Москва развивается как центр деловой активности всей страны, однако столица с многовековой историей интересна и с точки зрения туризма. Однако сегодня роль туристической Мекки нашей страны отведена Петербургу. В Москве праздным туристам из региональных городов и заморских стран попросту негде остановиться.

Сегодня в сердце нашей Родины, а точнее, в окрестностях Кремля, ударными темпами идет снос старых советских гостиниц, которые, безусловно, прожили свой век. На их месте в ближайшем будущем появятся новые, более современные и комфортные гостиницы уровня пять звезд, только вход туристам в них будет заказан. Основной аудиторией дорогих отелей являются бизнесмены, которые приезжают в город на несколько дней для проведения важных встреч и переговоров, поэтому прижимистому иностранному туристу, как, впрочем, и малобюджетному российскому приезжему, в центре столицы не жить.
Поиск приемлемой гостиницы с достойным уровнем обслуживания и неастрономическими ценами сегодня может превратиться в настоящую головную боль. Существующий номерной фонд, несмотря на оптимизм чиновников, ежегодно сокращается. По данным компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG), в последние годы из-за реконструкции в столице выведено из оборота около 2700 гостиничных номеров. Красноречивее цифр высказываются непосредственные участники рынка гостиничных услуг: «Пик спроса пришелся на лето 2004 года, – комментирует Анастасия Морозова, пресс-секретарь туристских гостиничных комплексов «Измайлово» («Гамма-Дельта»). – В московских гостиницах негде было яблоку упасть, заполнение комплексов достигало 100 процентов, при этом большому проценту желающих посетить столицу пришлось отложить свой визит из-за нехватки средств размещения».
Сама по себе проблема нехватки гостиничных номеров в Москве не нова. Инновации в данном случае заключаются в способах решения данной проблемы. Ежегодно городское правительство разрабатывает и внедряет новые программы, которые направлены на изыскание гостиничных номеров. Наступивший 2005 год ознаменовался принятием нового постановления, запрещающего использовать гостиничные номера под организацию офисов и представительств. Однако запрет на «перепрофилирование» номерного фонда кардинально проблему размещения туриста не решит. В связи с этим сегодня «ГАО «Москва» разрабатывает проект реконструкции «куста» гостиниц, расположенных в районе ВВЦ. Площадь шести объектов, которые были изучены специалистами «ГАО «Москва», предполагается утроить, а номерной фонд – увеличить в два с половиной раза. В результате реализации данной программы город может получить дополнительно около 6 тыс. номеров, где смогут разместиться еще порядка 10 тыс. человек. Заявленные объемы вполне соизмеримы с сегодняшней потребностью города, однако специалисты гостиничного бизнеса неоднозначно оценивают разрабатываемую программу. Попробуем проанализировать парадоксальную ситуацию более детально.

Резервный запас номерного фонда
В эпоху советов любая проблема решалась комплексно, с размахом. Гостиничный сектор в наследие от советской власти получил, в частности, многокорпусные объекты, то есть гостиничные комплексы, которые включают в себя несколько зданий на одной площадке. Строились подобные средства размещения преимущественно на периферии, особенно много подобных объектов было возведено в Северо-Восточном административном округе, недалеко от бывшей ВДНХ (ныне ВВЦ). Выставка достижений народного хозяйства, как один из наиболее амбициозных проектов того времени, являлась центром притяжения для множества приезжих. Сюда с достижениями съезжались со всех, даже самых отдаленных уголков бывшего СССР. Разумеется, лучших из лучших в области народного хозяйства необходимо было где-то размещать. С этой целью вокруг ВДНХ построили семь гостиниц: «Алтай», «Восток», «Ярославская», «Байкал», «Останкино», «Турист» и «Золотой колос».
Уровень комфорта в таких гостиницах можно было сравнивать с перенаселенной коммуналкой или производственным общежитием: тумбочка, кровать и удобства в конце коридора. Прошли годы. Выставка достижений народного хозяйства превратилась во Всероссийский выставочный центр, где много лет подряд «выставлялся» лишь китайский ширпотреб. Пять гостиниц были приватизированы. Номера ударников народного хозяйства заняли челноки из регионов и дружественных стран. А удобства, простите, и ныне там.
По данным «ГАО «Москва», шесть многокорпусных объектов занимают сегодня территорию более 13 га. При этом общий объем номерного фонда составляет здесь 4088 единиц (7600 мест). Таким образом, на 1 га приходится чуть более 250 номеров. Для сравнения, в гостинице «Космос» на 1 га размещено 447 номеров.
Вопрос о реконструкции этих гостиниц рассматривался давно, так как они были построены в 50-е годы и по многим параметрам устарели. Сегодня эти объекты занимают значительные площади, а их номерной фонд относительно невелик. Они не могут соответствовать современным требованиям в отрасли, кроме того, снижена эффективность использования территории города. «В Москве за последние годы существенно сократился объем номеров в гостиницах две-три звезды, – считает Леонид Николаев, вице-президент «ГАО «Москва». – Сегодня туроператорам некуда селить туристические группы, что, в свою очередь, блокирует развитие туристического бизнеса в городе, а это упущенная выгода. В связи с этим мы разработали программу реконструкции многокорпусных гостиниц в районе ВВЦ, которая рассчитана не только на модернизацию, но и на существенное увеличение номерного фонда гостиниц». Так, например, по словам Леонида Николаева, номерной фонд гостиницы «Останкино» путем реконструкции и достройки этажей планируется увеличить в 2,5 раза – с 925 до 12
71 номеров. Расчетный объем инвестиций в данный проект оценивается специалистами «ГАО «Москва» в $236,6 млн., а срок окупаемости – 11 лет и 9 месяцев.
«Правительство Москвы и ГАО «Москва» совершенно правы, реализуя программу по реконструкции многокорпусных гостиниц. В результате увеличится номерной фонд, в городе появится многопрофильный центр, позволяющий проводить конференции и другие конгрессные мероприятия, – считает Аббас Алиев, президент «Интурист Отель Групп». – Эта программа весьма перспективна, так как реконструируемые гостиницы находятся в районе ВВЦ, который по-прежнему остается центром деловой активности города, местом проведения многих выставок и ярмарок». Однако многие участники гостиничного бизнеса с гораздо меньшим оптимизмом относятся к возможности реализации подобной программы, очерчивая круг проблем, которые на первый взгляд кажутся почти неразрешимыми. О трудностях при непосредственной реализации задуманного проекта знают и в «ГАО «Москва»: «Помимо самой очевидной проблемы – привлечения инвестиций, существует также проблема управления гостиничными комплексами после их реконструкции, – говорит Леонид Николаев. – Однако сегодня мы ведем переговоры с возможными участниками проекта и ищем пути решения возможных препятствий».

Проблема № 1. Привлечение инвестиций
Предполагаемая сумма инвестиций и особенно срок окупаемости проекта ставит под вопрос возможность реализации проекта в целом. В современной России возможность инвестирования столь «длинных» денег многие собственники даже не рассматривают. Кроме того, сегодня на рынке есть варианты инвестирования в более «быстрые» проекты: «Если говорить исключительно о гостиничном бизнесе, от сегодня гораздо более выгодно строить отели уровня пять звезд в центре города, которые, даже несмотря на высокую стоимость земли, окупаются быстрее, чем двух-, трехзвездочные гостиницы, – считает Марина Усенко, заместитель директора Jones Lang LaSalle. – Однако можно прогнозировать, что при насыщении рынка высококлассными объектами инвесторы вынуждены будут развивать объекты уровня три-две звезды».
На сегодняшний день, по мнению Владимира Ильичева, регионального директора по развитию компании Accor (Россия и СНГ), привлечь инвесторов к участию в проекте можно по средствам налоговых льгот: «Привлечь банковский кредит под подобный проект будет крайне трудно, – уверен Владимир Ильичев. – В определенной степени срок окупаемости проекта можно ускорить по средствам снижения налога на землю, в некоторой степени даже несправедливо, что владельцы офисных зданий и гостиниц платят одинаковый налог на землю, ведь сроки окупаемости у этих видов коммерческой недвижимости совершенно разные». В «ГАО «Москва» вопрос налоговых льгот для предполагаемых инвесторов рассматривался, но конкретного решения принято не было: «В данном случае мы находимся между молотом и наковальней. С одной стороны, мы разделяем позицию инвестора, который ищет возможности сделать проект более рентабельным. С другой стороны, нам хорошо ясна задача правительства города, которое за счет налогов формирует городскую казну».
Впрочем, есть в вопросе инвестирования и не финансово-экономическое препятствие, которое, по мнению участников рынка, может охладить пыл инвесторов: «Правительству города принадлежит два объекта из всего «куста» гостиниц на ВВЦ, остальные находятся в частной собственности, поэтому неясно, о какой программе может идти речь, – считают в Hotel Consulting and Development Group. – После ряда «гостиничных» тендеров многие собственники не захотят принимать участие в проектах, где есть доля города».

Проблема № 2. Управление гостиничными комплексами
Второй вопрос, который должен задать себе девелопер, рассматривая возможность своего участия в реконструкции многокорпусных гостиниц, – какая организация впоследствии будет управлять комплексом. «Вряд ли персонал, который работал в гостинице до реконструкции, сможет остаться на прежних позициях, – считает Анастасия Морозова. – В случае с нашей гостиницей так и произошло. Многие сотрудники не выдержали новых условий и принципов работы».
Надо сказать, что иностранные гостиничные операторы, несмотря на свою чрезвычайную заинтересованность в развитии своих сетей в Москве, к данному проекту относятся с опаской: «Отель с номерным фондом в 500 единиц считается довольно большим, а номерной фонд в полторы тысячи мы считаем неуправляемым, – говорит Владимир Ильичев.
Иной точки зрения придерживаются в «Интурист Отель Групп». «Мировой опыт свидетельствует о том, что успешно управлять такими гостиницами можно. В России, в Москве и Санкт-Петербурге два последних десятилетия дают пример функционирования крупных гостиничных комплексов. Для успешных результатов в управлении необходимо работать, используя современные технологии, заботиться о квалификации персонала и строго следовать корпоративным стандартам, – говорит Аббас Алиев. – Наше преимущество заключается в том, что управляющая компания «Интурист Отель Групп» вместе с крупнейшим российским оператором ВАО «Интурист» способна обеспечить загрузку гостиниц с большим номерным фондом. Вместе с тем мы готовы оказывать услуги по разработке концепции, супервайзингу проектов и управлению гостиницами».

Проблема № 3. Принципиальная
Итак, гостиница с большим номерным фондом для ряда операторов является, по их собственному выражению, «головной болью». Однако комплекс зданий, рассчитанный на несколько тысяч гостей, имеет и ряд преимуществ. В частности, в таких отелях традиционное гостеприимство (проживание и питание) дополнено другими услугами. Масштабная инфраструктура сервиса и технические возможности, о которых трудно мечтать малым и средним гостиницам, позволяют проводить большие конгрессы и конференции, предоставлять услуги развлекательного и спортивно-оздоровительного характера. Благодаря своему потенциалу крупные гостиницы становятся своеобразным досуговым центром для гостей и жителей города.
По такому пути пошли, например, в гостиничном комплексе «Измайлово». «Мы постоянно работаем над модернизацией номерного фонда, в то же время мы уделяем огромное внимание развитию развлекательной инфраструктуры, – говорит Анастасия Морозова. – С уверенностью могу сказать, что такого разнообразного предложения в области развлечений пока нет ни в одной гостинице в Москве».
Тем не менее многие специалисты отмечают, что гостиницы, ориентированные только на туристические группы, в современных условиях будут испытывать серьезные затруднения: «В Москве высокая сезонность, пик спроса со стороны туроператоров приходится на период с апреля по сентябрь, – комментирует Марина Усенко. – В высокий сезон заполняемость гостиницы достигает 100%, однако в течение всего года уровень заполняемости обычно не превышает 60%». Кроме того, эксперты предсказывают некоторое снижение спроса на средства размещения в Москве: «Мы прогнозируем, что в будущем году ажиотаж на гостиничные номера в Москве со стороны туроператоров существенно утихнет, – говорят в «Измайлово». – Основные причины снижения интереса к Москве: нестабильная обстановка, связанная с террористическими актами, и «взвинченные» цены на размещение, если сравнивать их со стоимостью номера в странах Восточной Европы». В HCDG также указывают на эффект отложенного спроса: «Заказы на размещение формируются туроператорами, как правило, на год вперед. Не сумев удовлетворить спрос своих клиентов, из-за нехватки номерного фонда в московских гостиницах туроператоры либо снимают это направление, либо существенно сокращают предложение по нему».
Оценить общий объем номерного фонда столицы специалистам довольно трудно, ориентируясь на цифру 30 тыс. номеров, эксперты оговариваются: «с учетом тех, что «прикидываются» офисами», а их порядка 10 тыс. единиц. Несмотря на то что цены на размещение в гостиничных комплексах столицы ежегодно вырастают в среднем на 30%, а их число с такой же пропорцией сокращается, будущее многокорпусных гостиниц в районе ВВЦ пока неопределенно. Революционные «стройки века» и рыночные условия современного бизнеса – две параллельные прямые, для пересечения которых необходимо создать условия.