Торговая гиперактивность

Гиганты ритейла
К концу 2004 года количество петербургских гипермаркетов – классических и специализированных – вряд ли перевалит за двадцать. Однако на разной стадии проектирования и строительства находится еще по крайней мере столько же объектов. И если рыночная ниша супермаркетов постепенно заполняется, то время «гиперов» только наступает.
Пока магазины-гиганты занимают, за единственным исключением, отдельно стоящие здания. Но вскоре они появятся и в составе торгово-развлекательных комплексов. Кстати, сегодня рынок гипермаркетов развивается в Петербурге более динамично и беспроблемно, чем рынок крупных торговых центров. Последние, как правило, сдаются в эксплуатацию со значительным опозданием из-за проблем с финансированием, перманентной корректировки концепции и т. п. Напротив, банки довольно охотно кредитуют относительно краткосрочные и менее капиталоемкие проекты по строительству гипермаркетов, а их концепция давно растиражирована девелоперами. Те предпочитают не отступать от торгового канона даже в оформлении фасадов, выбирая традиционные желто-синюю или бело-красную гаммы.
Основные препятствия для еще более активной «гипер»-экспансии – дефицит подходящих земельных участков плюс крайне бюрократичная процедура оформления «пятен» под застройку. Эти проблемы наиболее остро стоят для зарубежных и московских сетевиков, мало знакомых с нюансами петербургского рынка. Так, «Рамэнка», которая рассчитывала построить к 300-летию Северной столицы сразу несколько торговых центров с гипермаркетами, пока получила от городской администрации только одну площадку и входит в другие проекты в роли арендатора. С подобными сложностями столкнулся и «Перекресток», а также «дочка» столичного «Гиперцентра», которая нацелилась на сооружение пяти магазинов в разных районах города площадью от 20 до 40 тыс. кв. м каждый.
Застройщики изыскивают возможность покупки участков на вторичном рынке. По наблюдениям директора компании «Бекар. Коммерческая недвижимость» Игоря Горского, оптимальный размер для сетевиков – от 3 до 4 га. В наиболее привлекательных местах они готовы потесниться и рассматривают наделы от 2 га. Предложение невелико: лакомые куски земли в спальных районах и вдоль оживленных магистралей выбраны под жилищное строительство, которое пока сулит девелоперам максимальную отдачу. Собственники запрашивают за участки, приемлемые для возведения гипермаркетов, от $110/кв. м. Цена может достигать и $200/кв. м, если территория полностью оснащена инженерной инфраструктурой. Сейчас «Бекар» работает с тремя сетевыми компаниями, однако до заключения контрактов дело еще не дошло.

«Утробные» инвестиции
В классическом понимании гипермаркет – это магазин самообслуживания с торговой площадью от 5 тыс. кв. м и ассортиментом от 25 тыс. наименований, половину или большую часть которого составляют непродовольственные товары (посуда, одежда, бытовая электроника и пр.). Гипермаркеты отличаются сравнительно низкой наценкой, а, следовательно, и привлекательными ценами – прежде всего на продукты питания. Разнообразное и недорогое продовольствие – оружие гипермаркета в борьбе за покупателя, а товары non-food – средство, позволяющее ему нормально работать и зарабатывать. Но такой западный подход реализуется у нас еще не в полной мере. В структуре товарооборота петербургских «гиперов» пока лидируют продукты, как, впрочем, и в структуре семейного бюджета большинства горожан.
Первый гипермаркет, наиболее приближенный к заграничным образцам, заработал в мае 2002 года на северной окраине Петербурга, у ст. м. «Озерки» (Выборгское шоссе). С него начала развиваться новая сеть, которая, несмотря на иностранное название «О’Кей», является детищем отечественного застройщика – ЗАО «Доринда». Правда, финансирует этот проект люксембургская компания DORINDA HOLDING, которая работает в основном с западноевропейскими пенсионными фондами. Специально под инвестпроекты на территории Восточной Европы было создано ее дочернее предприятие, которое, в частности, оплатило строительство двух торговых центров в Таллинне. К 2010 году ЗАО «Доринда» рассчитывает завоевать 12% петербургского розничного рынка товаров повседневного спроса.
«О’Кей»-первенец обошелся инвестору в $8 млн., из них в строительство вложено $5,5 млн. Остальные средства потрачены на оборудование, в основном импортное (шведское и финское). В гипермаркете действует система климат-контроля, способная независимо от сезона поддерживать в зале температуру +22 С, а в воздухе распыляются специальные ароматы, способствующие разжиганию покупательского азарта. Общая площадь магазина – 11 тыс. кв. м, торговая – 5000 кв. м, паркинг рассчитан на 500 машино-мест.
Второй «О’Кей», стоимостью $10 млн., заработал годом позже в Красносельском районе (на перекрестке пр. Маршала Жукова и ул. Маршала Казакова). Он оказался в полтора раза крупнее своего предшественника. Ассортиментная матрица разрослась с 20 до 30 тыс. позиций. Здешняя кулинария готовит около 150 салатов, полуфабрикатов, гриль-продуктов и выпечки. При этом зал гипермаркета расширился только на 1000 «квадратов», а дополнительные площади (примерно 3000 кв. м) заняли арендаторы, среди которых «МакДоналдс», блинная «Чайная ложка» и магазины, торгующие книгами, посудой, спорттоварами и пр. Паркинг увеличился до 600 машино-мест, а арсенал стимулирующих покупателей средств пополнился специально спроектированной аудиосистемой, создающей благоприятный для приобретений звуковой фон. Осенью 2003 года был сдан третий «О’Кей» – на углу ул. Типанова и пр. Космонавтов (Московский район). Этот магазин – близнец того, что действует в Красносельском. По оценке директора сети Игоря Макарова, каждый гипермаркет ежедневно обслуживает около 10 тыс. покупателей, из них 80% – постоянные клиенты. «Мы работаем для всех: от пенсионеров до очень занятых деловых людей», – комментирует он.
Следующими объектами сети станут магазины, входящие в состав торгово-развлекательных центров. Их строительство также инвестирует ЗАО «Доринда». К концу года должен быть запущен комплекс на углу Приморского шоссе и ул. Планерной общей площадью 70 тыс. кв. м. «Гипер» займет в нем 15 тыс. кв. м. Остальное пространство поделят мебельный салон (5000 кв. м), центр развлечений и галерея магазинов (15 тыс. кв. м). Подземно-наземная парковка сможет вместить 2500 машин.
На середину 2005 года запланирован ввод торгово-офисного «пятидесятитысячника» рядом со ст. м «Ладожская» (Красногвардейский район) с гипермаркетом на 17 тыс. «квадратов». В будущем году стартует стройка в Московском районе. Инвестор приобрел в собственность у завода «Электросила» территорию 4,1 га на правительственной трассе – Московском проспекте. Сумма сделки, по неподтвержденным данным, составила $126/кв. м. К 2007 году «Доринда» намерена обзавестить в Петербурге 10 гипермаркетами. В планах – экспансия в регионы. Например, уже строится «гипер» в Ростове-на-Дону.
Постепенно в гипермаркеты эволюционировали магазины cash & carry компании «Лента». До 1999 года это были небольшие торговые предприятия, которые закрылись как не отвечавшие (по площадям и ассортименту) современным стандартам торговли. Компания стала формировать новую сеть. Большинство ее объектов строится на собственной земле.
«Лента», в отличие от «Доринды», изначально ориентировалась на мелкий опт. До сих пор около 20% ее клиентов – предприниматели, хотя «гиперы», функционирующие круглосуточно, чрезвычайно популярны и у петербургских обывателей. Лишь считанные проценты товаров продаются в «Лентах» «от упаковки». Остальные можно приобрести в розницу. Ценники одинаковые. Магазины работают со средним уровнем наценки в 12%. В 2003 году оборот сети, состоящей из пяти комплексов, достиг $287 млн. Каждый квадратный метр торговой площади в продовольственной зоне принес компании $21 000, в непродовольственной – $7000. Средний размер чека в «Лентах» – $30. Плановый показатель по обороту на 2004 год – $457 млн.
До классических гипермаркетов эти магазины пока не дотягивают по ассортименту, однако каждый новый объект интереснее предыдущего. Так, в «Ленте-6», которая заработала в сентябре 2004 года на Выборгском шоссе, выставлены уже до 10 тыс. продовольственных товаров и примерно 6 тыс. промтоваров. Упор в группе non-food сделан на одежду и бытовую технику – в расчете на достаточно состоятельных обитателей Озерков. Впервые владельцам дисконтных карт предложат набор дополнительных услуг под брендом «Лента». Они смогут пользоваться скидками и бонусами в туристической и страховой фирмах, в офисе банка, а также в пункте бытовых услуг, которые расположатся в здании гипермаркета. «Ежедневно сеть обслуживает 50 тыс. покупателей. Благодаря такому плотному потоку заниматься туристическим бизнесом или банковским обслуживанием выгодно», – полагает генеральный директор компании «Лента» Олег Жеребцов. Новый магазин на Выборгском шоссе, 11 двухэтажный. На верхний (непродовольственный) ярус покупателей поднимает траволатор – движущийся пандус от фирмы OTIS, с которого тележки, снабженные специальными тормозами, не скатываются. «Участок нам достался довольно узкий и сравнительно небольшой (3 га), но отказываться от него не хотелось из-за выгодной локации, поэтому гипермаркет пришлось делать двухэтажным. Такой проект для нас исключение», – комментирует г-н Жеребцов. В итоге комплекс получился недешевым: затраты на его строительство и оборудование оцениваются в $20 млн. Общая площадь магазина – 13 400 кв. м, торговая – 7580 кв. м. Покупателей обслуживают 29 касс. Парковка рассчитана на 585 машин.
К концу 2005 года руководство сети рассчитывает торговать уже в 10 гипермаркетах. Один из них появится в центральной части города – на наб. Обводного канала, рядом с Балтийским вокзалом. Правда, для начала инвестору придется снести находящийся на этом участке цех, который прежде принадлежал заводу «Подъемтраснмаш». В 2005 году должен заработать новый проект сети под условным названием «Соседи». В Шушарах и на Таллиннском шоссе «Ленте» принадлежат достаточно крупные участки бывших сельхозземель (каждый по 8 га). Часть территории компания готова уступить операторам, которые не являются ее прямыми конкурентами. Например, речь идет о строительстве двух торговых центров (бытовой техники и электроники, а также товаров для дома), автозаправки Neste, ресторана «МакДоналдс» и др.
Собственную сеть гипермаркетов под названием «Карусель» формирует и лидер петербургской торговли – компания «Агроторг», владеющая многочисленными «Пятерочками». Решено построить по десять таких объектов в Петербурге и в Москве. Первый заработает этой осенью на проспекте Большевиков рядом со станцией метро «Ул. Дыбенко». Два других магазина будут возведены на Пулковском шоссе (на территории бывших теплиц агрофирмы «Лето») и в Выборге. Торговая площадь каждого «гипера» составит 8–12 тыс. кв. м, а в ассортимент войдут 12–15 тыс. наименований товаров (80% из которых – продовольственные).
Первый гипермаркет открыла в декабре 2003 года местная сеть магазинов «Сезон». Объект площадью 12 тыс. кв. м построен на Коломяжском проспекте, 13, на территории бывшей Приморской овощебазы.
В 2003 году сразу два «гипера» – в Приморском и в Красногвардейском районах Петербурга – запустил международный торговый гигант Mеtro cash & carry. В каждый из них вложено по 25 млн. евро. Основные параметры у магазинов на Комендантском проспекте и на проспекте Косыгина тоже одинаковые: общая площадь – около 16 тыс. кв. м, торговая – 9200 кв. м, покупателей обслуживают 40 касс, паркинг рассчитан на 780 машино-мест. В ассортиментной матрице 11 тыс. продовольственных и 9 тыс. непродовольственных товаров. Планируемый оборот каждого торгового центра – до $70 млн. в год, а расчетный срок окупаемости этих проектов – 8–10 лет. Третий магазин «Метро» построит на Пулковском шоссе, где непосредственными соседями немцев станут «Лента» и «Карусель». Так что вскоре петербуржцы станут свидетелями драматичной конкурентной борьбы.
Следующей из иностранных компаний на петербургский рынок гипермаркетов выйдет турецкая «Рамэнка». На Коломяжском проспекте (Приморский район) к концу 2004 года должен появиться торговый центр площадью 30 тыс. кв. м, в котором «гипер» будет соседствовать с другими магазинами, мультиплексом и общепитом. Под два других «Рамстора» турки арендовали примерно по 5 тыс. кв. м в строящихся торговых комплексах «Гулливер» (у станции метро «Старая Деревня») и River House (Петроградская сторона).

«Гиперсам» и другие
Пока значительно медленнее заполняется ниша специализированных гипермаркетов. Игорь Горский считает, что их время придет через 2–3 года, когда потребитель в буквальном смысле этого слова насытится. Тем не менее подобные объекты в городе уже есть. Этой осенью на Богатырском проспекте (Приморский район) заработает четвертый магазин сети «Максидом», который принадлежит одноименной компании и специализируется на продаже товаров для дома и ремонта. Сумма инвестиций в его запуск – около $15 млн., общая площадь здания – 12 тыс. кв. м. Это стандартный для сети размер. В ассортименте каждого из действующих «Максидомов» – примерно 45 тыс. наименований товаров, которые хранятся на стеллажах прямо в торговом зале.
Первый гипермаркет формата DIY под названием «Стройбург» должен открыться до конца года на Пулковском шоссе (общая площадь – 13 тыс. кв. м). Он принадлежит группе компаний «Искрасофт», которая владеет в Петербурге сетью магазинов отделочных и строительных материалов.
Крупные магазины do-it-yourself запланированы в торгово-развлекательном комплексе концерна Vinci в Московском районе (начнет строиться в 2005 году) и в ТК «Дальневосточный» от компании «Макромир» (Невский район).
В августе 2004 года в ТК «Гулливер», который сдается в эксплуатацию очередями, был запущен гипермаркет бытовой электроники и техники «Матрица». Он занял 10 тыс. кв. м в комплексе, чья арендопригодная площадь составляет 46 тыс. кв. м. «Гулливер» является собственностью компании «Дубль-2», которая входит в состав MT Computers Group. Этот холдинг владеет в городе сетью магазинов «Мир техники», «Матрица» – его собственный проект.
Член совета директоров ОАО «ПСБ-Инвест Групп» Лев Пукшанский считает гипермаркеты весьма привлекательными объектами для инвестирования. «При строительстве магазина площадью около 15 тыс. кв. м на участке 3 га бюджет проекта составит до $10 млн. При его последующей продаже можно рассчитывать на доходность в пределах 25%, – комментирует г-н Пукшанский. – На мой взгляд, более интересны отдельно стоящие гипермаркеты или же гипермаркеты как часть ленточных торговых центров. Включать же их в состав актуальных сегодня торговых комплексов life style нецелесообразно. Концепция, при которой гипермаркеты становились «якорями» моллов, была востребована на Западе в 70–80-е годы, а теперь устарела. Товары повседневного спроса доступны и больше не являются «магнитом» для публики, совмещающей шопинг с развлечениями. Кроме того, гипермаркет, как правило, претендует на лучшие площади на первом уровне ТК, но готов платить за них чрезвычайно скромно». По его мнению, инвесторами пока совершенно не освоены ближайшие пригороды Петербурга (Всеволожский и Курортный районы), куда постепенно переселяются из мегаполиса состоятельные граждане. Крупноформатные магазины здесь будут весьма востребованы.
Мнения экспертов относительно того, сколько всего (и каких) гипермаркетов нужно Северной столице, существенно расходятся. Трудно прогнозировать, как будет развиваться сам город (прежде всего его транспортная инфраструктура) и насколько разбогатеет его население. Очевидно одно: в ближайшие два-три года особой конкуренции в этом секторе рынка еще не предвидится. Выиграют те инвесторы, которые успеют занять место и «прикормить» покупателей.