Мы ждем перемен!

В ожидании «взрыва»…
Анна Ширяева, генеральный директор компании «Магазин Магазинов»:
«Для меня как для консультанта по развитию торговой недвижимости 2004 год отмечен взрывоподобным ростом числа предпринимателей, которые впервые занялись созданием торговых центров, и соответствующим ростом количества начатых проектов. Это происходит по всей стране. В городах-миллионниках число одновременно разрабатываемых крупных проектов доходит до 10–15 объектов в каждом.
Еще я бы отметила рост не только количества, но и качества торговых центров в Москве. Качественного «взрыва» пока нет, но тенденция явно ощущается, особенно на уровне проектирования. Очевидной и достаточно масштабной тенденцией не только в Москве, но и по всей стране стало приглашение в команду разработчиков торгово-развлекательных центров известнейших иностранных архитекторов, специализирующихся на проектировании именно таких объектов, в качестве концептуальных архитекторов и авторов дизайна общественных зон. Можно также отметить значительный рост цен в сделках купли-продажи отдельных магазинов на привлекательных для торговли улицах в Москве. Рост арендных ставок на лучших торговых улицах также имел место, но он уступал росту цен продажи».

Чем крупнее, тем страшнее
Эрик Блондо, гендиректор ЗАО «Мосмарт»
«Динамика роста розничного рынка в 2004 году несколько замедлилась. Связано это в первую очередь с объективными факторами – крупные сетевые операторы, например формата «супермаркет», начинают испытывать дефицит торговых площадей. Удорожание объектов недвижимости и сокращение предложений на рынке являются катализаторами начавшегося процесса слияний и поглощений. Мелкие и слабые игроки, отстающие от лидеров в технологическом плане и с точки зрения наличия финансовых ресурсов для интенсивного развития, вынуждены продавать свой бизнес более крупным игрокам. Процесс консолидации только начался и будет набирать обороты.
Для нас 2004 год отмечен очень важным событием – «Мосмарт» стал сетью, открыв два новых объекта. Кроме того, мы начали реализовывать программу лояльности клиентов. Также мы можем отметить возрастание популярности формата «гипермаркет» – наши магазины фиксируют стабильный рост притока покупателей».

Арендные ставки будут и расти, и падать
Джефф Кершо, директор отдела торговых помещений Noble Gibbons:
«Практически все сектора розничной торговли столицы продолжают расти с высокой скоростью, которая зачастую опережает предложение торговых помещений. По мере выхода на рынок большего количества современных торговых площадей ситуация несколько стабилизируется.
Отметим, что требования к торговым площадкам становятся более жесткими, и на то есть несколько причин. Во-первых, на российский рынок выходят международные сетевые компании, которые ищут как можно более привлекательные участки и помещения. Кроме того, местные ритейлеры вынуждены соревноваться за лучшие участки, чтобы удержать свои позиции на рынке, а также динамично развиваться.
Нам, конечно, известно, что такие сетевые компании, как Kingfisher, Leroy Merlin, Kesko, а также несколько западных операторов универмагов и супермаркетов рассматривают российский рынок как наиболее перспективный для своего развития. Однако я не стал бы говорить о том, что выход одного из этих операторов на наш рынок более важен и актуален, чем выход другого. Я считаю, что вне зависимости от марки выход на российский рынок иностранного оператора – положительная тенденция. Во-первых, потому, что западные компании способы обеспечить тем или иным проектам более длительные инвестиции. Это будет свидетельством того, что российский рынок для иностранных девелоперов и инвесторов стал менее рискованным. Во-вторых, выход иностранных операторов и девелоперов подстегнет конкуренцию на рынке и заставит российские компании искать новые пути завоевания своего потребителя. И, наконец, от присутствия сильных, профессиональных иностранных операторов на рынке выиграет российский потребитель, у которого появится более широкий выбор.
В будущем ожидается, что арендные ставки будут более зависимы от тенденций спроса и предложения. В первую очередь снижение арендных ставок ожидается в низкокачественных торговых объектах. Кроме того, в ближайшие 3–5 лет мы прогнозируем снижение арендных ставок в помещениях на торговых коридорах города ориентировочно на 10%. Спустя 5 лет арендные ставки в этом сегменте могут быть снижены на 15%. Однако для якорных арендаторов тенденция может быть совсем иной. После окончания договора аренды, которые компании обычно заключают на 7–10 лет, стоимость аренды для «якорей» может возрасти на 15%».

Все более запутанные сети
Филипп Капчиц, генеральный директор Санкт-Петербургского представительства rорпорации Sela:
«Рост торговых центров в 2004 году, в том числе и в регионах, – это безусловный плюс. Минусом является недостаток независимых управляющих компаний, к сожалению, зачастую сталкиваемся с аффилированностью управляющих структур владельцами торговых центров. В регионах идет бурный рост торговых комплексов с «московскими инвестициями». В таких торговых комплексах зачастую арендная плата близка к арендной плате в Москве. В результате вместо стандартных 15–20% от оборота арендатору предлагают платить 30–40%.
Также отмечу количественный рост сетевых операторов, в том числе развивающихся по франчайзингу. Показательной с точки зрения роста предложений по франшизе является ежегодная выставка «Купи брtнд», на которой в этом году было представлено много новых имен.
И, наконец, в 2004 году стало очевидным развитие национальных сетевых операторов в регионах. В некоторых случаях можно говорить об экстенсивной политике в регионах, так как сейчас важно «застолбить» место».

Неиссякаемые перспективы рынка
Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International:
«Можно говорить о том, что рынок торговых помещений в 2004 году развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует рост количества торговых центров и общий рост объема площадей в торговых центрах. Об этом свидетельствует и сохранение ставок аренды на прежнем уровне. Хотя, говоря о сохранении ставок, стоит упомянуть о том, что ставки сохранились лишь в номинальном выражении, в реальном же они несколько снизились, что связано с укреплением рубля.
Новый девелопмент сдвинулся в сторону профессиональных объектов: все меньше из вновь открытых торговых объектов не отвечают современным требованиям. Наличие якорных арендаторов и (или) развлекательного сегмента становятся обязательной составляющей успеха универсального торгового центра. За века потребности человечества не меняются, формула «хлеба и зрелищ» работает, как и прежде.
Говоря о причинах столь успешного развития рынка торговых центров, можно выделить несколько основных факторов. Основная причина состоит в том, что доходность инвестиций в торговые центры сохраняется на сравнительно высоком уровне. В связи с этим, рынок коммерческой недвижимости по-прежнему остается привлекательным для инвесторов, использующих этот рынок как средство диверсификации своих вложений. В 2004 году обозначился интерес продуктовых сетей к верхнему ценовому сегменту рынка. Развитие розничной торговли в целом очень положительно сказывается на обществе – приятно видеть модно одетых людей, товары стали доступнее. Хотя, если говорить о секторе продтоваров, то с такой динамикой возникает риск увеличения удельного веса граждан… что в свою очередь стимулирует развитие сектора продажи средств для похудения».

Поспешишь – покупателя насмешишь
Юлия Никуличева, заместитель директора Jones Lang LaSalle:
«2004 год не привнес каких-либо существенных изменений в рынок торговых помещений в Москве. Рынок продолжал расти, причем рос он быстрее, чем рынок жилых помещений или мировые цены на нефть. Складывается впечатление, что нефтяные капиталы инвестируются только в рынок торговых помещений, девелоперы ищут любые возможности инвестировать в данный сектор, открывая маленький магазин на Тверской улице, строя небольшой торговый комплекс возле метро или же создавая качественный региональный торговый центр.
Работая на этом рынке, мы часто встречаем людей, которые, обладая финансовыми ресурсами, словно боятся упустить свой шанс и инвестируют в ритейл по принципу «чем быстрее, тем лучше». В результате сегодня большинство хороших участков под застройку торговых объектов уже находится в собственности, однако никто не знает, когда эти участки будут застроены.
Очевидно, что московский рынок торговых помещений еще далек от насыщения, поэтому многие девелоперы позволяют себе не задумываться о долгосрочных перспективах своих объектов, пока потребитель довольствуется тем, что есть. Например, торговыми объектами, где можно лишь купить еду и одежду да перекусить в фуд-корте. Но я уверен, что новая волна девелопмента торговых центров не за горами. Нужно лишь немного подождать».

Управляющих стали уважать
Ян Брудный, управляющий директор City Property Management:
«Общей тенденцией 2004 года можно назвать рост профессионализма игроков рынка коммерческой недвижимости. В частности, мы, как управляющая компания, постоянно работающая в тесном контакте с арендаторами, отмечаем стремление и готовность арендаторов работать на уровне международных стандартов, касающихся обслуживания посетителей, качества отделки и дизайна магазинов. Кроме того, сейчас уже можно говорить о значительном прогрессе в построении взаимоотношений управляющей компанией и арендаторов, основанных на взаимном уважении и доверии. В этом году региональный рынок торговых центров показал очень высокую динамику роста, при этом очевидно, что ряд региональных объектов отличает грамотно продуманная концепция и профессиональное управление. Хотелось бы пожелать игрокам рынка управляющих компаний продолжать повышать профессионализм, стремиться в полной мере соответствовать высоким современным требованиям рынка, а также новых и успешных проектов!»

Душевный подход в регионах
Наталья Орешина, директор Stiles & Riabokobylko:
«Уходящий год запомнится мне высокой деловой активностью участников рынка торговых помещений как в Москве, так и в России в целом. Наиболее очевидной тенденцией 2004 года стало развитие региональных рынков, причем динамичный рост происходит не только в городах-миллионниках, но в и городах с населением свыше 500 тыс. человек. Причем я хочу отметить, что региональные девелоперы сильнее сфокусированы на том, что они делают, поэтому многие проекты за пределами столицы становятся более продуманными и в итоге более качественными. У столичных девелоперских компаний, как правило, нет гордости за то, что они делают. Девелоперы в небольших городах более трепетно относятся к процессу строительства торговых центров. Они стремятся не только к тому, чтобы построить удачный объект коммерческой недвижимости, который будет приносить им прибыль, но к тому, чтобы сделать что-нибудь значимое в своем городе.

Разочарование как стимул для перемен
Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров:
«Я считаю, что в области ритейла 2004 год стал годом разочарований. Мы не увидели ни новых форматов, ни новых сетевых игроков. Все торговые центры наполняются одним и тем же «ассортиментом» арендаторов, который не слишком велик. «Страшилки», усиленно обсуждаемые в течение всего года, о том, что вот-вот на российский рынок зайдут иностранные сетевые операторы, торгующие продовольственными продуктами, и отвоюют чуть ли не 25% всего рынка, как мы видим, тоже не имели под собой реальных оснований. Российские сети продолжают развиваться в заданном формате, изменяя лишь количество торговых точек. Отечественные торговые операторы уже столкнулись с ситуацией, когда открытие новых торговых точек не несет существенного увеличения прибыли, а лишь позволяет удерживать свои позиции на конкурентном рынке. Пожалуй, «приобретением 2004 года» можно назвать активное использование российскими сетевыми компаниями, торгующими одеждой и обувью, схемы распродаж, когда коллекции прошлых сезонов продавались с действительно серьезной скидкой в 50–70%.
Каких-либо новаций в области девелопмента торговых центров я также отметить не могу. Ни один западный девелопер не объявил в этом году о строительстве крупного торгового объекта. Это в свою очередь свидетельствует о том, что в ближайшее время на отечественном рынке «долгожданных» иностранных сетевых ритейлеров не появится. Обычно то, что прогнозируется участниками рынка в России, происходит, но с большими опозданиями – в несколько лет».

Полярность мнений и упор, который делают участники рынка, на существующие и прогнозируемые тенденции, лишь свидетельствуют о том, что среди множества событий 2004 года не было ни одного знакового или, если хотите, поворотного. А это означает, что рынок торговых помещений продолжает развиваться в заданных рамках, подспудно ожидая перемен…
Перемены, разумеется, запланированы на будущий, 2005 год. Наиболее интересное событие должно произойти уже в I квартале 2005 года. По данным компании Colliers International, в этом период состоится первая инвестиционная сделка на рынке торговых центров. А вот остальные перемены не такие уж и «переменчивые». С замиранием сердца участники рынка по-прежнему ожидают выхода на российский рынок крупных иностранных сетевых компаний и девелоперов торговых центров. Но если «пришествие» вновь не состоится, может быть, российские компании займут не выжидательную, а созидательную позицию на отечественном рынке?