Инвестиции в недвижимость-2004: как это было

Одним из знаменательных событий 2004 года стало первое присуждение премий в области коммерческой недвижимости (Commercial Real Estate Awards), организованное журналом «Коммерческая недвижимость». Являясь единственным в своем роде и исключительным по своей новизне, это событие наверняка не останется единственным в истории, так как по замыслу издателей журнала премия должна стать ежегодной. Премия за лучшие объекты коммерческой недвижимости, сданные в эксплуатацию в 2003 году, помогла привлечь больше внимания к новым объектам на московском рынке недвижимости и определить некоторые критерии оценки качества и значения отдельных объектов. Эти объекты также обозначили стандарты, на которые теперь могут ориентироваться все участники рынка. Для целей оценки значимых событий в области инвестиций в недвижимость, произошедших в 2004 году, в настоящей статье мы поддержим и разовьем тему номинаций*.

Лауреаты премии в области ИНВЕСТИЦИЙ в коммерческую недвижимость-2004

Номинация «Неожиданность года»:
Компания «МакДональдс» не ограничилась продажей гамбургеров в Москве, включив в сферу своей деятельности продажу коммерческой недвижимости. В начале своей деятельности на российском рынке компания приобрела несколько зданий, что упростило размещение ее ресторанов, однако она была вынуждена выйти за рамки своей традиционной роли арендатора, став собственником офисного здания. Ситуация на рынке офисных помещений в 2004 году предоставила этой сети предприятий блестящую возможность избавиться от балласта непрофильных активов.

Номинация «Достижения в правовой сфере»:
Победителем в этой номинации является создание правовой основы для ПИФов (эквивалент ипотечных инвестиционных фондов). Хотя функционирование таких фондов стало возможным в конце 2001 года, первые фонды были созданы только в 2003 году, а в этом году начали активизироваться. Этот инвестиционный инструмент расширяет возможности для распоряжения правами собственности на объекты недвижимости и повышения их ликвидности. «Первый фонд» (Concordia Asset Management) и недавно созданные «Открытые инвестиции» «Интеррос») одними их первых объявили о создании фондов, ценные бумаги которых обращаются на российском рынке и потенциально могут обращаться на зарубежных фондовых рынках. Появление этой основной черты, характеризующей западный рынок инвестиций в недвижимость, является очередным звеном в цепи необходимых инвестиционных инструментов, которые должны способствовать росту ликвидности российского рынка недвижимости.

Номинация «Продажа объекта многоцелевого назначения»
Покупка «Берлинского дома» компанией Eastern Property Holdings (EPH, швейцарская инвестиционная компания по операциям с недвижимостью, акции которой свободно обращаются на бирже, управляемая MCTrustco) примечательна тем, что является второй по величине инвестиционной продажей иностранному инвестиционному фонду, при этом самой крупной сделкой такого рода стало приобретение Fleming Family Fund в 2003 г. здания по адресу: Гоголевский бульвар, 11. Хотя сделка по приобретению «Берлинского дома», возможно, и была второй среди инвестиционных сделок в целом, в категории инвестиционных продаж объекта многоцелевого назначения (офисные и торговые помещения) иностранному инвестиционному фонду она стала, несомненно, первой. Таким образом, в 2004 г. во второй раз подряд объект коммерческой недвижимости класса А был продан иностранному инвестиционному фонду - событие, за которым, вероятнее всего, последует множество других подобных сделок, если только этому процессу не будет препятствовать дефицит качественных объектов недвижимости.

Номинация «Верность российскому рынку»
Жюри без колебаний отдало пальму первенства в этой номинации группе застройщиков, взявших на себя обязательства по возведению проекта «Москва-Сити», стоимость которого достигает невероятных размеров, составляя около $2,4 млрд. Обязательство такого масштаба со стороны российских застройщиков является редким для любого рынка, и в России эта группа - несомненный лидер.
Второе место занимает (возможно, со значительным отрывом) малоизвестная компания «Международный центр», которая, по оценкам, планирует вложить $500 млн в возведение офисного комплекса (площадью 368 000 м2) на Кутузовском проспекте в районе Третьего транспортного кольца. Эта компания обеспечила свою занятость на довольно длительный срок благодаря работе по данному проекту, включающему несколько 9-этажных зданий и две 43-этажные башни, которые располагаются на территории в 5,3 га.

Номинация «Российский инвестор»
Планы по инвестированию уступают по привлекательности лишь собственно инвестициям. Среди российских инвесторов явным лидером является «Пермская финансово-производственная группа» («ЛУКОЙЛ»), которая приобрела три крупных здания. Два объекта недвижимости (здания Samsung и Ericsson) были приобретены в рамках крупнейших на рынке сделок по возвратному лизингу (продажа собственности с условием получения ее обратно в аренду. Помимо этого у холдинга «Платина» было приобретено новое здание на Овчинниковской набережной, очевидно для нужд этой нефтяной компании. Общий объем инвестиций компании в 2004 г. приближается к $140 млн, что выводит ее в самостоятельную весовую категорию инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.

Номинация «Иностранные инвестиционные обязательства и инвесторы»
Но российские инвесторы заняли не все инвестиционное пространство: жюри отметило, что компания Enka имеет одновременно наиболее значительные и обязательства по инвестированию, и инвестиционные вложения, завершив строительство первого из трех запланированных зданий, входящих в комплекс «Москва-Сити». Хотя многие обозреватели рынка недвижимости не считают компанию Enka - одного из наиболее крупных и важных игроков на российском рынке строительства объектов недвижимости, иностранным инвестором, в 2004 г. компании можно присудить победу именно в этой номинации. Здание № 1 (17 500 м2 арендуемой площади) было открыто в октябре, в конце 2005 г. планируется открытие здания № 2 (29 500 м2), а в 2007 г. - № 3 (88 000 м2). Общий объем инвестиций компании оценивается аналитиками в $150 млн, которые, по-видимому, принесут хороший доход, так как, по существующим данным, первое здание было сдано в аренду еще до окончания строительства, а что касается второго здания, то сейчас, за год до окончания строительства, договоренности существуют в отношении 75% его площадей. Неплохо для иностранцев.

Номинация «Изменения в торговой недвижимости»
На фоне быстрорастущего числа торговых центров (новые торговые центры появляются на рынке практически ежемесячно) было отмечено резкое изменение предлагаемых на рынке типов торговых центров. Хотя значительные денежные вливания продолжали осуществляться в «мега-моллы», в 2004 году инвестиции на рынке перераспределялись от традиционных торговых центров-гигантов, располагающихся за чертой города, в пользу удобно расположенных торговых центров. При вновь открывающихся автозаправочных станциях, которые раньше выполняли лишь роль бензоколонок, теперь открываются магазины. Вслед за открытием галереи «Актер» растет число небольших торговых центров, удобно расположенных вблизи станций московского метро. Ни в одной категории недвижимости не наблюдалось такого резкого изменения типов размещаемых на рынке объектов, что объясняется расширением возможностей розничной торговли для удовлетворения запросов потребителей в условиях быстро меняющейся рыночной конъюнктуры в России.

Номинация «Прорыв в регионы»
Надежно обосновавшись в Москве, некоторые торговые центры в 2004 году устремились в регионы. Первыми все преимущества больших торговых центров ощутили жители таких крупнейших региональных городов, как Самара, Нижний Новгород, Казань и Екатеринбург, где открылись магазины «Патэрсон», METRO, IKEA, «Ашан» и «Рамстор». В будущем году этот поток захватит и другие российские города с населением более миллиона человек. В следующем году первенство в номинации «Прорыв в регионы» может быть присуждено иностранным инвесторам, получающим значительную отдачу от своих инвестиций в проекты, направленные на охват большей части российского розничного рынка, выходящего за пределы Москвы.
Второе место в этой номинации занимают компании (учитывая темпы роста – потенциальные победители следующего года), приобретающие в собственность земли под строительство производственных предприятий в российских регионах. Особенную активность в этом плане проявляют автопроизводители и производители потребительских товаров; эта тенденция может распространиться и на другие отрасли - при условии, что сохранится благоприятная деловая среда.

Номинация «Препятствие года»
Для инвестиций в недвижимость самым очевидным препятствием в 2004 года стала нехватка доступного кредитного финансирования для строительства и постоянного финансирования проектов. К счастью, крупным застройщикам, реализующим высококачественные проекты, это не помешало: новые проекты реализовывались ими за счет использования преимуществ растущего уровня рынков недвижимости, достаточного количества собственных средств и большого объема свободных денежных средств, поступающих от реализованных ранее проектов.
Для иностранных инвесторов наиболее частым препятствием служило отсутствие четкой стратегии выхода из проекта. Иностранные инвесторы неохотно вступают в новые проекты, не имея ясного представления о том, как будет реализован объект по истечении некоторого периода времени. По мере постепенного устранения этих препятствий основной задачей следующего года станет, чтобы эта номинация не была присвоена «дефициту объектов для инвестиций», будь то земельные участки или здания.

Номинация «Недоразумение года»
В 2004 году на гостиничном рынке появлялось больше противоречивых сообщений, чем в каком-либо ином сегменте рынка недвижимости. Было приостановлено строительство на месте демонтированной гостиницы (бывшего «Интуриста»), она была продана, строительство возобновилось, а затем сменился управляющий брэнд (с Hilton на Ritz-Carlton). Была демонтирована гостиница («Москва»), другие гостиницы были снесены, либо готовились к сносу («Спорт» и «Мир», а также гигантская гостиница «Россия»). Было отложено открытие построенного недавно отеля (Marriott Courtyard), а эффективно функционирующий отель (Aerostar) был вынужден закрыться. И все это на фоне роста спроса, заполняемости гостиниц и средней стоимости номеров. Было объявлено о создании многочисленных сетей трехзвездочных гостиниц, но реально строительство было развернуто только по нескольким проектам. Наиболее значительное строительство внутри существующего комплекса (Riverside) привело на российский рынок новый для него гостиничный брэнд (гостиничная сеть Swissotel компании Raffles International), и за этим, несомненно, последует приход новых брэндов. Возможно, в следующем году премия в номинации «Недоразумение года» будет присуждена гостям Москвы, которые будут в растерянности от того, какой отель им следует выбрать в следующий раз.

Номинация «Быстрый старт»
В этой номинации первое место в 2004 году принадлежит рынку складских помещений, остающемуся в течение долгих лет на нижних строчках в списке типов недвижимости, приоритетных для строительства. На рынке промышленных объектов было отмечено увеличение объема практически на 400 000 м2, что как минимум удваивает количество существующих качественных площадей. Это и есть быстрый старт. По прогнозам некоторых информированных обозревателей, такое радикальное ускорение может привести к перенасыщению рынка и снижению доходов от инвестиций в последующие проекты.
Как и в категории «Прорыв в регионы», второе место принадлежит земельному рынку, растущему за счет сделок купли-продажи участков под строительство. Уступая логистике по темпам роста и несколько опережая строительство производственных сооружений, земельный рынок имеет все шансы занять первое место в этой номинации в следующем году.

Номинация «Качественный прорыв»
С тех пор как в конце 1980-х годов московский рынок открылся для частных застройщиков, каждый год он характеризовался повышением качества строящихся объектов. Награда в номинации «Качественный прорыв» в 2004 году присуждается компании Hines International за разработку проекта Ducat Place - офисного здания, задающего стандарты качества в Москве по нескольким направлениям. Кроме использования технологий «надземного» строительства (выполняемого компанией «Codest») и применения передовых интеллектуальных и эксплуатационных систем, здание офисного центра «утоплено» вглубь улицы, что нехарактерно для офисных зданий в центре Москвы. Таким образом, площадка перед офисным центром (подход к зданию), расположенная вдоль улицы, акцентирована серией вертикальных колонн, демонстрируя уникальный подход к оформлению фасадов. Учитывая этот пример, а также активные действия российских застройщиков, направленные на улучшение качества объектов недвижимости, мы ожидаем, что в следующем году в номинации «Качественный прорыв» развернется настоящая борьба.

Мы надеемся, что эти номинации дают представление об основных аспектах инвестиционной деятельности на московском рынке недвижимости в 2004 году. Несомненно, этот год, как и несколько предшествующих лет, открывает новые горизонты для совершенствования и роста. Не исключено, что в будущем году появится ряд новых номинаций, характер которых будет зависеть от развития событий на рынке недвижимости, по мере того как участники рынка будут заявлять о своих приоритетах и о перспективных планах формирования московского рынка коммерческой недвижимости.

* Обращаем ваше внимание на то, что отбор номинаций, представленных в настоящей статье, осуществлялся исключительно авторами и может не отражать мнение компании «Эрнст энд Янг», журнала «Коммерческая недвижимость» и его издателя -компании «Импресс Медиа».