Рынок между обезьяной и петухом

В торговом сегменте очевидно укрупнение реализуемых проектов. Среди открытий года – ТЦ «Гулливер» у станции метро «Старая Деревня» общей торговой площадью около 50 тыс. кв. м, целиком заработавший в ноябре. Примерно на 40 тыс. кв. м расширилось торговое пространство в ТЦ «Меркурий» на ул. Савушкина, который сдается в эксплуатацию очередями. В декабре ожидается запуск ТЦ «ПИК» на Сенной пл. (всего 32 700 кв. м).
Далеко не все заявленные на 2004 год проекты успели подойти к финишу. Хронический перенос сроков строительства стал приметой петербургского рынка. Причин несколько: громоздкая процедура согласования проектов с городом, отсутствие достаточного опыта у девелоперов, проблемы с финансированием, переделка концепции ТЦ уже по ходу строительства.
Очевидно, что прошлогодний рекорд, когда в эксплуатацию было запущено около 380 тыс. кв. м торговых площадей, не повторится. Максимум на что можно рассчитывать – примерно 250 тыс. кв. м, включая гипермаркеты.
Практически все вводимые площади востребованы рынком. Заполняемость действующих ТЦ близка к 100%-ной. Арендные ставки на этом фоне демонстрируют завидную стабильность и пока не имеют тенденции к снижению. Верхняя планка для Невского пр. составляет $1800–2000/кв. м в год. В большинстве ТЦ неякорные арендаторы платят в среднем от $500 до $1000/кв. м в год.
Активизируются сетевики. Экспансия столичных компаний все заметнее. В 2004 году динамично развивались «Патэрсон», «М.видео», «СпортМастер», «Красный куб» и многие другие. Иностранные сети более осторожны и медлительны, но тем не менее в 2004 году в Петербурге «отметился» «Рамстор», открыв свой первый гипермаркет в «Гулливере». Крупные «якоря», в том числе развлекательные, стали приметой новых ТЦ.
В уходящем году в Петербурге сформировался рынок мультиплексов, которые до этого времени в принципе отсутствовали в городе. Пока все многозальные кинотеатры открываются в составе ТЦ.
По-прежнему чрезвычайно активны местные продовольственные сети («Лента» и «Пятерочка»), работающие в формате супер- и гипермаркетов.
В офисном сегменте год прошел под знаком качества. Инвесторы сосредоточили внимание на создании бизнес-центров классов А и В+, которые чрезвычайно востребованы рынком. Проекты высокого уровня стали реализовываться и за пределами престижного исторического центра. Например, бизнес-центры класса В+ открываются на наб. Обводного канала («Адмирал»), на Свердловской наб. («Феникс»), на пл. Конституции («Ленинский пр., 153») и пр. Все больше отечественных арендаторов готовы платить по $350–400/кв. м в год за комфорт на рабочем месте и уютную среду обитания. В составе деловых комплексов все чаще появляются фитнес-центры, рестораны и т. п.
Многие действующие объекты рассматривают возможность расширения. Например, практически вдвое увеличит площади бизнес-центр класса А «Северная Столица» на наб. Мойки, 36. В составе «Сити-Центра» на Петроградской наб. также запланирован корпус высшей категории.
Заявки на аренду офисов укрупняются. Сделки по аренде 2000–3000 кв. м перестали быть экзотикой. Другое дело, что найти такие помещения крайне сложно.
Одна из тенденций года – отказ примерно половины офисных центров от расчетов в долларах. Она наиболее заметна в секторе объектов С-класса, которые вводят собственные у. е., а также оперируют евро и рублями.
Актуальный диапазон арендных ставок выглядит так: $500–600/кв. м в год за офисы уровня А; $300–450/кв. м – за объекты категории В и $120–250 – за С-класс.
Осенью госкомиссии сдан бизнес-центр на Шпалерной ул., 54 – первый в Петербурге комплекс, где площади продавались в собственность. На стадии реализации находится еще несколько подобных проектов.
Признаков перенасыщения на рынке пока не наблюдается.

Игорь Метельский, председатель Комитета по управлению городским имуществом Петербурга:
- Одно из важных событий 2004 года – корректировка городского законодательства в инвестиционной сфере. Принят закон о порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Петербурга, для строительства и реконструкции. Он позволил нам четко разграничить, когда участки выставляются на торги, а когда передаются инвесторам целевым назначением.
Естественно, любое нововведение, особенно кардинальное, не обходится без ошибок. Поэтому у инвесторов сейчас достаточно претензий к власти. Осенью мы начали продавать право аренды участков под застройку по так называемому короткому пакету (с минимально необходимым комплектом документов). Это более рискованный для девелопера путь, но зато и более быстрый. Первые такие торги дали весьма неплохие результаты. Пока мы реализовали 20 участков. В ходе аукционов начальная цена возросла в среднем на 131%, а максимально – на 325%. В результате в 2004 году поступления в городской бюджет составят примерно $13 млн., а всего за 6 лет аренды земли инвесторы заплатят за эти участки около $80 млн.
Основной прогресс в этом году достигнут в сфере приватизации. Нам удалось сдвинуть с мертвой точки процесс акционирования ГУПов. Кроме того, город намерен расстаться со своими пакетами в 65 акционерных обществах, которые практически не приносят в бюджет дивидендов.
Самые дорогие и значимые объекты – это гостиницы. Акции пяти из них уже реализованы на аукционах. Общая сумма этих сделок составила около 500 млн. рублей при стартовой цене 391 млн. Остальные шесть отелей будут продаваться в начале 2005 года.
Мы продолжали активно распродавать не востребованные арендаторами нежилые помещения – в основном подвалы, нуждающиеся в серьезном ремонте. Уже принято решение о том, чтобы выставлять на торги объекты, обремененные длительными договорами аренды, по которым плата авансирована на несколько лет вперед и которые из-за этого не приносят дохода казне. Наиболее вероятный претендент на покупку таких площадей – сам арендатор.
Мы предполагаем выставлять на продажу и низкодоходные помещения, например те, по которым арендная плата не превышает 30 у. е./кв. м в год. Иногда расходы, связанные с обслуживанием таких арендных договоров, съедают весь поступающий от них доход.
Впервые в бюджете Петербурга на 2005 год фиксирована сумма, которую город готов предоставить в виде льгот по арендной плате за нежилой фонд. До сих пор она была неподконтрольна.
В сфере аренды осенью 2004 года мы начали интересный эксперимент. Новый закон о методике арендной платы за нежилой фонд позволяет КУГИ сдавать площади не только по базовым ставкам, но и руководствуясь предложениями потенциальных арендаторов. На городской комиссии по распоряжению недвижимостью стали происходить псевдоаукционы, когда несколько претендентов торгуются за одно помещение. Результаты впечатляющие. В условиях конкуренции мы сдали пока около 30 объектов. Средняя арендная ставка за них по массовой методике составляла 117 у. е./кв. м в год, а в итоге она выросла до 200 у. е. По наиболее привлекательным для бизнеса помещениям ставка подскочила в 3–5 раз. Естественно, мы будем активно использовать такую возможность пополнения казны.
Летом в Петербурге был принят закон о доверительном управлении (ДУ) городским имуществом. Пока, правда, видимого эффекта от него участники рынка не ощутили. Однако вскоре мы на уровне правительства города утвердим процедуру передачи объектов управляющим, и механизм заработает. Хотя не стоит забывать о том, что закон о ДУ разработан в ситуации, когда приватизировать недвижимость было практически нельзя. Поэтому единственной возможностью привести в порядок объекты, находившиеся в плачевном состоянии, было отдать их в руки управляющих. Сейчас город довольно успешно продает аварийные дома на аукционах, тоже, кстати, стартовавших в этом году. Я думаю, это более эффективно, чем передавать такие объекты в управление. Другое дело – здания, которые поделены между несколькими арендаторами и пользователями и не имеют одного хозяина. Это как раз поле деятельности для управляющих компаний.
В 2005 году нам предстоит довести до логического завершения реформы в инвестиционной сфере. Кроме того, необходимо решать проблему приватизации зданий-памятников. Правда, это задача не только на уровне города, но и на уровне Федерации.
В будущем году бюджетное задание по сбору платежей от использования городского имущества увеличивается на 62% и составит 13,26 млрд. руб. Мы рассчитываем выйти на эту цифру прежде всего за счет приватизации – в самых разных ее формах. Это сознательная политика: государство должно заниматься лишь свойственными ему социальными функциями, а остальные сферы деятельности уступить бизнесу.

Лев Пукшанский, член совета директоров ОАО «ПСБ-Инвест Групп»:
- Главное событие года для нас – это, безусловно, создание нашего холдинга как дочерней компании Промышленно-строительного банка, призванной реализовывать его инвестиционную программу на рынке недвижимости – прежде всего коммерческой. С образованием «ПСБ-Инвест Групп» банк завершил формирование полноценной инфраструктуры, обеспечивающей нормальное ведение бизнеса в этой сфере. Сегодня компании, входящие в холдинг, готовы реализовывать инвестпроекты от зарождения самой идеи и поиска подходящего участка (здания) до эксплуатации уже готового комплекса. Задача «ПСБ-Инвест Групп» – формировать портфель объектов, обеспечивающих достаточно высокую доходность при консервативном уровне рисков. Сейчас в него входят уже около 400 тыс. кв. м различных коммерческих площадей.
Мы претендуем на то, чтобы стать сильным партнером для консервативных иностранных инвесторов, которые стремятся выйти на петербургский рынок и которым для этого нужны понятные и прозрачные контрагенты. Я считаю, что образование холдинговых структур, подобных нашей, вполне закономерно и соответствует как уровню развития рынка недвижимости, так и экономической ситуации в целом.
В 2004 году стало очевидно, что рынок коммерческой недвижимости перестал (или вот-вот перестанет) быть сверхдоходным. Уже понятно, что на нем не выживут компании, которые заложили в свои расчеты неоправданные ожидания.
При этом некая нестабильность на финансовом рынке, которая особенно ощущалась прошлым летом, привела к росту рисков в этом секторе, а значит, и к увеличению требований финансовых институтов к доходности инвестиций. Рынок коммерческой недвижимости удовлетворить их не может. Ведь проблемы в финансовой сфере фактически не сказались на сложившемся уровне арендных ставок, а также на себестоимости строительства новых объектов. Таким образом, возникла диспропорция между ожиданиями финансовых институтов и тем, что им может предложить рынок недвижимости.
В этой ситуации нормально работают серьезные инвесторы и кредиторы, у которых с недвижимостью связаны долгосрочные программы. Те же структуры, которые действовали по принципу «все инвестируют – и я инвестирую», покинут сектор, который не оправдывает их сиюминутных ожиданий.
Я считаю, что уход спекулянтов укрепит рынок, снимет лишний перегрев конъюнктуры и угрозу кризисных явлений. На этом фоне все больший интерес к недвижимости проявляют именно консервативные инвесторы. Ведь сверхприбыли исчезли именно потому, что рынок стал более цивилизованным, развитым, предсказуемым и, соответственно, ликвидным и менее рисковым, что особенно ценят такие игроки.
В 2004 году мы, к сожалению, еще не увидели на петербургском рынке крупных иностранных инвесторов, но очевидно, что они придут в 2005–2007 годах. И это, безусловно, позитивный процесс.
Уже в уходящем году могла начаться стагнация рынка, связанная с тем, что арендные ставки и цены объектов близки к своему максимуму, а стоимость ресурсов (земельных участков, строительных материалов и строительных работ) продолжает увеличиваться. Это могло охладить пыл потенциальных инвесторов, однако рост цен на нефть продолжает его подогревать. Бизнес, связанный с нефтедолларами, в чистом виде венчурный, и его участники стремятся зафиксировать прибыли в реальных ценностях.
Состояние экономики в целом сейчас таково, что в Петербурге наступает время масштабных проектов, связанных с развитием городской инфраструктуры (строительством скоростных трасс, транспортных развязок, современного порта, комплексным освоением территорий под жилищное строительство и т. п.). Все это даст очередной стимул для развития рынка коммерческой недвижимости.

Игорь Лейтис, президент холдинга «Адамант»:
- В этом году мы выполнили и перевыполнили намеченные планы: рассчитывали построить 108 тыс. кв. м торговых площадей, а получили 125 тыс. Сейчас холдинг является основным акционером 11 действующих торговых центров общей площадью более 300 тыс. кв. м. В 2004 году мы ввели в эксплуатацию новый ТК «Озерки» и достраивали существующие комплексы («Балканский», «Норд», «Меркурий» и др.). На стадии проектирования и строительства – еще около 430 тыс. кв. м.
Год ознаменовался переходом к новому торговому формату. Первый из таких объектов – ТК «Меркурий». Пока он самый большой в городе и, видимо, останется им в ближайшие несколько лет. На его торговые площади приходится около 76 тыс. кв. м. Подземный паркинг занимает еще 19 тыс. кв. м. Комплекс вводится в строй очередями и целиком заработает в начале 2005 года. В «Меркурии» практически нет мелкой нарезки площадей. Среди его «якорей» – «Патэрсон», «М.видео», «СпортМастер», мебельный центр «Грэйт», «Рив Гош» и др. Из подземного паркинга на торговые ярусы ведут лифты и эскалаторы. С магазинами соседствуют 8-зальный мультиплекс, боулинг на 22 дорожки, фуд-корт, игровые автоматы и т. п. Еще мы планируем организовать в здании фитнес-центр с бассейном и детский игровой центр.
По сравнению с теми комплексами, что мы строили несколько лет назад, срок окупаемости таких проектов, как «Меркурий», удлиняется примерно в полтора раза, достигая 5,5–6 лет. С объектами такого формата мы и будем работать в ближайшее время.
Места у «спальных» станций метро, где мы раньше возводили ТК, практически закончились. Остались только очень сложные пятна. Теперь холдинг осваивает оживленные магистрали и места транспортных развязок, а это другая специфика. Например, в Осиновой роще, рядом с трассой КАД, мы проектируем комплекс размером 120–140 тыс. кв. м. В Шушарах (также вблизи кольцевой) приобрели в собственность 50 га земли.
Непременной частью современных ТК стали развлекательные предприятия. В классическом квартальном комплексе площадью от 35 до 45 тыс. кв. м мы стандартно отводим под эту функцию около 10 тыс. кв. м (то есть 17–20%). Примерно 2500 кв. м при таком раскладе занимает боулинг, 3000–3500 кв. м – мультиплекс, 1500 «квадратов» –игровые автоматы для взрослых, 2000 м – детская зона и столько же – фуд-корт.
По нашим подсчетам, развлечения дополнительно привлекают в ТК 15–20% посетителей. Большинство из них, направляясь в кинотеатр и присматриваясь к товарам в витринах, не делают покупок в тот же день, но потом возвращаются.
В ТК «Варшавский», который расположится в здании Варшавского вокзала, под «Киноплекс» от компании «ИнвестКиноПроект», игровые автоматы, аттракционы и рестораны будет отдана и вовсе половина площадей.
Хотя на рынок постоянно выходят новые объекты, арендные ставки пока не падают, а, напротив, постепенно увеличиваются. Для мелких арендаторов в наших комплексах они выросли за год примерно на 10–15%. В среднем платежи укладываются в диапазон $700–800/кв. м в год. По наиболее интересным объектам мы продолжаем практиковать продажу права аренды.
В некоторых комплексах мы стали предлагать площади в собственность – но не всем желающим, а только операторам магазинов, таким, например, как «Эльдорадо», «М.видео», «Перекресток», «Патэрсон». С «ИнвестКиноПроектом» при строительстве ТК «Варшавский» работаем по схеме долевого участия.
Постепенно старые ТК претерпевают реконцепцию и реконструкцию. Так, мы продолжаем модернизировать «Балканский», наш первый комплекс, заработавший в середине 90-х. В этом году реконструировали там 15 тыс. кв. м под новые форматы.
То же происходит и с другими объектами. Максимальный срок их жизни до модернизации – 6 лет. Мы уже морально готовы к тому, что форматы торговли постоянно меняются, а значит, девелопер должен быть гибким. Когда крупный оператор говорит: «Я бы взял у вас площади, если лифт мне построите, но ведь это невозможно», мы отвечаем: «У нас все возможно, будет вам лифт».
Хотя мы в известной степени запаслись участками под застройку, новая политика властей по выделению «пятен» вызывает беспокойство. Мы даже отказались от двух площадок, по которым готовили документы, и предложили городу выставить их на торги, потому что сочли назначенную цену завышенной. Город оценивает участки по аналогии. Нам чиновники говорят: ваш сосед согласился заплатить за право строительства по $250/кв. м, и вам мы дешевле уступить землю не можем. Но только единицы тех, кто внес за «пятна» такие огромные деньги (или обещал их внести), действительно собираются на них что-то строить и приступили к работам. В основном же такие компании пытаются перепродать участки, будучи уверенными в том, что на фоне земельного дефицита смогут переуступить их по любой цене. Но это не так. В городе достаточно много просроченных разрешений на строительство, и что с ними делать, непонятно.

Дмитрий Золин, директор компании «Бекар. Консалтинг»:
- Одно из знаковых событий года – проектирование и строительство сразу нескольких бизнес-центров класса А. За счет новых деловых комплексов («Невский, 38», Genium, «Платинум»), вводимых в 2004 году, объем рынка увеличится примерно на 43%, достигнув около 42 тыс. кв. м. Очень долго никто не хотел инвестировать в этот сегмент из-за проблем с получением участков в центре города и невысокого спроса на дорогие офисы. В результате рынок помещений высшей категории на годы замер на отметке 30 тыс. кв. м. Однако к началу 2004 года заполняемость комплексов класса А достигла 90–95%. В Петербург приходит все больше иностранных фирм и крупных российских компаний, нуждающихся в представительских офисах, и инвесторы оживились.
В торговом сегменте знаковым стало появление новых форматов. Вслед за ТК «Сенная» в городе запускаются торговые центры с современной концепцией («Гулливер», «Меркурий», «Космополис» и др.). При этом довольно странно, что практически ни один ТК в Петербурге не работает с профессиональной управляющей компанией.
В 2003 году объем городского рынка современных торговых площадей практически удвоился. В 2004 году, я думаю, мы выйдем на аналогичный показатель. Тем не менее заполняемость действующих ТК по-прежнему составляет 95–98%.
Рынок торговой недвижимости продолжит активное развитие и в 2005 году. В Петербурге «высаживаются» бренды, давно и успешно работающие во всем мире. Они будут теснить российских ритейлеров.
Девелоперам придется уделять все больше внимания привлекательности ТК в глазах покупателей – иногда в ущерб экономике проектов. Один из самых ярких примеров – ТРК «Планета Нептун», который предусмотрел на своих площадях океанариум. В результате затраты на строительство увеличиваются до $1000/кв. м.
В сфере инвестиций в коммерческую недвижимость знаковым стало появление специализированных паевых фондов, позволяющих привлечь частные средства в доходные объекты (например, начал действовать «1-й Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость»). Доходность в этой сфере сейчас опережает проценты по банковским депозитам и валютным операциям, поэтому она весьма привлекательна и для частника. Кроме того, из-за застоя на европейских рынках западные инвестиционные структуры все активнее присматриваются к российской недвижимости. По нашим данным, фонд Fleming Partners снизил планку требований к объектам для инвестиций и рассматривает бизнес-центры класса В в регионах, в том числе и в Петербурге.
Еще одна значимая примета года – инвестиционный бум в регионах и все больший интерес к ним девелоперов и управляющих из Москвы и Петербурга. В Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Перми, Челябинске, Тюмени, Калининграде строится много современных торговых комплексов и бизнес-центров. Причем инициаторы этих проектов стремятся на начальном этапе привлечь профессиональные управляющие компании. Например, в большинстве этих городов у «Бекара» уже есть один или несколько проектов. В 2005 году мы планируем открывать на местах представительские офисы.
Уже сегодня доходность и период окупаемости проектов приближаются к западным нормам. Никого не удивляют 6–7-летний срок возврата инвестиций в офисном секторе и пятилетний – в торговом.

Эдуард Пичугин, генеральный директор компании «Эпос» (сеть кинотеатров «Кронверк Синема»):
- В 2004 году количество киноэкранов в Петербурге увеличилось более чем вдвое, и в основном благодаря нашей компании. Мы запустили четыре мультиплекса, рассчитанных на 26 залов (4100 мест). Причем три кинотеатра – в торговых комплексах «Норд», «Академический» и «Меркурий» (в общей сложности 19 залов) – заработали буквально в один день. Только за полгода нас посетило более 1 500 000 зрителей. Я думаю, мы удвоим кассовые сборы по Петербургу. По экспертной оценке, сейчас капитализация компании «Эпос», владеющей 6 кинотеатрами на 33 экрана, составляет $50 млн.
На ежегодном международном форуме «Киноэкспо-2004» наш первый петербургский мультиплекс «Кронверк Синема Заневский каскад» (5 залов) получил приз в номинации «Лучший кинотеатр двух столиц». В этом году мы запустили несколько интересных проектов, например Cinema party, «Мисс Синема» и др., позволившие быстро «раскрутить» новые мультиплексы. Каждый уик-энд во всех наших кинотеатрах идет ночной показ в режиме non-stop. Одновременно работают 120 фильмов, собирающие за ночь 10 тыс. зрителей.
Пока все наши мультиплексы действуют в составе торгово-развлекательных комплексов. Такое партнерство с девелоперами позволило нам практически за год сформировать полноценную сеть, избежав финансовых и временных затрат, связанных с подбором участков и собственно со строительством. Для торговых комплексов мы мощный «магнит», они в нас заинтересованы и приглашают к сотрудничеству, хотя сам кинотеатр может вполне успешно работать и без соседства с торговлей. По нашим данным, большинство зрителей становятся покупателями ТЦ, но только 5% покупателей приходят на сеанс.
В этом году мы подписали контракт с американцами на несколько миллионов долларов и закупили оборудование для первого в Петербурге кинотеатра формата IMAX с огромным экраном и спецэффектами. Он войдет в состав самого большого мультиплекса «Кронверк Синема», расположенного в Александровском парке, недалеко от Петропавловской крепости, и рассчитанного на 2500 зрителей. Это киноцентр с премьерным залом, кино-барами, ресторанами и аттракционами. Сейчас мы ведем его строительство и по плану откроемся в 2005 году.
Пока срок окупаемости проектов по созданию мультиплексов сравнительно невелик. Даже по проектам премиум-класса при правильном управлении он составляет меньше трех лет. А в нише кинотеатров экономкласса – еще короче.
Я считаю, что мы практически не оттянули зрителей у действующих городских кинотеатров. По крайней мере, по оценке дистрибьюторов, другие участники рынка не стали зарабатывать меньше с нашим появлением. Это свидетельствует о том, что в кинозалы удалось привлечь нового зрителя, которого там раньше просто не было. С учетом общеэкономической ситуации и перспектив развития города уже через четыре года петербургский рынок кинопроката может востребовать 150 экранов.
В 2004 году мы начали развивать региональные проекты в российских городах-миллионниках и на Украине, планируя через три года расширить сеть до 120 экранов.

Олег Жеребцов, генеральный директор компании «Лента» (сеть одноименных гипермаркетов):
- Мы в течение года сделали то, что и планировали: открыли два новых комплекса и начали строительство 7-й и 8-й «Лент»; внедрили в своей сети очень удобную информационную систему SAP (ее установка заняла около полугода и стоила более $4 млн.); запустили проект для покупателей, связанный с оказанием дополнительных услуг (ресторанных, туристических, страховых); развиваем направление non-food и собственные марки товаров.
Оборот сети, как мы и думали, достигнет к концу года примерно $450 млн. (в 2003 году он составил $297 млн.). Этот рост обеспечен не только вводом новых гипермаркетов, но и увеличением отдачи с торговых площадей. (В 2003 году каждый квадратный метр в продовольственной зоне принес компании $21 тыс., в непродовольственной – $7 тыс.)
Сейчас еще по трем площадкам мы готовим документы для строительства. В планах – довести петербургскую сеть до 10–12 магазинов.
Наша компания находится в формате низких цен и жесткой логистики, поэтому особой конкуренции мы не ощущаем. Однако очевидно, что благодаря запуску новых объектов шансы на то, чтобы вести торговлю без разбора и концепции и при этом не разориться, уменьшаются с каждым годом.

Александр Гришин, президент Гильдии управляющих и девелоперов, генеральный директор компании «ВМБ-Траст»:
- В конце прошлого года эксперты предрекали падение на петербургском офисном рынке в связи с большими планами девелоперов по вводу новых объектов. Кроме того, 2004 год начинался в ситуации валютной неопределенности. Бизнес-центры не знали, в чем им номинировать ставки – в долларах, евро или в рублях. А тут еще новая политика городского правительства в отношении застройщиков и связанный с ней существенный рост отчислений за право строительства. Все это вызвало смятение в умах.
После чрезвычайно активных 2002 и 2003 гг., когда рынок развивался стремительно, трудно было ожидать от 2004 года такой же динамики. Действительно, нынешний год стал годом стабилизации. Не было столь масштабных открытий, как в 2003 году («Петровский Форт», «Сити-Центр» и др.). Новые крупные проекты находятся на начальной стадии реализации.
На мой взгляд, прогнозы аналитиков относительно запуска в 2004 году 100 тыс. кв. м. офисных площадей класса В, мягко говоря, не оправдываются. Я думаю, стоит рассчитывать приблизительно на 40 тыс. кв. м. Такая разница в оценках связана прежде всего с тем, что многочисленные консультанты не всегда дружат с арифметикой и путают при подсчетах общие площади коммерческих комплексов с офисными. Получилось, что напрасно они нервировали рынок, предрекая масштабный выброс объектов.
Арендные ставки на протяжении года также демонстрировали стабильность. В 2003 году действующие бизнес-центры заявили достаточно высокую ценовую планку и постепенно подтягивали к ней основную массу договоров.
Средний рост ставок за год составил в среднем 7–8%. Причем по бизнес-центрам класса А это повышение было совсем незначительным (в пределах 5%), а по бизнес-центрам класса В – в пределах 10%.
Заполняемость офисных центров сохранилась на уровне 95–98%, поскольку новых объектов появилось немного, а общеэкономическая ситуация благоприятна. По-прежнему наиболее востребованный размер офиса – 40–50 кв. м.
Крупным арендаторам, чья доля на рынке постепенно растет, найти даже 500-метровый офис чрезвычайно сложно. Действующие бизнес-центры ничего им предложить, как правило, не могут. Во многом именно эта категория арендаторов и становится катализатором новых проектов, которые, благодаря неудовлетворенному спросу, выходят на рынок с нормальной загрузкой, превышающей 50%.
Компании, которые ищут помещения от 300 до 2000 кв. м и больше, зачастую предпочитают из экономии бизнес-центры класса С. Они готовы еще на этапе реконструкции внести крупный аванс, чтобы получить скидку по оплате площадей. Это позволяет девелоперам перепрофилировать заводскую недвижимость в офисную, не прибегая к заемным ресурсам. По такой схеме, например, наша компания реконструирует бизнес-центр «Маяк» на Московском пр. Срабатывает она и на других объектах.
Что касается Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), то для нее этот год стал значительной ступенькой в развитии. Мы объединяем уже около 40 компаний. Примерно половина из них – питерские, остальные – из столицы и регионов. Если учесть, что в Петербурге этой деятельностью занимаются всего около 30 фирм, цифра достаточно серьезная. Причем компании, которые входят в ГУД, контролируют значительную часть городского рынка, – это «Бекар», МК «ПСБ», «ВМБ-Траст», УК «Питер», «МТЛ», «БестЪ» и др.
Тяга к профессиональному общению и интеграции велика. Об этом свидетельствует II Всероссийская конференция по коммерческой недвижимости, которую мы провели в этом году. Она собрала около 430 участников. Конференция показала, что интерес к иностранцам-миссионерам у российских управляющих пропал. Слушать то, как они излагают азбучные истины, неинтересно. За последнее время успели вырасти местные специалисты. Особенно радует, что региональные девелоперы при выборе консультантов все чаще останавливаются на соотечественниках.
Одной из главных тем года было, безусловно, доверительное управление. В Петербурге вступил в силу закон, по которому госсобственность может передаваться частным компаниям. Во многом принятие этого документа является заслугой ГУД, которая лоббировала его на протяжении нескольких лет.
Однако позиция городских властей по этому вопросу так до конца и не определилась. То все «за», то вновь сомневаются и собираются приватизировать все подряд. Может, это происходит из-за того, что уходящий год – год обезьяны? Он хотя в целом и благополучный, но полон метаний и неожиданностей.

Резюме
Эксперты солидарны в том, что 2005 год окажется интереснее 2004 года. На рынок выйдут крупные и концептуальные торговые комплексы, которые не успели финишировать в уходящем году. Серьезно пополнится предложение бизнес-центров класса А. Динамичное развитие гарантировано сегменту складских площадей, который вызывает все более пристальное внимание инвесторов.