На относительно молодом московском рынке недвижимости сектор коммерческой недвижимости переживает эволюционный процесс - в полном соответствии со стремительно развивающейся рыночной экономикой. Конечно, в условиях «командной» экономики СССР конца 80-х годов на рынке были представлены все типы недвижимости. Однако в последние годы объекты недвижимости претерпевают неизбежные изменения, адаптируясь к новым требованиям, предъявляемым к ним разноплановой экономикой современной России. Данная статья рассматривает вопросы оценки в секторе «локальных магазинов». В рамках этого материала термин «локальный магазин» означает небольшие торговые точки, продающие товары повседневного спроса, следовательно, магазины должны располагаться в местах, наиболее доступных для большого числа покупателей. Этот сектор торговли редко обсуждается в публикациях, посвященных недвижимости, хотя он, вероятно, станет наиболее активно развивающимся сектором российской экономики в целом в ближайшие десять лет.

Диапазон форматов торговых точек
В Москве времен СССР объекты недвижимости розничной торговли были представлены различными форматами - от огромного размера универсальных магазинов типа ГУМ и ЦУМ до районных магазинов «Продукты». Сегодня самым крупным форматом розничной торговли является региональный торговый центр (типа мегамоллов компании IKEA), а самый малый «формат» - это старушки, торгующие каким-то одним товаром, а также уличные киоски с небольшим ассортиментом, расположенные возле местных транспортных узлов. Для более крупных форматов самым большим изменением станет значительное увеличение числа новых магазинов, поскольку сохраняющийся спрос на объекты розничной торговли в Москве и региональных городах удовлетворяется за счет строительства новых торговых объектов. Однако объекты недвижимости малого формата эволюционируют в направлении более удобных форматов торговли.

Эволюция сектора «локальных магазинов»
Компания British Petroleum стала первооткрывателем формата «локальный магазин», открыв магазины в своей сети автозаправочных станций в середине 90-х годов. Процесс получил развитие, по мере того как другие владельцы заправочных станций увидели потенциальные возможности такого источника доходов, а также по мере строительства новых жилых кварталов, где предусматриваются площади для небольших торговых точек – например, «Семь шагов» и Spar. «МетроМаркет», развиваемый компанией «Капитал Груп» (www.capitalgroup.ru), предоставляет площади под «локальные магазины», ориентированные на пассажиров метро. Застройщики начали предусматривать площади под магазины этого формата на первых этажах многоэтажных жилых зданий.
Для того чтобы оценить будущее «локальных магазинов», необходимо рассмотреть структуру более развитых рынков, где такие точки уже хорошо себя зарекомендовали. В настоящее время выделяют шесть основных форматов магазинов: киоск, мини-маркет, магазины с ограниченным выбором товаров, магазины с традиционным выбором товаров, расширенный формат и гипер-центр. Первые четыре формата в основном ассоциируются с бензином и автомобильными товарами. Размеры магазинов варьируются от 50 кв. м до 700 кв. м. Более крупные торговые точки, скорее всего, обслуживают конечных потребителей специально приезжающих в эти магазины, а не «покупающих по дороге».

Форматы в Москве
Применительно к Москве можно ожидать, что «локальные магазины» «расположатся» возле крупных транспортных магистралей и будут ориентированы на автомобилистов, что диктует более высокие цены за такое обслуживание. Однако большое число людей по-прежнему пользуется метро, представляя собой, таким образом, «концентрированный источник спроса», что приводит к более активному развитию торговцами, работающими в формате «локальных магазинов», стратегически важных точек. В обозримом будущем в Москве появятся, вероятно, только два или три формата из указанных шести - будут выделяться только малый формат (мини-маркет и киоск), средний (магазины ограниченного и традиционного выбора) и большой формат (магазины расширенного формата и гипер-центры).
С самого начала развития рынка «локальных магазинов» мы становимся свидетелями того, как добавляются в ассортимент существующих торговых точек новые услуги, по мере того как все большее число заправочных станций включает в свои структуры автомойки и пункты быстрого питания, а также расширяет ассортимент продовольственных и промышленных товаров. Примером может стать компания «Сибирь Энерджи», которая пользуется услугами компании по связям с общественностью для разработки позиционирования и дизайнерской концепции своего топливного бренда МТК. Мы также увидим расширение ассортимента услуг, предоставляемых в «локальных магазинах» (как, например, появление обмена валюты, банкоматов, пунктов химчистки, копировальных услуг, и даже ремонта обуви или услуг по пошиву и ремонту одежды). Некоторые новые «локальные магазины», специально спроектированы с расчетом на сдачу в аренду помещений для поставщиков продукции и услуг. Одним из примеров такой концепции служит сеть магазинов «Шаг Маг» (www.shagmag.ru), строительство которых запланировано в одном из районов Москвы с последующим распространением по всему городу.

Вопросы оценки
Критически важным моментом оценки недвижимости для «локальных магазинов» является необходимость отделить доходы от торговой деятельности от доходов, связанных с правами на недвижимость. Права на недвижимость зависят непосредственно от прибыльности расположенного в ней магазина, но стоимость недвижимости не будет включать в себя дополнительную стоимость, относящуюся к торговой деятельности. Нижеприведенные отчеты о прибыли иллюстрируют разницу между стоимостью бизнеса и стоимостью недвижимости.
Способность генерировать доход (основной параметр, от которого зависит стоимость) определяется зоной охвата магазина (люди, находящиеся в этой зоне, являются потенциальными покупателями магазина). В США типовой «локальный магазин», должен иметь зону охвата свыше 3 км. Но это распространяется на стандартные транспортные схемы движения покупателей в США, в то время как в России зоны охвата «локальных магазинов» в значительной степени зависят от их конкретных особенностей. Если магазин расположен в центре города, недалеко от станции метро, зона охвата может занимать менее километра. Если магазин расположен в пригороде и на оживленной улице, то зона торговли может охватывать более 10 км вдоль улицы. В любом случае зона охвата будет зависеть от количества и типа конкурирующих «локальных магазинов» в непосредственной близости от рассматриваемого магазина.
Если установлена зона охвата, ее демографические особенности определяют объем продаж и ассортимент товаров и услуг. Ключевые демографические параметры включают в себя численность населения, возраст и располагаемые доходы. Магазинные комплексы, которые предусматривают торговлю бензином, включают в себя прилегающие территории, заправочный терминал и магазин. Как при обычной торговле, так и при торговле на автозаправочных комплексах ключом к успеху является удобно организованный доступ к площади торгового зала.
Для удобно расположенных и доступных магазинов конечным определяющим стоимость фактором будет объем и время прохождения потока потребителей. Для точного анализа стоимости оценщик должен рассматривать достаточно длительный период деятельности, с тем чтобы понять тенденцию доходов и характер распределения по дням недели, а также возможные сезонные колебания.
По мере развития и адаптации российского рынка коммерческой недвижимости ни один из ее типов не будет столь радикально отличаться от изначально присутствовавшего в советской России, как «локальные магазины», поскольку они развиваются, отвечая новым характеристикам потребителей рыночной экономики. Для успеха своей деятельности оценщики, проектировщики, инвесторы и арендаторы должны овладеть специальными знаниями, необходимыми для понимания этого интересного типа недвижимости.