

Исключительно российская особенность
Девелопмент в России имеет и еще одну особенность, исключительно российскую. А называется она известным теперь уже всему миру словосочетанием «административный ресурс». Без него у нас невозможно реализовать ни один строительный проект (во всяком случае в Москве). Обсуждение вопросов, как и откуда он берется, сколько стоит его приобретение, как правильно им пользоваться, каков гарантийный срок его службы – дело неблагодарное, во всяком случае сегодня. Может быть, года через четыре что-нибудь и изменится, тогда и придет время в открытую обсуждать эти проблемы. Сегодня же воспримем как факт – административный ресурс необходим. И затраты на него являются достаточно серьезной частью затратной графы любого строительного проекта.
Однако помимо административного ресурса российскому девелоперу необходимо обладать еще двумя составляющими – землей и деньгами. И если с деньгами пока серьезных проблем не возникает – цены на нефть продолжают устанавливать новые рекорды, давая возможность инвестировать сверхприбыли в различные строительные проекты, то с землей – проблема. Борьба за любой земельный участок в Москве, на котором возможно строительство объектов жилой или коммерческой недвижимости, напоминает поединок японских борцов сумо. Побеждает тот, у кого больше масса (денежная) либо сильнее «административный ресурс». Редкие победы «легковесов» воспринимаются как событие и обсуждаются достаточно долго, обрастая по ходу массой неожиданных подробностей: использовал запрещенный прием («слил» нужную информацию в СМИ), принял перед поединком «допинг» (получил неожиданную сильную поддержку федералов) и т. д. То же самое можно сказать и о подготовке к «поединку» – поклоны, улыбки, молитвы, натирание маслом, приветствия беснующейся публики. Все это – раз и навсегда заведенный ритуал, повторяющийся перед каждой схваткой, цель которого – вытолкнуть соперника за пределы ковра, самому оставшись на ногах.
Когда в распоряжении российского девелопера-инвестора есть все, что необходимо для осуществления проекта по строительству торгового центра в России – земля, административный ресурс, деньги, после этого его работа полностью аналогична работе девелоперов во всем мире. Но к числу специфических российских моментов девелопмента торговых центров можно отнести и факт выбора супер- или гипермаркетов в качестве основных «якорных» арендаторов, при том что в России это выглядит вполне обоснованным. Все-таки именно продукты являются у нас наиболее часто покупаемой группой товаров, закупку которых приходится осуществлять в среднем пару раз в неделю.
Второй тенденциозный момент развития торгового девелопмента – увеличение количества строящихся торговых центров в районе МКАД. У торговых центров на МКАД есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов – это высокий транспортный поток. Если говорить о минусах, то это зачастую низкая концентрация жилых кварталов вблизи торгового центра, а также отсутствие общественного транспорта. Интересно, что на сегодняшний день наибольшее количество успешных проектов торговых центров, к примеру таких, как «Твой Дом», «Ашан», «Мега», находится на внешней стороне МКАД, где несколько проще получить большой участок земли, а цена на землю ниже, чем в Москве, что сокращает расходы на девелопмент и делает проект более конкурентоспособным.
Наконец, еще одним важным новым фактором современного девелопмента в Москве становится появление нового формата торговых центров, так называемых power center – когда на большой территории размещены крупноформатные разноплановые магазины, соединенные между собой небольшими торговыми галереями. К примеру, к ним можно отнести строящийся на 71-м км МКАД торговый центр «Веймарт-2» («Вейпарк»), который имеет 8 «якорных» арендаторов, включая гипермаркет и мультиплекс.
И все же в чем заключается рецепт успешной деятельности российского девелопера, занимающегося строительством торговых центров? В основе успешной реализации проекта строительства торгового центра, несомненно, лежит его удачное месторасположение, к примеру близость к метро. Второй фактор – низкая конкуренция торговых центров аналогичного формата. Третье – большой земельный участок, позволяющий оборудовать хорошую автостоянку. Четвертое – правильно выбранная концепция и уровень арендных ставок. И, наконец, пятое – удачный выбор арендаторов, работающих приблизительно в одной ценовой нише. А вот основной показатель неуспешности торгового центра – наличие большого количества свободных площадей, постоянная ротация арендаторов, отсутствие покупателей в торговых залах.
Наверное, наиболее яркий на сегодняшний день пример неудачной реализации проекта – это «Французские галереи», где была выбрана неверная концепция. Помимо этого, комплекс был «спозиционирован» на обеспеченных покупателей, которые не имели возможности подъехать на автомобиле к торговому центру. В принципе, есть некоторые проблемы и у торгового комплекса «Веймарт-1» («Веймарт») (26-й км МКАД). Одна из них связана с тем, что к «якорным» арендаторам можно попасть, не проходя через торговые галереи. В итоге «якоря» чувствуют себя неплохо, а у арендаторов галереи есть некоторые сложности. Еще одной проблемой этого центра можно считать отсутствие в проекте развлекательного сегмента и качественных операторов фуд-корта. Впрочем, открытие картинга вполне способно изменить ситуацию к лучшему.
Еще один пример ошибок, допущенных при девелопменте, – торговый центр «Западный». Здесь практически нет кафе, и если работающий на первом этаже «Седьмой континент» чувствует себя неплохо, то торговые галереи испытывают серьезный дефицит покупателей. Комплекс «Гвоздь» на пересечении МКАД и Волоколамского шоссе также испытывает проблемы с числом посетителей – причина скорее всего кроется в сложности подъезда к центру на общественном транспорте. Предметом отдельного разговора может являться проект «Крокус Сити». Его создатель, господин Агаларов, попытался создать нечто принципиально новое, объединив все, на его взгляд, лучшее, что ему удалось почерпнуть из изучения американского рынка торговых центров. Почему этот центр не заработал на полную мощность – вопрос сложный и неоднозначный, и ответить не него сегодня вряд ли возможно.

Будущее
Важный момент в области развития девелопмента в ближайшем будущем – возможный скорый приход на рынок крупных иностранных игроков. Олег Войцеховский отмечает, что пока западные компании не спешат заходить на российский рынок, «потому что привнести стандарты западного уровня можно всегда, даже при жесткой конкурентной обстановке. На данном этапе они в фоновом режиме изучают российский рынок».
Однако, по общему мнению специалистов рынка, уже в ближайшие три-четыре года в России появится целый ряд торговых центров, построенных иностранными девелоперами. Конкуренция среди центров существенно возрастет, причем не факт, что российские окажутся в числе лидеров – ведь иностранные девелоперы и инвесторы приведут с собой и крупнейших иностранных сетевиков, ориентированных на работу с большим числом покупателей и извлечение максимальной прибыли из объема продаж, а не максимальной дельты в цене реализуемого товара.
Вот тогда-то и начнется на рынке самое интересное. Можно будет говорить и о появлении серьезного вторичного рынка торговых центров – вполне возможно, что на первом этапе своей экспансии иностранные инвесторы будут заинтересованы в приобретении «слабых» торговых центров с их последующим перепрофилированием и изменением качественного состава арендаторов. И лишь после этого возможен приход опытных иностранных девелоперов, предлагающих свои услуги российским и иностранным инвесторам, что и создаст нормальный (в общемировом понимании) рынок торговых центров и девелопмента в нашей стране. Впрочем, о том, что рынок стал цивилизованным, можно будет сказать лишь после прихода в Россию западных инвестиционных фондов, которые изъявят готовность приобретать российские торговые центры. И, судя по развитию событий, ждать этого осталось совсем недолго, что приятно.