Дом из будущего

Обычно раздел «В фокусе» подразумевает беседы с девелопером, инвестором, со строительной и управляющей компаниями и, разумеется, с арендаторами. В данном случае первые четыре из пяти перечисленных сторон включает в себя «Капитал Груп», кроме разве что архитекторов и большинства арендаторов. В связи с этим довольно сложно объективно проанализировать объект.
Строительство и подготовка к эксплуатации
Строительство здания началось летом 2002 г., а завершилось летом 2004. Генеральным подрядчиком «Капитал Груп» выступила турецкая компания Ant Yapi Sanayi ve Ticaret Ltd. Sirketi , а подрядчиком по проектированию инженерных систем – ООО «Стройстиль 21 век». Генеральный подрядчик известен в Москве по зданиям посольства Южной Кореи, «Интерроса» на Большой Якиманке, зданию Samsung в Большом Гнездниковском переулке. Компания «Стройстиль 21 век» работала над торговыми комплексами «Охотный ряд» и «Смоленский пассаж». В процессе строительства возникали некоторые задержки, связанные с выбором материала. К примеру, в последний момент решили заменить материал для фасада, выбрав алюкобонд, славящийся долговечностью и другими свойствами. Панели изготовлены на основе алюминия, способного долго не ржаветь и придающего зданию «металлический» вид. Кстати, несмотря на большое количество застекленных поверхностей, окна в здании одинарные.
По словам Кирилла Субботина, главы отдела продаж и маркетинга «Капитал Груп», имевшие место задержки не стали препятствием ни для своевременной сдачи здания в эксплуатацию, ни для выполнения финансовых обязательств компании. «Свои обязательства мы выполнили вовремя. Это уже не первый наш проект, в данный момент мы занимаемся 11 зданиями и способны точно контролировать время строительства. И если бы, например, крупный клиент захотел, чтобы строительство завершилось раньше, мы бы сделали это».
Парковка, рассчитанная на 90 машин, расположена на четырех подземных уровнях. Паркинг обеспечивает одно машиноместо на 100 кв. м арендуемой площади – соотношение, предусмотренное для строений класса А.
Внутри здания поражает простор – удивительно, как на такой небольшой площади застройки удалось создать более 10 тыс. кв. м офисных площадей. Расстояние между колоннами колеблется от 4,5 до 8 м, однако сами колонны небольшого диаметра; в здании широкие окна, позволяющие дневному свету проникать с трех сторон и достигать почти любого угла в помещении (разумеется, если арендатору потребуется в офисе естественное освещение). Выступ здания выполняет не только архитектурную функцию, он еще и добавляет 5 м к полезной офисной площади на 9-м этаже. Из-за трудностей, связанных с изогнутостью внешней стены, для измерения реальной рабочей площади применялась система БТИ. «Несмотря на то что по системе BOMA мы получили бы бóльшую площадь, система БТИ используется чаще и более понятна нашим клиентам», - комментирует Кирилл Субботин.
Здание действительно соответствует московским стандартам для современных строений класса А. По словам Даррелла Станафорда, старшего директора отдела промышленной недвижимости и агентских услуг компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis, «как и все проекты «Капитал Груп», это хорошо спроектированное здание, действительно принадлежащее к классу А».
Однако не обошлось без проблем. Арендаторы жалуются, что им приходится слишком долго ждать лифта. В здании 16 этажей, не считая четырех подземных, и трех лифтов, конечно, маловато. По замечанию Ольги Подняковой, сотрудника отдела развития бизнеса Rohde & Schwarz, «лифты – это самая большая проблема, остальные мы решим вместе с управляющей компанией». Тот же факт подтверждает и Кирилл Субботин: «У нас были сложности с лифтами. Здание высокое, поэтому нелегко обеспечить быстрое перемещение по этажам. Кроме того, компания Samsung Research, например, занимает четыре этажа, а это значит, что один лифт активно используются в пределах этих этажей. Этот момент мы не предусмотрели. Пришлось перепрограммировать лифты, так что теперь их работа нормализовалась». Тем не менее неясно, как «Капитал Груп» справится с этой проблемой, не прибегая к строительству дополнительной шахты, что на данном этапе сделать не так-то просто.
Подвергся некоторой критике способ строительства здания. Как прокомментировал один рыночный эксперт, «имеется ряд недоработок технического свойства – так, например, входные и выходные вентиляционные отверстия расположены близко друг к другу». В здании используется вентиляционная система с четырьмя трубопроводами и с системой охлаждения YORK, круглый год обеспечивающей температуру в плюс 22 градуса С. Однако, как отмечает Кирилл Субботин, «наличие или отсутствие какой-либо системы не так важно, а важен клиент, его удовлетворенность или неудовлетворенность».
В целом же, общее впечатление о здании складывается положительно, что подтверждает скорость сдачи помещений арендаторам. Арендные ставки установлены в пределах $500–510 за 1 кв. м в год, не считая эксплуатационных расходов в размере $80. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, такие ставки аренды являются наиболее доступными по сравнению с установленными в Москве ценами на аренду помещений класса А.
Существует, однако, и еще одна проблема – места для парковки. В районе площади Маяковского и Белорусского вокзала практически невозможно найти место для наземной парковки. «Да и где сейчас в Москве вы сможете запросто припарковаться?» – задается вопросом Кирилл Субботин. Проблемой является даже не парковка, а проезд к зданию и обратно. В рекламном проспекте говорится, что доехать до здания от Кремля можно «за две минуты». Возможно, но только не в рабочее время. Уже обнародованы планы реконструкции Белорусского вокзала и его окрестностей, которая должна значительно уменьшить заторы на дорогах, однако заметные улучшения появятся не раньше, чем через четыре года. Не решают проблему и четыре уровня подземной парковки, имеющиеся в распоряжении арендаторов. Ольга Поднякова и другие арендаторы говорят, что въезд в подземные уровни слишком узок. «Въехать на парковку и выехать наверх довольно сложно, так как приходится проезжать сквозь слишком узкие ворота, не подходящие для машин крупнее «Жигулей» или «Оки».
Вопрос с отделкой был рассмотрен в большинстве случаев своими силами, без привлечения специалистов со стороны. По разным источникам, не всех арендаторов устроила такая ситуация. Как заметил Даррелл Станафорд, «с точки зрения арендаторов, этот подход весьма эффективен, и они («Капитал Груп») не боятся применять немного своеобразный стиль отделки помещений, не исключающий высокого качества. Однако это первое здание, над которым «Капитал Груп» работала в последнее время, поэтому компании пришлось как следует потрудиться, организуя все мероприятия, связанные с отделкой, для первой партии арендаторов. Требовалось упорядочить отношения генподрядчика с подрядчиком, ответственным за отделочные работы. Вопрос отделки был одним из тех, что решались путем переговоров, в которых «Капитал Груп» старалась проявить гибкость; некоторые арендаторы пожелали привлечь собственных подрядчиков. Полученный опыт решения вопросов будет учтен компанией в новом здании, Capital Plaza, строительство которого идет в данный момент на ул. Лесная».
«Капитал Груп» не стала разглашать размеры своих инвестиций в строительство, тем не менее из независимых источников известна примерная стоимость здания – $40–45 млн., что, однако, означает не затраты на строительство, а примерную стоимость на рынке.
Внутренняя ставка доходности инвестиций, а также другие данные неизвестны.

Архитектура
Проходя по офисам этого современного здания, посетитель ощущает легкость и изящество дизайна. Что касается внешнего вида здания, архитекторы отказались идти на компромисс с пожеланиями мэрии и каким-то образом добились принятия диковинного (для Москвы) проекта без серьезных изменений. «Потребовалось достаточно много времени для согласования проекта, но в итоге он был одобрен, – комментирует Кирилл Субботин. – Таким образом, работать в Москве не так ужасно, как кажется многим. Поначалу любой проект отклоняется, нужно просто подготовить общественное мнение, показать, что проект будет выглядеть не так уж плохо. Мы сделали трехмерную модель здания, на которой видна была каждая деталь. Если возникают разногласия, как, например, по поводу жилых домов, которые мы пока не построили, если кому-то что-то не нравится, мы готовы внести изменения. Но это здание отнюдь не является экстравагантным. Девелопер может использовать материалы, отличающиеся от запланированных, это дело вкуса, но в целом власти доверяют нам».
«Жилые проекты», упомянутые Субботиным, – это проект «Русский авангард», многократно подававшийся на утверждение господину Кузьмину, утвержденный-таки и тем не менее в итоге отклоненный. Похоже, строгие требования мэрии придерживаться стиля классицизма, как в проекте на Новинском, 31, сдерживают дальнейшее продвижение на север и юго-восток от Триумфальной площади.
Безусловно, трудно пройти мимо здания и не заметить его. «Кому-то оно нравится, кому-то нет, – говорит директор архитектурного бюро «Остоженка» Александр Скокан. – Мы считаем, что с архитектурной и градостроительной точек зрения мы выбрали верный подход, поскольку здание находится на длинной однообразной улице, где такой яркий штрих смотрится гармонично и в рамках дозволенного. Рядом с нашим зданием стоит еще одна высотка. Без нового здания она потеряет свою значительность, а вместе они создают естественный баланс, дополняя друг друга. Новое здание используется максимально эффективно».
Как жителю этого района, мне нравится такая архитектура, хотя многие придерживаются других взглядов. По-моему, это гораздо более приятное архитектурное сооружение, нежели устремленные в небо «коробки», построенные по всей Москве. Если разрушать старое ради нового, надо делать это стильно.

Управление
«Капитал Груп» самостоятельно управляет зданием через специальную компанию, входящую в ее состав, ООО «Капэкс». Такие же планы у компании применительно к новому проекту площадью 100 тыс. кв. м, расположенному на ул. Лесная. Пока спорят о том, имеет ли право девелопер заниматься управлением собственностью в своих зданиях, все арендаторы, с которыми удалось поговорить, в целом довольны услугами ООО «Капэкс». Останутся ли они по-прежнему довольны через пять лет, сможет ли – и захочет ли – «Капитал Груп» продавать здания в будущем – эти вопросы связаны с общей ситуацией на московском рынке коммерческой недвижимости и слишком глобальны, чтобы анализировать их в данной статье.
Последнее свободное офисное помещение в здании было занято в декабре 2004 г., а все договоры аренды подписаны минимум на три года, сообщает Кирилл Субботин. Кроме «Капитал Груп», занимающей два верхних этажа здания, в число арендаторов входят ООО «Капэкс», Boston Consulting Group, Rohde & Schwarz, Conoco Phillips, Samsung Electronics, OMNILIFE и Megafoods, содержащий в здании ресторан.

Район
Район, в центре которого располагается здание, уже по праву может именоваться деловым. Поблизости было построено офисное здание «Дукат-III», на ул. Лесная идет строительство еще двух крупных объектов: одного – под руководством «Капитал Груп», о втором (тоже площадью 100 тыс. кв. м) пока не объявлялось. «Строй Инком К» (Africa Israel Group) приобрела еще один крупный проект – Four Winds Plaza. Относительно территории от Four Winds Plaza до Белорусского вокзала идут переговоры. С точки зрения девелоперов, она весьма привлекательна из-за отсутствия ограничений по высоте зданий до 3–5 этажей, как в центре, что ускоряет процесс утверждения заявок на более высокие здания.
Пока Москва продолжает развиваться, а правительственные ограничения относительно строительства в центре остаются в силе (что, по мнению автора, справедливо), естественно, что новые строительные проекты находят свое место в стороне от центра. Остается только надеяться, что вам удастся припарковаться где-то поблизости, особенно когда вокруг сплошная слякоть.

Информация:

Адрес: 1-я Брестская улица, 29/22

Заказчик и девелопер: холдинг «Капитал Груп»

Архитекторы: Александр Скокан, Валерий Каняшин, Мария Дектяр (Архитектурное Бюро «Остоженка»)

Генеральный подрядчик: Ant Yapi Sanayi ve Ticaret Ltd. Sirketi (Турция)

Общая площадь: 15 тыс. кв. м

Офисная площадь: свыше 10 тыс. кв. м

Подземная парковка: 4-уровневая парковка на 90 машин, 1м/м на 100 кв. м полезной площади

Высота потолков: 3–4 м, от пола до подвесного потолка – 2,8–2,9 м

Наземная парковка: нет

Агент по вопросам аренды: «Капитал Груп» и ООО «Капэкс»

Управляющая компания: ООО «Капэкс»

Арендные ставки: $500–510 за 1 кв. м в год

Плата за услуги: приблизительно $80 за 1 кв. м