Калининград за год до юбилея

Видимо, тот, кто сегодня развивает рынок коммерческой недвижимости в Калининграде, поездами не ездит, а посему стать жертвой беспечности не боится. Но обо всем по порядку.
Калининград – самый западный город России. Здесь западного больше, чем русского, что, в принципе, не удивительно, если вспомнить, что это анклав, окруженный западными государствами. Город был основан в 1255 году Тевтонским орденом крестоносцев на землях язычников-пруссов как крепость. Он получил имя Кенигсберг, что в переводе с немецкого означает «королевская гора». Спустя почти 700 лет, в 1945 году, Кенигсберг был стерт с лица земли. На месте старого немецкого города в 1946 году появился новый советский Калининград.
То, что не сумели уничтожить английские бомбардировщики, по горячим следам разрушили строители коммунизма. Так, в центре Калининграда по указу ЦК КПСС был взорван чудом уцелевший в войне замок прусских королей, с которого и начинался город. Этот архитектурный памятник (был занесен в список памятников архитектуры ЮНЕСКО) пугал строителей «нового мира» своей явно «прозападной» архитектурой. Сегодня «королевская гора» наводит священный ужас на девелоперов офисной недвижимости.

Деловое кольцо Калининграда
С этой точки начинается рынок коммерческой недвижимости Калининграда. Именно здесь в 1974 году был заложен первый камень Дома Советов. Строительство амбициозного проекта общей площадью 32 тыс. кв. м велось вплоть до начала перестройки. Дом Советов изначально задумывался как офисное – по тем временам его назвали бы административным – здание. «Здесь должны были разместиться все городские и партийные власти, представленные в Калининградской области, – рассказывает Александр Коваленко, вице-мэр Калининграда. – В строительство было вложено порядка 18 млн. советских рублей, когда началась перестройка и все работы были прекращены».
К очередному этапу развала и разграбления успели не только возвести каркас здания и подвести необходимые коммуникации, но и закончить отделочные работы в угловых кабинетах партийного руководства. Дело было за малым. Но стройку заморозили. Возможно, и правда не хватило средств. Возможно, отпала необходимость, ведь угловые кабинеты больше некому было занимать. Как бы то ни было, вот уже 20 лет величественное здание, нелепо замещающее замок прусских королей, возвышается над городом и вопрошающе смотрит на окружающих темными оконными проемами. «Сегодня Дом Советов выкупила компания ОАО «Протосторой», – заявляет Александр Коваленко. – Разрабатывается проектная документация, решается вопрос подключения здания к городским магистралям. К сожалению, я не могу назвать сумму инвестиций, так как сегодня все расчеты находятся в стадии разработки. Единственное, что я могу сказать, – к празднованию 750-летия города девелопер должен закончить работы по фасаду. В противном случае здание будет декорировано тканевыми щитами».
Местные игроки рынка коммерческой недвижимости, скептически улыбаясь, склоняются именно к «противному случаю». «Ситуация с этим объектом не очень понятна, его постоянно кто-то покупает, кто-то продает. Говорить что-то конкретное о Доме Советов можно будет только после того, как там начнутся реальные строительные работы», – рассуждают в кулуарах.
Однако реальные строительные работы могут обернуться для девелоперов реальными экономическими проблемами. По данным холдинга «Гамма Менеджмент Групп», сегодня площадь офисных помещений города составляет около 130 тыс. кв. м. То есть в долгострое «таится» почти четверть существующих офисных площадей.
Предложение на рынке офисной недвижимости Калининграда сформировано тремя разными источниками. Один из основных – муниципальная собственность, по словам вице-мэра, сегодня город сдает в аренду 27 тыс. кв. м офисных площадей. «В основном это полуподвальные помещения, где нет никакой инфраструктуры для бизнеса», – комментирует Александр Коваленко. Пожалуй, единственным преимуществом этих помещений является их низкая стоимость, которая составляет около $100 за 1 кв. м в год. Альтернативой муниципальной собственности являются здания бывших НИИ, советские административные постройки, но их объем на рынке невелик – около 7 тыс. кв. м. В качестве инфраструктуры здесь, как правило, представлены торговые помещения рыночной «нарезки» на нижних этажах. Видимо, по этой причине цена 1 кв. м здесь возрастает до $120–150 в год.
Следующий источник офисных площадей – отреставрированные немецкие особняки. Эту недвижимость предпочитают выкупать в собственность крупные компании, в том числе местные представительства иностранных и федеральных компаний. «Таких зданий немного, по нашим данным, около 50, – комментирует Алина Куликова, менеджер-маркетолог «Гамма Менеджмент Групп», – а сделки купли-продажи единичны». Стоимость 1 кв. м в обособленных зданиях колеблется от 1000 до 1500 евро, аренда обойдется в 140 до 170 евро за 1 кв. м в год.
И, наконец, третий источник – специализированные офисные здания. Первый бизнес-центр появился в Калининграде семь лет назад. Бывший северный вокзал города (в советское время – межрейсовый Дом моряков) общей площадью 3 тыс. кв. м был выкуплен холдингом «Гамма Менеджмент Групп», отреставрирован, перепрофилирован и назван Калининградским деловым центром. Пять лет спустя к Калининградскому деловому центру примкнул офисно-торговый центр «Пассаж». «Строительство «Пассажа» велось с нуля, – рассказывает Алина Куликова. – Общий объем инвестиций составил $3–4 млн., срок окупаемости мы оцениваем в 3,5–4 года. Первые три этажа центра занимают торговые площади, на верхних этажах расположены офисы». Арендные ставки в «Пассаже» находятся на довольно высоком уровне (офисные площади стоят около 200 евро за 1 кв. м в год, торговые помещения оценены в 840 евро за 1 кв. м в год), так как офисные площади в здании на сегодняшний день являются наиболее комфортабельными в городе. Но и в этом центре арендаторы находят ряд недостатков, как то: единственный лифт, отсутствие «курилок», кафетерия для арендаторов и далеко не лояльные условия договора аренды. «В договоре прописано, что арендная ставка взимается в той валюте, которая является самой дорогой на день оплаты, – рассказывает арендатор, пожелавший остаться неизвестным. – То есть либо в долларах, либо в евро. Это совершенно не деловой подход, но, увы, за неимением лучшего приходится мириться с такими драконовскими условиями».
По сути, Калининградский деловой центр, рядом стоящий «Пассаж», офисный особняк на ул. Черняховского (все три объекта принадлежал холдингу «Гамма Менеджмент Групп») и замыкающая это полукольцо площади Победы городская мэрия сегодня очерчивают деловое кольцо города, вокруг которого между тем разгораются нешуточные страсти.

Добро пожаловать в ад!
Дело в том, что в 2006–2007 годах существующее деловое кольцо будет опоясано еще одним, уже гораздо более масштабным кольцом деловой недвижимости. Только в радиусе километра от памятника Ленину, что находится в центре пл. Победы, заявлено о строительстве четырех торгово-офисных центров площадью от 30 до 90 тыс. кв. м каждый. Отметим, что в самом западном городе РФ предпочтение раз и навсегда отдано формату mixed-use-центров. В каждом новом объекте обязательно будут присутствовать торговые площади, а в некоторых запланированы и гостиничные зоны.
Надо сказать, что рынок торговых помещений в Калининграде очень динамичен. Центральные улицы города – Ленинский, Советский, Московский проспекты, улицы Черняховского, Багратиона, Театральная, Пролетарская – пестрят вывесками и витринами. Кажется, даже в соседнем Петербурге нет такого изобилия магазинов и магазинчиков. «Калининград – это особенный город, здесь активно развивается малый бизнес, сформирован довольно устойчивый средний класс. Потребительский спрос и средний чек здесь выше, чем во многих городах-миллионниках, – рассказывает Олег Здрадовский, генеральный директор представительства компании Paul’s Yard в Северо-Западном регионе. – Люди ездят за товарами в соседние страны, организовывают собственные магазины, поэтому сектор торговой недвижимости постоянно расширяется».
На сегодняшний день общий объем предложения торговой недвижимости в городе составляет 150 тыс. кв. м (данные «Гамма Менеджмент Групп»). Средняя стоимость аренды на центральных улицах города колеблется от $360 (данные Paul’s Yard) до $800 (данные «Гамма Менеджмент Групп») за 1 кв. м в год. Несмотря на столь высокие показатели, в городе пока нет ни одного современного центра с продуманной торговой концепцией.
Пустующую нишу заполняют торговые комплексы «Вестер», в которых на площади от 3 до 6 тыс. кв. м размещены: супермаркет (сеть «Вестер»), магазин электроники (сеть «ТехноИмпорт»), небольшая торговая галерея (обычно на втором этаже) и, в некоторых случаях, товары для дома. Стоимость 1 кв. м в галереи такого центра может достигать $1200 в год. Сеть супермаркетов «Виктория» работает в том же формате, но без сопутствующих «якорей». Надо отметить, что уровень развития и конкурентоспособность продовольственных сетей в Калининграде может дать фору многим московским игрокам. На долю трех сетевых компаний («Виктория», «Вестер», «Алтын») приходится более 70% всех торговых площадей города (110 тыс. кв. м) и 30,5% товарооборота розничной торговли Калининграда. «Добро пожаловать в ад! – говорят у нас, когда заходит речь о вхождении в город московской или иностранной продовольственной сети», – улыбается Алина Куликова.
Однако у непродовольственных сетей шансов больше. «В Калининграде есть все предпосылки для выхода на рынок крупных федеральных и иностранных компаний, которые могут работать с меньшей рентабельностью и демпинговыми ценами, – уверен Олег Здрадовский, – и слияние двух сильных местных операторов – «Вестера» и «ТехноИмпорта», которые недавно образовали сеть «Максимус», – лишнее тому подтверждение». Отметим, что схожую позицию занимают и столичные аналитики, которые прочат городу жесткую конкурентную борьбу с польскими и литовскими сетевыми операторами. Однако пока активной экспансии западных операторов на калининградский рынок не происходит.

Не стань жертвой беспечности!
«Вот тут ваши… москвичи еще стройку затеяли», – огибая очередной котлован, проводит своеобразную экскурсию добродушный таксист. Третья по счету строительная площадка осталась позади. Надо сказать, что это был первый условно столичный проект, мимо которого нам довелось проехать. Вообще же из шести заявленных комплексов, которые должны выйти на рынок в период с 2005 по 2007 год, лишь два с большой натяжкой можно назвать московскими.
За три года в городе должны построить 280 тыс. кв. м торгово-офисной и немного гостиничной недвижимости. То есть почти удвоить существующие сегодня показатели. «Калининград находится на замкнутой территории и имеет ограниченные внутренние потребительские возможности. В цифровом выражении это 420 тыс. жителей города, или 900 тыс. жителей региона (города и области), – поясняет Олег Здрадовский. – Поэтому будущее торгово-офисной недвижимости после 2007 года выглядит довольно шатко. Вероятнее всего, предложение будет значительно превышать спрос, доля вакантных площадей может увеличиться до 20–30%, что, разумеется, отразится на рентабельности объектов».
Именно так, по-балтийски туманно, выглядит будущее еще не родившихся объектов, которые, кроме всего прочего, еще и похожи друг на друга до зубовного скрежета. Три центра сегодня находятся на разной степени готовности, а для четвертого, что должен был открыться к юбилею города, уже расчищена площадка. Очевидно, что к 750-летию Калининграда будут введены как минимум два объекта – Балтийский деловой центр и первая очередь комплекса «Мега».
Балтийский деловой центр расположен на Московском проспекте, из окон верхних этажей здания открывается прекрасный вид на кафедральный собор и так никогда и не знавший арендаторов Дом Советов. Общая площадь офисного центра, нижние этажи которого будут отданы под торговлю, составляет 14 тыс. кв. м. Сегодня площади в центре продаются по сходной рыночной цене, для офисных помещений она составляет $1050–1250 за 1 кв. м, для торговой зоны – от $1300 до $1800 за «квадрат». С учетом того, что средняя запрашиваемая офисная площадь по городу составляет 20–50 кв. м (данные «Гамма Менеджмент Групп»), остается лишь предполагать, как будут «нарезаны» этажи в бизнес-центре и насколько успешно в итоге он будет управляться. Кстати, управляющая компания, в чьем ведомстве будет данный объект, пока не определена. «Проект бизнес-центра довольно масштабный, кроме того, в городе достаточное количество площадей, предлагаемых в аренду, – рассказывает Михаил Глушков, директор по маркетингу и рекламе регионального центра недвижимости »
Инвент». – Поэтому внутри нашей компании было принято решение об инвестиционной продаже площадей. Что же касается управления, то сегодня мы изучаем рынок предложения, возможно, управление будет осуществляться нашей компанией».
Активными темпами ведется строительство первой очереди комплекса «Мега» – «Мега Маркет». Офисно-торгово-развлекательный комплекс «Мега» (общая площадь 92 тыс. кв. м) предусматривает строительство и частично реконструкцию трех зданий разной этажности, связанных между собой подземными переходами. «Мега Маркет» будет включать в себя 3 этажа торговых площадей и 3 этажа офисных помещений (6 тыс. кв. м). И если офисные помещения позиционируются сегодня компанией Paul’s Yard как офисы класса А, то концепция торговой зоны поражает своей алогичностью. Дело в том, что в «Мега Маркете» на каждом этаже разместится один якорный оператор – супермаркет «Алтын» (ГК «Автозапимпорт», владеющая сетями «Алтын», является инвестором и девелопером проекта), универмаг «Европа» и сеть по продаже электроники и бытовой техники «Вестер». Милые сердцу любого девелопера галерея и фуд-корт по задумке авторов расположены аж в соседнем здании – «Мега Центре», куда покупатель может попасть через подземный переход или парковку. Причем «якорем»
«Мега Центра» в нынешнем Калининграде может стать разве что галерея (согласно проекту, это будут бутики мировых торговых марок), потому что операторов фаст-фуда в городе нет, если, конечно, не принимать во внимание два тонара «Крошки-Картошки» и слухи о том, что в город заходит «Ростик’с».
«Мы начали работать над проектом в августе 2004 года, – рассказывает Олег Здрадовский, – К сожалению, многое уже было невозможно исправить. Так как наша компания будет управлять только офисными площадями, свои усилия мы сконцентрировали именно в этой части проекта, нам удалось снизить соотношение общей и полезной площади с 37% до 21%, обеспечить дневной свет офисным помещениям».
Офисные площади (9000 кв. м) предусмотрены проектом и во второй очереди комплекса «Мега Центре», где над торговыми помещениями сделают надстройку в виде многоэтажной «свечки». Спасти галерею «Мега Центра», возможно, удастся за счет третьей очереди – «Мега Сити», которая планируется как зона развлечений. Однако на данный момент в городе есть лишь один сильный оператор развлекательного сегмента – сеть «Дон Кихот» (игровые автоматы и казино), а на столичные компании здесь сильно не рассчитывают. «Если развлекательный центр не удастся заполнить операторами, мы предполагаем возможность разместить здесь операторов с закрытого центрального рынка», – говорит Михаил Трушинский, председатель совета директоров ГК «Автозапимпорт». Опять-таки, если учитывать, что местные дельцы получают с торговцев рынка по $200 за 1 кв. м асфальтового покрытия в месяц, а аренда в «Меге» сегодня стоит 10 евро на тот же срок, абсурдная перспектива кажется не такой уж и нереальной.
Соседство с вещевым рынком не пугает и девелоперскую компанию «Мюллер и Ко», которая начала строительство торгового центра «Акрополь» на ул. Черняховского. По данным регионального центра недвижимости «Инвент», данный объект общей площадью 40 тыс. кв. м будет являться торговым центром лишь на 25%, то есть на 10 тыс. кв. м, остальное планируется отвести под многоуровневую парковку. Несмотря на то что «Акрополь» располагается в нескольких метрах от Центрального рынка (по завершении реконструкции 22 тыс. кв. м), здесь также будет сделан упор на продажу одежды. «У центра очень удачное местоположение, продуктовый рынок, как магнит, притягивает к себе покупателей со всего города, – комментирует Михаил Глушаков. – Кроме того, парковка на 704 машино-места также станет «якорем», ведь в центре города нет более просторных площадок для автомобилей». Вопрос о наличии якорного оператора внутри торговой зоны, по словам господина Глушакова, пока остается открытым. «Мы ведем переговоры с рядом сетевых компаний по продаже бытовой техники и электронике, но пока бренд не определен», – говорит он. Зато известно, что торговые площади в «Акрополе» продаются в собственность, их цена колеблется от 1900 до 2200 евро за 1 кв. м.
Еще два торгово-офисных центра с небольшими гостиничными зонами должны вырасти на пл. Победы. В комплексе «Калининград-750» общей площадью около 30 тыс. кв. м девелопер хотел разместить торговую зону площадью 10 тыс. кв. м. Кроме того, проектом здесь предусматривались офисные площади и гостиница уровня «пять звезд». Такой же mix-used «Европа-Центр» предполагается построить на противоположной стороне площади. «Несмотря на тесное соседство, эти два объекта не будут конкурировать между собой, так как рассчитаны на разную аудиторию, – поясняет Юлия Никуличева, заместитель директора компании Jones Lang LaSalle, выступающей автором концепции. – «Европа-Центр» будет более развлекательным центром, он рассчитан на молодежь, в то время как посетителями «Калининград-750» станут состоятельные горожане и гости города». По словам Юлии Никуличевой, основной риск для девелопера «Европы» заключался в привлечении гостиничного оператора. Но, как нам рассказали в компании «Гамма Менеджмент Групп», которая является девелопером центра, управлять гостиничной частью «Европа-Центра» станет французский оператор «Аккор». Стоимость объекта площадью 60 тыс. кв. м, по предварительным расчетам, составляет $50–60 млн., в «Гамма Менеджмент Групп» ожидают, что срок окупаемости проекта составит 4 года.
И, наконец, шестым запланированным торговым объектом в Калининграде является торгово-офисный комплекс «Калининград-Плаза» на Ленинском проспекте. Правда, офисным комплекс считается почти номинально – из 30 тыс. кв. м общей площади под кабинеты отдадут лишь 4 тыс. кв. м. «В качестве якорных операторов для данного центра нами были определены супермаркет «Виктория» и магазин электроники, – говорит Юлия Никуличева. – Ставки аренды в центре на сегодняшний день колеблются от $180 до $2000 за 1 кв. м в год».
Очевидно, что концепции планируемых центров не радуют глаз разнообразием. Очевидно, что впоследствии владельцы зданий рискуют столкнуться с оттоком арендаторов. Вопрос лишь в том, кто именно станет проигравшим. Те, кто сегодня ведет строительство, говорят о своем преимуществе в сроках. Те, кто лишь готовится выйти на площадку, акцентируют внимание на более совершенной концепции. Но, по сути, оба аргумента – лишь вопрос времени…

Как жить дальше…
Остается непонятным, почему девелоперы Калининграда с упорством, достойным лучшего применения, превращают город в один торговый молл, ведь есть в российском анклаве и иные сферы для успешного развития. Одним из наиболее привлекательных, по мнению экспертов, является сектор производственной и складской недвижимости. «Калининградская область находится в особой экономической зоне, что в сочетании с льготным таможенным режимом дает предпринимателям огромные преимущества, – поясняет Олег Здрадовский. – Поэтому у нас активно развивается производственный сектор. Мне кажется, было бы перспективным строительство производственно-складских комплексов, которые давали бы арендатору возможность наладить легкое производство и снять с себя груз логистических проблем. Однако считается, что сектор складской недвижимости окупается медленнее остальных, поэтому и развивается в последнюю очередь».
Несмотря на то что участники калининградского рынка коммерческой недвижимости хорошо владеют рядом точных показателей по офисному и торговому секторам, область складской недвижимости остается под таинственной завесой даже для них. «Это довольно хаотичный рынок, зона «черного нала». Определить общий объем предложения в такой ситуации очень трудно», – комментирует Алина Куликова.
Кроме того, бывший немецкий Кенигсберг и мягкий климат Балтики влечет к себе туристов как из соседних стран, так и с «большой земли». По данным «Гамма Менеджмент Групп», сегодня в городе гостей принимают 19 гостиниц и 8 гостевых домиков с общим номерным фондом 1732 места. Между тем заполняемость средств размещения колеблется на уровне 74% в течение года. «А в летний период гостиницы переполнены», – замечает Олег Здрадовский.
Калининград – это город с высокой деловой активностью. В отличие от соседнего Петербурга здесь не витает дух нереализованных амбиций, поэтому все проекты и начинания осуществляются в городе без лишнего апломба и претензий. Учитывая эту особенность, можно предположить, что перспективные направления в области коммерческой недвижимости в Калининграде начнут развиваться совсем скоро, тем более что профессиональных и хорошо подкованных специалистов в самой западной точке страны довольно много.