Девелоперы на общественных работах

Сегодня защитники города становятся все более значимой силой, с которой вынуждены считаться девелоперы. Убеждает в этом, например, недавнее решение мэра города Сергея Собянина об отмене разрешения на строительство компанией «ДС-Девелопмент» офисного центра на Хитровской площади. Этот шаг был обоснован тем, что новостройка могла испортить облик района, а предшествовала ему многолетняя кампания краеведов в прессе под лозунгом «Спасем Хитровку».

Можно вспомнить тут и пример отмены одиозного проекта небоскреба «Охта-центр» в Петербурге, против которого бурно выступала вся петербургская общественность. Решение о переносе небоскреба губернатор города Валентина Матвиенко приняла после консультаций с инвестором, городскими архитекторами, градозащитниками и после того, как свою позицию в вопросе строительства здания высказал президент России Дмитрий Медведев.

Магазин или памятник
Очередной горячей точкой, в которой сошлись интересы общественников и девелопера, стал универмаг «Детский мир» на Лубянской площади, закрытый в 2008 году на реконструкцию.

1 февраля 2011 года компания «Система-Галс» устроила встречу с представителями «Архнадзора» и журналистами и провела экскурсию по «Детскому миру». Сам факт такого рода мероприятия уже показателен: прежде девелоперы предпочитали ставить горожан перед фактом очередной постройки. «Мы сами связались с «Архнадзором», потому что бессмысленно делать вид, что нет этих людей. Среди них есть искусствоведы, историки, услышать их важно. Их работа важна для города и для участников рынка», – отмечает руководитель пресс-службы «Системы-Галс» Наталья Михайлюк-Шугаева.

Компания пошла на этот шаг, потому что «Детский мир» является объектом пристального внимания «Архнадзора», по мнению которого памятнику культуры и архитектуры грозит уничтожение. Представители «Архнадзора» хотят сохранения магазина в существующем виде, указывая на то, что архитектор Алексей Душкин, автор проекта магазина в середине XX века, создал не только фасады (они сейчас являются предметом охраны, девелопер обязан их сохранить), но и высокохудожественные интерьеры. «Зайчики в интерьере сочетаются с триумфальными мотивами римской архитектуры. В итоге получился так называемый «детский ордер», который зодчий Душкин придумал специально для этого здания, он несет в себе совершенно явственную художественную идею: мы победили фашистов в войне, чтобы у наших детей было много игрушек, чтобы они были счастливы», – рассказывает координатор «Архнадзора» Наталья Самовер. Представители инвестора проекта – девелоперской компании «Система-Галс» убеждены, что магазин должен быть в первую очередь магазином, а не музеем: «Мы больше ориентированы на потребности общества, нежели краеведы. Все же «Детский мир» пока еще коммерческий проект», – говорит руководитель пресс-службы компании «Система-Галс» Наталья Михайлюк-Шугаева.

В настоящее время компания проводит противоаварийные работы в «Детском мире». По словам руководителя проекта реконструкции Ивана Виноградова, конструкции «Детского мира» возведены на различных фундаментах: внутренний несущий каркас – на столбчатых, наружные стены – на ленточных, центральная часть на фундаментах, оставшихся от Лубянского пассажа позапрошлого века, на месте которого был построен торговый комплекс. «Это привело к неравномерной осадке оснований здания и разрушению части конструкций в надземной части, которые мы наблюдаем в виде сквозных трещин», – отмечает г-н Виноградов.

Девелопер проекта уверен в необходимости проведения полной реконструкции объекта с уплотнением грунтов основания, устройством единой фундаментной плиты и новых несущих конструкций внутренней части строения.

Глас народа как оправдание
Представитель голландского архитектора Эрика ван Эгераата в России Екатерина Семихатова отмечает, что взаимоотношения девелоперов и общественных организаций по охране памятников у нас почти всегда строятся на конфронтации, при этом обе стороны впадают в крайности.

По ее словам, примеры «безоглядного» девелопмента в городе у всех на виду. Например, «Возвиженка-центр», построенный на месте Военторга, – не только эстетический, но и коммерческий провал. Г-жа Семихатова напомнила, что в этом ТЦ работают аптека, химчистка и супермаркет, а парковочные места сдаются в аренду по $500 в месяц. «Пример этого провала должен заставлять задуматься. Лучше бы послушали общественность, которая активно выступала против сноса», – считает эксперт.

В то же время есть примеры и обратные, в частности история обсуждения на общественном совете в Москомархитектуре проекта Эрика ван Эгераата «Русский авангард» – комплекса из 4 башен по 10-16 этажей в районе Новой Третьяковки. «Проект не понравился мэру Юрию Лужкову, который, мотивируя свое решение мнением общественности – против строительства выступил директор Института искусствознания Алексей Комеч – запретил реализацию проекта. Сейчас на месте «Авангарда» стоит заурядное жилое здание. Москва лишилась выдающегося проекта», – рассказывает Екатерина Семихатова.

Добавим, что вне зависимости от принципиальности той или иной позиции, в защиту ли истории или за новострой, важный фактор – та стадия, на которой инвестор столкнулся с общественностью. Понятно, что при всем желании реализовать проект от него проще отказаться, если его реализация еще не началась. И совсем другое дело, когда стройка в самом разгаре. Разумеется, вложенные деньги инвестору никто не компенсирует. В октябре 2010 года было приостановлено строительство здания театра «Геликон-опера» на Большой Никитской улице. Защитники наследия, инициировавшие разбирательство по объекту, убеждены, что решение о строительстве ошибочное, поскольку усадьба, отданная властями под театр, является памятником регионального значения. И хотя сам по себе это городской заказ, однако реализация проекта связана с коммерческими интересами подрядчиков (в частности, компании «СТД-девелопмент», ведущей работы на объекте), а приостановка уже нанесла немалый финансовый ущерб участвующим в строительстве компаниям и бюджету города. «Система-Галс» вкладывает в реконструкцию «Детского мира» 6 млрд рублей. Общая площадь объекта до реконструкции составляла 54,5 тыс. кв. м, из них на торговлю приходилось лишь 21 тыс. кв. м – разумеется, девелопер заинтересован в реконструкции объекта и оптимизации его под основную, торговую функцию. И хотя в условиях, когда власть стала лучше слышать общественников, у девелопера появился риск так и не реализовать имеющийся проект, строительство, очевидно, продолжится. Генеральный директор Colliers International Максим Гасиев отмечает, что «Система-Галс» уже проинвестировала достаточно большие средства и для компании не стоит вопрос, насколько более рискованны следующие инвестиции сейчас, после того как стали громче звучать голоса общественников: «Для того чтобы вернуть уже вложенные инвестиции, нужно запустить проект», – убежден г-н Гасиев.

Гендиректор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников при этом полагает, что возврат вложенных инвестиций в проект возможен уже через 3–4 года.

Руководитель отдела рекламы и связей с общественностью Наталья Проскурина из компании Nagatino I-Land отмечает, что возможность повлиять на проект у общественности всегда есть – если у нее есть силы, средства, горячее желание и свободное время. Другое дело, что в России в таких случаях речь идет, как правило, лишь об увеличении сроков реализации проекта. Примеров отказа девелопера от своих планов под влиянием общественности – единицы.

Истории противостояния девелоперов и общественности показывают, что роль граждан и их мнения относительно знаковых городских проектов повышается. К гласу народа начинает прислушиваться власть, позиция которой оказывается определяющей для бизнеса. Попытки взаимодействия между бизнесом и обществом пока редки, встреча «Системы-Галс» и «Архнадзора» – едва ли не единственный пример, когда бизнес сам решил если и не искать компромисс с горожанами, то объяснить им необходимость собственных действий. Судя по всему, девелоперы начинают понимать, что конфликт с общественниками – совсем не на руку бизнесу и разумнее договориться.