Конкуренция среди застройщиков создает здоровую среду

- Сегодня, когда первая очередь «Авроры Бизнес Парка» уже функционирует и заполнена такими именитыми арендаторами, как «Эрнст энд Янг» и «Банк Сосьете Женераль Восток», какое дальнейшее развитие ждет этот проект?
- Сейчас мы активно ведем строительство второй очереди «Авроры бизнес-парка», за которой последует и третья. В целом первоначальный проект претерпел некоторые изменения. Мы увеличили общую площадь объекта, и теперь помимо 100 тыс. кв. м наземной площади в проекте предусмотрено еще около 50 тыс. кв. м подземной, которые в основном будут отданы под парковку.
Вторая очередь «Авроры Бизнес Парка» представляет собой офисное здание общей площадью 51 тыс. кв. м, из которых 40 тыс. кв. м – офисная и коммерческая площади. Помимо офисов, в здании будут расположены ресторан, кафетерий, кофейня и отделение банка. 1 октября следующего года мы планируем сдать здание Госкомиссии, а в январе 2006 г. здание начнет функционировать.
У нас работает качественный, надежный генеральный подрядчик – компания «Аустру Бау», выигравшая тендер. И хотя на сегодняшний день объем вложений превышает наши первоначальные расчеты, мы считаем, что это оправданно. Те характеристики, которые мы заложили в проект, позволят нам конкурировать с ведущими объектами, которые будут выходить на рынок в конце 2005 – начале 2006 г. Маркетинг проекта идет очень активно. Мы уже подписали первый договор аренды с компанией Regus на площадь 3000 кв. м.
С архитектурной точки зрения здание будет очень элегантным и современным. При этом мы сохраняем элементы декора исторического фабричного фасада. Но замечу, что это абсолютно новое строительство. В третьей очереди мы также частично воссоздадим исторические фасады в уровне нижних этажей. Фасады, которые не выходят на Садовническую улицу, будут очень современными, в их отделке будут использованы натуральная керамика и новейшие технологии остекления. В инженерном плане все здания «Авроры Бизнес Парка» соответствуют самым высоким требованиям стандарта зданий класса А.

- На каких условиях вы арендуете земельный участок?
- Формально мы арендуем этот земельный участок по договору аренды на 25 лет, который перезаключается по мере строительства зданий. Согласно инвестиционному контракту, у города есть права на 30% вновь построенных площадей в превышении площадей существовавшей застройки. Но сегодня мы получили принципиальное согласие города на выкуп его доли. Нами представлен бизнес-план, который обосновывает сумму выкупа. После того, как он будет утвержден городом, мы рассчитываем до конца следующего года выкупить городскую долю во всем проекте. Тогда нам будет принадлежать вся площадь будущего комплекса.

- Как осуществляется финансирование комплекса?
- В первую очередь «Авроры» мы вкладывали в основном собственные средства. Вторая очередь комплекса финансируется «Райффайзенбанком», но, по сути, это также финансирование за счет собственных средств, т. к. первая очередь находится в залоге у банка. Такая финансовая схема свойственна сегодняшнему рынку, когда одни активы закладываются и являются обеспечением финансирования строительства новых объектов. Внешнего инвестора у проекта нет.

- По какому сценарию производился вывод предприятия с этой территории?
- Вообще, на мой взгляд, существуют три сценария того, как осуществляется реорганизация, а в итоге – перебазирование промышленных предприятий. Первый – когда предприятие покупается инвестором или девелопером, который намеревается его сохранить. Другой вариант, когда предприятие покупают финансовые инвесторы или девелоперы, которые не берут на себя таких обязательств. По сути, они становятся владельцами территорий, а не предприятий. Еще один возможный сценарий – когда предприятие не продается, акции остаются у прежних акционеров, но они ищут внешнего инвестора, который переведет предприятие на другие площади, а взамен получит его территорию.
Наш случай я бы назвал компромиссным, потому что, с одной стороны, мы полностью купили предприятие, а с другой – выполнили перед ним все обязательства по перебазированию производства. Мы стали собственниками, однако прежние руководители и коллектив предприятия задействованы в его производственной деятельности, но уже не в Москве. Перебазированная фабрика успешно работает в городе Лосино-Петровск уже больше года, и это отнюдь не «потемкинская деревня». Она действительно работает.

- Довольны ли вы результатами первой очереди «Авроры»?
- Мы очень рады, что «Эрнст энд Янг» арендовала в первой очереди «Авроры» почти 10 тыс. кв. м и стала, по сути, якорным арендатором всего комплекса. Я думаю, что они тоже довольны этой сделкой. Они получили конкурентные условия аренды, что на тот момент было вполне оправданно, так как речь шла о первой очереди комплекса, и они немного рисковали. Теперь, когда вторая очередь будет достроена, они в полной мере ощутят все преимущества комплекса.

- Вы сами занимаетесь эксплуатацией здания. На мой взгляд, в этом есть как плюсы, так и минусы. Считаете ли вы, что это эффективно?
- Почти два года назад мы начали развивать собственную компанию, занимающуюся управлением недвижимостью, – «Форум Пропертиз Менеджмент». Сегодня у нее не много внешних проектов, но мы пока и не ставили перед ней такую задачу. «Авророй Бизнес Парком» и другими нашими действующими зданиями они управляют на коммерческой основе. Мы как владельцы зданий нанимаем их по контракту. Поэтому, несмотря на то что «Форум Пропертиз Менеджмент» – это наша компания, принципы наших отношений построены так, как если бы это была внешняя компания. Такой подход позволяет обеспечить высокий уровень требовательности и определенную степень конкурентности.
При этом мы находимся в более выгодном положении. Поскольку это наша компания, у нас есть возможность на очень ранних стадиях проекта привлекать их к консультациям, к созданию пользовательской концепции здания на этапе проектирования. Ведь только эксплуатирующая компания знает все дефекты предыдущих решений, все требования арендаторов, видит то, чего не видят ни архитектор, ни девелопер здания.

- Вашим партнером по маркетингу «Авроры Бизнес Парка» является компания Colliers International. Могли бы вы подробнее рассказать о сути ваших взаимоотношений? Какова роль вашей управляющей компании в маркетинге объектов?
- Для Colliers International как эксклюзивного агента по проекту «Аврора Бизнес Парк» мы как девелопер являемся заказчиком. Они помогают нам найти арендаторов, когда здание еще строится, и полностью заселить его. Затем, после ввода здания в эксплуатацию, вопросы его последующей пересдачи в аренду, заполнения вакансий будет решать наша управляющая компания. Эта схема существует у нас на всех проектах. Конечно, мы как владельцы знаем, что происходит на том или ином объекте, но все коммерческие решения в процессе дальнейшего управления принимает управляющая компания.

- Что вы думаете о концепции бизнес-парков?
- Классический европейский или американский бизнес-парк – это большая территория, много зелени, много открытой парковки и отдельно стоящие, архитектурно ничем не выдающиеся, но очень функциональные здания. Это и есть бизнес-парк. В этом смысле «Аврору» мы только условно назвали бизнес-парком, поскольку это целый деловой квартал, расположенный на трех гектарах земли. Какие черты бизнес-парка мы бы хотели и дальше видеть в своих новых проектах? Безусловно, это развитая инфраструктура. Возможность не выходить за территорию офисного комплекса во время работы будет в Москве все более и более актуальна. И, конечно, это достаточный размер проекта и возможность многофазовой застройки. Эти черты мы бы хотели сохранить и для будущих проектов.

- Кстати, о будущих проектах… Скажите, над чем работает сейчас компания, помимо «Авроры»?
- Второй проект, который мы реализуем практически одновременно с «Авророй» и который выйдет на рынок в начале 2006 года, – это офисный комплекс класса А «Эрмитаж Плаза», расположенный на пересечении Садового кольца и Краснопролетарской улицы, между площадью Маяковского и Цветным бульваром. Проект получил свое название из-за близости к саду «Эрмитаж», находящемуся в Каретном Ряду. Так же, как и «Аврора», комплекс будет прекрасно виден с Садового кольца, куда выходит часть фасадов.
Судьба этого проекта похожа на судьбу «Авроры». Здесь также находилась фабрика, акции которой мы приобрели, перебазировали производство и начали строительство офисного центра на месте прежних строений. К концу следующего года мы планируем его завершить. Общая площадь «Эрмитаж Плазы» – приблизительно 40 тыс. кв. м. Комплекс будет состоять из двух зданий: 8-этажного основного здания и небольшого 4-этажного здания, предназначенного для одного пользователя – банка или страховой компании. Комплекс будет отвечать всем требованиям, предъявляемым к зданиям класса А. Здесь будет эффектное современное архитектурное решение, отделка фасадов доломитом, большие площади остекления, открытые гибкие планировки этажей (средняя площадь этажа – 3000 кв. м), надежные инженерные системы и т. д. «Эрмитаж Плаза» является по-настоящему «европейским» проектом. Высокие потолки, светлые открытые офисные пространства, прекрасные виды, а также большая внутренняя благоустроенная терраса, объединяющая оба здания в общее комфортное пространство, и соседство с архитектурным памятником – классической русской усадьбой графов Остерманов-Толстых со своим парком – все это создаст уникальную атмосферу комплекса.
Архитектором комплекса выступила известная архитектурная мастерская «Сергей Киселев и партнеры». Впервые в нашей практике мы доверили маркетинг и сдачу комплекса в аренду двум ко-эксклюзивным брокерам. Один из них – это наш давний партнер Colliers International, с которым мы успешно сотрудничаем уже много лет. Второй – компания Stiles & Riabokobylko, которую мы хотели видеть в качестве нашего агента. Расширение круга агентов напрямую связано с ростом нашего проектного портфеля.
Помимо этого проекта мы работаем над многофункциональным комплексом, который будет находиться в западной части Москвы, рядом с Третьим кольцом. Речь идет о комплексе площадью около 100 тыс. кв. м, включающем жилые, общественные и офисные площади. Бизнес-центр займет более 50 тыс. кв. м. Проект уже согласован с главным архитектором Москвы. Сейчас мы занимаемся оформлением документов и ранней стадией проектирования. Это будет наш первый проект не в центре столицы, но относящийся к классу А. Сегодня мы видим, что эта часть Москвы – запад, юго-запад – очень востребована и активно развивается.

- Вы хотите сказать, что децентрализация офисных зданий – это уже тенденция?
- Да, именно так. В центре почти нет свободной земли, все участки кому-то принадлежат. Соответственно, и цены на нее очень высоки, на девелоперов накладывается много ограничений по строительству и архитектурному облику. На мой взгляд, сейчас должна активно начаться деловая застройка запада и юго-запада Москвы. Для нас как для девелопера поиск площадок в этих районах для строительства офисных зданий – одна из основных задач.

- Помимо децентрализации офисных зданий, какие еще тенденции вам кажутся наиболее заметными?
- Сегодня на рынке сформировался устойчивый спрос на покупку офисов. Очень востребованы небольшие здания. Зачастую компании – конечные пользователи, приобретающие в собственность такие офисные здания, готовы платить за них больше, чем инвестиционные покупатели. Они рассматривают такую покупку как долгосрочное капиталовложение, ведь в центре столицы ни земля, ни недвижимость дешеветь не будут. В то же время право собственности на здание, где расположен ее центральный офис, – элемент стабильности для компании.
В следующем году мы начнем строительство нескольких таких зданий (площадью не более 5 тыс. кв. м), так как уровень цен, который достигнут сегодня в этом сегменте, нас устраивает. Одно будет располагаться недалеко от «Авроры», другое – недалеко от «Эрмитаж Плазы». После завершения строительства эти здания будут выставлены на продажу.
В отношении успеха реализации проектов, находящихся вне привычного делового центра города, многое сегодня зависит от того, как сложится судьба «Сити». Пока что этот проект развивается достаточно успешно, но на сегодняшний момент там построен лишь небольшой фрагмент, и только следующие два-три года покажут, насколько эта концепция удачна. Для нас это будет неким индикатором того, стоит ли повторять этот опыт, т. е. концепцию создания относительно изолированного бизнес-пространства. Если говорить о 10–15-летней перспективе, то, наверное, крупные девелоперы будут вынуждены объединяться в консорциумы и выходить на неосвоенные территории. В небольшом масштабе это уже происходит. Я знаю несколько проектов, где застройщики (в основном это касается больших промзон), объединяются и вместе решают такие проблемы развития проекта, как инфраструктура, транспорт, необходимые коммуникации. Вот это для нас в среднесрочной перспективе очень интересное направление.

- Скажите, а с точки зрения взаимодействия с правительством Москвы ситуация становится лучше или хуже для девелопера?
- Я думаю, что она становится лучше по двум причинам. Первая заключается в том, что все-таки фактическая приватизация земли происходит уже настолько масштабно, что дальнейшее обращение земли находится в частных руках. И поэтому роль Москвы уже несколько иная, чем была пять или десять лет назад. По сути, на рынке сегодня можно купить землю. Конечно, это не покупка земли в прямом смысле слова, это переуступки права аренды или другие формы, но сейчас речь идет не о юридических аспектах. Это дает и инвесторам, и девелоперам определенную свободу, так как любой инвестор может независимо от правительства Москвы найти применение своим средствам и энергии.
Второй вопрос – это регулирование строительства. Здесь есть как позитивные, так и негативные тенденции. Позитивные моменты связаны в первую очередь со сдвигом в сознании чиновников. И хотя стиль общения остался во многом прежним, они уже понимают, как с нами, девелоперами, разговаривать. Требования застройщиков городу стали понятней.
С другой стороны, город сегодня не готов к такому уровню строительной активности. Задачи городской инфраструктуры, в первую очередь транспортной, решаются очень медленно либо вообще не решаются. Тем самым закладывается очень большая проблема, которую придется решать в ближайшие 20–25 лет.
В целом я бы сказал, что ситуация сегодня лучше, чем в прошлом, так как появилась конкуренция среди застройщиков, которая и образует более здоровую среду. Хотя я думаю, что реальное улучшение наступит еще лет через десять, когда баланс влияния полностью переместится из государственного в частный сектор и город перестанет быть таким массовым игроком на рынке. Пока, однако, трудно сказать, когда это произойдет.