Компания «Инвесткинопроект» основана в 2001 году. Владеет кинотеатром «КИНОПЛЕКС™ на Ленинском» в Москве. Инвестиции компании направляются на создание сети многозальных кинотеатров в сочетании с ресторанами и развлекательными центрами. Компания первой в России запустила крупный региональный мультиплекс – 20 августа 2004 года в Волгограде. Планирует занять до 20% рынка мультиплексов в России. Уже в 2005 году под брендом «КИНОПЛЕКС™» вводятся в строй мультиплексы в Екатеринбурге, Тольятти, Ярославле, Казани, Самаре. Сегодня мы берем интервью у Александра Тимофеева, генерального директора компании «Инвесткинопроект».

- Каковы основные тенденции развития рынка мультиплексов в России? Каковы объемы и темпы роста этого рынка?
- Рынок мультиплексов находится в стадии бурного роста как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Только у нашей компании на следующий год запланирован ввод в строй пяти крупных проектов. На наш взгляд, мультиплексы – самый прогрессивный формат для кинопоказа, следующая эволюционная ступень после однозальных кинотеатров. По нашим оценкам, рост рынка мультиплексов по России будет продолжаться около пяти лет. Причем сначала в региональных городах будет происходить открытие первых объектов, потом начнется стадия конкуренции с однозальными кинотеатрами и их вытеснение. По нашим расчетам, по всей России для достижения в кинозалах количества мест на 1000 человек, сравнимого с этим показателем в Восточной Европе, необходимо 580–600 мультиплексов на 4600 залов. Конечно, эта цифра будет достигнута не через два-три года – это оценка потенциальной емкости рынка в целом на все население России.

- Почему основная деятельность по созданию сетей мультиплексов переместилась в регионы? Неужели в Москве уже достаточно кинотеатров?
- Действительно, большинство проектов мультиплексов сейчас реализуется в регионах, а не в Москве. И тому есть несколько причин. Во-первых, рынок в Москве уже достаточно насыщенный. Во-вторых, в Москве наблюдается определенное искажение рыночной структуры, из-за того что много проектов реализовано на нерыночных принципах и с привлечением административного ресурса. В-третьих, в связи с очень высокой стоимостью в Москве земли и действий, связанных со строительством, создавать мультиплексы дорого. За те же деньги и в те же сроки можно построить два объекта в региональных городах. И, наконец, в Москве много «дикой» конкуренции – люди строят торговый комплекс на где-то заработанные деньги и не задумываются о том, как они их будут возвращать. Если у вас инвестиционные ресурсы, за предоставление которых инвестор хочет получить доход в определенный срок, – это одна модель бизнеса. Но если у кого-то есть свободные деньги и их владельцу не важен срок их возврата – это другая модель бизнеса, и с такими проектами очень трудно конкурировать.

- Каковы первые результаты работы вашего проекта в Волгограде? Что было запланировано, а что стало для вас неожиданностью?
- С момента открытия прошло только 3 месяца. Пока существенные итоги подводить рано – на плановые показатели мы выйдем через полгода. Для нас неожиданным стал очень большой интерес к развлекательной части объекта – он превысил наши расчеты. В целом рост посещаемости составляет около 20% в месяц. Мы ведем рекламную кампанию и постепенно встраиваемся в стереотипы поведения жителей Волгограда, становимся привычной частью их досуга.

- В ваших планах на ближайшие два года стоят объекты не только в крупнейших городах, но и не в самых больших – таких, как Ярославль и Курск. Достаточен ли объем спроса на ваши услуги в этих городах? Как вы можете охарактеризовать город, где строительство развлекательного центра окупится в разумные сроки?
- Мы считаем возможным строительство «КИНОПЛЕКСОВ» в городах с населением от 300 тыс. человек, но это не универсальный показатель. По каждому городу мы проводим комплексное маркетинговое исследование, чтобы определить перспективность проекта и его состав. Ведь наш объект включает в себя много сервисов – кинопоказ, питание, развлечения. Мы выявляем потребности, степень заинтересованности жителей, их готовность платить деньги за наши услуги – за билет в кино, за боулинг и бильярд. В соответствии с нашей методикой, на основании результатов маркетингового исследования мы получаем модель будущего объекта. Такой комплексный подход показал, что, например, в Ярославле ситуация положительная, так же, как, впрочем, и в Тольятти. И в том, и в другом городе ввод в строй запланирован на 2005 год. Что касается проекта в Курске, то он разрабатывается по инициативе администрации города. Нам предложили очень выгодные условия по аренде земли. План ввода – 2006 год. Мы считаем, что через два года спрос в Курске будет достаточен для успешной работы нашего развлекательного центра.

- Вы активно взаимодействуете с одним из крупнейших российских девелоперов, являетесь соинвесторами их проектов. В чем вы видите преимущества такого сотрудничества? Планируете ли вы сотрудничать с другими девелоперами?
- Само по себе сотрудничество крупных компаний, их «срабатывание» – нелегкий труд. И если вы на каждом объекте проходить все заново, сложность вашей работы увеличивается для обеих сторон. Поэтому и нам, и ГК «Время» выгоднее идти стратегическим альянсом – в случае, когда финансовые параметры проектов согласованы и взаимоприемлемы. Уже сейчас мы видим, что эффективность взаимодействия по второму совместному объекту – в Екатеринбурге – значительно выше, чем по первому – в Волгограде. ГК «Время» уже знает наши техническое требования, мы знаем их требования и хотя не во всем с ними согласны, научились адаптироваться к ним. Думаю, по будущим проектам в Тольятти, Самаре и Казани мы будем решать вопросы уже в полуавтоматическом режиме. Конечно же, мы сотрудничаем и с другими девелоперами, если они предлагают что-то внятное на рынке торгово-развлекательных центров. Это, например, ГК «Адамант», УК «Питер».

- С какими трудностями в ходе с переговоров и работы с девелоперами вы столкнулись?
- У нас выработался очень осторожный подход к сотрудничеству с девелоперами. К сожалению, большинство девелоперских проектов оставляет желать лучшего – начиная с проблем с архитектурной концепцией и заканчивая подходами к финансированию проектов. Очень многие девелоперы на наши предложения подумать над архитектурной концепцией отвечают: «А что тут думать – мы уже сваи забили». И, к сожалению, очень небольшое число девелоперов понимает, что построить – это еще не все. Нужно правильно продвигать торговый центр. Для нас это критично, поскольку, находясь внутри торгового центра, мы становимся «заложниками» его успешности или неуспешности. Например, некоторые подходы по продвижению центра Park Housе ГК «Время» вызывают наши нарекания, но по крайней мере у нас установилось взаимодействие. И вопросы, которые есть, мы совместно обсуждаем и постепенно находим компромисс.

- С какими сложностями вы сталкиваетесь при взаимодействии с девелоперами в ходе строительства объектов? Как организуется процесс строительства?
- У нас существует таблица под названием Shell & Core – это сборник требований, которые мы предъявляем к площадям, передаваемым девелопером под отделку. Эти требования становятся предметом серьезных «баталий» на переговорах с девелоперами. После передачи нам площадей, соответствующих таблице Shell & Core, начинается наше собственное строительство – возведение стен кинозалов, монтаж оборудования. Конечно, это не капитальное строительство. Но мы придерживаемся жесткой стратегии – строительные работы организует наша собственная служба заказчика. Строительные компании выбираются на тендере. Мы не тащим компании из Москвы – местные компании быстрее могут получить доступ к административному ресурсу, решать вопросы согласования, воспользоваться производственной базой.

- Как вы строите инвестиционный процесс? В чем вы видите трудности и особенности привлечения инвестиций и кредитов на строительство развлекательных объектов?
- Сегодня мы являемся двухуровневой инвестиционной компанией. Первый уровень – это инвестиции в «КИНОПЛЕКСЫ» (крупные развлекательные комплексы с кинозалами) как отдельно управляемый бизнес. Второй уровень – инвестиции в недвижимость – в площади, на территории которых «КИНОПЛЕКСЫ» работают. Мы считаем такое разделение логичным: инвестиции в операционный бизнес, в кинозалы, рестораны, боулинг – это один риск и доходность, инвестиции в недвижимость – это совсем другой риск и другая доходность.
С инвестициями в «КИНОПЛЕКСЫ» схема уже отработана. В это направление мы инвестируем собственные средства, наш капитал составляет $40 млн. – кредитные ресурсы Сбербанка. Со сложностями мы сталкиваемся при инвестициях в недвижимость. В связи с тем, что российский рынок в целом недокапитализирован (капитала на рынке очень мало и инструментов по его привлечению мало), представления о схемах работы с капиталом у большинства девелоперов примитивные – продать площади, взять деньги в долю либо привлечь кредит банка. Более сложные схемы, которые активно используются на Западе, где инвестирование недвижимости – многоуровневый процесс, нашим компаниям не знакомы.
Для инвестирования в недвижимость мы создали отдельную структуру под названием «ИКП-Девелопмент». Для этой компании мы определили три схемы инвестиций – соинвестирование (выкуп площадей), участие в долях компаний, владеющих торговыми центрами, и инвестиции в наши собственные отдельные здания. Самый нами не любимый вариант, но самый простой для девелоперов и самый любимый ими – соинвестирование, когда они просто распродают площади. Мы считаем, что это наиболее рискованный и наименее правильный путь – распродав объект по частям, вы потом не можете им хорошо управлять и рефинансировать его в целом. Возникает ситуация, когда оператор объекта не контролирует формат услуг этого объекта. Если есть несколько собственников площадей, они могут делать, что хотят, и очень трудно с этим бороться – мы видим это на примере Волгограда. Отрадно, что мы договорились принципиально с несколькими девелоперами о вхождении в капитал торговых центров. С ними мы образуем совместную компанию, которая является единственным владельцем торгового центра. При такой схеме деньги вкладываются не в площади, а в единую компанию – это обычный западный подход. Участие в капитале единой компании, владеющей ТРЦ, дает возможность контроля – в таком случае ТРЦ не превратят в барахолку.
Сегодня в наших проектах участвует как российский, так и зарубежный капитал, причем в случае, когда мы строим отдельное здание, задача привлечения нами капитала становится менее сложной. Являясь застройщиком, мы владеем землей, владеем старым зданием, если оно есть. В таких условиях мы имеем возможность эффективно привлекать проектное кредитование под залог земельного участка и недвижимости. Причем нам достаточно 30% собственного капитала на строительство – остальное могут составлять займы.
Важно отметить что, являясь, с одной стороны, инвесторами в проекты, а с другой стороны, компанией, привлекающей инвестиции, мы понимаем, как общаться и с инвесторами, и с девелоперами проектов. И мы видим, что сегодня интерес к грамотному управлению инвестициями велик. Кроме того, являясь крупным арендатором, мы достаточно хорошо понимаем, каким должен быть торговый центр, чтобы он был успешен.

- Почему ваша компания активно создает развлекательные объекты в составе торговых центров и вместе с тем идет по пути строительства и реконструкции отдельно стоящих зданий под развлекательные объекты. В чем вы видите сложности каждого из путей?
- В целом для нашего бизнеса нахождение в торговых комплексах чуть более рискованно, потому что профессиональных девелоперов не так много и есть два существенных риска – комплекс может быть построен не совсем грамотно с архитектурной точки зрения, и он может продвигаться не совсем правильно. Мы завязаны на успех другого бизнеса, который мы не контролируем.
Однако, на наш взгляд, не существует универсального решения. Строиться самостоятельно или быть в составе ТРЦ – это определяется параметрами и местоположением земельного участка, другими факторами. Например, на пути создания отдельных развлекательных центров встает следующая проблема. Сейчас очень высока конкуренция за участки земли в регионах со стороны девелоперов торговой недвижимости. Если есть хорошая площадка и на ней можно построить торговый центр, то мы никогда не сможем заплатить те же деньги, которые может заплатить девелопер ТРЦ. Поэтому мы предпочитаем в таких случаях не конкурировать, а выходить на девелоперов.
В целом же в каждом городе складывается своя ситуация. Например, в Ярославле мы получили хорошее место и там нет возможности разместить торговый центр. Поэтому мы строим свой отдельный развлекательный комплекс. В Волгограде мы вошли в проект ТРЦ Park Housе, у нас есть еще два проекта в отдельно стоящих зданиях в стадии предварительной проработки.

- В состав ваших «КИНОПЛЕКСОВ» входит не только многозальный кинотеатр, но и ресторанный дворик. Причем в таких двориках вы размещаете собственных операторов. Не приводит ли такая политика к конфликтам с партнерами-девелоперами, которые хотят привлечь в ресторанный дворик местных или известных операторов?
- На переговорах мы заранее оговариваем наше эксклюзивное право на создание ресторанного дворика. Ведь мы затрачиваем свои финансовые и управленческие ресурсы на создание потока посетителей, мы являемся генератором потока. Нам нет смысла отдавать поток потребителей, который создается благодаря нашим усилиям, а также их спрос на питание и развлечения на сторону. Если мы инвестируем в объект $10 млн., вкладываем в рекламу бюджет, соизмеримый с бюджетом рекламы всего торгового центра, то какой нам смысл держать у кинозалов, куда мы привели посетителей, чужой ресторан? Из известных операторов питания мы считаем генератором потока только McDonalds, и, например, в Волгограде мы уже согласовали с ГК «Время» концепцию размещения McAuto на прилегающей территории ТРЦ.

- Возможно ли в России появление независимых специализированных управляющих компаний развлекательных центров, как это уже происходит на рынке офисных и торговых помещений?
- Идея создания компании «Инвесткинопроект» была связана и с этим направлением деятельности, и теоретически мы готовы брать объекты в управление. Но объектов, которыми можно управлять, еще очень мало. Если по офисным, торговым площадям есть рынок, то по развлекательным его просто нет. Со временем он сформируется, и образование таких компаний станет возможно.