Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2004 году продолжает расти. Наибольшую долю как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в городе занимает сегмент торговой недвижимости. При этом сектор торговых центров является самым динамично развивающимся и перспективным.

Определения и классификация
Существует несколько основных определений торгового центра. Например, определение Международного совета по торговым центрам (ICSC), определение Urban Land Institute. Совокупность основных характеристик данных определений позволила аналитикам компании «Астера» выработать собственное определение торговых центров, которое нам представляется наиболее полным.
Торговый комплекс – группа архитектурно объединенных торговых и некоторых сопутствующих предприятий, выстроенных на едином, специально спланированном, развитом участке, находящихся под единым управлением и соответствующих по своему местонахождению, величине и типу магазинов обслуживаемой ими торговой зоне и предоставляющих в границах своей территорию для автостоянки.
В сегменте торговых центров Санкт-Петербурга единой принятой классификации не существует. По настоящее время данный вопрос остается открытым. Тем не менее за последние десятилетия в мире сложилась система классификации торговых центров. В США как стране с наиболее широким распространением торговых центров принципы их структурирования являются наиболее разработанными. По характеристикам основных арендаторов, размеру и зоне охвата торговые центры подразделяются на четыре основные категории: квартальные, микрорайонные, районные, межрайонные (городские).

Типичный размер квартального торгового центра (neighborhood center) – 3–15 тыс. кв. м. Преобладают товары повседневного спроса. Зона охвата – территория, с которой приезжают покупатели, обеспечивающие 60–80% объема продаж торгового центра, обычно составляет не менее 5 км. Основным арендатором данного типа центров является супермаркет. «Якорные» арендаторы (числом 1 или более) занимают 30–50% площадей.
Микрорайонный (окружной) торговый центр (community center) – 10–35 тыс. кв .м – может включать в себя от 2 и более «якорных» арендаторов (до 40–60% площади), в качестве которых могут выступать: универмаг-дискаунтер, супермаркет, товары для дома, большие специализированные и дисконтные магазины. Диаметр первичной торговой зоны такого центра достигает 5–11 км.
Районный торговый центр (regional center) – 40–80 тыс. кв. м; обычно включает «молл», крытую торговую галерею типа «пассаж» с искусственным климатом, модные товары – так называемый general merchandise (часто это универмаг, иногда – дисконтный, с полной или неполной линией товаров, число «якорей» – от 2, на 50–70% площадей). Зона охвата такого центра находится в диапазоне от 9 до 27 км.
Межрайонный торговый центр (superregional center) аналогичен районному, но разнообразнее по ассортименту товаров. Занимает площадь от 80 тыс. кв. м. Основными арендаторами межрайонного торгового центра выступают три или более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50–70% всех арендопригодных площадей. Зона охвата – от 9 до 45 км.

Обзор
На рынок торговой недвижимости ТЦ выводятся путем нового строительства/реконструкции, также для них активно перепрофилируются здания изначально неторгового функционального назначения. По данным компании Colliers International, общий объем полезной площади на первое полугодие 2004 года составил 520 тыс. кв. м (сюда входят торговые объекты, торговые центры, объекты cash & carry, гипермаркеты полезной площадью от 4 тыс. кв. м). Доля рынка ТЦ в первом полугодии 2004 года составляет 16%, прирост за полугодие торговых площадей в ТЦ составил порядка 1%. Объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга в первом полугодии 2004 года составил 70 тыс. кв. м. Среди новых объектов – ТЦ «Озерки», «Лента-5», ТЦ «Меркурий» (3-я очередь), ТЦ «Андреевский» и др. (данные «Бекар. Консалтинг»).
Вакантные площади в ТЦ «лоточного» типа составляют 10–25%. В редких случаях наблюдается 100%-ная заполняемость. Иногда количество вакантных площадей достигает 40% (данные «Астера»). Этот факт имеет место в ТЦ с плохо проработанной концепцией.
В то же время заполняемость ТЦ «Сенная» (самого «качественного» торгового комплекса в Санкт-Петербурге) составляет сегодня 99%. На сегодняшний день аналитики «Бекар. Консалтинг» отмечают заполняемость практически всех качественных торговых комплексов на уровне 95–98% (включая вновь введенные).
Арендные ставки в ТЦ варьируются в широких пределах и зависят от размеров арендуемой секции, этажа, на котором она находится, а также товарной группы, конфигурации секции, ее размещения относительно основных покупательских потоков, длины витрин, количества входов и др. параметров. Они колеблются в основном в пределах $360–960 за 1 кв. м в год. В некоторых ТЦ арендные ставки достигают $1800 за 1 кв. м в год (данные «Астера»). Адекватность арендных ставок проверяется уровнем заполняемости ТЦ. Максимально возможные ставки центра относятся к небольшим секциям (арендные модули – 50–100 кв. м и менее, пользующиеся наибольшим спросом у арендаторов) на первом этаже, где проходит основной поток посетителей. Минимальные ставки возможны для торговых предприятий, расположенных на уровне выше первого в отдаленных от основного потока посетителей площадях, а также для «якорных» (мини-«якорных») арендаторов.
Наиболее важные события на рынке ТЦ Петербурга (данные Colliers International):

в 2003 году на рынок пришли такие иностранные операторы, как IKEA (мебельный центр «IKEA-Кудрово», 30 тыс. кв. м), METRO (открылись 2 объекта формата cash & carry, по 15 тыс. кв. м каждый);
осенью 2004 года Ramenka откроет первый гипермаркет «Рамстор» в ТРК «Гулливер» (ст. м. «Старая деревня»), площадь – около 4 тыс. кв. м. Другой гипермаркет компания построит на Коломяжском проспекте в 2006 году;
в конце 2005 года на рынке появится гипермаркет OBI (на юге города);
немецкий торговый оператор Real заявил о выходе на рынок Санкт-Петербурга;
британская компания Kingfisher намерена вывести на российский рынок принадлежащий ей бренд Castorama.

Предложение
Общее предложение площадей в ТЦ Санкт-Петербурга (включая универмаги типа «Гостиный Двор» и ДЛТ, а также торговые комплексы, планируемые ко вводу до конца 2004 г.) – порядка 1 млн. кв. м (данные «Астера»).
По предложению площадей в ТЦ лидируют следующие районы:

Выборгский – 9 объектов – порядка 200 тыс. кв. м (20,4%);
Приморский – 6 объектов – порядка 173 тыс. кв. м (18%);
Центральный – 7 объектов – порядка 160 тыс. кв. м (16,6%);
Адмиралтейский – 3 объекта – порядка 114 тыс. кв. м (11,9%);
Калининский – 4 объекта – порядка 95 тыс. кв. м (10%).

Далее следуют: Невский (5 объектов – 58,5 тыс. кв. м), Московский (4 объекта – 50,8 тыс. кв. м), Кировский (3 объекта – 33 тыс. кв. м), Петроградский (2 объекта – 25 тыс. кв. м), Фрунзенский (2 объекта – 19,5 тыс. кв. м), Красногвардейский (1 объект – 15 тыс. кв. м), Василеостровский (2 объекта – 13 тыс. кв. м), Красносельский (1 объект – 7,5 тыс. кв. м).
Итого: 49 объектов общей площадью около 1 млн. кв. м.
По размерам торговых площадей (в ТЦ, планируемых ко вводу в 2004 году) лидируют объекты площадью более 30 тыс. кв. м (41,2%), несколько меньшая доля у объектов площадью 5–10 тыс. кв. м (29,4%) (данные «Бекар. Консалтинг»).

Спрос
Ввод дополнительных 70 тыс. кв. м торговых площадей в ТЦ в первом полугодии 2004 года не удовлетворил имеющийся спрос на качественные торговые помещения в ТЦ. Аналитики оценивают уровень спроса на площади в ТЦ как высокий. На сегодняшний день уровень вакантных площадей в момент открытия нового ТЦ в среднем колеблется от 10 до 25%.
На данный момент, по мнению аналитиков компании «Астера», спрос на торговые площади в ТЦ со стороны иностранных операторов практически отсутствует. Все западные торговые марки представлены на условиях договора франшизы. В ближайшее время среди западных операторов появится на рынке Санкт-Петербурга ООО «Рамэнка» со своим проектом гипермаркета «Рамстор».

Источники спроса торговых площадей в Петербурге

Сеть универсамов «Патэрсон». В настоящий момент «Патэрсон» имеет два формата: «универсам рядом с домом» (их торговая площадь колеблется от 600 до 1400 кв. м) и «супермаркет в торговом центре» (от 1400 до 2500 кв. м). В Санкт-Петербурге сеть представлена 7 универсамами: в ТЦ «Меркурий», «Норд», «Сенная», в мебельном центре «Грэйт», ТЦ «Балканский» и универсамы на пр. Большевиков и пр. Славы. В 2004 году компания запланировала открытие еще шести магазинов.
Розничная сеть «Перекресток» открыла в Петербурге 2 супермаркета, один из них размещен в торгово-развлекательном центре «Заневский Каскад». До 2005 года «Перекресток» планирует довести число своих магазинов в городе до десяти. Как правило, «Перекресток» выступает «якорным» арендатором в крупном торговом или многофункциональном центре.
Компания «М.Видео» открыла в начале февраля 2003 года свои фирменные магазины на Московском и Коломяжском проспектах. Еще два объекта разместились в ТРЦ «Заневский Каскад» (1730 кв. м) и в ТЦ «Меркурий» (2300 кв. м). В соответствии с новой стратегией компания намерена открывать торговые точки лишь площадью 2– 4 тыс. кв. м. До конца 2005 года в планах «М.Видео» – открыть в Петербурге еще 4 магазина.
В 2004 г. на рынок выйдет новый московский игрок – компания «Детский Мир» откроет торговую точку в торговом комплексе «Пик» (32 тыс. кв. м) на 2200 кв. м.

Наибольшее количество действующих ТЦ, по данным «Бекар. Консалтинг», приходится на Василеостровский, Московский и Приморский районы (суммарно более 40% рынка торговых комплексов). Наибольшее количество ТЦ, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2004 году, приходится на Выборгский и Приморский районы. «Образцовым» ТЦ в Петербурге по сей день является ТЦ «Сенная» на ул. Ефимова, 4, общей площадью 59 тыс. кв.

Ставки аренды и цены продажи
Вывод на рынок новых торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга в первом полугодии 2004 года существенно не сказался на динамике арендных ставок, особенно в торговых комплексах с удачным месторасположением и конкурентоспособной концепцией.
В 2003 году и в первом полугодии 2004 года наблюдается незначительный ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 2%. Набирает популярность схема взимания арендной ставки в виде процента с товарооборота. Так, крупные продуктовые магазины арендуют площади за 2–5% от оборота, ювелирные магазины – до 20% и выше, операторы по продаже детских товаров, книг – примерно 17% (данные Colliers International).
Операционные расходы как правило приводятся на арендопригодную площадь объекта недвижимости или сравниваются с действительным валовым доходом (ДВД). Операционные расходы в торговых центрах составляют от $30–40 до $80–100 в год на 1 кв. м полезной площади (данные Colliers International).
Рынок продаж как торговых помещений (этажей) внутри ТЦ, так и в целом зданий ТЦ только начинает зарождаться. В силу ограниченного количества предложений по продаже помещений в торговых комплексах и отсутствия единой городской базы данных продаж, анализ данного рынка весьма затруднителен. Информация о совершенных сделках купли-продажи ТЦ в Санкт-Петербурге отсутствует.

Тенденции
Девелоперы стали уделять большее внимание концепции ТЦ, вопросам, связанным с определением целевых групп потребителей, типа ТЦ, основной специализацией, «якорями», планировкой внутреннего пространства ТЦ. Однако надо отметить, что успех центру гарантирован только при комплексном выполнении концепции ТЦ. Если хоть одно из условий проработано нечетко, оптимистичные ожидания девелоперов не оправдываются (что мы и наблюдаем сегодня в большинстве случаев в Санкт-Петербурге). В последние два года во многих новых ТЦ предусмотрена зона развлечений (кафе, боулинг, кинотеатр). Раньше ТЦ ограничивались в лучшем случае размещением кафе. Первым ТЦ, который сочетает торговлю и развлечения, стал торговый комплекс «Балтийский». В единичных случаях девелоперы разрабатывают индивидуальную маркетинговую концепцию, благодаря которой ТЦ отличается от других (оригинальность идеи, цветовое решение, удачное позиционирование). Новой тенденцией на рынке торговых площадей в ТЦ является появление все более крупных и масштабных проектов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание. Одна из основных наблюдаемых тенденций в первом полугодии текущего года – рост спроса на качественные торговые помещения в ТЦ, к которым можно отнести торговые здания с развитой инженерной оснащенностью, высоким уровнем отделки помещений и т. д.

Прогнозы
Прогнозируемый объем рынка торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга на конец 2004 года составит 1,02 млн кв. м (двукратный рост рынка по сравнению с 2003 годом). Прирост ввода новых ТЦ в 2004 году по отношению к 2003 году составит 66,6%.
Ввод в эксплуатацию в конце 2004 года всех заявленных торговых площадей в ТЦ и удвоение рынка может привести к пересмотру арендных ставок действующих ТЦ в сторону снижения, и начало данного процесса можно прогнозировать на конец 2004 – начало 2005 года. В первую очередь данный процесс затронет собственников низкокачественных площадей в ТЦ, в которых начнется миграция арендаторов во вновь введенные более качественные площади.